Как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот

Самое важное на тему: "Как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот" с точки зрения профессионалов.

Можно ли перевести нежилое помещение в жилое

Как можно из нежилого помещения сделать жилое? Этот простой вопрос порой может стать причиной бурных споров и отнять массу времени для оформления необходимой документации. В данной статье давайте подробно разберем порядок перевода нежилого помещения в жилое, а также поговорим зачем это вообще делать.

Зачем менять статус нежилого помещения?

Ответ очевиден. Порой у человека в собственности присутствует склад, чердак или заброшенный некогда завод. Казалось бы, что подобное помещение может висеть тяжкой обузой, ан нет! И переделав такое здание под жилое, можно не только осесть в нем самостоятельно, но и сдавать в аренду или сделать из него уютный лофт.

Стоит знать, что пока вы не оформите все нужные бумаги, не сделаете перепланировку, ремонт и не переведете нежилое здание в жилое, жить в нем категорически запрещено законом. Именно поэтому стоит постараться и как можно быстрее справиться с трудностями. Тем более что адвокаты сайта “o-nedvizhke.ru” готовы прийти к вам на помощь в любое время дня и ночи.

Когда можно переводить нежилое помещение в жилое?

Перевести нежилое помещение в жилое можно лишь после выполнения ряда требований и условий.

Если владелец помещения приобретал его в кредит, то сначала стоит погасить кредит, а уже после заниматься переводом. В противном случае государство просто не даст добро на совершение операции. Абсолютно все, что находится в помещении, должно быть исправным. Все лампочки, выключатели должны работать. Здание не должно находиться в ветхом состоянии, не осыпаться и не идти под снос. То есть, должно соответствовать всем техническим и санитарным нормам. Еще не стоит забывать о правилах пожарной безопасности. Этим занимаются соответствующие уполномоченные лица.

Если хотя бы одно из этих правил нарушено, то осуществить перевод будет попросту невозможно и помещение останется нежилым. Важно помнить о том, что желаемое помещение должно находиться в городе (или хотя бы в черте города) среди жилых помещений и иметь все необходимые для жизни коммунальные услуги.

В том случае, если конструкция или структура помещения повреждена, его не переведут в статус жилого, так как это опасно для жизни человека. Помимо самого здания, безопасной должна быть и прилегающая территория. Все подходы и подъезды должны быть свободными и полностью доступными.

Какие документы нужны для перевода нежилого помещения в жилое?

Для проведения процедуры перевода нежилого помещения в жилое необходимо подготовить следующие документы:

  • заявление на перевод нежилого помещения в жилое;
  • право собственности на помещение;
  • технический паспорт;
  • план дома.

Первое, что необходимо – это заявление, с требованием перевода нежилого помещения в жилое. Заявление рассматривается специальным комитетом, специализирующимся на подобных делах. Помимо заявления обязательно потребуется документ, подтверждающий право собственности. Если правом собственности владеет кто-то еще, он должен также быть не против перевода.

Если оригиналы документов по каким-то причинам предоставить невозможно, то можно предъявить заверенные нотариально копии. Эти документы должны быть именно от того человека, который подает заявления о переводе статуса жилья.

Только так будет подтверждено, что все происходило с вашего согласия и по вашему желанию.

Также комиссия может потребовать план дома. Помимо прочего может потребоваться согласие соседей на перепланировку. Если в округе соседей нет, то разрешение получать не требуется.

Как переводить нежилую недвижимость в жилую?

А теперь давайте поговорим о самой процедуре перевода:

  1. Первой этап – экспертиза. Без этого никак. Она может показать, можно ли переводить нежилое помещения в жилое.
  2. Второй этап – разработка документации на проект. Проект должен быть обязательно подтвержден законом и проверен специальными органами, занимающимися такими вопросами.
  3. Третий этап – долгожданное получение разрешения. Вы, наконец, можете получить документ, который подтверждает то, что помещение теперь является жилым и соответствует всем необходимым правилам и нормам. На рассмотрение заявления отводится 45 дней.

Как вы успели заметить, процедура не из легких и не из быстрых. Однако игра стоит свеч.

Чем может помочь юрист в этом деле?

Самостоятельный перевод нежилого помещения в жилое может показаться сущим адом: нескончаемые очереди, сбор кипы бумаг и потраченное время. Однако всего этого можно избежать, обратившись к нашим специалистам. Грамотный юрист поможет вам уладить все проблемы и разберется с документами. Помимо этого он может собрать за вас все бумаги и оформить необходимый перевод.

Если учитывать все нюансы, соблюдать все правила и условия, иметь в наличии все необходимые документы, проследить за тем, чтобы помещение полностью соответствовало основным правилам безопасности, то все получится. Главное терпение.

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот

В большинстве случаев, проще продать коммерческую недвижимость и за вырученные средства купить жилье (и наоборот), чем пытаться изменить их статус. Однако это не всегда приемлемо по различным причинам. Как следствие, приходится тратить время, силы и деньги на то, чтобы сделать из, например, квартиры офис или склада – жилой дом. И это очень сложно. Рассмотрим особенности процедуры перевода в этой статье.

Особенности жилой и коммерческой недвижимости

Прежде чем переходить к самой процедуре, нужно понять отличия коммерческой недвижимости от жилой. Именно это является основным фактором, из-за которого государственные структуры нередко отказывают в изменении статуса – недвижимость просто не подходит для ведения деятельности или, наоборот, для постоянного проживания.

[2]

Жилая недвижимость

Под жилой недвижимостью понимают или отдельные строения (частные дома) или квартиры в многоквартирных домах. Они обязательно создаются с тем учетом, что люди в них будут жить постоянно: зимой и летом. Как следствие, строения оснащаются всеми требуемыми коммуникациями. Особенно нужно отметить отопление.

Такие помещения могут находиться в собственности частных лиц, компаний или государственных структур, однако в рамках данной статьи нам больше интересны только те из них, которые принадлежат физическим и юридическим лицам, а не государству. Если обобщить, упростить и сократить – то основной критерий жилого помещения/строения, это пригодность для постоянного проживания людей.

Читайте так же:  Как продать долю в доме с землей

Коммерческая недвижимость

Под коммерческой недвижимостью понимают строения разного типа, включая сюда и отдельные помещения, которые предназначаются в первую очередь для получения прибыли. Это могут как производственные цеха, так и склады, офисы и так далее. Главное их отличие от жилых помещений – они не предназначены для постоянного проживания людей. В них может не быть нужных коммуникаций или они будут представлены в минимальном объеме.

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Перевод коммерческой недвижимости в жилой фонд – это более сложная задача, чем обратная процедура. Как минимум потому, что коммерческие строения не имеют нужных коммуникаций и, что самое главное, окружающей инфраструктуры. В теории, можно оснастить офис кроватями, переделать его в комнату и добавить все необходимые элементы, вплоть до кухни.

Однако владелец такого помещения не сможет создать необходимую инфраструктуру в округе от коммерческого строения: зеленые насаждения, детские площадки, магазины, мусорные баки, стоянки и так далее. Проще говоря, сделать из жилой недвижимости коммерческую еще можно, а вот обратная процедура будет намного сложнее (но при условии, что данное строение/помещение раньше не было жилым).

Требования к недвижимости

Основные требования к недвижимости для того, чтобы появилась возможность превратить ее в жилой дом/квартиру:

Порядок действий

  1. Заказать проект перепланировки помещения с учетом его перевода в жилой фонд.
  2. Получить проект и совершить перепланировку тщательно учитывая все особенности, включая сюда мелкие нюансы.
  3. Оформить новый техпаспорт на недвижимость, созданный с учетом всех совершенных изменений.
  4. Собрать остальные документы на будущее жилье.
  5. Составить заявление на перевод недвижимости в жилой фонд.
  6. Направить заявление и остальные документы в местную администрацию.
  7. Дождаться решения.
  8. На основании решения внести необходимые изменения в Росреестре.
  9. Получить новые документы на недвижимость.

Для перевода коммерческой недвижимости в жилой фонд нужно подготовить следующие документы:

  • Заявление (образец см.ниже).
  • Паспорт собственника/собственников. Если недвижимостью владеет юридическое лицо, то дополнительно потребуются еще и учредительные документы, а также бумаги, подтверждающие тот факт, что заявитель имеет право совершать такие действия (переводить недвижимость в жилой фонд). Например – протокол собрания учредителей.
  • Нотариально заверенное согласие совладельцев (актуально в том случае, если у недвижимости несколько собственников).
  • Выписка из ЕГРН (чем свежее – тем лучше). Этот документ одновременно подтверждает право собственности на недвижимость и показывает наличие/отсутствие обременений.
  • Правоустанавливающие документы не коммерческую недвижимость (договора купли-продажи, дарения и так далее).
  • Техпаспорт.
  • Кадастровый план.

Заявление на перевод коммерческой недвижимости в жилой фонд

Заявление такого типа обычно заполняется на месте, прямо перед подачей. Форма и содержание могут отличаться в зависимости от региона нахождения нежилого объекта. Представленный ниже образец носит исключительно ознакомительный характер. Рекомендуется перед подачей документа уточнить форму принятого в данной администрации заявления такого типа.

Содержание

В заявлении обычно фигурирует следующая информация:

  • Куда направляется документ.
  • Данные о заявителе.
  • Информация об объекте недвижимости, который нужно перевести в жилой фонд.
  • Приложения.
  • Дата и подпись.

На сбор документации, создание проекта и последующую перепланировку может уйти от несколько недель, до нескольких лет (зависит от требуемого объема работ). Дальше все пойдет несколько быстрее:

  • После подачи заявления решение по нему должно быть принято в срок до 45 дней.
  • Внесение изменений в Росреестр на основании решения администрации займет порядка 2-х недель.
  • Получение новых документов (в частности, новой выписки из ЕГРН) отнимет еще от 3 до 5 дней.

Как перевести жилое помещение в коммерческое?

Как уже было сказано выше, превращение жилого помещения (квартиры или частного дома) в коммерческое выполняется несколько проще. Но и тут есть свои особенности, правила, требования и условия.

Требования к жилью

  • Если рассматривается вариант перевода квартиры в коммерческую недвижимость, она должна располагаться только на первом этаже многоквартирного дома. Единственное исключение делается тогда, когда под рассматриваемой квартирой уже есть другие нежилые помещения.
  • В нежилой фонд переводится вся квартира или дом целиком. Нельзя сделать часть дома/квартиры нежилым, а остальное оставить жилым. Исключение составляют варианты, когда можно в натуре выделить часть квартиры/дома, обеспечить таким помещениях отдельные коммуникации и, что самое главное, отдельный выход на улицу.
  • В том случае, когда площадь жилья составляет более 100 кв.м., обязательно нужен запасной выход.
  • На недвижимость не должны быть наложены обременения и аресты.
  • Квартира/дом должны находится в собственности заявителя.
  • Потребуются согласия всех совладельцев на превращении жилья в коммерческую недвижимость.
  • Дом, в котором находится квартира не должен быть признан аварийным.
  • В квартире/доме на момент проведения процедуры изменения статуса недвижимости не должно быть прописанных лиц.
  • Перепланировка квартиры/дома обязана соответствовать техпаспорту.

Порядок действий

Для перевода жилой недвижимости в коммерческую нужно:

  1. Подготовить проект по перепланировке жилого помещений и выполнить его (если требуется).
  2. Собрать все необходимые документы.
  3. Направить заявление на изменение статуса недвижимости со всеми документами в местную администрацию.
  4. Дождаться решения.
  5. На основании решения внести соответствующие изменения в Росреестре.
  6. Получить новую выписку из ЕГРН, в которой будет указан измененный статус недвижимости.
  • Паспорт заявителя/заявителей.
  • Доверенность на совершение таких действий (если требуется).
  • Правоустанавливающие документы на жилье (договор дарения, купли-продажи и так далее).
  • Выписка из ЕГРН.
  • Техпаспорт на квартиру или дом.
  • Кадастровый паспорт (если требуется).
  • Справка из Управляющей компании или ЖЭКа о статусе других помещений в данном строении (если актуально).
  • Согласия соседей на изменение статуса недвижимости (очень важный документ).
  • Протокол собрания жильцов дома (в некоторых случаях может рассматриваться вместо согласия соседей). В этом документе должно быть указано четкое согласие жильцов на изменение статуса помещения.
  • Справка из Управляющей компании о том, что дом не признан аварийным.
  • Справки из МЧС, СЭС и других структур о том, что квартира/дом соответствуют всем требованиях.
  • Выписка из домовой книги – подтверждает факт того, что в квартире/доме никто не прописан.

Заявление на перевод жилой недвижимости в коммерческую

Заявление такого типа, как в предыдущем случае с переводом коммерческой недвижимости в жилой фонд, может иметь разную форму и содержание в зависимости от региона нахождения объекта. Предложенный ниже образец представлен только для ознакомления.

Читайте так же:  Как сербу получить российское гражданство
Содержание

В данном документе должна фигурировать следующая информация:

  • Куда и кем направляется документ.
  • Данные о заявителе и недвижимости.
  • Приложение.
  • Дата и подпись.

В данном случае сроки идентичны описанным выше. Проект, перепланировка и сбор документов могут занимать как несколько часов, так и несколько лет, многое зависит от недвижимости. Решение принимается в срок до 45 дней, после чего около 2 недель вносятся изменения в Росреестр и еще около 3-5 оформляются новые документы.

Сколько стоит?

Стоимость изменения статуса недвижимости во многом зависит от того, сколько средств потребуется потратить на перепланировку и последующее обустройство строения/помещения. Именно это и является основной статьей расходов. Цифры могут варьироваться от нескольких тысяч рублей, и до миллионов. Остальные же затраты не так существенны, тем более, что сама процедура изменения статуса производится администрацией бесплатно:

  • Нотариальное заверение согласия каждого совладельца: 1-2 тысячи рублей.
  • Оформление доверенности: от 2 тысяч рублей.
  • Составление плана переустройства недвижимости: от 5 тысяч рублей.
  • Оформление нового техпаспорта: от 5 тысяч рублей.
  • Внесение изменений в Росреестр: 2 тысячи рублей на каждого собственника.
  • Получение свежей выписки из ЕГРН: 350 рублей.

Можно ли использовать коммерческую недвижимость как жилую и наоборот не изменяя статуса?

В большинстве случаев – нельзя. Исключение делается только для отдельных видов деятельности, типа репетиторства, адвокатской практики и так далее. И то, возможно это только тогда, когда подобная деятельность не мешает соседям. Во всех остальных случаях, при попытке использовать помещения/строения не по назначению налагаются штрафы:

  • Использование жилья не по назначению: штраф от 1 до 1,5 тысяч рублей (в соответствии со ст.7.21 КоАП РФ).
  • При использовании жилья не по назначению и с нарушением право соседей можно вообще лишиться недвижимости.
  • За использование жилого помещения в качестве нежилого, при условии, что владеет им юридическое лицо, штраф составит уже около 40-50 тысяч рублей (ст.7.22 КоАП РФ).
  • Постоянное проживание людей в коммерческой недвижимости, не предназначенной для этого влечет за собой штраф порядка 10-20 тысяч рублей и так далее. Намного проще не пытаться нарушать закон, а выполнить перепланировку и изменить статус недвижимости. А если это невозможно – продать ее и приобрести более подходящий объект.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Недвижимость: из жилой в коммерческую

Перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой – процедура сложная и длительная. Но если потом эту площадь удастся сдать под офис или магазин, хлопоты окупятся владельцу сторицей.

Владельцу квартиры на первом этаже завидовать не принято. Он живет за решеткой, у него чаще всего нет балкона, а окна всегда закрыты и занавешены, чтоб скрыться от глаз прохожих. Тем более если квартира выходит окнами на оживленную улицу или проезжую часть: шум и пыль не дадут раскрыть окна даже ночью, а сквозь деревья в комнату и днем не поступает достаточно света. Одним словом, масса неудобств. Сдать такую квартиру можно, но на 20% дешевле, чем аналогичную на средних этажах. Продать тоже можно, но, во-первых, со скидкой, а во-вторых, покупателя на нее придется искать долго.

Но неленивые знают, что такое жилье, немного похлопотав, можно превратить в настоящего золотого теленка. Нужно только перевести эту квартиру из жилого фонда в нежилой. Выгода налицо: по словам замдиректора АН «Бекар» Леонида Сандалова, при переводе в нежилой фонд арендные ставки возрастают минимум в 1,5 раза. Это что касается офисного помещения. Если превратить квартиру в магазин, стоимость аренды увеличится в разы. Так, по данным «Агентства развития и исследований в недвижимости», стоимость квадратного метра офисного помещения класса С сегодня составляет в среднем 761 рубль в месяц, тогда как стоимость квадратного метра торгового помещения в эконом-классе варьируется от 500 до 2000 рублей в месяц. Если сравнить эти цифры со стоимостью аренды жилой недвижимости, выгода становится очевидной.

От бумаг к делу

Процесс перевода жилья в нежилой фонд, конечно, непростой. Процедура, помимо чисто бюрократических, имеет и ряд других нюансов. Например, далеко не каждую квартиру можно переделать в офис, и уж тем более – в магазин, кафе или салон красоты. Расположение помещения или отдельные его параметры могут оказаться несоответствующими действующим нормативам и правилам.

Условия перевода жилого помещения в нежилое регулируются 22 статьей Жилищного кодекса РФ. В документе сказано, что доступ в соседствующие жилые помещения не должен использоваться в качестве доступа в нежилое помещение. Проще говоря, у нежилого помещения должен быть отдельный вход. Также оговорено, что нежилое помещение не должно быть частью жилого помещения и никто не должен использовать его в качестве места постоянного проживания, то есть там никто не должен быть прописан. Право собственности на это помещение не должно быть обременено правами каких-либо лиц. Проще говоря, купить квартиру при помощи ипотеки и затем перевести в нежилой фонд нельзя: на срок кредитования жилье принадлежит банку.

Отдельно указано, что перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже или выше, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, не являются жилыми.

Если все условия соблюдены, можно приниматься за дело. В орган местного самоуправления нужно написать заявление о переводе помещения в нежилой фонд (в Петербурге для перевода помещения в нежилой фонд необходимо получить соответствующее распоряжение губернатора), представить правоустанавливающие документы (подлинники или нотариально заверенные копии), техпаспорт помещения, поэтажный план дома, в котором оно находится, а также проект его переустройства или перепланировки.

Стоит отметить, что без перепланировки здесь обходится довольно редко: чего стоит одно требование обустройства отдельного входа. Также, скорее всего, понадобится подводить под нормативы пути эвакуации, сооружать автономную вентиляцию, сносить лишние стены. А после всего необходимо будет позаботиться об огнестойкости перекрытий и ограждающих конструкций, шумоизоляции нежилого помещения от соседствующих с ним жилых, а также исключении любых других факторов, которые могли бы повлиять на соседей и окружающую среду.

Читайте так же:  Развод по обоюдному согласию с ребенком

Когда нужен юрист

В нежилой фонд можно перевести только приватизированную квартиру. Приватизированную комнату также можно перевести в нежилой фонд, но в этом случае могут возникнуть проблемы с соседями. Если земля под домом находится в общей собственности жильцов, возможно, понадобится их согласие на оборудование отдельного входа в комнату с улицы.

Казалось бы, малая гостиница в отношении коммерческого предприятия ничем не уступает офису или салону, однако для ее создания перевод помещений в нежилой фонд не обязателен. Если владельцу принадлежит, к примеру, этаж многоэтажного здания или несколько квартир в нем, он может оставить их в жилом фонде. Дальше можно действовать по привычному принципу сдачи квартир в аренду: заключать договора найма и уплачивать налоги с прибыли. При этом квартиры могут и не принадлежать одному владельцу. «Большинство собственников не проводят процедуру перевода помещений в нежилой фонд при организации мини-гостиницы, потому что они состоят из отдельных квартир, принадлежащих разным физическим лицам, – объясняет Леонид Сандалов. – Люди передают управление этими помещениями специальной компании, которая, в свою очередь, сдает их посуточно».

Стоимость перевода жилья в нежилой фонд варьируется от 500 рублей до десятков тысяч долларов. Официально нужно заплатить лишь госпошлину, а документы подаются бесплатно. Однако, как и многие другие бюрократические процедуры, сделать это самостоятельно весьма непросто. Технические условия, параметры помещения, возможность обустроить отдельный вход, перепланировки – все это требует проверок и утверждений, изрядно приправленных юридическими нюансами. Поэтому на деле владельцу жилья часто приходится обращаться за помощью к специализирующимся на переводе помещений в нежилой фонд организациям, которые берут за свои услуги в Петербурге от 35 тыс. рублей до миллиона, в зависимости от района города и сложности работ. Сроки выполнения указываются в пределах трех месяцев. Если владелец квартиры хочет получить услуги выборочно, он может заказать проект отдельного входа (от 25 тыс. рублей) или проект перепланировок (от 500 рублей за квадратный метр). При этом проекты, их утверждение, собственно строительные работы и их сдача оплачиваются раздельно.

Подводя итог всему вышесказанному, можно заключить, что перевод квартиры в нежилой фонд имеет смысл лишь в случае ее дальнейшей сдачи в аренду. В случае же продажи помещения как коммерческого выиграть, по оценкам экспертов, вряд ли удастся.

Как у себя дома

Впрочем, если офис нужен не для сдачи в аренду и не для продажи, а для собственных нужд владельца квартиры, в нежилой фонд ее переводить вовсе не обязательно. Главное – не нарушить п. 1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ, в котором сказано, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. То есть важно, чтобы собственник в этой квартире жил.

[1]

А уже следующий, второй пункт соответствующей статьи Жилкодекса говорит о допущении использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами. Правда, есть оговорка: такая деятельность не должна нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Требования эти касаются в первую очередь технических характеристик квартиры: инженерные системы, шумоизоляция, планировки, высота потолков и ширина коридоров.

Правда, в законе не написано, что именно подразумевается под профессиональной деятельностью. Указано лишь, что не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. То есть рисовать картины для продажи, писать статьи и отчеты, сводить дебет с кредитом и программировать художники, писатели, бухгалтеры, дизайнеры и программисты вполне могут. Постоянно жить в этой квартире не обязательно, достаточно лишь быть ее владельцем или хотя бы арендатором. Даже предпринимателям, зарегистрированным как ИП, по закону разрешается вести бизнес в жилом помещении.

Что касается юридических лиц, то здесь вопрос неоднозначен. С одной стороны, согласно п. 2 ст. 54 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае его отсутствия – иного органа или лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности. С другой стороны, ст. 288 ГК РФ говорит о том, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений и организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Как же поступить владельцу фирмы? Тем более что п. 2 ст. 671 ГК РФ говорит о том, что юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

До недавнего времени юрлицам действительно часто отказывали в регистрации по месту проживания гендиректора. Однако постепенно сложилась судебная практика, когда юрлица выигрывают подобные дела и регистрируются в жилых помещениях. Подтверждает такую возможность и Минфин РФ в письме от 3 декабря 2008 г. №03-01-11/5-159. «В соответствии со сложившейся судебной практикой, решения регистрирующих органов об отказе в государственной регистрации юридических лиц по месту постоянной регистрации физических лиц, представляющих их постоянно действующие исполнительные органы, были признаны незаконными. Учитывая изложенное, представляется, что законодательство Российской Федерации не содержит запрета на размещение постоянно действующего исполнительного органа юридического лица по месту жительства (адресу) руководителя этого исполнительного органа или иного должностного лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности», – говорится в письме Минфина.

Валерий Бигаев, руководитель проектно-инвестиционного отдела «Адвекс-Московский»

Переводами из жилого в нежилой фонд занимаются в основном представители малого бизнеса и рантье. Не всегда, из расчета на 1 кв.м, перевод квартиры в нежилой фонд обходится дешевле 1 кв.м готового нежилого фонда. Тем не менее, это выгодно. Как правило, месторасположение жилых квартир на оживленных перекрестках и у метро делает их привлекательными для торгового бизнеса и, соответственно, сдачи в аренду.

Точной цены и сроков по переводу из жилого в нежилой фонд назвать нельзя. Каждый случай индивидуален. Влияют на это наличие или отсутствие газовых труб под окнами квартиры, наличие или отсутствие окон, ширина тротуара и т.д. Примерная цена процедуры перевода в нежилой фонд в среднем по городу декларируется в 300 тыс. рублей, с учетом всех услуг и пошлин.

Читайте так же:  Куда писать заявление на алименты

При организации мини-гостиницы достаточно зарегистрировать в качестве предпринимательской деятельности сдачу жилых комнат в найм. Жилое назначение помещения сохраняется, перевод в нежилой фонд этот вид деятельности не требует. Офис в собственной частной квартире организовать можно, даже зарегистрировать здесь же юридический адрес своей компании.

Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»

Видео (кликните для воспроизведения).

Наиболее активно из жилого фонда в нежилой переводятся квартиры на первых этажах зданий в центре города (Литейный пр., Невский пр.), также востребованы помещения во вторых дворах в Центральном районе. Эта процедура полностью формализована, и перевод осуществляется по распоряжению губернатора.

Вторые этажи зданий также востребованы. Например, ресторан Pizza Hut на Невском занял жилой второй этаж здания. Зачастую вторые этажи выкупают отделения различных банков, чтобы разместить офис в одном здании.

При переводе в нежилой фонд арендные ставки могут возрасти минимум в 1,5 раза. Торговые площади в этом случае будут дороже офисных на 20-50%, в связи с тем, что существует большая конкуренция между отдельными небольшими офисами и крупными бизнес-центрами, которые более востребованы у арендаторов.

По закону каждый человек может организовывать свое рабочее место у себя дома, при этом не обязательно проводить процедуру перевода в нежилой фонд. Она требуется только в том случае, когда офис не принадлежит владельцу квартиры.

Дата публикации: 15:45 01 августа 2011

Как перевести нежилое помещение в жилое?

Смена статуса имущества осуществляется с соблюдением четко установленных правил. Благодаря их выполнению процедуру можно считать законной и правомерной.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Согласно статье 288 Гражданского кодекса собственник вправе пользоваться и распоряжаться жилым помещением в соответствии с предусмотренным ему назначением. А о том, как изменить назначение этого помещения, расскажем в статье.

Жилым называется помещение, которое изолировано от других, отвечает санитарным нормам и требованиям противопожарной безопасности. Также в нем должно быть предусмотрено все для круглогодичного проживания.

Таким образом, помещение, которое будет переводиться в статус жилого, должно иметь не только достаточную площадь, но и дополнительные комнаты, предназначенные для человеческих нужд.

Нежилым считается помещение, не предназначенное для круглогодичного проживания людей — это служебки, бытовки и площади, предназначенные для производства.

Нормативная база

Нормативно-правовые акты:

  • Ч. 4 ст.22 ЖК РФ рассказывает о процессе смены статуса помещения.
  • В Градостроительном кодексе описываются требования, предъявляемые к помещениям. Также представляются условия, предъявляемые к помещениям, находящимся в городе.
  • Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Он рассказывает о регистрации недвижимости.
  • Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 об особенностях признания помещения жилым.
  • СНиП 31-01-2003. В них зафиксированы требования по переводу имущества.
  • СанПиН 2.1.2.2645-10, рассказывающий о нормах, предъявляемых к помещениям.

Можно, главное, чтобы помещение соответствовало установленным законом требованиям.

Общие правила

По ЖК РФ жилыми являются изолированные помещения, пригодные для использования в течение всего года. Также они обязаны соответствовать санитарным и гигиеническим нормам.

Имущество, не подходящее под данные нормы, перевести в жилое можно тогда, когда оно в случае необходимости будет соответствовать всем требованиям.

Важно помнить, что жилым может быть целый частный дом или квартира. Дача может стать жилой только в том случае, если она становится капитальным строением и правила ее перевода соответствует правилам использования земельного участка.

Помимо этого, жилым помещением становится только то имущество, которое не обременено третьими лицами и находится в законной собственности.

Ограничения

Перевод нельзя осуществить в следующих случаях:

  • Если имущество не считается частью недвижимости, располагающейся на зонированной жилой территории, которая оснащена коммуникациями.
  • Если конструкции имущества находятся в несоответствующем эксплуатационном состоянии, на них имеются трещины и иные повреждения, представляющие опасность здоровью граждан.
  • Если коммуникационные системы располагаются в доступных для людей местах и предоставляют опасность их здоровью.
  • Оно не имеет систему защиты от утечки воды, которая используется в быту.
  • Если имущество не имеет инженерные коммуникации, электросети, систему безопасности, отопления газо-и водоснабжения.

Можно ли оспорить дарственную на квартиру между близкими родственниками? Узнайте тут.

Как перевести нежилое помещение в жилое в 2019 году?

В текущем году особых изменений в процедуре переоформления жилья из нежилого в жилое нет. Необходимо предоставить определенный пакет документов и соблюсти этапы процедуры.

Пошаговый алгоритм

Этапы процедуры и куда нужно обратиться:

Перечень документов

Представляются следующие бумаги:

  • Оформленное собственником заявление, в котором излагается просьба о переводе помещения.
  • Кадастровый паспорт, подтверждающий собственность. Также собственник может представить заверенную у нотариуса копию данной бумаги.
  • Технический паспорт на имущество, дающий описание объекта. Если в имуществе осуществлялись проектные работы, то это также отражается в паспорте.
  • План дома. Обычно его получают в ЖЭУ. По данному документу специалисты определяют возможный вред, который может быть нанесен всему дому в результате перевода имущества.
  • Наличие письменного согласия от соседей.
  • Заранее подготовленный проект по перепланировке.

Бланк заявления можно скачать здесь:

Стоимость и сроки

Перевод осуществляется в течение 48 дней.

Органы местного самоуправления оказывают данную услугу бесплатно. Однако за новое свидетельство гражданину придется отдать 350 рублей.

Для юридических лиц стоимость составляет 1000 рублей.

Составление технической и проектной документации также требует оплаты услуг. Цена такой услуги складывается из следующих факторов: региона, масштаба работ, технического состояния. Также большую часть материальных расходов берет на себя перепланировка помещения.

[3]

В многоквартирном доме

По статье 22 ЖК квартиру в многоквартирном доме можно перевести в статус нежилой в следующих случаях:

  • при наличии в ней вентиляции, канализации, электро и водоснабжения;
  • имущество изолировано и располагается в жилой зоне;
  • состояние имущества хорошее и не вызывает опасений для жизни остальных граждан, в том числе и соседей.
Читайте так же:  Скрылся с места дтп штраф

При переустройстве нежилого помещения в жилую квартиру важно вначале сделать проект перепланировки. Далее нужно согласовать его с соседями.

Для этого оформляется протокол общего собрания, фиксируется количество пришедших людей и количество собственников имущества.

Далее фиксируются их подписи с согласием на перепланировку.

Для комнаты в общежитии

Чтобы переоформить комнату, нужны те же бумаги, что и при переоформлении квартиры. Также от человека потребуется письменное согласие со всех жильцов.

Перепланировка проводится в соответствии с предварительно оформленным планом и утвержденным актом приемочной комиссии.

Дополнительно потребуется оформить заявление в жилищной службе. Если человек получил отказ, то он может обратиться с заявлением в суд.

Для садового дома

Существенным минусом перевода загородного дома в жилое имущество является то, что он обычно строится на земельном участке, который предназначен для огородничества и садоводства.

А значит, строить на них капитальные здания для круглогодичного проживания без предварительного изменения назначения земли нельзя.

Данное постановление о смене характера пользования землей выносится муниципалитетом, управлением, департаментом, которые отвечают за жилищный фонд. Если гражданин получает положительное решение, то ему следует обратиться в Орган по кадастровому учету. Он выдает новый кадастровый паспорт на землю и жилой дом. Далее человек регистрирует полученные документы в ЕГРП.

Важно! Судебная инстанция в большинстве случаев признает здания жилыми, только если они построены на земле, предназначенной для ИЖС.

Берется ли налог с продажи квартиры по наследству? Читайте тут.

Кто освобождается от налога на дарение недвижимости? Смотрите здесь.

Для частного жилого дома

Если дом располагается на земле, которая предназначена для ИЖС, то он может быть переведен в жилой. Однако для этого нужно, чтобы он был пригоден для круглогодичного проживания.

Если он не соответствует техническим нормам, то нужно все устранить и сделать перепланировку; далее проблем с переводом не возникнет.

А что с земельным участком?

Перевод земли, предназначенной для сельскохозяйственных нужд, в земли под ИЖС возможен. Процесс описан в Земельном кодексе Российской Федерации и N 172-ФЗ.

По ним участок с объектом для ИЖС обязан относиться к землям, принадлежащим населенным пунктам.

Перевод такой земли в иную категорию приводит к потере ее стоимости и дохода государства. Если собственнику это необходимо осуществить, то он обязан возместить государству часть потраченного дохода.

Этих потерь можно избежать в том случае, если собственник построил на сельскохозяйственном участке объект, который имеет статус ИЖС.

Однако по Градостроительному кодексу РФ некоторым земельным участкам нельзя сменить статус и перевести их в жилые.

Это относится к земельным участкам, имеющим статус сельскохозяйственных.

Их перевести в иную категорию можно только при смене границ населенных пунктов.

Это происходит в следующих случаях:

  • если участок располагается близко к границе функциональной зоны, которая предусмотрена генпланом;
  • планирование целевого назначения данных земель на перспективу как резерв при развитии населенного пункта.

Выгодней всего перевести землю из земель, предназначенных для сельскохозяйствования в ИЖС.

Как перевести часть помещения?

По закону имущество частями переводить из нежилого в жилое нельзя.

Когда возможен отказ?

Человек, желающий перевести помещение, часто получает отказ. Это регламентируется статьей ст.24 ЖК РФ.

Его можно получить в следующих случаях:

  • если им не предоставлен полный перечень необходимых документов;
  • гражданин представил документы не в тот орган;
  • им не соблюдены все условия, обязательные для выполнения;
  • в новом проекте по переустройству не учтены требования, которые предъявляются к помещениям.

Важно! Отказ должен содержать основания и требования, которые были нарушены при переоформлении. Отказ выдается гражданину в течение 3 дней после его принятия, обжалуется в суде.

Обжалование в суде

Если человек желает обжаловать вынесенное решение, то ему требуется оформить заявление в суд.

В нем должны содержаться следующие моменты:

  • ссылка на отказ в переводе;
  • обстоятельства, которые подтверждают, что все условия были соблюдены;
  • обстоятельства, которые свидетельствуют о том, что все документы были переданы в соответствующие органы;
  • оформленный акт приемочной комиссии;
  • обстоятельства, свидетельствующие об опровержении оснований, по которым был получен отказ.

Помимо этого в документе должны быть доказательства всех выше названных обстоятельств. Данное заявление должен подписать истец и его законный представитель, при его наличии. На обжалование дается 3 месяца.

Образец бланка заявления в суд можно рассмотреть в приложенном файле:

Примеры из судебной практики:

Таким образом, не каждое помещение может быть переведено из нежилого в жилое.

Для того чтобы этот процесс прошел быстро и без лишних денежных и эмоциональных затрат со стороны собственника нужно внимательно изучить нормы закона и требования, которые предъявляются к помещениям, собрать необходимые документы и доказательства, подтверждающие законность перевода.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Видео (кликните для воспроизведения).

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источники


  1. Рыжаков, А. П. Защитник в уголовном процессе / А.П. Рыжаков. — М.: Экзамен, 2016. — 480 c.

  2. Пчелинцева, Л.М. Семейное право России; Норма, 2011. — 704 c.

  3. Шумега, С.С Технология столярно- мебельного производства; М.: Лесная промышленность, 2012. — 288 c.
  4. Гельфер, Я. М. История и методология термодинамики и статистической физики / Я.М. Гельфер. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2013. — 536 c.
  5. Толкушкин, А.В. Налогообложение физических лиц при операциях с недвижимостью / А.В. Толкушкин. — М.: ЮРИСТЪ, 2000. — 344 c.
Как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here