Доля в приватизированной квартире как продать в соответствии с законодательством

Самое важное на тему: "Доля в приватизированной квартире как продать в соответствии с законодательством" с точки зрения профессионалов.

Продажа доли квартиры, находящейся в долевой собственности

Очень часто люди сталкиваются с вопросом продажи доли в недвижимости. И если с продажей жилья целиком проблем не возникает, то с квартирой, находящейся в долевой собственности, дело обстоит сложнее. Нужно разбираться в особенностях оформления документации, как не переплачивать налоги, что подразумевается под долевой собственностью, и во многих других нюансах, сопровождающих данную сделку.

Что подразумевается под долевой собственностью?

Чаще всего причины, по которым может возникнуть необходимость долевой собственности на любую недвижимость, в том числе и квартиру, могут возникать в следующих ситуациях:

  • в случае приватизации жилья на всех проживающих в квартире, которые имеют официальную регистрацию;
  • в случае раздела недвижимого имущество, которое находилось в совместной собственности;
  • в случае наследования квартиры несколькими родственниками или другими лицами, претендующими на данную жилплощадь.

Важно понимать, что обычная квартира, которая находиться в долевой собственности не может быть разделена физически. В случае разделения жилой недвижимости, по словам юристов, она должна иметь отдельные входы и индивидуальные подключения к сетям коммунального значения. Реализация таких нюансов возможна только в случае размещения жилого помещения на земле, то есть когда одно домостроение разделяется наследниками на реальные доли. Во всех остальных ситуациях появляется так называемая идеальная доля на квартиру.

Какая доля на квартиру считается идеальной?

Важно понимать, что под идеальной долей на квартиру подразумевается нереальная часть жилплощади, а доля вправе на собственность. То есть делятся права на собственность, а не на само строение. Поэтому прочувствовать такую долю в реальности не получится. В такой ситуации собственником не может быть одно лицо, в его владении находится какая-то часть квартиры, которая представляет одну из разновидностей прав на недвижимое имущество.

Проще говоря, все собственники имеют равные права на владение жилым помещением и его использование без нарушения чьих-либо интересов. Очень часто с целью реализации долевого владения квартирой, устанавливается режим пользования жилым помещением. Если это многоквартирное строение, оформленное на нескольких владельцев, то каждому из них, выделяется комната для личных нужд, а пользование кухней и санузлом происходит в соответствии с заранее оговорённым графиком.

Но такое разделение абсолютно не означает, что кому-то принадлежит конкретно взятая комната. Всё жилое помещение целиком, как и раньше, остаётся общей собственностью. Это хорошо просматривается при оплате коммунальных услуг. Даже если судом было установлено что один собственник будет использовать в качестве спальной, комнату в 12 кв. м, а другой – 16 кв. м, оплата коммунальных платежей происходит в равных частях. Каждый обязан оплачивать за принадлежащую ему половину квартиры, а не эксплуатируемые квадратные метры. Проблемы начинают возникать в случае продажи долевых частей жилого помещения.

Продажи доли квартиры

В случае желания продажи собственной доли вправе на квартиру только одним собственником – это приведёт к множеству затруднений. Сложно найти человека, которому захочется делить квадратные жилые метры с незнакомыми ему людьми. Но это только одна из трудностей, сопровождающая продажу доли квартиры, находящейся в долевой собственности. В первую очередь — это связано с тем, что преимущества на покупку долей имеют люди, входящее в долевое владение жильём.

При продаже доли в первую очередь нужно предложить её с указанием желаемых условий проведения сделки, другим людям являющимися собственниками квартиры. В случае их согласия доля продаётся совладельцам имущества. В случае отказа или бездействия собственников долей квартиры, более одного месяца после уведомления о желании одного из совладельцев продать свою часть квартиры, появляется возможность продажи доли жилья постороннему лицу. При этом условия сделки не могут быть изменены.

Преимущественные права собственника

Чтобы не допустить возникновения проблем, необходимо чётко оформлять любую документацию: предложение о продаже части собственности направлять всем собственникам долевой квартиры, только в письменной форме с обязательным подтверждением получения уведомления. Для этого уведомление передаётся собственноручно, а на копии ставится подпись собственника доли с обязательным указанием даты вручения. Если заинтересованные стороны не идут на личный контакт, уведомление может быть послано по почте с уведомлением о вручении. Данные имущественные права позволяют предупредить появление непредвидимых проблем, если сособственники долевой квартиры не придут к соглашению при продаже долей.

Как обойти преимущественные права покупки?

По причине того, что договориться со всеми заинтересованными в жилплощади лицами удаётся не во всех случаях, юристы предлагают возможность обхода преимущественных прав. Сложно назвать этот метод неправомерным, однако нужно понимать, что он сопровождается определёнными рисками. В случае безответственности покупатели, человек, прибегнувший к способу обхода преимущественных прав при помощи мнимых или притворных сделок, может остаться без оплаты по договору.

В случае с дарением доли квартиры преимущественные права не имеют юридической силы. Никто не может запретить владельцу части жилья подарить её. Но могут возникнуть следующие опасности. Покупатель может остаться без купленной части недвижимости, так как сделку могут признать мнимой, которая скрывает факт купли-продажи. В такой ситуации сособственник переводит права по сделке на себя.

В свою очередь, продавец может остаться без оплаты по сделке, так как покупатель по закону имеет право ничего не оплачивать. Также возможен вариант значительного завышения стоимости на продажу доли для собственников. После письменного отказа заключается сделка по продаже с оформлением расписки на стоимость, которая соответствует указанной в уведомлении для собственников. В реальности продажа квартиры в долевой собственности происходит по цене устно, обговорённой между покупателем и продавцом.

Читайте так же:  Выплаты при увольнении по статье

Малоприятным последствием здесь является увеличение налоговой ставки с продажи части недвижимого имущества. В такой ситуации важно сопоставить цену части квартиры и размеры налоговых вычетов. В таком случае нужно заключить договор о займе на сумму, которая равняется стоимости доли вправе на жилплощадь. Такой договор является не чем иным, как ипотекой, которая должна регистрироваться на государственном уровне.

После этого должник умышленно пропускает сроки по возврату займа, а покупателем части жилого помещения направляется взыскание на долю. Чтобы в такой ситуации миновать судебную систему все документы оформляются соглашением об отступном, в котором сторонами обговорено, что вместо суммы займа, лицо, дававшее деньги в долг, получит права на долю квартиры, находящейся в долевой собственности.

В каких случаях преимущественные права не действуют?

Единственным случаем официальной продажи части недвижимости находящейся в долевом имуществе в обход преимущественного права являются публичные торги. Такой способ продажи практикуется кредиторами, когда у должника нет другого имущества для погашения задолженности по кредитам. Но не любая доля в квартире может быть взыскана в качестве погашения долга. Существует несколько случаев, когда такое взыскание считается правомерным:
  • в случае, когда доля права на жилое помещение становится предметом ипотечного кредита;
  • в случае если должник не живёт постоянно в квартире, в которой ему принадлежит часть и имеет постоянную регистрацию по другому фактическому адресу, либо в его владении имеется другое жилое имущество.

В случае небольшой квартиры, в которой не живут или не хотят проживать совместно несколько владельцев, появляются явные предпосылки для возможности продажи жилого помещения целиком. При достижении согласия всех заинтересованных сторон продажа квартиры в долевой собственности не вызывает затруднений. В такой ситуации достаточно правильного составления сделки, которая может быть проведена несколькими способами:

  • заключение договора о продаже целого жилого помещения с множественностью лиц со стороны продавца;
  • заключение договоров о продаже каждой доли квартиры по отдельности каждым лицом, находящимся в долевом владении жильём.

Первый способ выгоден, если собственники нормально контактируют друг с другом и проживают в непосредственной близости друг от друга. В такой ситуации снижается ставка по оплате госпошлины, так как, придётся оплачивать за квартиру целиком. В свою очередь, второй способ подразумевает продажу каждой доли в отдельности и целесообразен, если собственники не могут прийти к общей договорённости или находятся в разных населённых пунктах и не желают оформлять доверенность на кого-то одного. В таком случае придётся оплачивать пошлину по каждой отдельно взятой части домостроения с соблюдением порядка преимущественных прав.

Если кто-либо из собственников против продажи

Возникновение такой ситуации, возможно, в случае если несколько владельцев жилья хотят продать жилое помещение, которое им по какой-либо причине не нужно, а полученную выручку разделить, а один участник сделки выступает против. В такой ситуации основную роль играет размер долей.

Если имущественная часть лица, которое сопротивляется продаже жилья незначительная, существует возможность её выкупа в принудительном порядке. Но этот вопрос может быть решён только в судебном порядке после подачи соответствующего искового заявления. Обоснованием в данном случае выступает ничтожно малая доля собственника и желание других заинтересованных лиц выкупить её путём предоставления денежной компенсации. Естественно, если владелец живёт в общем жилье, то суд не может его принуждать продавать свою часть недвижимого имущества.

Налог на продажу доли квартиры

Денежная сумма, полученная в процессе продажи недвижимого имущества или его доли, является доходом, который облагается обязательным налогом, размер которого составляет 13% от оговорённой в договоре суммы. Но существуют ситуации, когда налог не уплачивается: если долевая собственность в квартире принадлежит собственнику больше трёх лет. Исчисление срока начинается с момента официальной регистрации прав на собственность доли в жилом помещении.

В тех же ситуациях когда нужно уплачивать налог, государством должен быть представлен налоговый вычет. Это сумма, на которую будет уменьшена стоимость жилища или его части при уплате налога. В случаях продажи недвижимого имущества либо части вправе на квартиру вычет по налогам приравнивается полученной прибыли, но не больше суммы установленной государством. Но в случае с продажей недвижимости, находящейся в долевом владении, имеются некоторые нюансы.

Продажа доли квартиры, находящейся в долевой собственности – процесс сложный и обусловленной сбором множества документации. Поэтому если продавец части недвижимого имущества не является юридически подкованным или сомневается в своих силах, то целесообразно обратиться в юридическую компанию за предоставлением профессиональной помощи.

Продажа доли в приватизированной квартире: налоги, закон, родственнику, совладельцу, с изменениями в законодательстве

Действующее законодательство допускает осуществление такой процедуры, как продажа доли в приватизированной квартире, с некоторыми ограничениями, установленными в нормативных актах. В сегодняшнем материале будут рассмотрены все нюансы, с которыми может столкнуться и продавец, и покупатель.

Понятие долевой собственности

Если имущество — во владении двух, трех или более лиц, оно считается находящимся в общей собственности (ч. 1 ст. 244 ГК).

Общая собственность может быть:

  • долевой (по умолчанию);
  • совместной (в случаях, когда закон устанавливает образование совместной собственности – например, у супругов).

Обычно доли в квартире устанавливаются при приватизации по соглашению сторон, либо доли признаются равными за каждым участником приватизации, если они не могут договориться друг с другом (ч. 1 ст. 245 ГК).

Соблюдение преимущественного права покупки

Каждый “дольщик” имеет правомочие распоряжаться только своей долей. При этом распоряжение может осуществляться как угодно – то есть долю можно (ч. 2 ст. 246 ГК):

  1. продать по ДКП;
  2. подарить по договору дарения;
  3. завещать в наследство;
  4. передать в залог;
  5. обменять по договору мены и др.

Но есть одно ограничение. Перед тем, как продавать долю или другим образом с ней распоряжаться, ее владелец обязан соблюсти так называемое первостепенное право покупки (ст. 250 ГК).

Читайте так же:  Экстрадиция выдача преступников

Это значит, что сначала долю нужно предложить купить совладельцу – то есть другому “дольщику” (или всем из них, если “дольщиков” несколько).

Уведомление о продаже доли должно направляться продавцом всем “дольщикам” в письменном виде. Унифицированная форма законодательством не утверждена. Но составление нужно осуществлять с учетом положений, которые указаны в Письме ФНП № 1033/03-16-3 от 31-го марта 2016-го года, то есть:

  • в извещении обязательно нужно указать описание объекта продажи (доля такой-то квартиры, расположенной по такому-то адресу) и цену (например, доля продается за сколько-то рублей);
  • также желательно указать и другие значимые для сторон условия – например, порядок расчетов, сроки передачи доли и др.;
  • извещение имеет статус юридически значимого сообщения (ст. 165.1. ГК), поэтому “дольщик” считается извещенным с момента его доставки;
  • уведомление будет считаться доставленным и в случае, если “дольщик” уклоняется от его получения по зависящим от него причинам;
  • отправлять оповещение нужно по месту регистрации или пребывания – “дольщик” несет риск последствий неполучения юридически значимого сообщения при отсутствии его по указанным адресам.

Если никто из участников долевой собственности в течение 1 месяца со дня доставки им указанных уведомлений не заключит сделку по покупке, либо же направит продавцу доли письменный отказ, то последний может продать ее уже любому постороннему лицу.

Общий порядок оформления сделки

Сделка оформляется по правилам, установленным специальными нормами Параграфа 7 Главы 30 ГК, то есть по договору продажи недвижимости, с учетом общих положений о купле-продаже и о заключении договора (Глава 28 и Параграф 1 Главы 30 ГК).

Оформление ДКП при продаже доли родственнику или другому лицу осуществляется обязательно в письменной форме (ст. 550 ГК). При этом нотариальное заверение не требуется, но крайне желательно – в частности, чтобы обеспечить уверенность в корректном извещении других “дольщиков” и соблюдении их преимущественного права на покупку.

Государственная регистрация

В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК, переход имущественных прав обязательно должен фиксироваться в ЕГРН. Именно с момента внесения соответствующей записи в реестр, у покупателя возникает право собственности на купленную долю (ч. 2 ст. 223 ГК).

Продавцу доли приходить в Росреестр необязательно – достаточно явки лишь покупателя (п. 1 ч. 3 ст. 15 ФЗ № 218 от 13-го июля 2015-го года, далее – ФЗ № 218).

Ко всем тем документам, которые необходимы на госрегистрацию в общем случае (ч. 4 ст. 18 ФЗ № 218), предоставляются также и дополнительные — при продаже доли постороннему лицу, в соответствии с ч. 4 ст. 42 ФЗ № 218:

  • подтверждение того, что остальные “дольщики” были извещены и не купили долю в течение 1 месяца;
  • или их письменные отказы.

[3]

Нужно ли платить налоги

Так, согласно ч. 3 ст. 217.1. НК, если доля была ранее получена в порядке наследования, дарения или приватизации, то платить НДФЛ не придется после истечения 3 лет с момента этого наследования, дарения и др. В остальных случаях, должно пройти как минимум 5 лет.

Налоговые вычеты

Правом на вычет в соответствии с п. 1 и 3 ч. 1 ст. 220 НК обладает:

  1. как продавец доли (в случае, если он владел ей менее 3 или 5 лет);
  2. так и ее покупатель.

Вычет продавец может получить в одном из двух возможных вариантов:

  • либо как уменьшение налоговой базы на сумму доходов, но не более 1 млн. рублей (например, если квартира была продана за 1200000, то налог 13 % придется платить только с 200000);
  • либо как уменьшение базы на фактически понесенные ранее расходы на покупку этой доли (например, она продается за 1200000, а ранее была приобретена за 1100000, значит, налог нужно платить со 100000 рублей).

В случае, если квартира продается как единый объект (например, несколько “дольщиков” сразу продают свои доли в рамках одной сделки), тогда размер вычета распределяется пропорционально долям. Если же продается не вся квартира, а только доля, одним “дольщиком”, то вычет ему, в соответствии с изменениями в законодательстве, предоставляется в полном размере (Письмо ФНС от 2-го ноября 2012-го года № ЕД-4-3/[email protected]).

Вычет же покупателю положен в размере стоимости квартиры, но не более 2 млн. рублей. Например, если квартира стоила 1500000, значит, вычет будет 1500000 * 0,13 = 195000 рублей.

Итак, владелец доли может ее спокойно продать. Но сначала нужно спросить других лиц, имеющих доли в этой квартире – хотят ли они купить. Если они откажутся, то можно продавать любому постороннему лицу. И у продавца, и у покупателя доли, есть также право на налоговые вычеты.

Продажа доли в приватизированной квартире

Согласно данным Росреестра большинство жилой недвижимости, которой владеют россияне, стало их собственностью в результате приватизации. Как правило, у приватизированной квартиры не один хозяин, а несколько членов семьи. Поэтому при отчуждении такой недвижимости возникает множество вопросов. В первую очередь собственники интересуются, можно ли продать долю в приватизированной квартире.

Схема действий продавца будет зависеть от согласия на сделку прочих совладельцев. Для ее проведения важной становится процедура выделения доли. В остальном купля-продажа не будет иметь отличий от реализации всего объекта недвижимости целиком.

Что такое доля в приватизированной квартире?

Начиная с 1991 года, российские граждане получили право переводить государственный, муниципальный жилой фонд в частную собственность (ФЗ РФ № 1541-1). Эта процедура именуется приватизацией.

В качестве участников выступают граждане, имеющие постоянную регистрацию на жилой площади, переводимую в частную собственность. Если у них есть несовершеннолетние дети, прописанные в другом месте, они приватизируют жилье вместе с родителями.

Когда в процедуре принимает участие двое и более человек, все они становятся владельцами с равными правами. Жилая площадь в таком случае делится на одинаковые части, и каждому хозяину оформляют свидетельство о праве собственности на его долю.

Например, если семья, состоящая из родителей и двух детей, приватизирует трехкомнатную квартиру, каждый из них становится собственником ¼ жилплощади. Отдельные комнаты приватизируют в коммунальных квартирах.

Читайте так же:  Когда закончится приватизация квартир

Можно ли продать свою долю?

Если гражданин является собственником недвижимости, он может совершать с нею весь спектр правовых сделок, т.е. дарить, продавать, закладывать и пр. Это правило распространяется и на доли в квартире. Никто не вправе препятствовать совершению подобных сделок.

Но на их проведение налагается ряд ограничений. Так, несовершеннолетние собственники до наступления 18-летнего возраста не имеют права распоряжаться своим имуществом в полной мере. Это касается и владельцев недвижимости с некоторыми видами обременения. Например, если квартира в залоге или арестована.

[2]

Гражданский Кодекс предусматривает еще одно ограничение на продажу недвижимости для всех владельцев долей в собственности. Это – наличие преимуществ на покупку у совладельцев (ст. 250 ГК РФ).

Если владелец доли в квартире намеревается ее продать, он обязан в первую очередь предложить выкупить свою часть другим собственникам. Для этого составляется письменное извещение с указанием стоимости отчуждаемого имущества. После уведомления у прочих владельцев имеется один месяц, чтобы выкупить продаваемую часть площади. Если все они откажутся, собственник может в любой момент продать свое имущество. При этом ему запрещено при реализации устанавливать стоимость ниже той, что он запрашивал у владельцев остальных долей.

Если преимущественное право покупки не соблюдено или доля продана по меньшей цене – это является поводом для оспаривания сделки в суде. Собственники прочих долей в такой ситуации выиграют дело со стопроцентной гарантией.

Особенности продажи доли несовершеннолетнего

Если в приватизации участвуют дети, они становятся полноправными собственниками долей недвижимости. Но до совершеннолетия не могут ими распоряжаться по своему усмотрению. Эту функцию выполняют родители или опекуны.

Видео (кликните для воспроизведения).

Ситуации, когда долю ребенка в квартире требуется продать, встречаются часто. Например, семья намеревается переехать в другой дом, поэтому продает всю квартиру целиком. Прямого запрета на совершение сделок по продаже жилой недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, закон не устанавливает. Родители могут реализовать квартиру с долей несовершеннолетнего, но для этого им потребуется предварительно получить согласие органов опеки на проведение сделки (ст. 21 ФЗ РФ № 48 от 24.04.2008).

Контролирующие органы дадут разрешение на продажу только при соблюдении ряда требований:

  • Родители или опекуны обязуются взамен проданной доли в квартире приобрести в ближайший месяц иную жилую недвижимость. Причем доля, которую в новом жилье получит ребенок, должна быть не меньше, чем в проданном. Уменьшение допускается только в случае, если по своим техническим характеристикам приобретаемая недвижимость будет значительно превосходить проданную.
  • Запрещается покупка недвижимости в аварийных домах, в нежилом фонде, в объектах, которые не соответствуют санитарно-техническим нормам.

Конечно, родители чисто технически могут оформить сделку без согласия органов опеки и попечительства, если ни одна из сторон его не запросит. Но в случае, если о ней станет известно, по суду договор купли-продажи может быть расторгнут. В качестве истца может выступить:

  • Представитель органов опеки;
  • Прокуратура;
  • Любой из родственников несовершеннолетнего, чьи права ущемлены;
  • Образовательное и воспитательное детское учреждение.

Если органы опеки дали согласие на сделку, по ее завершению родители или опекуны обязаны отчитаться. Предварительно потребуется выделить доли в новой квартире и получить свидетельство о праве собственности на ребенка в Росреестре.

Процедура продажи доли в квартире

Технически продажа доли в недвижимости мало чем отличается от реализации целой квартиры. С той только разницей, что необходимо свою часть предложить сперва иным собственникам. Второй особый нюанс – это натуральное выделение доли. Например, в трехкомнатной квартире один из собственников получает одну комнату. Делать это не обязательно, но желательно. Предварительно стоит попытаться осуществить процедуру, договорившись с остальными собственниками. Если они не выразят согласия, то по суду. Результат необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Выделение доли в натуре не всегда возможно. Например, в однокомнатной квартире или при большом количестве собственников. Такая ситуация с правовой точки зрения проведению сделки купли-продажи не препятствует, но создает трудности с поиском покупателей на стороне.

После выделения доли потребуется ее оценить. В качестве оценочной можно использовать кадастровую стоимость или воспользоваться услугами независимого оценщика из СРО.

Следующим шагом станет составление договора купли-продажи. Желательно этот вопрос доверить профессиональному юристу, т.к. текст должен содержать много профессиональных ссылок на действующее законодательство.

Важно! Продажа доли в жилой недвижимости подлежит обязательной нотариальной заверке (ст. 42 ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015).

При составлении ДКП и его заверке потребуются следующие документы:

  1. Общегражданские паспорта продавца и покупателя.
  2. Правоустанавливающие документы (в данном случае это будет свидетельство о приватизации).
  3. Свидетельство о праве собственности на квартиру.
  4. Техническая документация на отчуждаемый объект (технический паспорт, кадастровый паспорт, справка из БТИ).
  5. Документальное подтверждение заблаговременного уведомления о продаже собственников.
  6. Заключение о стоимости реализуемого объекта (при наличии).

В ряде ситуаций могут потребоваться дополнительные документы:

  1. Согласие органов опеки, если продают долю несовершеннолетнего. При такой сделке потребуется удостоверение личности самого несовершеннолетнего хозяина и его представителя (чаще это – родитель, но иногда – опекун).
  2. Согласие на продажу супруга собственника, если он состоит в официальном браке.

После нотариальной заверки сделку потребуется зарегистрировать в Росреестре. Подать документы можно непосредственно в ближайшем отделении или через МФЦ. Для регистрации потребуются:

  1. Паспорта всех участников сделки.
  2. Нотариально заверенный договор купли-продажи.
  3. Заявление обеих сторон.
Читайте так же:  Машина распил что это

За регистрацию потребуется заплатить государственную пошлину в размере 2 тыс. руб. взыщут ее с нового владельца (стоимость указана на 2019 год). Свидетельство о праве собственности выдадут через две недели.

Уплата налогов

Продажа доли в приватизированной квартире может быть осуществлена сразу после ее приобретения. Но в таком случае бывшему владельцу придется заплатить налог на доходы в размере 13 %. Сделать это потребуется на следующий год после продажи, предварительно подав в ФНС налоговую декларацию.

Собственник доли в приватизированной квартире может избежать обязанности по уплате налога только при соблюдении одного условия. Если он получил свою долю в результате приватизации, ему необходимо оставаться ее владельцем не менее трех лет до продажи. Если минимальный срок владения будет соблюден, налог на доход от реализации платить не придется (ст. 217.1 НК РФ).

Если минимальный срок не выдержан продавец после отчуждения доли на следующий год до 30 апреля обязан заполнить и направить декларацию о доходах в отделение ФНС по месту жительства. Налог он рассчитывает самостоятельно. Оплатить его нужно в год подачи декларации до 15 июля.

Какие могут возникнуть сложности при проведении сделки?

Продажа доли в приватизированной квартире требует предварительной консультации юриста, который составит схему дальнейших действий, начиная с уведомления других собственников.

У продавца могут возникнуть сложности с согласием иных владельцев на выделение доли в натуре. В таком случае хозяева, если не могут выкупить часть самостоятельно, часто начинают препятствовать продаже ее третьему лицу. Юрист в спорной ситуации составит исковое заявление, где изложит обоснованные требования. И в случае необходимости будет представлять интересы продавца в суде.

Еще одна сложность – процедура передачи денег за приобретенную недвижимость. Юрист подскажет, каким образом осуществить процедуру, чтобы не попасть на уловки аферистов. Хотя в такой ситуации покупатель рискует больше, но и продавцу необходимо заручиться поддержкой профессионала.

Рекомендованные для вас статьи:

Продажа доли в приватизированной квартире

Все вопросы, связанные с реализацией доли в квартире, прошедшей приватизацию, регулируются с помощью норм, установленных гражданским законодательством. Само жилье относят к приватизированному в случае, если оно до этого находилось в собственности государства и было передано конкретным лицам, основываясь на условиях спецсоглашения.

Когда последнее проходит соответствующую регистрацию, гражданин приобретает статус полноправного владельца такого недвижимого объекта.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Приватизированная квартира: как продать долю

Как результат приватизационного процесса, в случае участия в нем нескольких жильцов, объект недвижимости отходит в их общую собственность. Каждому такому жильцу, в случае принятия им участия в процедуре, должна причитаться отдельная имущественная часть (преимущественно, она является равной, если при приватизационном процессе не заключалось другое соглашение).

Согласно законодательным нормам, каждый из сособственников имеет полное право распоряжения своей долей по личному усмотрению.

Но, все же, существуют определенные ограничения:

  • Совершать с объектом недвижимости какие-либо действия (реализовывать, передавать в дар, менять, проводить капремонт), владельцы имеют право только по согласованию друг с другом: при отказе от принятия конкретного решения хотя бы одним из владельцев, станет невозможным заключение сделки или любое другое распоряжение жильем;
  • При реализации конкретной доли, преимущество в приобретении имеют остальные сособственники (часть жилья должна быть предложена им первым).

Документы для продажи доли в квартире.

Можно ли продать долю в квартире без согласия остальных собственников, читайте тут.

То есть когда один из владельцев принял решение выставить свою долю в квартире (приватизированной) на реализацию, первое, что ему следует сделать согласно закону, – известить о своем намерении остальных совладельцев, с предложением конкретной цены. Только когда совладельцы откажутся от приобретения доли, у владельца есть право заключить договор купли-продажи с любым другим лицом.

В итоге, процесс реализации доли жилья проходит по следующей схеме:

  • Владелец обозначает конкретную цену, по которой он намеревается выставить на реализацию свою собственность, а затем разыскивает покупателя, которого эта цену устраивает;
  • До того, как приступить к заключению договора с покупателем, он проводит извещение остальных сособственников жилья о запланированной реализации. Форма извещения – письменная. Ее необходимо соблюсти даже в том случае, если все совладельцы живут вместе и ежедневно видят друг друга;
  • Извещенные о проведении продажи, сособственники принимают решение о том, выкупать ли им долю самим. Законодательно для принятия подобного решения отводится срок, не превышающий одного месяца;
  • В случае, если сособственники жилплощади не желают, чтобы доля, выставленная на реализацию, приобреталась кем-то посторонним, они должны провести ее выкуп именно по цене и при условиях, которые продавец выдвигал изначально при намерении заключения договора купли-продажи;
  • В случае получения отказа либо когда на протяжении одного месяца ни один из владельцев не решился на приобретение предложенной доли жилплощади, у продавца есть полное право заключения договора с любым из посторонних граждан.

Как реализовать долю в квартире, прошедшей приватизацию, не допуская ошибок?

Как таковая, реализация доли происходит по таким же правилам, что и другая подобная сделка с объектом недвижимости: процесс производится в письменной форме через Росреестр с оплатой госпошлины и т. д.

Но, все же, существуют определенные нюансы, которые могут изрядно подпортить продавцу его жизнь. Давайте рассмотрим, как избежать таковых.

Первый нюанс состоит в том, что продавец уже оформил договор, однако, один из совладельцев стал заявлять о том, что его не известили о планируемой сделке и, следовательно, какого-либо согласия на ее заключение им не давалось.

Читайте так же:  Отмена установления отцовства

В течение ближайших трех месяцев, у него есть право подачи иска с требованием вынесения судом решения о юридической недействительности заключенной сделки.

Противодействие такому развитию сценария состоит во внимательном документировании каждого проделанного шага. Извещение о запланированной реализации проводится только через заказное письмо, с наличием описи вложения.

В случае передачи извещения лично из рук в руки, документ подготавливается в двух одинаковых экземплярах, на одном из которых извещенный сособственник должен оставить личную подпись, удостоверив, таким образом, получение документа. Отказ от приобретения следует заверять нотариально. Эти действия смогут обезопасить от возможных в будущем претензий.

Правило, связанное с предупреждением и преимущественным правом, может не действовать только в случае с дарственной. Но следует учитывать, что попытка применения дарственной в качества маскировки договора купли-продажи (собственник доли передает ее в дар постороннему лицу, которое, поскольку это не воспрещено, передает дарителю денежные средства), может окончиться совсем не так, как рассчитывают стороны.

Кто-либо из числа сособственников жилья может предпринять попытку с помощью суда доказать притворность подобной сделки: при этом он будет иметь неплохие шансы выиграть судебное дело. Согласно законодательству, на притворные сделки распространяются правила, которые определены для тех сделок, которые намеревались скрыть. При данных обстоятельствах, это будет договор купли-продажи, который, без получения разрешения от сособственников или отказа их от проведения выкупа, будет считаться юридически недействительным.

Вариант второй можно отнести больше к хитрости лица, реализующего долю. Определенные продавцы, чтобы не обременять себя сложностями подготовки и рассылки предупреждений, подготавливают вместо договора продажи, договор мены. Предпринимать подобный шаг крайне не рекомендуют, поскольку преимущество будет действовать и в этом случае.

Все это связано с тем, что законодатель стремился сохранить круг сособственников или же способствовал тому, чтобы их количество плавно сужалось. По этой причине, и в случае с меной также необходимо заручиться разрешением остальных сособственников.

[1]

В третьей «хитрой» процедуре также все на первый взгляд законно:

  • Собственник доли получает денежные средства в качестве долга, определяя долю как залоговый предмет;
  • Средства им в срок не возвращаются;
  • Вторая сторона истребует заложенную часть недвижимости в свое владение, что соответствует законодательным нормам.

Возможностей опротестовать такой договор у сособственников гораздо меньше, нежели при ситуации с меной: закон не может запретить заем денег, а обозначать как предмет залога часть недвижимости возможно по закону, без получения какого-либо разрешения от остальных сособственников.

Но и тут могут применяться правила, используемые к сделке, признанной притворной, последствия будут аналогичными указанным ранее.

Реализация с помощью принудительного выдела имущественной доли

Если в отношении жилья ведутся затяжные споры, без желания уступки с какой-либо стороны, по причине чего возможности реализовать долю с помощью права преимущественной покупки нет, владелец, который желает приобрести в качестве замены доли денежные средства, может потребовать ее выдела. Законодательно предусмотрено проведение выдела в натуре. Должны получиться четко обозначенные «квадраты» в жилье.

Так как фактически в любой городской квартире (прошедшей приватизацию) нельзя выделить отдельную ее часть, обеспечив изолированность помещения, инициирующий выдел может потребовать от сособственников забрать принадлежащую ему часть жилплощади с соответствующей выплатой компенсации. Объем компенсации определяется в судебном порядке.

Подобный метод является удобным, поскольку при его использовании не нужно согласие прочих сособственников, но при этом имеются две неустранимые сложности:

  • Требуется проведение независимой оценки жилья при помощи эксперта;
  • Этап получения средств растянется на неопределенное время, поскольку сам процесс истребования задолженности с лица, которое не выражает желания платить, довольно непрост.

Продать долю в приватизированной квартире с несовершеннолетним

Сложности могут появиться, и когда среди совладельцев присутствует лицо, не достигшее возраста 18 лет. При данных обстоятельствах, каждая сделка, которая затрагивает напрямую интересы такого лица, нуждается в дополнительном согласовании с органом опеки и попечительства на месте. Без соблюдения подобных условий, реализацию доли могут признать сделкой, совершенной на незаконных основаниях.

Подобное правило не затрагивает те случаи, при которых, по результату запланированной сделки, имущественная часть ребенка подлежит увеличению. Но если сами родители или прочие лица, выполняющие их обязанности, запланировали реализацию части недвижимости, принадлежащей ребенку, получение разрешения от уполномоченного органа является обязательным.

Подобное разрешение может быть получено лишь при наличии гарантий что:

  • На ребенка будет приобретена большая или равная прошлой доля в новом жилье;
  • Все средства, приобретенные по результатам проведения сделки и которые отходят ребенку, будут перечислены на его депозит, которым он сможет распорядиться с момента своего совершеннолетия.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

Видео (кликните для воспроизведения).

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Источники


  1. Ларин, А.М. Я — следователь; М.: Юридическая литература, 2011. — 192 c.

  2. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц». — М.: Проспект, 2013. — 156 c.

  3. Домашняя юридическая энциклопедия. Семья / ред. И.М. Кузнецова. — М.: Олимп, 2016. — 608 c.
Доля в приватизированной квартире как продать в соответствии с законодательством
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here