Как оформить продажу доли в квартире другому собственнику особенности и детали процесса

Самое важное на тему: "Как оформить продажу доли в квартире другому собственнику особенности и детали процесса" с точки зрения профессионалов.

Процедура продажи доли в доме

Далеко не всегда дом оформляется на одного владельца. В некоторых ситуациях дом принадлежит сразу нескольким лицам: при наследовании, при покупке жилья супругами. Нередки случаи, когда требуется знать, как продать долю в доме, принадлежащую одному из совладельцев. Процедура продажи части домовладения будет отличаться от оформления сделки с целым домом. В данном случае, исходят из принципов соблюдения законодательства в процедуре оформления и учета интересов остальных собственников.

При оформлении продажи одним из собственников частного дома с земельным участком, необходимо различать, является ли часть дома отдельной или доля в недвижимости не выделена и не обособлена, как это бывает с разделом имущества при разводе. В этом случае в договоре купли-продажи объектом сделки указывается доля в праве собственности на дом. Когда речь идет о переходе права другому собственнику части дома с земельным участком, объектом сделки является отдельная часть недвижимости, физически отделенная от целого дома.

Описание процедуры продажи доли

Регистрации перехода права на часть или долю в частном доме предваряет процесс согласования и сбора необходимой документации.

Сбор документов можно вести параллельно процессу согласования, так как некоторые из бумаг напрямую связаны с работой по согласованию продажи доли в доме с остальными участниками права.

Для сделки потребуются следующие оригиналы:

  • Оригиналы гражданских паспортов сторон сделки;
  • Оригиналы документы, наделяющие правом владения и распоряжения частью;
  • Согласие на продажу от всех сособственников, с нотариальным заверением;
  • Заверенный нотариусом отказ;
  • Выписка лицевого счета;
  • Предварительный проект договора на продажу с указанием условий предполагаемой сделки (заверяется нотариусом);
  • Соглашение о купле-продаже и приемо-передаточный акт.

Этапы подготовки

  1. Подготовка документов о праве долевой собственности. Чтобы продать часть дома требуется наличие правоустанавливающего документа, дающего право продавцу на передачу имущества новому хозяину.
  2. В случае отсутствия свидетельства на часть дома и земельного участка, следует его оформить путем запроса техпаспорта в БТИ и землеустроительной конторе. На основании полученной техдокументации на участок проводят регистрацию в Роснедвижимости с выдачей кадастрового паспорта, а затем регистрируют право долевой собственности в Росреестре.
  3. Согласование продажи с остальными собственниками проводится путем подписания нотариального разрешения от всех участников права на весь объект.
  4. Перед сделкой необходимо, чтобы на отчуждаемой части дома никто не был прописан. Данный факт подтверждается соответствующей справкой.
  5. Составление и заверение нотариусом предварительного документа с указанием условий продажи доли.
  6. Уведомление об условиях планируемой сделки всех совладельцев и получение от них нотариально заверенного отказа от покупки ввиду наличия у них преимущественного права выкупа.
  7. В случае игнорирования действий продавца, по истечении одного месяца часть дома можно будет продать.
  8. Составление и подписание договора на продажу недвижимости у нотариуса, подписание передаточного акта. Данные документы будут являться основанием для новых хозяев для регистрации нового права собственности.

Особенности продажи

В случае, если собственник намерен передать на возмездной основе свои права на долю в доме, придерживаются ряда правил:
  1. Совладельцы дома имеют первоочередное право выкупа согласно ст.250 ГК, поэтому продавец обязан письменно уведомить каждого о своем намерении продать.
  2. К мероприятиям по согласованию сделки и составлению договорной документации подключают нотариуса, который подготовит должным образом уведомительные и разрешительные письма, оповестит сособственников и заверит все документы.
  3. Основанием для продажи может стать как отказ от покупки от совладельцев, так и их молчание. При отсутствии какого-либо ответа спустя месяц после уведомления они теряют преимущественное право покупки, тем самым разрешая третьей стороне приобретать данную часть недвижимости.
  4. Рыночная стоимость доли имущества всегда ниже цены отдельно выделенного объекта с земельным участком, поэтому, если есть такая возможность, проще договориться между всеми сособственниками о продаже всего объекта, а вырученную сумму разделить по соглашению сторон. В случае невозможности продажи всего объекта, стоимость недвижимого имущества можно увеличить путем обособления и выделения доли в отдельную часть дома с земельным участком. Кроме того, данное действие значительно упростит процедуру продажи.

Продажа отдельной части

Если часть дома физически отделена и оформлена отдельно от общей собственности, согласования с остальными владельцами не потребуется.

Для того, чтобы часть дома была признана отдельной, необходимо соблюдение ряда требований:

  • Жилье может быть отделено физически от остальных помещений;
  • Быть пригодным для проживания в соответствии с действующими санитарными и техническими нормативами;
  • Помещение должно соответствовать категории «недвижимой собственности», т.е. изменение места расположения помещения не может быть произведено без какого-либо урона;
  • Выделение не должно проводиться в ущерб прав остальных собственников.

Выделение может быть осуществлено физически, если устанавливается порядок пользования долевой собственностью всеми собственниками, а также организуется отдельный выход из обособляемой части дома.

Обязательным условием продажи обособленной части дома является регистрация изменений в недвижимости согласно закону и наличие техпаспорта, позволяющего поставить часть дома на кадастровый учет.

Нюансы сделки

При оформлении сделки по продаже части жилого дома требуется предоставление кадастровых паспортов и на отчуждаемую часть, и на весь дом. В договоре указывают стоимость части, и среднюю цену за весь дом полностью.

При продаже доли следует иметь в виду, что оформление доли происходит только в пропорциональном отношении, без выделения какой-либо площади в натуральном значении.

Если при согласовании сделки с остальными владельцами дома продавец сталкивается с невозможностью установления их местонахождения, либо собственники препятствуют согласованию, избегая вручения уведомления о продаже, долю можно передать третьей стороне по договору дарения, что освобождает от необходимости согласования сделки с остальными.

Читайте так же:  Что нужно для того чтобы взять ребенка из дома малютки

Продажа квартиры два собственника: особенности сделки при нескольких владельцах

Отчуждение недвижимого имущества происходит в строго регламентированном законом порядке.

Даже простая сделка с одним продавцом и покупателем имеет свои нюансы.

Если же у квартиры несколько собственников, заключение договора занимает больше времени и требует дополнительных документов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Отличия общей долевой и общей совместной собственности

Институт общей собственности прочно закрепился в сфере недвижимости с момента укрепления демократии.

Она возникает, при продаже квартиры двумя собственниками, когда двое или более лиц приобретают права на один объект по личной инициативе или в силу закона.

Порядок реализации вещных прав в таком случае зависит от формы общей собственности:

Первая форма предполагает, что участники права на одинаковых условиях пользуются имуществом без выделения конкретной доли объекта.

Она образуется, когда жилое помещение приобретается в период брачных отношений.

[2]

Формально один из супругов будет титульным собственником, но без согласия другой стороны совершать сделки по отчуждению он не сможет.

[3]

При долевой форме происходит выделение каждому из участников конкретной дробной доли в праве на общее имущество.

Причины формирования общего долевого права:

  • приватизация социального жилья;
  • наследование имущества;
  • покупка объекта несколькими лицами.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Правовая база

Фундаментальные основы института общего права на имущество регулируются ст.244-256 Гражданского кодекса РФ, а также ст.42 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости».

Сособственники обладают равными правами на владение имуществом, извлечение из него выгоды и распоряжение дальнейшей судьбой объекта.

Причем размер доли не выражает конкретную часть квартиры, в которой лицо может проживать. Она имеет значение только в момент отчуждения права на помещение.

Ч.2 ст.246 ГК РФ предоставляет возможность каждому участнику долевой собственности любым способом распоряжаться своей частью квартиры, но только с согласия остальных сособственников, которое выражается в активной или пассивной форме.

Нюансы продажи квартиры, если несколько собственников

Порядок действий будет зависеть от вида общей собственности, но в любом случае стороны сделки должны сначала прийти к согласию по предмету договора, цене объекта, порядку расчета.

Совместная собственность

После составления проекта договора купли-продажи, в котором указываются данные титульного владельца, необходимо:

  1. Оформить согласие супруга на сделку у нотариуса, если невозможно личное присутствие обеих сторон.
  2. Собрать исчерпывающий пакет документов для регистрации договора.
  3. Подать комплект документов и заявление о переходе права на квартиру покупателю в территориальное подразделение Росреестра или через МФЦ.

Долевая собственность

Предметом сделки может выступать целый объект или его доля.

В первом случае нет особенностей в заключении договора, так как все собственники участвуют в купле-продаже.

Если же отчуждаются отдельные доли, то в адрес остальных участников долевой собственности направляется уведомление о планируемой сделке.

  1. Согласование условий договора и составление его проекта.
  2. Направление уведомления сособственникам с предложением выкупить долю (при отчуждении целого объекта этот этап пропускается).
  3. Месяц придется подождать для получения ответа.

Если участник долевой собственности изъявит желание выкупить долю, он приобретает ее на условиях, указанных в договоре.

При отказе от преимущественного права, сделка может быть заключена с любым лицом.

Отказ оформляется в письменной форме. Если ответ в течение месяца не поступил, это приравнивается к отказу от предложения.

  • Нотариальное заверение договора.
  • Регистрация сделки в Росреестре или МФЦ. Если со стороны продавцов участвует несколько лиц, присутствовать при подаче документов может один из них.
  • Сколько будет договоров?

    С юридической точки зрения неважно сколько человек выступает на стороне продавца – два или более.

    Условия и правила заключения сделки будут одинаковыми.

    Если объект долевой собственности отчуждается одному покупателю, то независимо от количества продавцов составляется один договор.

    В нем указываются паспортные данные всех участников, основания возникновения долевого права, а также выражается намерение продать общее имущество.

    При отчуждении доли может возникнуть ситуация, когда продавцы находят каждый себе покупателя.

    Перечень документов

    В регистрационный орган предоставляется:

    • выписка из реестра недвижимости или свидетельство о праве на объект;
    • справка из ЖЭКа о зарегистрированных проживающих;
    • документы, подтверждающие соблюдение уведомительного порядка при продаже доли;
    • если одним из участников сделки будет несовершеннолетний или опекаемый гражданин потребуется согласие законного представителя и разрешение от органов опеки;
    • согласие супруга на продажу при режиме совместной собственности;
    • паспорта всех участников сделки.

    Расходы на заключение сделки состоят из стоимости проекта договора и госпошлины.

    Нотариальный договор оплачивается по официальному тарифу, цена варьируется от 3500 до 20000 в зависимости от суммы сделки.

    Госпошлину в размере 2000 рублей оплачивает покупатель. Если требуется согласие супруга на сделку, придется заплатить еще от 1300-1500 рублей.

    Сроки регистрации

    При обращении в Рореестр проверка законности сделки занимает 7 рабочих дней.

    Если подавать документы через МФЦ общий срок продляется на 2 дня.

    Для нотариальных договоров установлен упрощенный порядок регистрации – 3 рабочих дня.

    Могут ли отказать в регистрации?

      Нарушение преимущественного права на выкуп доли.

    Продавец либо не предоставил письменный отказ участников долевого права или уведомление о предложении сделки, либо сделал это ненадлежащим образом.

    Уведомление вручается лично или отправляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

    Орган регистрации прав должен убедиться, что сособственники достоверно узнали о продаже имущества.

    Иначе они могут в течение 3 месяцев обжаловать решение регистратора и подать заявление о переводе на себя прав покупателя.

    Читайте так же:  Как рассчитать больничный лист после декретного отпуска

    Отсутствует нотариальное согласие супруга на сделку или брачный договор, если собственность совместная.

    В остальном действуют те же правила, что и для классической купли-продажи недвижимости.

    Если регистратору представлен полный пакет документов и договор составлен в соответствии с законом, сделка будет зарегистрирована в срок.

    Риски покупателя

    Покупатели не зря настороженно подходят к приобретению жилья от нескольких собственников, потому что такая сделка имеет свои риски.

    В период брака имущество нередко оформляется на одного из супругов. Если произошел разлад в семье титульный владелец может продать квартиру, не поставив в известность партнера.

    Помните, что второй супруг имеет право в течение года поле регистрации сделки обратиться в суд с заявлением о признании договора купля-продажи незаконным.

    Обязательно требуйте от продавца предоставить нотариальное согласие сособственника или брачный контракт, если личное присутствие второго члена семьи невозможно.

    Такой гражданин может в судебном порядке восстановить пропущенный срок и признать за собой право на законную долю помещения.

    Рассмотренные сложности продажи квартиры с несколькими собственниками не должны стать причиной отказа от совершения купли-продажи.

    Учитывайте все нюансы, требуйте от продавца исчерпывающий пакет документов, чтобы избежать обмана.

    Воспользуйтесь услугой юриста, если сомневаетесь в чистоте сделки.

    Помните, что приобретение доли квартиры влечет за собой аналогичные сложности при последующей ее продаже.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Как правильно продать долю в квартире третьему лицу

    Физическое лицо, владеющее долей жилой недвижимости, имеет полное право продать ее.

    Преимущественное право на это имеют совладельцы жилья.

    Но в случае, когда они отказываются, собственник может продать свои метры «на сторону», т.е. найти покупателя не из числа собственников.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

    Правовая база

    Гражданский кодекс РФ описывает правовые основы долевых взаимоотношений в ст. 244.

    В частности, там указано, что на одном объекте недвижимости могут быть выделены доли, размер которых зависит от обстоятельств возникновения такого рода собственности.

    Кроме того, Федеральный закон от 02.06.2016 г. № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» устанавливает обязанность заверять все сделки с долевой собственностью в нотариальном порядке.

    Тарифы на такие услуги, а также размер госпошлин, регламентируются ст. 333.24 Налогового кодека РФ.

    Ее можно не только продать, но и передать в наследство, получить или отдать в подарок.

    Единственное, что запрещается делать с таким имуществом – заключать договор цессии, т.е. переуступать право на недвижимость нельзя.

    Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

    Как продать долю в квартире третьему лицу: пошаговая инструкция

    В случае, когда они не ответили в установленном законом порядке либо отказались от приобретения, можно начинать процедуру продажи части жилья третьему лицу.

    С чего начать?

    Итак, начинать надо с проверки того факта, что доли выделены.

    Если такая процедура не была проведена, то необходимо это сделать.

    Затем можно получить официальный документ об оценке своей доли.

    [1]

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Однако для продажи это действие не является обязательным.

    И, как уже было сказано, нужно предложить долевым собственникам купить Вашу долю.

    Где оформляют и куда идти?

    Договор купли-продажи доли квартиры необходимо сначала нотариально заверить, поэтому первая инстанция, куда следует обратиться – это нотариальная контора.

    Затем оформленные в установленном законом порядке документы необходимо подать в Росреестр или многофункциональный центр с целью регистрации сделки.

    В ней должны содержаться сведения о новом собственники проданной доли.

    Какие документы необходимы?

    Для оформления сделки с долей квартиры, необходимо подготовить ряд документов:

    1. Договор купли-продажи и передаточный акт к нему, которые в обязательном порядке заверяются у нотариуса;
    2. Документы, подтверждающие право собственности владельца на отчуждаемую часть недвижимости;
    3. Копии уведомлений остальных совладельцев имущества о продаже доли, а также их ответы об отказе от покупки или о согласии на продажу третьим лицам;

  • Российские паспорта всех участников сделки;
  • Технический и кадастровый паспорта на жилую недвижимость;
  • В случае, когда сделка заключается по доверенности, потребуется этот документ, причем оформлен он должен быть также нотариально;
  • Квитанции, подтверждающие оплату государственных пошлин, а также услуг нотариуса;
  • Заявление на регистрацию сделки.
  • Кроме перечисленных документов могут потребоваться другие в зависимости от ситуации.

    Сроки оформления

    Начинать оформлять сделку купли-продажи доли в квартире можно только после того, как будут получены ответы от совладельцев.

    Если ответы были получены раньше от всех собственников, то можно приступать к регистрации сделки.

    Если хотя бы один из дольщиков не дал ответа, то придется ждать весь отведенный законом месяц.

    Стоимость оформления

    Налоговым кодексом РФ установлено, что размер платежей при оформлении сделки продажи доли в квартире должен составлять не менее 0,5% от ее стоимости.

    Для этой цели разрешается исчислять платеж как от рыночной цены, так и от кадастровой.

    Если есть оценка по обеим видам стоимости, то платеж рассчитывается от наименьшей.

    Верхнее ограничение суммы оплаты составляет 20 тыс. руб.

    Когда могут отказать?

    Наиболее частой причиной отказа от регистрации подобной сделки может быть неуведомление остальных собственников о предстоящей продажи либо при согласии одного из них (или нескольких) выкупить эту жилплощадь.

    Взаиморасчеты покупателя и продавца

    Передача денежных средств осуществляется в том порядке, который установлен договором купли-продажи.
    Читайте так же:  Использование материнского капитала

    Например, может быть определено, что покупатель перечисляет деньги после нотариального оформления сделки на банковский счет продавца либо передает наличку.

    Возможна и передача оговоренной суммы третьим лицам.

    В любом случае, порядок оплаты, удовлетворяющий обе стороны, должен быть прописан в договоре.

    Особенности и нюансы сделки

    Продать свою долю в квартире можно не только описанным выше способом.

    Возможно, например, заключить договор залога и получить на его основании денежные средства.

    Риски продавца

    В случае осуществления сделки между близкими людьми иногда пользуются так называемым .

    То есть фактически сделка проводится именно как дарение, но потом, по обоюдной договоренности лицо, получившее недвижимость, передает деньги «продавцу».

    Такая схема позволяет избежать уплаты налога на доходы физических лиц.

    Но такое действие незаконно и карается не только в административном порядке, но иногда и в уголовном.

    Еще одним моментом, на который следует обратить внимание, это

    Нужно внимательно изучить документ, чтобы удостовериться, что такое право доверенному лицу предоставлено.

    Ведь может быть так, что владелец разрешал только, например, сдавать жилье в аренду, но никак не отчуждать.

    Продать свою долю в квартире можно только после того, как остальные владельцы будут уведомлены о предстоящем отчуждении в установленном законом порядке и дадут свое согласие на это.

    Либо один или несколько собственников пожелают приобрести эту долю сами.

    Сделка должна быть предварительно оформлена у нотариуса.

    Только после этого она подлежит государственной регистрации.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Процедура продажи доли в квартире новому собственнику

    По российскому законодательству, квартира может находиться не в единоличной, а в общей долевой собственности. При этом, продажа доли в квартире другому собственнику зачастую является самым приемлемым выходом для владельца меньшей части жилого помещения.

    О том, что собой представляет долевая собственность, как происходит отчуждение доли в квартире другому собственнику согласно последним изменениям законодательства и какие есть тонкости в этой процедуре, будет рассказано ниже.

    Что собой представляет долевая собственность?

    Собственность подразделяется на единоличную и общую. Единоличный собственник распоряжается своей недвижимостью как захочет, но в рамках закона. Ему не нужно согласовывать свои действия, такие как дарение, продажа, сдача в аренду, с другими лицами.

    При общей собственности ситуация другая. Гражданский кодекс РФ разделяет общую собственность на совместную и долевую.

    Долевая собственность может возникнуть по ряду причин. Самые распространенные случаи – расторжение брака, когда совместная собственность супругов может быть переведена в долевую, а также получение части квартиры в порядке наследования по завещанию или по закону. Что касается изначального приобретения квартиры в долевую собственность, то на практике это практически не встречается.

    У каждого вида общей собственности имеются свои ограничения. Ниже мы рассмотрим ограничения прав долевого собственника.

    Для каждого действия собственника части объекта недвижимости предусмотрен свой порядок осуществления.

    Возмездное отчуждение части квартиры, а также сдача ее в наем обязательно потребуют согласия других собственников, в 2019 году законодательство ничего не изменило в этом вопросе.

    А вот дарение можно осуществить и без согласия совладельцев.

    Какие документы потребуются при отчуждении доли в квартире другому собственнику?

    Для продажи части этой же квартиры другому владельцу потребуется предоставить следующие документы:
    1. Документ, подтверждающий личность владельца доли.
    1. Документ, удостоверяющий личность приобретателя (то есть совладельца жилого помещения).
    2. Правоустанавливающие документы. К ним относятся: свидетельство о праве собственности, договор или иной документ, на основании которого возникли права владельца, справка о выделении доли, если изначально собственность была совместной.

    ВАЖНО . Обязательно в документах должен быть прописан размер всего жилого помещения, а также отчуждаемой доли.

    Какова пошаговая инструкция купли-продажи доли в квартире другому собственнику?

    Для того, чтобы знать, как происходит отчуждение доли совладельцу, необходимо придерживаться указанной ниже последовательности действий:
    1. Уведомление сособственников о желании продать часть общей недвижимости.
    2. Формирование цены на объект недвижимости и обсуждение иных условий сделки с потенциальным приобретателем. В отношении продажи доли в квартире другому собственнику не имеет существенного значения, что будет сделано раньше – извещение совладельцев или определение условий сделки с потенциальным покупателем.

    ВНИМАНИЕ . Даже если иные владельцы изъявят желание купить долю, она все равно будет продана тому совладельцу, с которым изначально договаривался собственник отчуждаемой части. А вот если покупатель – постороннее лицо, то договоренность с ним потеряет силу, если кто-то из сособственников выразит желание приобрести долю.

    1. Заключение сделки и ее нотариальное оформление.
    2. Подача документов для осуществления регистрационного учета сделки.
    3. Уплата соответствующих налогов.

    Данная пошаговая инструкция является самой общей, рекомендованной для всех подобных сделок.

    Каким образом собственник доли сообщает совладельцам о желании продать свою долю?

    Приняв решение продать часть жилого помещения, владелец должен уведомить сособственников об этом. Каждому собственнику составляется свое уведомление. На практике применяются три способа такого сообщения об отчуждении.

    В первом случае продавец просто передает уведомления лично в руки иным владельцам жилого помещения. Взамен они предоставляют собственноручно написанную расписку в получении сообщения. Это способ является рабочим только при хороших отношениях.

    Следующий способ, которым часто пользуются дольщики, — это отправка заказным письмом с прикрепленным уведомлением о вручении и описью вложения. Он тоже имеет свои минусы: письмо может не дойти до адресата либо тот откажется его получать.

    Самым надежным является нотариальное извещение о продаже доли. В этом случае владелец перекладывает свои обязанности по уведомлению на нотариуса. Услуга платная. Нотариус, приняв все меры к извещению о продаже всех иных собственников, выдаст одно из двух свидетельств: либо что сособственники надлежащим образом уведомлены (если они получили сообщение), либо что приняты все возможные меры к их извещению.

    Читайте так же:  Госпошлина на уменьшение размера алиментов

    ВНИМАНИЕ . В любом случае, это будет гарантией отсутствия претензий к продавцу, но только после того, как пройдет 30 дней после получения совладельцем уведомления. По истечении этого срока продавец волен распоряжаться своей долей, как захочет. Если же остальные владельцы однозначно выразили отказ, то сделку можно совершить и раньше.

    В тексте уведомления указываются персональные данные продавца, адрес и кадастровый номер квартиры, размер доли и ее стоимость, реквизиты регистрационного свидетельства на объект недвижимости, предложение приобрести долю, сделанное в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ. Сообщение может быть в рукописном или в печатном виде.

    После отправки сообщений нельзя менять цену на долю квартиры, а также иные условия сделки.

    При несоблюдении процедуры надлежащего сообщения совладельцы могут сделку опротестовать в судебном порядке. Срок подачи искового заявления – три месяца с того дня, когда стало известно о сделке.

    Продажа квартиры с долями

    Актуальный вопрос многих собственников – как продать недвижимость, разделенную на доли? Наиболее распространенная проблема – отсутствие определенных долей в натуре в приватизированном жилье, что приводит к спорам между владельцами и трудностям при оформлении сделок с недвижимым имуществом.

    Ответ наших юристов можно получить на бесплатной консультации на сайте или по телефону. Общие моменты относительно процедуры оформления правоустанавливающих документов и продажи долей в квартире раскрыты в статье.

    Отличия общей долевой и совместной собственности

    Понятие долевой собственности подразумевает владение квартирой/домом в равных или неравных долях, где каждая из сторон вправе распоряжаться своей частью – дарить, продавать и передавать по наследству.

    Совместная собственность не устанавливает четкие доли каждого из владельцев, что подразумевает пользование имуществом на равных правах. Распоряжаться помещением в таком случае можно исключительно с разрешения остальных дольщиков с выделом своей доли.

    В 2018 году закон претерпел ряд изменений, которые в первую очередь направлены на обязательное нотариальное заверение сделки с долевой продажей недвижимости.

    Выделение доли для продажи

    Законная продажа квартиры с долевым участием предполагает обязательный выдел доли с ее последующей оценкой. Процедура выделения доли в натуре происходит 2-мя способами:

    • по согласованию сторон – каждому владельцу определенная комната/комнаты;
    • в судебном порядке – отдельное помещение или часть собственности — ½, ⅓ и т.д.

    При процентном соотношении частей помещения в долях продажа квартиры происходит в том же порядке, но не с указанием конкретного помещения, а по площади. Например, 1-комнатная квартира 40 кв.м. делится между 2 дольщиками в равных долях – по 20 кв.м. на каждого.

    Для дальнейшей переуступки права на недвижимость, любой из владельцев имеет возможность выделить свою долю для последующего распоряжения ей. За совладельцами сохраняется право преимущественной покупки ( ПП) по той же ставке, которая будет предложена другим покупателям. При отказе дольщиков от предложения, собственник может выставить имущество (долю) на рынок, а если есть несколько покупателей, право выбора претендента остается за продавцом.

    Если ПП будет нарушено (изменение цены, отсутствие осведомленности), то владелец вправе в течение 3-х месяцев подать в суд для признания купли/продажи недействительной.

    Это право действует только при возмездных сделках с имуществом в пользу третьих лиц. При продаже доли одному из совладельцев, норматив теряет свою силу, а покупатель определяется продавцом.

    Порядок продажи доли в квартире

    Оформление продажи долей квартиры, как и сделка купли/продажи недвижимости с долевым участием, требует соблюдения норм законодательства. Согласно действующих норматив ФЗ РФ, собственник должен следовать следующей схеме:

    • уведомление всех дольщиков о продаже своей части имущества – письмо с уведомлением и указанием суммы или объявление на сайте Росреестра;
    • 30 дней с момента отправки письменного уведомления отводится на ответ оппонента;
    • в случае принятия предложения совладельцами жилплощади, сделка купли-продажи оформляется на первичных условиях (сумма в письме/объявлении не может быть изменена);
    • заключить договор купли-продажи части квартиры с третьими лицами можно только в случае отказа дольщиков.

    Передача доли одному из собственников идентична общей схеме с регистрацией имущества в Росреестре, уплатой налога, госпошлины (в 2018 году – 2 тыс. руб.).

    Как составить договор?

    Чтобы не нарушить закон и быстро совершить сделку, следует соблюсти ряд моментов:

    • договор купли-продажи квартиры по долям, который включает информацию о каждой стороне, описание жилплощади, стоимость, права третьих лиц (совладельцев);
    • документ заверяется у нотариуса;
    • передаточный акт – документ, подтверждающий переход собственности новому владельцу;
    • регистрация права на долю недвижимости в Росреестре или МФЦ с уплатой налога и пошлины.

    Документы на продажу доли в 2018 году

    Покупка квартиры с долевым участием в 2018 году оформляется Росреестром. Для регистрации права на часть жилплощади, покупатель должен подготовить пакет документов:

    • заявление по форме – от владельца, заявление на изменение прав собственности – от других совладельцев, в случае покупки доли в равноценных пропорциях;
    • соглашение о выделе в натуре или решение суда;
    • удостоверения личности каждой из сторон сделки;
    • правоустанавливающие документы сторон;
    • если совладелец ребенок – согласие органов опеки;
    • доверенность при отсутствии одного из участников;
    • паспорт на квартиру из бюро технической инвентаризации.

    В каждом отдельном случае перечень документов может меняться. Узнать полный список и сократить временные потери можно, обратившись за консультацией к компетентным юристам.

    Кому можно продать долю?

    Сделка с долями собственности имеет несколько вариантов.

    Совладельцам

    Продажа совладельцам может быть добровольной и принудительной. В первом случае владелец сам устанавливает цену и предлагает часть недвижимости совладельцам. Второй вариант подразумевает следующее: если доля владельца признается значительной (самая большая относительно других собственников), то вопрос можно решить в судебном порядке, признав доли жильцов незначительными. Для совершения выкупа все условия должны быть соблюдены:

    • доля незначительная;
    • реальный выдел невозможен;
    • владелец не заинтересован в пользовании общим имуществом;
    • не затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка.
    Читайте так же:  Раздел имущества в гражданском браке

    Третьим лицам

    Если у квартиры несколько хозяев, то один из них имеет право распоряжаться имуществом при отказе от сделки совладельцев. Завышение цен намеренно и последующее их снижение при продаже другому лицу – вариант обмана, что приводит к расторжению договора в суде. То же касается договора дарения, который можно оспорить в случае возмездной сделки, зная все тонкости законодательной базы РФ в 2018 году.

    Кредиторам

    В случае залога недвижимости или по решению суда (задолженность по кредитам), торги недвижимого имущества проводятся без согласия дольщиков и самого хозяина.

    Если вам продали квартиру или ее часть с двумя совладельцами, один из которых не присутствовал при сделке и не дал согласие, то риск обмана и разрыва сделки велик. Заинтересованное лицо имеет право в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием о признании продажи недействительной.

    Как продать всю квартиру по частям?

    Ситуация продажи квартиры в долевой собственности, когда покупатель один, а продавцов несколько, требует правильного подхода. Нет необходимости заключать отдельный договор с каждым собственником, кроме сделок в разное время. Продать квартиру с несколькими собственниками можно при соблюдении ряда формальностей:

    • если все владельцы согласны с передачей прав на имущество (продажей), то заключается единый договор, в котором прописывается порядок расчета с каждым участником сделки;
    • уведомлять дольщиков о сделке не требуется ввиду их единогласного согласия;
    • договор заверяется у нотариуса, что является одним из основных условий.

    Продать или купить квартиру в равных/неравных долях может любое физическое и юридическое лицо. Порядок совершения сделки описан выше, а спорные моменты можно выяснить, обратившись к опытным юристам нашей компании.

    По закону договор может быть написан в свободной форме, что также предусматривает несколько вариантов передачи денег:

    • перевод каждому продавцу части денег, соразмерной с проданной долей;
    • перечисление всей суммы одному из дольщиков с последующим перераспределением финансов между бывшими дольщиками.

    Если покупателей 2 и более, то форма собственности может быть выбрана совместной или долевой.

    Если вас интересует, как продать квартиру по частям одному собственнику, то в таком вопросе следует отталкиваться от всех вышеизложенных действий – выделение долей, оформление документов на каждую часть недвижимости, продажа собственности.

    Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

    Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ. Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В этом процессе первое место занимают интересы ребенка. Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

    • документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
    • подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.

    Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, которые говорят об имущественных правах ребенка, его дееспособности и возможности распоряжаться его имуществом.

    Если второй собственник против

    Если все собственники продают доли, то вопросов быть не может. Но что делать, если один или несколько дольщиков против сделки? Купля-продажа квартиры, собственность на которую находится в долях, возможна без согласия всех владельцев. При возражении любого из участников есть несколько вариантов решения проблемы:

    • возражение на уведомление о сделке с долей одного из владельцев признается, как отказ от преимущественного права покупки, а дальнейшие действия продолжаются в общем порядке;
    • при отказе оформлять нотариально заверенный отказ, передача права собственности может проходить по договору безвозмездного дарения, что допускается по закону и не влечет за собой судебных тяжб.

    Распоряжаться долями в недвижимости может каждый взрослый человек. Чтобы продать или купить долю или всю квартиру в долевой собственности, следует знать несколько моментов:

    • сделки с детьми до совершеннолетнего возраста проводятся под контролем органов опеки и попечительства;
    • ипотечное жилье может быть передано в собственность другому владельцу только при согласии банка;
    • продать дарованную квартиру, как и приобретенную или наследованную можно при совместной собственности или долевой, получив согласие оппонентов или выделив натуральную часть жилья;
    • несогласие дольщика со сделкой не лишает гражданина права совершать передачу прав на жилплощадь.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    На остальные вопросы смогут ответить опытные адвокаты и юристы портала Правовед.

    Источники


    1. Севан, О.Г. «Малые Корелы». Архангельский музей деревянного зодчества. История создания, методология, современное состояние / О.Г. Севан. — М.: Прогресс-традиция, 2011. — 909 c.

    2. Николаева, Т.П. Деятельность защитника на судебном следствии / Т.П. Николаева. — М.: Саратов: Саратовский Университет, 2013. — 574 c.

    3. Семенова, Анастасия Дом — зеркало судьбы. Как приворожить удачу для всей семьи; СПб: Невский проспект, 2013. — 157 c.
    4. Малеев, Ю.Н. Международное воздушное право: вопросы теории и практики; М.: Международные отношения, 2012. — 240 c.
    5. Римское частное право. Учебник. — М.: Зерцало, 2015. — 560 c.
    Как оформить продажу доли в квартире другому собственнику особенности и детали процесса
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here