Гк рф статья 676

Самое важное на тему: "Гк рф статья 676" с точки зрения профессионалов.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Комментарий к Ст. 676 ГК РФ

1. Формулируя обязанности наймодателя, комментируемая статья, с одной стороны, вводит нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, сдающиеся по договору найма, и, с другой стороны, выделяет регламентацию найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах.

К общим нормам относятся: во-первых, регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение и, что немаловажно, в состоянии, пригодном для проживания; во-вторых, положение о том, что если иное не установлено договором, обязанностью наймодателя является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения (см. ст. 681 ГК и комментарий к ней).

2. Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении.

3. К обязанностям наймодателя жилого помещения относится и осуществление капитального ремонта, при этом в договоре коммерческого найма стороны могут договориться о проведении такого ремонта нанимателем (см. ст. 681 ГК и комментарий к ней).

Переоборудование дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (см. ст. 681 ГК и комментарий к ней).

4. Полагаем, что ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, относящаяся к договору социального найма, по аналогии может быть использована и применительно к коммерческому найму. На основании указанной нормы при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

[1]

2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.
3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Комментарий к статье 677 ГК РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает императивное правило о том, что нанимателем может быть только гражданин. Это понятие включает не только граждан Российской Федерации, но и иностранных граждан, а также лиц без гражданства.

2. Пункт 2 комментируемой статьи наряду с нанимателем выделяет также тех, кто именуется «гражданами, постоянно проживающими совместно с нанимателем». Специфика правового положения этих лиц состоит в том, что, не будучи нанимателем, они имеют равные с ним права пользования жилым помещением. В данном случае имеются в виду прежде всего лица, которые вселялись в жилое помещение вместе с нанимателем.

Статус постоянно проживающих в силу закона могут приобрести и те, кто вселился позднее. Однако для этого необходимо наличие двух условий. Первое — получение согласия на вселение от обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Второе условие связано с тем, что подобное вселение не должно повлечь за собой нарушения требований законодательства о норме жилого помещения на одного человека (см. комментарий к ст. 679). И лишь в виде исключения установлено, что ни то ни другое условие не распространяется на случаи, когда речь идет о несовершеннолетних детях. Последнее правило обусловлено тем, что местом жительства несовершеннолетнего является место жительства его родителей (см. комментарий к п. 2 ст. 20).

Из Конституции РФ и Закона РФ от 25 июня 1993 г. «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (Ведомости РФ. 1993. N 32. Ст. 1227) следует, что регистрация, заменившая институт прописки, или ее отсутствие не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан (ст. 3 Закона), в том числе права на жилище.

3. В п. 3 комментируемой статьи говорится об ответственности нанимателя за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, если они нарушают условия договора найма жилого помещения. Вместе с тем в договоре может быть указано, что они являются солидарными должниками. В этом случае такие граждане рассматриваются в качестве сонанимателей и соответственно несут все права и обязанности нанимателя в полном объеме.

Читайте так же:  Отказ в продлении договора аренды земельного участка

Другой комментарий к статье 677 ГК РФ

1. Согласно данной статье нанимателем жилого помещения может быть только гражданин. Кроме нанимателя в договоре должны быть указаны все лица, которые постоянно проживают в данном жилом помещении. Следовательно, при подселении других граждан, членов семьи нанимателя, необходимо внесение изменений в договор найма. При этом отношения между проживающими гражданами и нанимателем определяются законом. Если же в договоре данные о проживающих совместно с нанимателем гражданах не указаны, их законное пребывание возможно с согласия наймодателя и при условии, что таким вселением не нарушаются нормы жилой площади. Данное правило не применяется при вселении несовершеннолетних детей лиц, проживающих в жилом помещении.

2. Несмотря на то что граждане, совместно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права, ответственность за соблюдение ими правил пользования помещением несет наниматель единолично. Однако наниматель и совместно проживающие граждане могут заключить между собой соглашение о солидарной ответственности перед нанимателем за свои действия. В этом случае они становятся сонанимателями.

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Комментарий к Ст. 675 ГК РФ

1. Стабильность отношений в жилищной сфере — важная составляющая стабильности жизни любого общества. Поэтому и в советском законодательстве, и в актах переходного периода, и в комментируемой статье гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Договор продолжает действовать и в случае смерти нанимателя или выбытия его из жилого помещения (см. ст. 688 ГК и комментарий к ней).

2. Комментируемая статья регламентирует перемену лиц в обязательстве применительно к договору найма жилого помещения. Общее правило содержится в пункт 1 статьи 382 Гражданского кодекса: право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

[3]

В случае отчуждения собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. Данное правило действует как для договора социального найма, так и для договора коммерческого найма (для социального найма срок договора остается бессрочным, для коммерческого — до окончания срока).

3. В случае нарушения прав нанимателя со стороны нового (как, впрочем, и прежнего) наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своего владения.

Статья 677 ГК РФ. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

Новая редакция Ст. 677 ГК РФ

1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Комментарий к Статье 677 ГК РФ

Комментарий дорабатывается и временно отсутствует.

Другой комментарий к Ст. 677 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает императивное правило о том, что нанимателем может быть только гражданин. Это понятие включает не только граждан Российской Федерации, но и иностранных граждан, а также лиц без гражданства.

2. Пункт 2 комментируемой статьи наряду с нанимателем выделяет также тех, кто именуется «гражданами, постоянно проживающими совместно с нанимателем». Специфика правового положения этих лиц состоит в том, что, не будучи нанимателем, они имеют равные с ним права пользования жилым помещением. В данном случае имеются в виду прежде всего лица, которые вселялись в жилое помещение вместе с нанимателем.

Статус постоянно проживающих в силу закона могут приобрести и те, кто вселился позднее. Однако для этого необходимо наличие двух условий. Первое — получение согласия на вселение от обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Второе условие связано с тем, что подобное вселение не должно повлечь за собой нарушения требований законодательства о норме жилого помещения на одного человека (см. комментарий к ст. 679). И лишь в виде исключения установлено, что ни то ни другое условие не распространяется на случаи, когда речь идет о несовершеннолетних детях. Последнее правило обусловлено тем, что местом жительства несовершеннолетнего является место жительства его родителей (см. комментарий к п. 2 ст. 20).

Из Конституции РФ и Закона РФ от 25 июня 1993 г. «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (Ведомости РФ. 1993. N 32. Ст. 1227) следует, что регистрация, заменившая институт прописки, или ее отсутствие не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан (ст. 3 Закона), в том числе права на жилище.

3. В п. 3 комментируемой статьи говорится об ответственности нанимателя за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, если они нарушают условия договора найма жилого помещения. Вместе с тем в договоре может быть указано, что они являются солидарными должниками. В этом случае такие граждане рассматриваются в качестве сонанимателей и соответственно несут все права и обязанности нанимателя в полном объеме.

Гк рф статья 676

Статья 676

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Читайте так же:  Регистрация сделки в регистрационной палате

Комментарий к статье 676 Гражданского Кодекса РФ 1.

Гражданский Кодекс Республики БеларусьСтатья 676

676 ГК РБ 218-З от 7.12.1998 г.

1. В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре использования, либо при отсутствии в договоре соответствующего условия – непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законодательством или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения установленной за работу цены; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 368). 2.

Статья 676 ГК РФ

Обязанности наймодателя жилого помещения 1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Примеры практики — судебные решения по статье 676 ГК РФ: Решение по делу 2-541/2019 М-479/2019 (13.10.2019, Олонецкий районный суд (Республика Карелия)) Решение по делу 2-312/2019 М-278/2019 (11.10.2019, Уватский районный суд (Тюменская область)) Решение по делу 2-3816/2019 М-2985/2019 (10.10.2019, Емельяновский районный суд (Красноярский край)) Решение по делу 33-5756/2019 (06.10.2019, Ленинградский областной суд (Ленинградская область)) Решение по делу 2-6989/2019 М-5405/2019 (06.10.2019, Октябрьский районный суд г.

Гражданский кодекс УкраиныСтатья 676

Исчисление гарантийного срока Ст. 676 ГКУ от 16.01.2003 № 435-IV 1. Гарантийный срок начинается с момента передачи товара покупателю, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

[2]

2. Гарантийный срок, установленный договором купли-продажи, продлевается на время, в течение которого покупатель не мог использовать товар в связи с обстоятельствами, зависящих от продавца, до устранения их продавцом.

Гарантийный срок продлевается на время, в течение которого товар не мог использоваться в связи с выявленными в нем недостатками, при условии уведомления об этом продавца в порядке, установленном статьей 688 настоящего Кодекса .

Определение Верховного суда РФ

N КАС06-368 Кассационная коллегия Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего Федина А.И. членов коллегии Пирожкова В.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании от 3 октября 2006 года гражданское дело по заявлению Б.

о признании частично недействующим абзаца 2 пп.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке: 1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; 2) сдавать жилое помещение в поднаем; 3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; 4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; 5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Гк рф статья 676

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Статья 676 (ГК РФ) Обязанности наймодателя жилого помещения

ч. 1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

ч. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 676 ГК РФ

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

>
Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане
Содержание
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Статья 676 гк рф

Статья 676

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Комментарий к статье 676 Гражданского Кодекса РФ 1.

Гражданский Кодекс Республики БеларусьСтатья 676

Видео (кликните для воспроизведения).

676 ГК РБ 218-З от 7.12.1998 г. 1. В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре использования, либо при отсутствии в договоре соответствующего условия – непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законодательством или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения установленной за работу цены; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 368).

Статья 676 ГК РФ

Обязанности наймодателя жилого помещения 1.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Читайте так же:  Иск подан ненадлежащим истцом

Примеры практики — судебные решения по статье 676 ГК РФ: Решение по делу 2-541/2019 М-479/2019 (13.10.2019, Олонецкий районный суд (Республика Карелия)) Решение по делу 2-312/2019 М-278/2019 (11.10.2019, Уватский районный суд (Тюменская область)) Решение по делу 2-3816/2019 М-2985/2019 (10.10.2019, Емельяновский районный суд (Красноярский край)) Решение по делу 33-5756/2019 (06.10.2019, Ленинградский областной суд (Ленинградская область)) Решение по делу 2-6989/2019 М-5405/2019 (06.10.2019, Октябрьский районный суд г.

Гражданский кодекс УкраиныСтатья 676

Исчисление гарантийного срока Ст. 676 ГКУ от 16.01.2003 № 435-IV 1.

Гарантийный срок начинается с момента передачи товара покупателю, если иное не предусмотрено договором купли-продажи. 2. Гарантийный срок, установленный договором купли-продажи, продлевается на время, в течение которого покупатель не мог использовать товар в связи с обстоятельствами, зависящих от продавца, до устранения их продавцом.

Гарантийный срок продлевается на время, в течение которого товар не мог использоваться в связи с выявленными в нем недостатками, при условии уведомления об этом продавца в порядке, установленном статьей 688 настоящего Кодекса . 3.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке: 1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; 2) сдавать жилое помещение в поднаем; 3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; 4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; 5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. 2.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Комментарий к статье 676 ГК РФ

1. В комментируемой статье перечислены основные обязанности наймодателя по договору найма жилого помещения. В п. 1 комментируемой статьи говорится о том, что «наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания». Таким образом, законодатель подразумевает, что к моменту передачи жилого помещения нанимателю в нем не только не должны проживать другие граждане, в том числе и сам собственник, но чтобы оно было «свободным» юридически, т.е. жилое помещение не должно быть никому отчуждено, заложено, состоять под арестом, запрещением либо другим обременением. Пригодность для проживания в нем означает следующее. Во-первых, оно должно быть изолированным; во-вторых, уровень его санитарной и технической пригодности должен соответствовать возможности постоянного проживания в нем.

2. Стороны при заключении договора определяют размер платы за жилье, а также оговаривают, будут ли входить в нее коммунальные платежи. Если нет, то отмечается, кто будет их вносить, а также периодичность платежей.

Другой комментарий к статье 676 ГК РФ

1. Настоящая статья устанавливает обязанности наймодателя по приведению жилого помещения в состояние, пригодное для проживания перед тем, как оно будет передано внаем.

2. Пункт второй устанавливает императивное требование, согласно которому надлежащая эксплуатация дома, в котором находится сдаваемое помещение, возлагается на наймодателя. Он также обязан обеспечивать проведение общего имущества дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении, обеспечивать или самостоятельно предоставлять коммунальные услуги нанимателю. Все эти положения относятся к случаю, когда помещение находится в многоквартирном доме. Перечень обязанностей наймодателя далеко не полный. В договоре найма могут иметь место и другие обязанности.

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Комментарий к статье 675 ГК РФ

1. Коммент. ст. направлена на укрепление стабильности отношений жилищного найма и обеспечивает охрану прав нанимателя при смене собственника жилого помещения. В своей основе закрепленное ею правило базируется на принципе, согласно которому имущество, обремененное правами третьих лиц, может отчуждаться лишь вместе с этими обременениями. Незнание нового собственника о наличии таких обременений не может служить основанием для освобождения от них имущества.

Поэтому в случае отчуждения жилого помещения, которое сдано внаем, новый собственник не вправе требовать выселения нанимателей лишь на том основании, что он не был предупрежден прежним собственником о том, что жилое помещение сдано внаем. Сказанное позволяет признать, что право нанимателя жилого помещения обладает свойством следования.

2. Интересы нового собственника жилого помещения, который не знал о том, что приобрел помещение, обремененное правами нанимателя, защищаются по отношению лишь к бывшему собственнику этого помещения. Новый собственник помещения может потребовать уменьшения цены договора или в одностороннем порядке отказаться от договора.

Другой комментарий к статье 675 Гражданского Кодекса РФ

1. Стабильность отношений в жилищной сфере — важная составляющая стабильности жизни любого общества. Поэтому и в советском законодательстве, и в актах переходного периода, и в комментируемой статье гарантируется сохранение договора найма (и его условий) при переходе права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Договор продолжает действовать и в случае смерти нанимателя или выбытия его из жилого помещения (см. ст. 688 ГК и комментарий к ней).

2. Комментируемая статья регламентирует перемену лиц в обязательстве применительно к договору найма жилого помещения. Общее правило содержится в п. 1 ст. 382 ГК РФ: право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В случае отчуждения собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. Данное правило действует как для договора социального найма, так и для договора коммерческого найма (договор социального найма остается бессрочным, договор коммерческого найма действует до окончания определенного в нем срока).

Читайте так же:  Калькулятор расчет процентов по 395

3. В случае нарушения прав нанимателя со стороны нового (как, впрочем, и прежнего) наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своего владения.

Комментарии и консультации юристов по ст 675 ГК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 675 ГК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Глава 35. Наем жилого помещения (ст.ст. 671 — 688)

Глава 35. Наем жилого помещения

О социальном найме жилого помещения см. Жилищный кодекс РФ

См. схему «Договор найма жилого помещения»

>
Договор найма жилого помещения
Содержание
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Комментарий к статье 675 ГК РФ

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет ни расторжения, ни изменения договора. Соответственно новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора. Приведенная норма означает, что обязательственные права нанимателя поставлены выше вещных прав нового собственника. Таким образом, она направлена на защиту интересов нанимателей. Реальность указанной гарантии обеспечивается п. 1 ст. 558 ГК. Одно из существенных условий данного договора то, что при заключении договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, к договору должен быть приложен перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Другой комментарий к статье 675 ГК РФ

Положения статьи 675 в целом повторяют общие правила о смене собственника помещения при заключении договора аренды. Для нанимателя никаких последствий смена собственника не влечет. При этом новый наймодатель получает все права и обязанности по договору найма на ранее оговоренных условиях.

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.
3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Комментарий к статье 677 ГК РФ

1. Коммент. ст. посвящена нанимателю, гражданам, которые с ним постоянно проживают, их правам и обязанностям по отношению друг к другу и к наймодателю. В п. 1 еще раз (вслед за ст. 671 ГК) подчеркивается, что договор найма жилого помещения заключается только с гражданами. Требований о том, чтобы гражданин был совершеннолетним и имел при этом самостоятельный заработок, действующее законодательство не выдвигает. Разумеется, если гражданин недееспособен, он может заключить договор найма только через своего законного представителя.

2. Хотя договор жилищного найма заключается, как правило, одним лицом, право на пользование жилым помещением обычно приобретается не только этим лицом, но и членами его семьи. Поскольку собственнику жилья небезразлично, сколько лиц и кто конкретно будет проживать в сдаваемом внаем жилом помещении, в договоре должны быть указаны все лица, которые будут постоянно в нем проживать. Кроме того, это диктуется необходимостью соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (см. коммент. к ст. 679 ГК).

Если в договоре отсутствует указание о лицах, имеющих право постоянно проживать на сдаваемой внаем жилой площади, то никто, кроме самого нанимателя, постоянно проживать на ней не может. Для вселения на жилую площадь других лиц требуется согласие наймодателя (ст. 679 ГК). По смыслу закона, давая согласие на вселение, наймодатель соглашается на изменение договора. Если, однако, стороны не оформили это изменение в письменном виде, они не могут ссылаться в случае возникновения спора на свидетельские показания.

3. Правовые отношения между нанимателем и гражданами, которые с ним постоянно проживают, строятся на следующих принципах. Во-первых, все проживающие на жилой площади лица пользуются равными жилищными правами. Во-вторых, обязанности перед наймодателем и даже ответственность за действия проживающих с ним граждан, которые нарушают условия договора, несет наниматель. В-третьих, отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

Нетрудно заметить, что исключение возможности договорного регулирования отношений между нанимателем и проживающими с ним гражданами не имеет под собой разумных оснований, кроме, пожалуй, того, что своим соглашением наниматель и проживающие с ним лица не могут ущемлять интересы наймодателя. По всей видимости, законодатель преследовал именно эту цель, а вовсе не желал ввести общий запрет на заключение между проживающими на площади лицами соглашений об условиях пользования площадью и несению расходов по ее оплате и содержанию. Иной подход представляется тем более странным с учетом того, что закон, во-первых, не объединяет нанимателя и проживающих с ним лиц в единую семью и, во-вторых, не содержит никаких правил, которые бы регулировали их взаимоотношения.

Читайте так же:  Какой срок предусмотрен для освобождения квартиры после продажи по закону

4. Закон предоставляет проживающим на площади лицам право заключить между собой договор о солидарной ответственности перед наймодателем. В этом случае они превращаются в сонанимателей, т.е. становятся стороной договора найма. Поскольку, видимо, считается, что в этом случае интересы наймодателя никак не ущемляются, он об этом лишь извещается.

Данное решение небесспорно. Во-первых, по смыслу закона договор жилищного найма может быть изначально по требованию наймодателя заключен на условиях того, что все проживающие на площади лица выступают в качестве сонанимателей. Во-вторых, если для заключения договора не требуется согласие наймодателя, то оно, видимо, не требуется и для его расторжения, что явно ущемляет права наймодателя. В-третьих, нет никаких видимых оснований для того, чтобы игнорировать волю наймодателя при перемене его контрагента по договору.

Другой комментарий к статье 677 Гражданского Кодекса РФ

1. Глава 35 ГК РФ вообще и комментируемая статья в частности регламентируют договор найма жилого помещения, где нанимателем может быть только гражданин. Соответственно, не могут быть нанимателями юридические лица или публичные образования. Они могут заключать по поводу жилого помещения договор аренды или другие соглашения.

2. Как указывалось в комментарии к ст. 671 ГК РФ, коммерческий наем появился с 1 марта 1996 г., т.е. с вступлением в действие части второй ГК РФ; до этого к схожим отношениям применялся термин «аренда жилого помещения», соответственно наряду с гражданином — арендатором жилья в жилом помещении имели право проживать члены семьи арендатора .

———————————
См.: ст. 132, 133 ЖК РСФСР и комментарии к ним в кн.: Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР / Под ред. Б.М. Гонгало. М.: Проспект, 2004. С. 325 — 327; ст. 17 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и комментарий к ней в кн.: Басин Е.В., Гонгало Б.М., Крашенинников П.В., Шамузафаров А.Ш. Современная жилищная политика России: Комментарий к Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики». М.: ЦБНТИ Госстроя, 1993. С. 119 — 125.

Комментируемая статья ввела новую категорию лиц, участвующих в использовании жилого помещения, выступающего субъектом договора коммерческого найма. Наряду с нанимателем пользователями жилого помещения могут быть лица, постоянно с ним проживающие, а также сонаниматели.

3. В отличие от законодательства прошлых лет ГК РФ исходит из того, что при коммерческом найме у соответствующего нанимателя может и не быть семейных или родственных отношений с проживающими с ним гражданами.

Все существенные условия договора, включая круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении, определяются только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих или вселенные в качестве таковых (см. ст. 679 ГК и комментарий к ней), имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

4. Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В данном случае проявляется множественность лиц в обязательстве, возникающая из договора коммерческого найма.

В таком договоре, с одной стороны, выступает наймодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой стороны, наниматель — два или более граждан одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем. В таком случае, как следует из ст. 323 ГК РФ, наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей-должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей-должников, то он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

В соответствии со ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения.

В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми:

во-первых, наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;

во-вторых, неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность, падает в равных долях на остальных сонанимателей.

Такие же правила действуют при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из сонанимателей.

При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. До предъявления требования одним из сонанимателей должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению.

Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения остальным сонанимателям.

Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим сонанимателям в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

Комментарии и консультации юристов по ст 677 ГК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 677 ГК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Видео (кликните для воспроизведения).

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Источники


  1. Великородная, Л. И. Государственная регистрация юридических лиц: от создания до ликвидации / Л.И. Великородная. — М.: Московская Финансово-Промышленная Академия, 2011. — 304 c.

  2. Грудцына, Л. Ю. Адвокатское право / Л.Ю. Грудцына. — М.: Деловой двор, 2014. — 320 c.

  3. Соколова Э. Д. Правовое регулирование финансовой деятельности государства и муниципальных образований; Юриспруденция — Москва, 2009. — 264 c.
Гк рф статья 676
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here