Как можно продать квартиру с прописанным человеком без его согласия, есть ли ограничения

Самое важное на тему: "Как можно продать квартиру с прописанным человеком без его согласия, есть ли ограничения" с точки зрения профессионалов.

Можно ли продать жилое помещение с прописанным человеком

Собственники жилого помещения, приняв решение о его реализации, начинают задаваться вопросом, можно ли продать квартиру с прописанным человеком. Наибольшие сомнения вызывает необходимость в получении у них согласия на заключение сделки.

Рассмотрим подробнее, какие особенности может иметь данный процесс, а также какие моменты следует учесть, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние граждане. Мы постараемся дать подробные ответы на все поставленные вопросы.

Как организовать продажу квартиры с зарегистрированными лицами?

Продажа квартиры – это очень ответственное мероприятие, которое регулируется действующим законодательством. В целом, мероприятие стандартное, имеет свой алгоритм проведения и свои этапы. Что касается разрешения, то такой документ потребуется исключительно от лиц, не только прописанных на территории жилища, но и выступающих его собственниками.

Выписать остальных граждан новый владелец жилого помещения сможет, только обратившись в судебную инстанцию. Далее рассмотрим процедуру выписки подробнее, а также перечень документов, которые могут понадобиться для оформления сделки.

Требуется ли согласие прописанного лица на продажу имущества?

Согласно отдельным законодательным положениям, реализовать квартиру с зарегистрированным в ней гражданином возможно, но при исполнении определенных условий.

В частности, особенности проведения сделки будут заключаться в следующем:

  1. Стоимость жилья будет значительно ниже рыночной, поскольку сделку сопровождают высокие риски.
  2. Если квартира приватизирована на одного гражданина, а все остальные, зарегистрированные в ней, отказались от своего права, то выселить их будет невозможно, потому что они получают пожизненное право на проживание на территории жилья.
  3. Новый владелец имущества сможет выселить из квартиры всех прописанных лиц, если это не противоречит действующему законодательству или жильцы не входят в определенную категорию граждан.

Эти условия позволят продавцу сориентироваться при подаче заявления о продаже недвижимости и во время проведения сделки, а покупателю избежать возможных проблем с последующим признанием сделки действительной.

Кого выписать из квартиры нельзя?

Закон защищает определенные группы граждан от возможного обмана, поэтому выписать таких людей из жилья практически невозможно, и в любом случае придется обращаться в суд.

Речь идет о следующих лицах:

  1. Пожизненные наниматели, которые не принимали участие в приватизации и отказались от нее в пользу другого человека.
  2. Граждане, наследующие долю квартиры. Такие жильцы сохраняют право на свое имущество даже в случае смены собственника квартиры. Как правило, владение собственностью носит пожизненный характер.
  3. Члены жилищных коопераций, а также их родные, если они принимали участие в оплате квартиры.
  4. Супруг (-га) собственника, даже если права на долю он не имеет, но прописан и проживает по конкретному адресу.
  5. Несовершеннолетние дети, проживающие в детском доме или в спецучреждении, но имеющие право на долю, продаваемую в квартире.

Выписка таких граждан допускается, но только при наличии определенных условий и в судебном порядке.

Как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок?

Реализация жилья с зарегистрированным ребенком считается одной из самых сложных процедур. Многие покупатели отказываются от покупки недвижимости, как только узнают, что прописку и долю в ней имеет несовершеннолетний гражданин. Алгоритм действий здесь будет зависеть от индивидуальных обстоятельств. В частности, речь идет о следующих моментах:

  1. Если ребенок регистрации в жилище не имеет, но прописан в квартире его родитель или законный представитель, то до 14 лет малыш может проживать в квартире без регистрации. Чтобы выселить ребенка, потребуется выписать его представителей.
  2. Когда прошла приватизация и прописанный ребенок не имеет никакой доли в жилище, то разрешений опеки не потребуется, и в дальнейшем новый собственник сможет выписать несовершеннолетнего, но с условием его прописки в другом жилье.
  3. Если ребенок распоряжается долей в квартире, полученной по соцнайму, то сначала потребуется приватизировать квартиру, а потом заняться выпиской несовершеннолетнего в установленном порядке.
  4. В случае совершения обмена придется получать согласование от службы опеки, а затем выписывать ребенка в установленном порядке.

Особое значение имеет процедура выписки и документы, которые для этого могут потребоваться.

Как производится выписка?

Чтобы выписать старого владельца квартиры, потребуется подготовить определенные документы и направиться в паспортный стол.

В пакет документации входят следующие бумаги:

  1. Паспорт гражданина.
  2. Заявление по форме № 6.
  3. Военный билет – для мужчин.
  4. Свидетельство о праве собственности на другое жилье.

Сотрудник паспортного стола получит документы и назначит дату повторного посещения. Чаще всего процедура занимает от двух недель до месяца. Без получения согласия прописанного лица новому владельцу придется обращаться в суд.

Заключение

Продажа квартиры с зарегистрированным гражданином допускается законом при соблюдении ряда условий. В дальнейшем новый владелец может выписать зарегистрированных жильцов в добровольном порядке или путем обращения в судебную инстанцию.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Содержание статьи

Cобственник продал квартиру с прописанными людьми

Здравствуйте, подскажите, я прописан в квартире отца-он собственник. Может ли он продать или обменять квартиру без моего согласия? Спасибо.

Да, может.Он волен распоряжаться жильем как пожелает, поскольку является собственником

Законодательство не накладывает ограничений на совершение сделок с недвижимым имуществом при наличии прописанных лиц.

Вместе с тем, если квартира была приватизирована и Вы в своё время писали отказ от приватизации, то Вы обладаете правом пожизненного проживания в этой квартире.

Может так.как он является собственником.

[2]

Можно ли продать квартиру без разрешения прописанных?

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, у моего мужа такая ситуация, он прописан в квартире родителей, квартира приватизирована только на обоих родителей, еще в квартире прописан брат. Недавно мама мужа умерла, она являлась хозяйкой квартире. Может теперь отец без разрешения сыновей продать или выписать их. Спасибо.

Здравствуйте, нет не может, мать мужа умерла, ваш муж теперь наследник первой очереди, пусть вступает в наследство, как следствие станет собственником определенной доли в праве общей долевой собственности на данную квартиру

Выписку из ЕГРП закажите в отношении квартиры, и к нотариусу с заявлением о принятии наследства, дальше все нотариус уже составит и выдаст свидетельства о праве на наследство

Андрей Геннадьевич совершенно прав. На данный момент отец вашего мужа продать квартиру не вправе. Речь может идти только о продаже принадлежащей ему на данный момент 1/2 доли в праве собственности на квартиру. Однако, если мама вашего мужа не оставила завещания, то по закону ее наследниками в данной ситуации будут ее дети (то есть ваш муж и его брат), а также отец вашего мужа. Соответственно, продать свою долю без реализации права преимущественной покупки отец вашего мужа не сможет. Также если нет завещания, вашему мужу принадлежит 1/6 в праве собственности на данную квартиру, соответственно, выписать его отец вообще ни при каких обстоятельствах не сможет.

Читайте так же:  Если наследник умирает, не успев принять наследство

Обращаю ваше внимание, что учесть все ньюансы данной ситуации (супружескую долю, завещание и его последствия, обход преимущественного права покупки, право на обязательную долю в наследстве и т.п.) в рамках письменной консультации невозможно.

Наталья, квартиру продать отец вашего мужа не вправе. У него нет квартиры, у него есть только доля, 1/2, и право на часть доли супргуги. Не вступая в наследство, он не вправе продать свою долю в 1/2 без реализации преимущественного права покупки другими сособственниками. Но он вправе ее например подарить или иным образом обойти преимущественное право. К тому же в данной ситуации, возможно, продать данную долю ему удастся и без реализации преимущественного права. Это вопрос спорный и только практика на него ответит. Продать долю или квартиру без разрешения прописанных лиц конечно же возможно. Собственник не обязан получать разрешения ни у кого из прописанных лиц для реализации своих прав.

В случае вступления в наследство вашего мужа отец узнает об этом от нотарису в случае если сам будет вступать в наследство. Если не будет, то не узнает.

Наталья, факт прописки не имеет отношения к праву собственника распорядиться имуществом. Посему подарить мама ему свою долю вполне могла и это правомерно. Другой вопрос, что если ваш муж был прописан в квартире на момент приватизации, то его нельзя выписать из этой квартиры вне зависимости от того, имеет он право собственности на долю в ней или нет. Если у вас возникнут вопросы — звоните на мой номер из профиля, я отвечу. Мне проще проконсультировать вас по телефону, чем набирать ответы на сайте — это занимает много времени, если вопрос объемный, как у вас.

Выписка без согласия прописанного и продажа квартиры

Добрый день! Я недавно получил в дар квартиру от матери, до этого 10 лет собственником была она одна, прописаны были мы вдвоём. Последние 1,5 года я в квартире не проживал, а мать не платила коммунальные платежи (долг уже около 130 000 рублей), сейчас квартира передана мне в дар, долг я погашаю, планирую эту квартиру продать и приобрести другую, могу ли я выписать мать без её согласия для продажи этой квартиры без предоставления другого жилья (т.к. сам буду только покупать и другой недвижимости у меня и у неё нет). Ей 52 года, ещё не на пенсии, не работает уже полгода (отказывается), на контакт не идёт (предлагал снять ей жильё и сделать временную регистрацию), злоупотребляет алкоголем, угрожает порчей имущества и «взорвать» квартиру, если я попытаюсь её продать. Подскажите, как я могу осуществить продажу этой квартиры и как быть с выпиской матери?

Собственник может «выписать», т.е. снять с регистрационного учета лиц, которые проживают в его квартире в судебном порядке (это достаточно распространенная процедура). Ничего предоставлять при этом жильцам после снятия с учета он не обязан.

Кроме того, можно продать квартиру и при наличии в ней зарегистрированных лиц. Это никак не влияет на сделку. В таком случае снимет с учета Вашу мать новый собственник.

Купил квартиру с прописанным человеком — как выписать его

Первая квартира или новый дом – это серьезная покупка, которая в дальнейшем может стать основой для новых начинаний или серьезной проблемой. Чтобы не попасть в спорную ситуацию, стоит не только руководствоваться нормами действующего законодательства при заключении сделки, но и тщательно проверять условия ее проведения.

Случается так, что человек купил квартиру с прописанным человеком и не знает, как выписать этого гражданина. В данной статье вы сможете найти все необходимые ответы, связанные с подобной ситуацией, и разрешить проблему без дополнительных расходов и утомительных судебных разбирательств.

Юридические положения, регулирующие ситуацию

По закону, продать или купить квартиру с зарегистрированными в ней гражданами несложно, поскольку они не выступают в роли владельцев, а только рассчитывают на проживание в помещении. Иными словами, их согласие на проведение сделки купли-продажи жилплощади не требуется, однако никто не имеет права запретить зарегистрированным лицам проживать в помещении, в чем и заключается основная проблема. Вряд ли кто-то из новых владельцев квартиры захочет, чтобы в приобретенном жилье постоянно находился чужой человек.

По сути, регистрация постороннего лица на территории жилища является юридическим обременением и предполагает, что после подписания купчей все жильцы должны будут лично обратиться по инстанции для выписки. По факту может появиться немало препятствий, и покупателю жилья придется обращаться в судебный орган, если к общей договоренности прийти не получится.

Даже если человек не проживает в помещении, но прописан в нем, новому владельцу придется делать доплату по коммунальным платежам, что может стать существенной суммой. Иногда встречаются ситуации, когда выписать человека не получится вообще. К примеру, жилец является получателем ренты пожизненного содержания с иждивением, и в соглашении указано его право жить в помещении, или выступает участником сделки по безвозмездному пользованию жилого помещения.

Как выполнить проверку квартиры перед совершением покупки?

Чтобы не попасть в проблемную ситуацию, покупателю стоит заранее выяснить, имеются ли у помещения такого рода ограничения. Выполнить это не сложно. Дело в том, что при оформлении договора купли-продажи к документу потребуется приложить определенную документацию. В состав пакета будет входить специальная бумага – выписка из домовой книги, где будет указано, кто проживает и имеет прописку в помещении.

Лучше всего затребовать расширенный вариант документа, где будет указано, какие граждане уже были выписаны и по какой причине. Это необходимо сделать, потому что жильцы могут не проживать по причине нахождения в заключении. Если это так, то после освобождения они смогут в судебном порядке оспорить свое право на квартиру.

Дополнительно стоит убедиться, что в помещении не прописан ребенок или не зарегистрировано недееспособное лицо. Кроме того, лучше уточнить, кто участвовал в приватизации или отказался от своего права в пользу родственника. Эти лица не могут быть выписаны в принудительном порядке, а только по добровольному согласию.

Процедура выписки людей из приобретенной квартиры по взаимному согласию

Существует два варианта выписки человека из квартиры. Первый способ предполагает проведение процедуры по совместной договоренности, а второй – это решение проблемы через суд. Сначала рассмотрим процедуру, при которой стороны достигли мирового соглашения.

Читайте так же:  Нюансы постоянной и временной регистрации. как прописаться в другом городе

В этом случае процедура займет немного времени и потребует подготовить следующие документы:

  • паспорт прописанного человека;
  • заявление о снятии с учета;
  • адресный или статистический листок выбытия;
  • домовая книга.

Если речь идет о снятии с учета малолетнего ребенка, то потребуется участие законных представителей. Для проведения стандартной процедуры достаточно будет посетить отделение ФМС и через положенное время получить отметку в паспорте о снятии с регистрационного учета.

Выписка гражданина через суд

Обращение в суд происходит достаточно редко, поскольку люди не хотят связываться длительными тяжбами и нести дополнительных финансовые расходы. Чаще всего к такому варианту люди прибегают в следующих ситуациях:

  • если с гражданином нет связи;
  • когда человек находится за пределами страны или в тюрьме;
  • если между участниками ситуации возникло недопонимание и они не могут достичь договоренности.

Процедура обращения в суд предполагает составить специальное обращение и обратиться с иском в суд общей юрисдикции. Важным условием является то, сообщал ли продавец покупателю об имеющемся обременении или нет. Если этого выполнено не было, то суд признает сделку ничтожной и возвратит продавцу полученные денежные средства. В остальных случаях суд принимает решение об удовлетворении иска и принудительной выписке человека. Нередко бывают случаи, когда судья выносит иное решение, руководствуясь особыми обстоятельствами проведения сделки.

Как выписать малолетнего ребенка?

Снять с регистрации малыша из купленной квартиры просто так нельзя. Обязательным условием для выписки является то, что ребенок будет выписан из помещения с последующей регистрацией в другом помещении, не хуже проданного. Все остальные варианты считаются незаконными, поэтому лучше не рисковать и не приобретать квартир с прописанным малышом.

Заключение

Если в квартире, которую вы купили, зарегистрированы другие граждане, то после заключения сделки можно выписать их по личной договоренности или через суд. Вместе с тем, такая сделка считается высокорисковой, так как существуют лица, выписать которых закон запрещает при любой ситуации.

Продать квартиру без согласия прописанных в ней людей — можно

Здравствуйте. Да, собственники квартиры могут продать свою квартиру без согласия прописанных/зарегистрированных в ней лиц. Не важно несовершеннолетние ли эти прописанные лица или нет, проживают ли в квартире или нет, родственники, пенсионеры, имеют ли инвалидность и т.п. В п. 2 ст. 209 ГК РФ написано — «Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам …» . Продажа относится к сделкам отчуждения — п. 1 ст. 235 и п. 1 ст. 549 ГК РФ. А прописанные граждане по закону не относятся к лицам, при которых нарушаются интересы при сделке. Поэтому не нужно спрашивать согласия у прописанных людей. Конечно, если они не являются собственниками.

Но есть важные нюансы:

    Вряд ли кто-то захочет купить квартиру, в которой после сделки останутся прописаны люди . Такие квартиры продаются долго и по заниженной цене. Ведь будущим собственникам придется обращаться в суд, чтобы выписать и выселить людей без их согласия.

К тому же банки не одобряют ипотечный кредит на покупку квартир, если кто-то не выпишется перед сделкой. Поэтому покупатели с ипотекой сразу отпадают, а их 49% на вторичном рынке — аналитика от Центра Дом.РФ.

Если прописанный человек отказался от участия в приватизации данной квартиры, то он имеет право проживать в ней даже после смены собственника (право пожизненного проживания) — ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда за январь-июль 2014 года.

«Отказник» от приватизации потеряет это право, если он сам выпишется из квартиры и пропишется в другом месте. Если же такой человек проживает в квартире и отказывается выписываться, то суд откажет в его выписке. Можно его выписать, только когда он не проживает в ней долгое время — инструкция.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму ниже или в комментариях ↓.

[3]

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в комментариях, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

О возможности продать квартиру с прописанным человеком без его согласия

Неоднозначным является ответ на вопрос, можно ли законно продать квартиру с прописанным человеком без его согласия. Все зависит от правового статуса лица, то есть является ли оно собственником. Если лицо является одним из владельцев, то по закону нельзя продать квартиру без его согласия. Такая сделка будет считаться недействительной, и ее можно легко оспорить через судебный орган. Стоит знать, когда нужно разрешение от прописанного гражданина, а когда можно обойтись без него. Рассмотрим, можно ли продать квартиру с прописанным человеком.

О правовом статусе

Перед тем как решать вопрос, можно ли сейчас продать квартиру без согласия лиц, прописанных там, нужно определить их правовой статус. При совершении сделки купли-продажи проводится проверка на чистоту квартиры. Речь идет о наличии обременений, которые бывают официальными и скрытыми. К первым относятся арест или залог, которые мешают совершить продажу недвижимости. А наличие прописанного лица считается скрытым обременением, которое способно помешать сделке.

Прописка может иметь следующий характер.

  1. Постоянная. Регистрация по месту жительства позволяет находиться в квартире на протяжении неограниченного срока. Данный вид оформляется на территории своей собственности или у близких родственников, которые не против сожительства. Данный вариант должен быть у каждого человека, если не хочется столкнуться с социальными ограничениями.
  2. Временная. Эта регистрация делается по месту пребывания и не дает человеку прав на имущество. Оформляется в случае временного переезда в другой город, когда период нахождения гражданина РФ составляет более 90 дней. Данный вариант служит уведомлением для миграционного органа о том, где сейчас находится человек.

Продажа квартиры с прописанным человеком, имеющим временную регистрацию, не вызывает проблем. Владелец имеет право реализовывать свое имущество, а временные жители не могут препятствовать данной процедуре. Их прописка сама собой аннулируется по истечении конкретного срока.

Если люди успели прописаться на постоянной основе, это может помешать продавать недвижимое имущество. В такой ситуации могут быть разные права на жилье, что тоже немаловажно. Рекомендуется сначала разобраться с обременением, а потом продавать квартиру с прописанными лицами.

Важно! Проблема возникнет, если человек проживает, ранее отказавшись от приватизации данной недвижимости в пользу других людей или получил право благодаря завещательному отказу.

Читайте так же:  Лимит возмещения по осаго
Видео (кликните для воспроизведения).

Иногда прописаны родственники, однако они не обладают долей. Что касается несовершеннолетних людей, родившихся после приватизации, то они тоже могут пользоваться имуществом неограниченно.

Другое дело, если появляется вопрос, как продать квартиру с прописанным человеком, которого зарегистрировали без прав на жилплощадь. Тогда он разве что может проживать на территории недвижимости, но не имеет права ею распоряжаться. В этом случае владелец может не спрашивать разрешения, чтобы продать имущество.

Как поступить с прописанными людьми

Люди должны подумать, прежде чем купить себе квартиру с прописанным человеком. После этого возникает необходимость решать судьбу других граждан и, возможно, участвовать в судебном процессе. Нужно сразу убедиться, что не реализовывается дом с прописанными людьми. Некоторые продавцы скрывают данный факт, поэтому рекомендуется требовать выписку из домовой книги.

Если покупатель сразу узнает о том, что в доме прописаны люди, то нужно понимать, что не всех лиц можно выписать даже в принудительном порядке. Тот факт, что меняются владельцы, не влияет на право проживания в квартире. Это нужно учитывать, прежде чем покупать подобный дом.

Кого нельзя выписать:

  • несовершеннолетние граждане не могут быть выписаны из купленной недвижимости;
  • люди, признанные недееспособными;
  • лица, которые отказались от приватизации, однако сохранили за собой право пользования;
  • члены семьи предыдущего собственника;
  • люди, которые живут в доме благодаря договору пожизненной ренты.

Если продаваемая собственность имеет подобных жильцов, стоит договориться с владельцем, чтобы он сам занимался вопросами выписки, или подыскать иную жилплощадь, где посторонний человек не станет проживать. Некоторые люди соглашаются приобрести собственность со скрытым ограничением по причине низкой цены. Подобное можно считать разумным разве что в том случае, если прописан человек старческого возраста.

Самому продавцу рекомендуется лично согласовать вопрос с людьми, которые там проживают и зарегистрированы на постоянной основе. Могу заверить, что со многими легко договориться о снятии с учета, разъяснив ситуацию. Однако если подобное не удается, то придется задуматься о том, как выписать принудительно.

Выписка людей из квартиры

Владелец имущества должен помнить о том, что он имеет право выписать личностей, которые не обладают правами на собственность. Например, иногда прописывается в квартире кто-либо из друзей уже после приватизации. Их легко снять с учета, то же самое можно сказать о бывших супругах и их родственниках. Также аннулировать прописку можно у родителей, лишенных прав на детей. Сам новый собственник может требовать выписки посторонних людей, оставшихся после прежнего владельца, однако данные личности не должны попадать под запрет на выселение.

Выписанные люди могут оспорить данное действие разве что в том случае, когда их по закону нельзя выселять. Рекомендуется осуществлять данную процедуру в судебном порядке, чтобы не было проблем. Для этого владельцу нужно подать заявление, изложив в нем свою просьбу. После этого останется дождаться решения судебного органа, которое зависит от разных моментов.

Сложности с квартирой бывают, если в ней прописан гражданин, сохранивший право постоянного проживания. Таких людей сложно выселить, но могу сказать, что сделать это получится при определенных обстоятельствах. Речь идет о поведении таких граждан, которое посчитают негативным по отношению к новому владельцу.

Причины для выписки могут быть следующими.

  1. Отказ от оплаты коммунальных услуг или иных обязательных платежей. В этой ситуации следует с помощью чеков доказать данный факт.
  2. Регулярная порча жилого объекта, которая ведет к его разрушению.
  3. Постоянное нарушение прав других людей, живущих в квартире.

На данных основаниях можно выселить, не предоставляя иное жилье. Но потребуется подавать иск в судебную инстанцию, изъяснив свое намерение. Если же люди ничего не нарушили и при этом не обладают правом проживания, то действовать нужно иначе.

Следует предложить добровольно сняться с учета, дав на это разумный срок. При отказе нужно уведомить о принудительном выселении. После можно обратиться в судебный орган, чтобы отстоять свои права. Если все сделать правильно, выселить нежелательных граждан получится, однако проще купить квартиру без обременения.

Как можно продать квартиру с прописанным человеком без его согласия, есть ли ограничения?

Если в квартире остаются не выписанные жильцы, сделка купли-продажи не считается чистой. В большинстве случаев такие прецеденты становятся существенным препятствием к осуществлению купли-продажи. И не случайно, ведь покупатель принимает на себя всю ответственность, связанную с квартирой, после того, как вступит в права собственности на приобретённый объект.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Разрешена ли такая сделка законом?

Законодательство, оглашающее нормы права собственности, руководствуется статьёй 35 Конституции РФ и главой 17 Гражданского кодекса РФ. Здесь указано, что права собственника олицетворяют одну из его свобод, связанную с распоряжением имуществом, находящимся в собственности.

Статья 35 Конституции Российской Федерации

  1. Право частной собственности охраняется законом.
  2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
  3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
  4. Право наследования гарантируется.

Соответственно, если в его квартире прописан не собственник, то это не препятствует проведению сделки купли-продажи. Это означает, что для проведения имущественной сделки согласие прописанного лица не требуется. Также § 7 главы 30 ГК РФ, в которой указаны основные положения, касающиеся купли-продажи, не содержат норм, препятствующих сделке, если в квартире прописаны третьи лица.

Вступление покупателя в собственность на жилое помещение является основанием для прекращения права пользования квартирой для лиц, прописанных продавцом до проведения сделки. Это положение подкрепляется статьёй 292 ГК РФ и 31 ЖК РФ. Но так как каждый человек в России обладает также конституционным правом на жильё, которое регулируется Гражданским и Жилищным кодексом, выписать его после совершения купли-продажи можно только при определённых условиях, да и то не во всех случаях.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Как выписать зарегистрированных людей?

Если сопутствующие обстоятельства вынуждают продавца реализовать квартиру вместе с прописанными гражданами, ему нужно понимать, что такая квартира относится к категории проблемных объектов недвижимости.

Соответственно, наличие нежелательных обременений для покупателя, существенно влияет:

  • на стоимость объекта;
  • на число лиц, желающих приобрести проблемную квартиру.

Только снижение цены на жилое помещение может компенсировать данное неудобство для покупателей, готовых на риск ради экономии денег.

Читайте так же:  Заявление о возврате зачете денежного залога

Если собственник по определённой причине, возможно в силу срочности продажи из-за переезда в другой населённый пункт, отказывается от выписки жильцов, то он может осуществить сделку, независимо от того, что в его квартире кто-то прописан. Алгоритм продажи в этом случае будет следующим:

  1. Определение стоимости квартиры с учётом того, что она является «проблемной» или обременена жильцами.
  2. Поиск покупателей с учётом продажи «проблемной» квартиры.
  3. Подготовка документов для сделки.
  4. Оформление договора купли-продажи (ДКП).
  5. Регистрация ДКП.
  6. Освобождение квартиры продавцом, заселение в неё покупателя.
  7. Выписка покупателем всех прописанных ранее лиц.

Продавцу не следует давать покупателю ложные обещания о том, что прописанные лица снимутся с регистрационного учёта сами.

Лучше всего уведомить его о том, что ему придётся после вступления в права собственности заняться этим вопросом самостоятельно.

Любая неосведомлённость покупателя о проблемах с квартирой становится причиной оспаривания сделки и расторжения договора.

Процедура снятия с учета

После регистрации права собственности в Росреестре, покупатель получает выписку из Единого Государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая даёт ему полномочия ответственного распоряжения собственным имуществом. На этом основании он обращается в районный или городской суд, по месту расположения вновь приобретённой квартиры с прописанным человеком. Но предварительно ему следует уведомить прописанного, о необходимости выписаться и своём намерении обратиться в суд.

Такое уведомление лучше всего отправить заказным письмом по почте. Если адресат на него не ответит, через месяц можно приступать к процедуре возбуждения иска, где ответчиком по гражданскому делу выступит не выписывающийся гражданин. Для этого собственник пишет исковое заявление по форме, установленной статьёй 131 ГПК РФ, в котором указывает:

  1. Основания возбуждения иска: приобретение квартиры с не выписанными гражданами.
  2. Причины, по которым им была приобретена «проблемная» квартира.
  3. Факт передачи ответчику уведомления о необходимости сняться с регистрационного учёта и отказ (бездействие) ответчика.

В просительной части нужно внести следующие пункты:

  1. Просьба признать иск полностью.
  2. Разрешить принудительную выписку ответчика (с указанием его фамилии, имени и отчества).

По завершении текста ставится подпись и дата подачи заявления. Ниже вносится перечень приложений. Приложения даются, соответственно статье 132 ГПК РФ, по числу ответчиков и в соответствии с требованиями.

В них обязательно входят:

  • ДКП;
  • выписка из ЕГРН;
  • квитанции с почтового отделения об отправке заказного письма ответчику;
  • опись вложения, подтверждающая отправку уведомления;
  • уведомление о получении заказного письма;
  • иная документация, подтверждающая правомочие иска.

После того как будет назначена дата судебного заседания, нужно выступить в суде, доказав, что не снявшееся с регистрационного учёта лицо, утратило право пользования жильём.

Если суд примет положительное решение, то нужно:

  1. получить на руки выписку из решения суда;
  2. подождать 10 дней пока она вступит в силу;
  3. обратиться с ней в МФЦ и подать заявление на выписку ответчика.

Если, при этом, несанкционированные жильцы отказываются освободить помещение, нужно обратиться в Службу Судебных приставов и возбудить исполнительное производство о выселении.

На что обратить внимание при покупке жилья с зарегистрированным в нем человеком?

Иногда суд становится на сторону прописанного человека на законных основаниях, потому что некоторые категории граждан могут быть выписаны только по собственной инициативе, так как государство предоставляет таковым своего рода социальный иммунитет.

Нельзя выписать:

  • беременных женщин, если у них нет другого жилья;
  • женщин с несовершеннолетними детьми;
  • недееспособных граждан.

Соответственно, беременная женщина, не выписанная по суду, может остаться проживать в квартире после рождения ребёнка, вплоть до его совершеннолетия. Недееспособный гражданин может остаться проживать с новым собственником до самой смерти, кроме случаев его оформления в социальный центр или в психиатрический диспансер. Всеми этими вопросами будет заниматься приобретатель квартиры. Поэтому нужно досконально выяснить, кто прописан на приобретаемой жилплощади.

Законное право проживать в квартире, которое нельзя оспорить в суде, имеют:

  • дарители, если сделка имела условие его пожизненного проживания в квартире;
  • лица, проживающие на основании наследственного отказа;
  • лица, проживающие по договору ренты.

Чтобы не попасть в безвыходную ситуацию, купив обременённую квартиру, нужно проверить правоустанавливающие документы: нет ли в них условия об обременении.

Факт обременения квартиры и срок (или прецедент) его прекращения, должны указываться в ДКП. Если эти сведения указаны не будут, то регистрация будет приостановлена, а в итоге – прекращена. Тем не менее имеются случаи, когда недобросовестные продавцы находят «лазейки» в законе и оформляют договор так, что доверчивый покупатель обнаруживает подвох только после того как сталкивается с нежелательным жильцом.

То же касается продавцов, продавших квартиру после развода. Если такой объект недвижимости был приобретён совместно – во время проживания граждан в законном браке, он считается совместно нажитым имуществом. Соответственно, если не было раздела имущества, оба супруга имеют на него равные права согласно статье 35 СК РФ. Поэтому выписать такого супруга не удастся. Более того – он вправе отсудить половину квартиры, а суд по закону обязан его поддержать.

У покупателей, ставших жертвой обмана со стороны недобросовестного продавца, остаётся один выход: оспорить ДКП. Если суд признает его оспоримым, то он примет решение о двусторонней реституции, согласно которой всё, полученное сторонами по сделке, возвращается к состоянию дел, существующему до подписания договора.

Прописанные в квартире граждане не являются препятствием для того чтобы продать и купить квартиру. В результате сделки все проблемы с выпиской перейдут новому собственнику, ему придётся их решать через суд. Некоторые категории граждан не могут быть выписаны в принудительном порядке согласно закону, в этом случае лучше всего оспорить ДКП.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Далеко не всегда продавец имеет возможность или желание выписать всех лиц, которые прописаны в его квартире. Большинство покупателей, после того как узнают о такой проблеме, отказываются приобретать подобное жилье. На самом же деле, во многих ситуациях покупать квартиру с прописанным человеком все же можно, его не сложно потом будет выписать.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Продать жилье можно, вне зависимости от того, кто там прописан. Другое дело, что этот момент имеет огромное значение для покупателя. Мало кто соглашается на то, что в купленной им квартире будет жить какой-то посторонний человек. Таким образом, важен не только тот факт, что человек прописан квартире, а еще и тот, на каком основании он прописан.

Исходя из норм ст.292 ГК РФ, во многих случаях право проживание в квартире исчезает одновременно со сменой собственника. Все что останется сделать новому владельцу – подать заявление в паспортный стол с требованием выписать посторонних лиц. Если там откажут – можно смело подавать заявление в суд. Однако далеко не все лица могут быть выписаны таким образом.

Читайте так же:  Приходно расходные документы

Кого можно выписать из квартиры?

Если человек имеет временную регистрацию в проданной квартире, не составит никакой проблемы его выписать. Или просто подождать, пока регистрация такого плана утратит свою силу. Чаще всего регистрируются на несколько месяцев или, максимум, один год. Обычно проще дождаться окончания срока действия такой временной прописки, чем пытаться насильно выселить человека (при условии, что он лишь прописан, но в квартире не проживает).

С постоянной регистрацией все несколько сложнее и нередко паспортный стол, чтобы не брать на себя лишние обязательства и возможные проблемы с ними связанные, отказывается снимать людей с регистрации только по заявлению нового владельца. Приходится обращаться в суд. На практике, почти все решения принимаются в пользу собственника.

Если с прописанным лицом не удается связаться и, несмотря на прописку, человек не проживает в квартире, можно собрать доказательства того, что он действительно тут не живет и выписать человека в судебном порядке.

Когда выписать из квартиры невозможно?

Чтобы лучше понимать суть проблемы, стоит разобраться не в том, кого можно выписать, а в том, кого выписать просто так однозначно не получится. Таких категорий лиц значительно меньше и, как следствие, если прописанный человек не относится к одной из них, то выписать его можно.

Есть право собственности

Если продавец продал не всю квартиру, а только некую ее часть, то выписать совладельцев не получится. Невозможно лишить человека, который имеет полное право проживать в квартире его прописки при всем желании. Но можно попробовать выкупить его долю, если на то будет получено его согласие.

Квартира получена по завещанию

Некоторые типы завещаний включают в себя обязательный пункт, исходя из которого некое лицо получает право пожизненного проживания в указанной квартире, вне зависимости от того, кто является ее собственником. Выписать такого человека невозможно. Продавец должен заранее предоставлять такую информацию. Если нет – ее нужно запрашивать отдельно.

Квартира получена в рамках приватизации

Все лица, которые проживали в квартире до приватизации, но отказались в ней участвовать, получают право пожизненного проживания в этой недвижимости. Тот факт, что владелец может смениться в данном случае никакой роли не играет.

Жилищные кооперативы

Любой, даже незначительный паевой взнос в кооператив автоматическим дает право на проживание в квартире тем лицам, которые этот взнос внесли. Вне зависимости от того, кто является собственником.

Брачный контракт

Если квартира принадлежит супругам, проверять нужно еще и брачный контракт. Нередко в нем фигурирует пункт, исходя из которого один из членов семьи получает право пожизненного проживания в квартире. Тут тоже не важно, что собственник может смениться.

[1]

Договор ренты

По договору ренты предполагается, что собственник будет присматривать за неким лицом, которое фактически передает взамен на это права на свою недвижимость. Продать такую квартиру возможно, а вот выписать это третье лицо – невозможно.

Несовершеннолетние лица

Для того, чтобы продать квартиру с несовершеннолетними лицами необходимо сначала получить разрешение от органов опеки. Если этого не сделать, сделка будет считаться недействительной. В том случае, если человек все же получил право собственности на жилье, в котором прописаны несовершеннолетние, чтобы их выписать владелец обязан предоставить им другое, эквивалентное жилье.

Процедура купли-продажи квартиры с прописанными лицами

Сама процедура практически идентична обычной купле-продаже, но только до момента, когда придет пора выселять прописанных лиц.

Порядок действий

  1. Обсудить с прописанными лицами необходимость выписаться из квартиры. Если это по какой-то причине невозможно, следует предоставить покупателю всю подробную информацию о них (особенно если эти лица относятся к категориям, которых невозможно выселить).
  2. Составить договор купли-продажи. Зачастую он ничем не отличается от стандартного. Факт наличия прописанных лиц в нем может даже не уточняться.
  3. Заверить договор у нотариуса. Это не обязательно, но учитывая что такая сделка относится к очень рискованным, рекомендуется все же это сделать, что минимизировать потенциальные проблемы.
  4. Зарегистрировать договор.
  5. Переоформить право собственности.
  6. Подписать акт приема-передачи и произвести окончательный расчет.
  7. Выписать прописанных в квартире лиц тем или иным образом, если это возможно.

Для оформления сделки понадобится примерно такой перечень документов:

  • Выписка из ЕГРН на жилье.
  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Договор, на основании которого продавец получил жилье.
  • Выписка из домовой книги относительно прописанных в квартире лиц.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Договор купли-продажи (см.ниже).
  • Справка из управляющей компании относительно отсутствия или наличия задолженности по коммунальным платежам.

Расходы и сроки

Учитывая тот факт, что данную процедуру нельзя считать стандартной, срок всего оформления может несколько растягиваться. Несмотря на то, что формально можно закрыть сделку буквально за несколько дней, чаще всего на это уходит около 1-2 месяцев или даже больше.

В процессе оформления сделки купли-продажи жилья продавец практически не несет никаких затрат. Максимум – закажет более свежую выписку из ЕГРН за 350 рублей. После продажи, если он владел квартирой менее 3-5 лет, придется еще заплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры.

Покупатель же обычно оплачивает (помимо цены квартиры):

  • Услуги нотариуса: от 2 тысяч рублей.
  • Услуги агентства недвижимости (если использовались): около 5% от стоимости квартиры.
  • Услуги оценочной компании: от 1 тысячи рублей.
  • Госпошлину за регистрацию права собственности: 2 тысячи рублей на каждого владельца.
  • Пошлину при подаче заявления в суд о принудительной выписке: индивидуально.

Договор купли продажи квартиры с прописанными людьми (образец)

Видео (кликните для воспроизведения).

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источники


  1. Теория государства и права. — М.: Дрофа, 2013. — 710 c.

  2. Бастрыкин, А.И. Актуальные проблемы теории государства и права. Учебное пособие / А.И. Бастрыкин. — М.: Юнити-Дана, 2014. — 237 c.

  3. Баранов, Д. П. Адвокатское право. Адвокатская деятельность и адвокатура в России / Д.П. Баранов, М.Б. Смоленский. — М.: Дашков и Ко, 2014. — 368 c.
  4. Правоведение. — М.: Норма, Инфра-М, 2013. — 432 c.
  5. Перов, С.И. Основы судебно-бухгалтерской экспертизы / С.И. Перов. — М.: Ярославль: Нюанс, 2015. — 662 c.
Как можно продать квартиру с прописанным человеком без его согласия, есть ли ограничения
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here