Как разделить трехкомнатную квартиру

Самое важное на тему: "Как разделить трехкомнатную квартиру" с точки зрения профессионалов.

Раздел 3-х комнатной квартиры на двоих.

Здравствуйте 33 ЮРИСТА ! У меня наболевший вопрос. 20 лет живем с родственником( братом мужа) в 3-х комнатной квартире.Приватизация по долевой :1/2 доля мужа и 1/2 брата. Пытаемся разъехаться ,но брат против любого передвижения. Хотели продать квартиру и поделить деньги поровну, но он такую цену выставляет,что продать не представляется возможным, за меньшую сумму продавать не собирается. Предлагали купить ему квартиру- студию ( равную по рыночной стоимости 1/2 нашей квартиры)- не хочет в другой район. Мы оплачиваем полностью все коммунальные платежи ,т.к. занимаем с ребенком 2 комнаты. Его все устраивает и так , поэтому все наши усилия по разъезду сводятся к нолю. К слову сказать брат наркоманит и женщину привел ( шесть лет живут вместе) с алкогольной зависимостью. У нас растет сын 7лет, все это видит. Нам то взрослым страшно, а что ребенок переживает,когда видит драки и скандалы этих людей . Что делать, как нам с ними разъехаться? Есть ли реальная возможность?Как правильно поступить? Помогите советом. Заранее спасибо!

Ответы Юристов

Артем Сергеев

В соответствии с ч. 1 ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
На основании ст. 246 ГК РФ
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Что бы продать свою долю в квартире вам необходимо соблюсти право преимущественной покупки, то есть предложить брату мужа выкупить долю. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При нарушении права преимущественной покупки сделка может быть оспорена через суд.
Так же вы можете попытаться выделить свою долю в натуре и продавать свои комнаты как отдельный объект недвижимости. Выдел доли в натуре возможен на основании ст. 254 ГК РФ.
Таким образом в вашей ситуации нужно искать варианты продажи доли в квартире, по другому вопрос вам не решить

Как делить 3х комнатную квартиру, если 2 собственника?

Вопрос: У меня и мужа в общей собственности находится трехкомнатная квартира. Каким образом мы можем разделить ее документально и фактически?

Ответ: Чтобы разделить жилье, находящееся в общей собственности, необходимо произвести выдел доли каждого супруга. Сделать это можно мирным путем либо через суд. Добровольный порядок подразумевает заключение соглашения между супругами о разделе имущества. Если же стороны не могут договориться, спор передается в суд.

Добровольный раздел

Краеугольным камнем соглашения является условие об определении доли каждого собственника. Размер долей стороны устанавливают по своему смотрению, закон их в этом случае не ограничивает.

Соглашение составляется в двух экземплярах и подлежит нотариальному заверению. Без этого оно не будет иметь юридической силы. После чего соглашение передается в Росреестр, и на его основании происходит регистрация прав собственности супругов.

В судебном порядке

Заинтересованное лицо обращается в суд с иском о переводе недвижимости из общей собственности в долевую и определении доли, принадлежащей каждому собственнику. К исковому заявлению прилагаются следующие документы:

  • договор купли-продажи квартиры;
  • технический паспорт;
  • свидетельство о браке или расторжении брака;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • доверенность, если в процессе участвует представитель;
  • паспорта истца и ответчика.

Как правило, суд делит имущество супругов на две равные части. В ряде случаев судья не будет следовать принципу равенства и может присудить одному из супругов большую или меньшую долю недвижимости.

Решение суда, вступившее в законную силу, подлежит регистрации в органах Росреестра. После этой процедуры собственники получают право свободно владеть, распоряжаться и пользоваться своими долями.

Способы фактического раздела

Важно знать, что фактически разделить на доли можно только многокомнатную квартиру. В этом случае супруги смогут проживать в ней, не мешая друг другу. Однако, такой вариант считается самым неудобным. Наиболее приемлемыми считаются следующие способы раздела:

  • продажа квартиры и раздел полученной суммы пропорционально долям каждого супруга;
  • продажа одним из супругов своей доли другому;
  • размен квартиры на две с меньшей площадью;
  • отказ от прав собственности на долю взамен на отказ от алиментов.

Произвести фактический раздел возможно лишь после государственной регистрации права собственности.

Как разделить трехкомнатную квартиру

Помните популярный советский анекдот, который заканчивался фразой, ставшей афоризмом: «Кепку мерить будешь?». В наше время такой рачительный подход – уже не анекдот, а правда жизни. Одна из самых популярных стратегий кризисных периодов – «от большого к малому». Это – дальновидно, поскольку с меньшей суммой человек расстается проще. Да и небольшие жилые площади для нормального человека, у которого несколько поколений прожили в «хрущевках», не являются «наказанием». Продать квартиру большого метража можно быстрее и проще, разделив ее на две квартиры меньшей площади. Кроме того, это отличная возможность заработать, если получившееся в итоге жилье будет качественным и ликвидным. Приводим примеры удачного и неудачного опыта подобных трансформаций.

УДАЧНОЕ ПЕРЕВОПЛОЩЕНИЕ 5-КОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ

Эта история началась около трех лет назад, когда житель Самары Алексей Неретин приобрел 5-комнатную квартиру площадью 140 кв.м. в доме на ул. Ставропольской. Жилье было куплено «про запас» с целью организовать переезд семьи через пару-тройку лет. Однако, время прошло, а переезд так и не состоялся. Зато был присмотрен загородный дом, куда было решено переехать после продажи городской недвижимости. Квартира простаивала в черновой отделке, когда собственник принял решение о ее продаже. «Выставил жилье по цене 6,5 млн руб., — рассказывает Алексей. — Профессионалы подтвердили, что цена не завышена, однако особого интереса среди покупателей не было. Пару раз звонили, но предметного разговора не состоялось ни разу». В итоге переезд загород отложился на неопределенный срок, а собственник стал думать о том, как продать крупногабаритное жилье, которое вдруг стало ему не нужно.

Читайте так же:  Полная ликвидация предприятия

Идея разделить 5-комнатную квартиру на две не была случайным озарением или большой авантюрой. Дело в том, что изначально, на этапе строительства, это как раз и были две квартиры – 2- и 3-комнатная. Перед сдачей по просьбе дольщика их объединили просто оборудовав проем между двумя квартирами. После этого перепланировку узаконили, и вводили в эксплуатацию это жилье уже как состоящее из пяти комнат. В связи с этим совершить обратную операцию по разделению единой квартиры на две технически оказалось совсем несложно.

Именно с физической части операции собственник и начал: заложил обратно проем между квартирами, вернул на прежнее место в одной из квартир кухню, установив вывод под слив и выход для электрической плиты. Все работы заняли не больше двух недель.

Уже на этом этапе собственники решил «прощупать» почву и вновь выставил квартиру на продажу. «Звонки начались сразу же, — рассказывает Алексей Неретин. — Только теперь это были не пустые разговоры, а реальное стремление купить. Несколько раз квартиру приезжали смотреть, и в итоге потенциальные покупатели нашлись и на получившуюся «двушку», и на соседнюю «трешку». Правда, я сразу сказал желающим купить, что нам всем придется подождать.

Ожидание в этом случае связано исключительно с необходимостью все согласовать на документальном уровне. Сначала собственник заказал проект перепланировки своей квартиры, затем – технический план. На каждое из этих действий ушло около двух недель. Разрешение на подобные видоизменения своего жилья обязательно нужно получать в городском департаменте архитектуры и строительства, и это, увы, дело небыстрое. Только 45 дней уходит у чиновников на то, чтобы оформить одобрение перепланировки (которая, по факту, уже свершилась) и 30 дней занимает подписание акта, подтверждающего перепланировку. Практика такова, что строить и переделывать все же получается быстрее, чем получать одобрение властей на эти действия.

Финансовая выгода в случае с рассмотренной перепланировкой просторного жилья очевидна. Цену на получившуюся 2-комнатную квартиру собственник планирует установить на отметке в 3,7 млн руб. , 3-комнатную будет реализовывать за 4,3 млн руб. Выходит, что новая стоимость новых квартир будет ровно на 1,5 млн руб. выше, чем цена, по которой собственник начинал продавать свою 5-комнатную квартиру.

СТОИМОСТЬ ПРОЕКТА ПЕРЕПЛАНИРОВКИ – ОКОЛО 8 ТЫС. РУБ.
СТОИМОСТЬ ТЕХНИЧЕСКОГО ПЛАНА – 3 ТЫС. РУБ. (ЗА КАЖДЫЙ)

Приведенный пример трансформации просторной квартиры отличается минимальными затратами как физическими, так и материальными. Изначально хорошо сложилось, что 5-комнатная квартира была получена во время несложной перепланировки и в итоге осталась в черновой отделке. Это существенно облегчило последующее разделение: сначала стену просто воздвигли, а потом также просто убрали. Понятно, что разделить 5-комнатную квартиру с ремонтом, которая изначально была спроектирована состоящей из пяти комнат, значительно сложнее и затратнее. Для того чтобы решиться на подобный шаг, необходимо тщательно просчитать все предстоящие затраты и сопоставить их с будущей выгодой, и чем точнее будут эти прогнозы, тем обоснованнее окажется принятое решение.

СКОРО! Собственник 3-комн квартиры задумал сделать из нее 4-комнатную, превратив 3 комнаты и кухню в 4 маленькие студии с кухонной зоной и туалетом. Это решение он принял, чтобы сдать в аренду комнаты студентам. ММЦ «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» в следующих публикациях рассмотрит возможность такого смелого захода. Ищите информацию в журнале, на сайте rs63.ru, в мобильном журнале и в официальных группах соцсетей.

НЕПРАВИЛЬНЫЙ СОВЕТ

Антипример: из «однушки» — «трешку»

Опыт «дробления» одной квартиры на две (а то и больше) будет успешным при главном условии: полученные в результате квартиры должны быть максимально удобными для проживания, и цена реализации всех этих объектов, безусловно, должна быть в рынке. Заработать на разделении одной квартиры на несколько удастся всегда, другое дело, что запросы собственника должны быть реальными.

В качестве антипримера специалист одного из самарских агентств недвижимости привел следующую «операцию». Собственник решил переделать 1-комнатную квартиру площадью 54 кв. м в 3-комнатную. Более того, ему удалось воплотить свой замысел: с помощью межкомнатных перегородок он выделил зоны будущих комнат, после чего обратился к специалистам с просьбой продать получившийся объект недвижимости. Планировка обычной просторной «однушки» оказалась изменена до неузнаваемости: заходя в дверь квартиры, можно было сразу попасть на кухню (собственник расширил ее за счет просторного коридора). За ней располагалась одна темная (без окон) маленькая спальня и две комнаты. В целом метражи получившихся «комнат» вполне соответствовали стандартной хрущевской «трешке». Как «трешку» собственник и хотел продать получившееся жилье – то есть в два раза дороже, чем стоила аналогичная не переделанная 1-комнатная квартира.

К квартире был интерес, были даже те, кому дизайнерская идея собственника приходилась по душе. Но если их не смущала цена, то непременно смущали документы, по которым квартира по-прежнему позиционировалась как однокомнатная. Такое документальное несоответствие сразу отсекало покупателей с ипотечными кредитами: банки ни за что бы не одобрили подобный объект. Также многие потенциальные покупатели признавались, что за такую (или чуть большую цену) они могут купить «настоящую» 3-комнатную квартиру, которая и по документам, и в реальности будет насчитывать три обособленных комнаты. В итоге собственник решил оставить получившуюся квартиру себе…если вдруг не найдется такой же, как он, покупатель, который ценит нестандартные решения и всегда мечтал променять «однушку» на «трешку», оставшись в тех же стенах.

раздел квартиры

Как разделить трехкомнатную квартиру где четверо имеют равные доли, но один из жильцов не дает согласие на продажу квартиры или выплаты ему деньгами за его долю?

Обратиться в суд с иском о реальном разделе квартиры.

3 собственника могут продать свои доли и без четвертого,если будет покупатель.

1. Если Вы обратитесь с иском в суд о «реальном» разделе квартиры, то суд обязательно Вам откажет. Раздел не может быть произведен, т.к. каждому соссобственнику не может быть выделена отдельная комната да еще и отдельные кухня, туалет и т.д. Такова судебная практика! Так что в данной части совет Василия Николаевича бесполезен…

2. В действительности три сособственника смогут продать свои доли, но кто их купит и по какой цене? Есть иной вариант.

Сначала количество сособственников должно уменьшиться до трех. Один из Вас троих передает свои права на долю кому-либо (дарит, продает).

Потом Вы через суд определяете порядок пользования жилым помещением: каждому по комнате. С «упрямого» сособственника взыскиваете компеснацию за несоразмерность. И потом продаете уже доли с правом польования двумя комнатами.

Читайте так же:  Признание человека его прав и свобод высшей ценностью означает

Разделение трехкомнатной квартиры на две однокомнатные

Я планирую разделить трехкомнатную квартиру на две однокомнатные.

Изначально по проекту дома на месте моей квартиры было две однокомнатные квартиры, однако затем на этапе строительства они были объединены в трехкомнатную квартиру (кухню одной из квартир сделали комнатой). Данная перепланировка была сделана на всех этажах дома. Квартира имеет два независимых стояка, раздельные вентиляции).

Я не уверен точно, но есть второй выход из квартиры, который в настоящий момент заложен кирпичом или пеноблоками.
Можете ли вы помочь в разделении квартиры?

Похожие вопросы на форуме по темам:

Ответ на вопрос

Добрый день Вячеслав

Мои комментарии ниже

Я планирую разделить трехкомнатную квартиру на две однокомнатные.
— понятно

Изначально по проекту дома на месте моей квартиры было две однокомнатные квартиры, однако затем на этапе строительства они были объединены в трехкомнатную квартиру (кухню одной из квартир сделали комнатой).
— понятно, стандартная ситуация.

Данная перепланировка была сделана на всех этажах дома. Квартира имеет два независмых стояка, раздельные вентиляции).
— понятно

Я не уверен точно, но есть второй выход из квартиры, который в настоящий момент заложен кирпичом или пеноблоками.
— смотря на каком этапе приняли решение о соединении квартир, если в момент когда дом строили, то могли и замонолитить, а если когда уже построн был, то скорее всего действительно его заложили и заштукатурили.

Можете ли вы помочь в разделении квартиры?
— можем.

Единственный момент, от которого много зависит это на каком этаже расположена квартира. Если квартира расположена на первом этаже, либо выше, но ниже находятся нежилые помещения, то кухню можно перенести на старое место.
А если под вами жилая квартира, то кухню «в бывшую» кухню перенести официально не удасться. Ведь получается, что под вашей кухней, жилая комната соседей снизу, а размещение кухонь над жилыми комнатами запрещен.
Поэтому максимум что можно сделать по данному варианту, это организовать кухню-нишу в коридоре.
Прикрепил картинку как потенциально это можно сделать.

Подробнее о разделении квартир здесь, о переносах кухонь здесь, о кухнях-нишах здесь.

Как разделить квартиру на троих . (см.)?

При согласии собственника трехкомнатной квартиры на раздел, куда нужно идти и какие документы при себе иметь для совершения данной процедуры?

Собственник квартиры может поделить свою собственность между несколькими лицами — для этого ему достаточно составить договор дарения, выделив в нём каждому новому собственнику по 1/3 квартиры (или как пожелает).

Договор дарения не нужно регистрировать или заверять нотариально. Он может быть составлен в простой письменной форме (саму форму легко найти в сети) и подписан всеми сторонами.

Чтобы после этого у квартиры появилось официально три собственника, нужно этот факт зарегистрировать. Регистрируется при этом не договор, а переход права собственности.

Обращаться нужно в отделение Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии (отделения Росреестра). В некоторых городах (это нужно узнавать) приём документов осуществляют также многофункциональные информационные центры (МФЦ).

  • документ, подтверждающий право собственности, — свидетельство на право собственности на квартиру;
  • паспорта всех участников сделки;
  • документ, подтверждающий переход права — в данном случае договор дарения — по одному на каждого участника сделки + ещё один в дело (в данной случае — четыре экземпляра);
  • квитанции об уплате государственной пошлины за переход права собственности — 1000 руб. за каждого одаряемого;
  • заявление о регистрации перехода права собственности — заполняется непосредственно на месте.

[3]

Новые свидетельства о праве собственности оформляются в течение 5 рабочих дней.

Кроме того, стоит принять во внимание степень родства между дарителем и одаряемыми. Если они близкие родственники (муж и жена, родители и дети, бабушка (дедушка) и внуки, братья и сестры), то после официального оформления сделки можно «спать спокойно». Ну, а если в этот список даритель и одаряемые не попали, то получателям подарка нужно настроится на необходимость предоставить декларации (до 30 апреля следующего года) и уплатить налог — 13 % от стоимости дара.

Разделение квартир

Разделение квартир — это достаточно распространенное явление в современной Москве и Московской области

В 95 % случаев речь идет о соседних квартирах, расположеных «по горизонтали». Однако, в нашей практике были случаи разделения двухуровневых квартир (разделение квартир по вертикали).

Разделение квартир производится по двум основным принципам:

  • Разъединение ранее единой квартиры на две (при обязательном наличии двух санузлов).
  • Две квартиры были ранее соединены (с проведением согласования по их объединению) и у собственника возникла необходимость снова разделить их.

Пример ранее объединенных квартир:

При рассмотрении базисных принципов разделения квартир, нами будут описаны преимущества и недостатки каждого варианта.

Разделение ранее единой квартиры на две

Сразу стоит отметить, что обязательным условием при разделении квартиры, является наличие двух санузлов (фактически двух сантехнических зон) с общедомовыми стояками, своей ванной в каждой квартире и отдельным входом в кухню.

В противном случае разделение — нереализуемо. Основной проблемой с которой сталкиваются заказчики — установка кухни (помимо проектной) во вновь образованной квартире. Ведь изначально на ее месте располагались жилые комнаты. Предварительно стоит учесть ряд обязательных действующих норм и требований к установке кухонь:

Сначала стоит рассмотреть наиболее рациональный, по мнению специалистов вариант – установка кухни-ниши (вспомогательного помещения без обеденной зоны, оснащенного плитой с принудительной вентиляцией) в зоне нежилой площади, как правило коридора или кладовой.

Помимо не принципиального наличия естественной инсоляции и светопропускающих перегородок к плюсам кухонь данного типа стоит отнести – существенную экономию пространства квартиры.

Если для заказчика принципиален вопрос установки именно полноценной кухни — перейдем непосредственно к рассмотрению действующих норм и требований к установке кухонь.

Разделение квартир, видео:

Видео (кликните для воспроизведения).

Установка кухни невозможна в следующих случаях:

  • Наличие жилых помещений, расположенных этажом ниже предполагаемого места расположения кухни.

Однако, перенос осуществим, если: кухня переносится в комнату без ухудшения чьих-либо жилищных условий.

К примеру, квартира расположена на первом этаже, либо на 2-м3-м, но под ней находится нежилое помещение.

  • Газифицированная плита.
  • При перепланировке с раздеделением однокомнатной квартиры, устройство кухни в единственной жилой комнате, просто на просто лишит ее статуса жилой, что также противоречит действующим нормам.
  • Установка кухни под санузлами и ваннами квартир, расположенных сверху, опять-таки запрещена, во избежание ухудшения собственных же жилищных условий.

Итого, с кухнями вопрос более менее ясен.

Перейдем к следующему немаловажному пункту: действующим законодательством четко прописано следующее условие — наличие отдельного входа в каждую из квартир .

Он может устраиваться как с лестничной площадки, путем пробития отдельного входа, так и выгораживанием тамбура, внутри существующей квартиры. Во втором случае при разъединении, мы соответственно потеряем некоторое количество площади. Так как она останется вне зоны обоих квартир и отойдет к общедомовой собственности.

Читайте так же:  Что делать, если муж подает на развод

Пример разделения квартир:

На плане после перепланировки видно, что в результате разделения квартир, площадь тамбура отошла к общедомовой собственности. Входные двери в разделенные квартиры расположены в тамбуре, соотвественно его площадь не может быть учтена в общем метражи ни одной из квартир.

Стоит учесть, если мы устраиваем новый вход с лестничной площадки (первый случай), то Жилищная инспекция может причислить данное мероприятие к затрагиванию общедомовой собственности. И, как следствие — необходимость получения письменного согласия 2/3 жителей дома.

Вышеуказанная перепланировка по разъединению квартир относится к сложным проектным решениям. Поэтому обязывает к разработке полного пакета проектной документации. Включающей в себя как техническое заключение и проект перепланировки, так и согласие от автора дома, подтверждающее возможность осуществления данной перепланировки.

Рассмотрим второй вариант разделения квартир на две (ранее объединенных)

Первое, что необходимо сделать — заказать проект перепланировки по разделению квартир. Само разделение, зачастую рассматривается в контексте возведения межквартирной перегородки (если стена была демонтирована полностью) или заделывания, ранее проделанного межквартирного проема.

Также не стоит забывать о восстановлении второго входа в квартиру, если он был ранее заложен. Положительный аспект подобного вида перепланировки в том, что зачастую удается обойтись без сбора подписей жителей, если речь идет о соседних квартирах по горизонтали.

Если же разъединяется двухуровневая квартира, соединенная по вертикали (с устройством лестницы) — согласия жителей не потребуются. Так как работы проводятся внутри квартир и не затрагивают общедомовой площади, но потребует ТЗК от автора проекта дома при замоноличивании проема в перекрытии.

При разделении квартиры на две не стоит забывать о разделении ранее единой системы водоснабжения и элеткричества. Разделение электросети в двух вновь образованных квартирах производится силами Мосэнерго. Для этого собственнику необходимо получить разрешение: Акт разграничение «о присоединении дополнительной мощности электричества». Как следствие: два электричечских счетчика по одному в каждой организованной квартире и два лицевых счета.

По той же схеме проходит разделение системы водоснабжения: делается два независимых отвода от стояков к счетчику. Собственнику потребуется разделение счета от Мосводоканала.

С уже завершенным проектом по разъединению смежных квартир вы можете ознакомиться на сайте в разделе «Наши работы».

Ниже приведен пример разъединения 4-х комнатной квартиры в 15-этажном кирпичном доме по индивидуальному проекту:

При разделении неприватизированной квартиры:

Любые юридические манипуляции с неприватизированной квартирой возможны,только с письменного согласия наймодателя, однако, если квартира находится в собственности города, получить соглашения от Департамена жилищной политики и городской администрации практически невозможно.

Разделение квартиры на доли, разделение лицевых счетов

При разделении квартиры на доли, имеет значение, муниципальная ли квартира или относится к коммунальным. Если квартира муниципальная — доли распределяются муниципалитетом. Выделение доли происходит на основании заявления нанимателя. Для упрощения оплаты коммунальных услуг в управляющую компанию подается заявление о разделении лицевых счетов.

Разделение лицевого счета, вопреки устоявшемуся мнению, не определяет «хозяина в доме», а является банальным фискальным реквизитом.

Как разделить трехкомнатную квартиру

Трехкомнатную квартиру несложно разделить, при условии, что все владельцы могут договориться друг с другом. В противном случае решать проблемы придется через суд. Рассмотрим как добровольный вариант раздела, так и судебное разбирательство, а также основные способы фактического деления недвижимости, у которой есть несколько собственников.

Способы раздела трехкомнатной квартиры

Согласно ст.247 ГК РФ, при долевой собственности, любые действия или решения одного из собственников обязаны производиться исключительно при согласии и одобрении остальных владельцев. В противном случае они считаются противоправными и станут отличным поводом для других собственников, чтобы подать на нарушителя в суд.

Выделение в натуре

В отличие от однокомнатных-двухкомнатных квартир, их трехкомнатные варианты нередко разделяют на две однокомнатные квартиры. Более того, некоторые застройщики, еще на стадии строительства, планируют не одну трехкомнатную квартиру, а две однокомнатные. Как следствие, все необходимые коммуникации для раздела в такой ситуации присутствуют. Однако даже в этом случае возникают многочисленные проблемы. Например, нельзя устраивать кухню в комнате, если снизу находится жилое помещение соседей. Как следствие, такой размен возможен только на первом этаже или, когда весь стояк одновременно производит подобную реконструкцию (что практически невероятно). Кроме того, остается открытым вопрос с входной дверью. На практике, владельцы крайне редко прибегают к такому способу раздела, особенно когда их больше двух.

Часто используемый вариант, в рамках которого все собственники соглашаются на продажу недвижимости и последующий раздел вырученной суммы. Участвовать в данном процессе должны все стороны, однако фактически заниматься продажей, поиском покупателя и другими особенностями процедуры может кто-то один, чтобы не мешать друг другу. В конечном итоге, после продажи трехкомнатной квартиры, вырученная сумма разделяется между бывшими собственниками, в соответствии с их долями.

Пример: Трехкомнатная квартира стоит 5 миллионов рублей. У нее есть 3 собственника: Вася, Петя и Маша. У первого 50% от недвижимости. У второго – 30% и у третьей – 20%. После продажи недвижимости за 5 миллионов, Вася получит свои 50% — 2,5 миллиона рублей. У Пети останется 1,5 миллиона, а Маша заберет себе оставшийся 1 миллион.

Денежная компенсация

В этом случае один владелец выкупает у остальных их доли и получает в полную собственность всю трехкомнатную квартиру. Разумеется, остальные должны быть согласны на такие действия, так как если даже хотя бы один из собственников не согласится продавать свою часть, полноправно распоряжаться жильем не получится.

Это еще один вариант «выкупа» доли других собственников за счет другого имущества. Владельцы могут договориться о том, что один из них предоставляет взамен долей другую недвижимость, транспорт, оборудование или иные объекты соразмерной стоимости.

Пример: У трехкомнатной квартиры 3 собственника: Петя, Вася и Маша. Петя хочет квартиру себе. Остальные владельцы не против, но хотят что-то взамен своей доли. Маша, как владелица самой малой доли получает машину Пети и передает ему свою долю. Вася соглашается обменять свою часть на дачу с земельным участком, также принадлежащую Пете. В итоге все становятся единоличными владельцами разных объектов.

Все вышеперечисленные варианты возможны только в том случае, если все собственники могут и хотят договариваться о дальнейшей судьбе трехкомнатной квартиры. В противном случае, если хотя бы одна из сторон не согласится с предложением остальных, они не смогут выполнить никаких действий. По крайней мере – законно.

Инструкция по разделу трехкомнатной квартиры

Раздел может производиться посредством устной договоренности между собственникам. Достаточно просто переоформить имущество на других владельцев. Если есть сомнения или подозрения, то предварительно может быть заключено нотариальное соглашение между ними, в котором будут описаны все особенности будущего раздела, порядок действий и другие особенности. Кроме того, если добровольный раздел невозможен, а также в случае с разделом при разводе, может использоваться судебный вариант решения проблемы.

Читайте так же:  Когда решение о расторжении брака вступает в законную силу

Соглашение

Чаще всего такой вариант раздела используется при разводе. Его и рассмотрим. Подразумевается, что бывшие супруги готовы договариваться друг с другом.

Порядок действий

  1. Супруги обсуждают между собой вопрос раздела трехкомнатной квартиры и другого имущества. Могут быть выбраны любые варианты, которые устроят обе стороны. Более того, бывшие супруги могут даже произвести неравный раздел, если один из них готов уступить некоторую часть своей доли (в обычном варианте, раздел производиться равными частями).
  2. Все достигнутые договоренности фиксируются в соглашении.
  3. Документ заверяется у нотариуса.
  4. Супруги производят действия, в соответствии с положениями заверенного соглашения.

Документы и соглашение

Нотариусу неважно, кому на самом деле принадлежит имущество и какие особенности в нем указаны, так как такие бумаги можно подписать только добровольно. Потребуются только паспорта обеих сторон и непосредственно само соглашение.

Так как нотариальное заверение такого типа требует оплаты государственной пошлины, а она, в свою очередь, высчитывается исходя из рыночной стоимости имущества, предварительно нужно заказать отчет об оценке от лицензированной компании.

Подпункт 5 пункта 1 ст.333.24 НК РФ указывает на то, что за совершение таких нотариальных действий необходимо заплатить 0,5% от стоимости соглашения (цены всех указанных в нем объектов). В то же время, платеж не может быть меньше 300 рублей и больше 20 тысяч рублей. Помимо этого, заплатить нужно самому нотариусу (около 3-4 тысяч) и дополнительно, в Росреестре, за переоформление права собственности (2 тысячи).

Пример: При стоимости квартиры 5 миллионов рублей, совокупные расходы составят 20+3+2=25 тысяч рублей. 0,5% от 5 миллионов – это 25 тысяч, но платеж не может быть больше 20 тысяч, потому учитывается только максимально возможная сумма. 3 тысячи берет себе нотариус и еще 2 нужно отдать в Росреестре.

[2]

Судебное разбирательство

Принудительно заставить одного или нескольких собственников продать свою долю или дать разрешение на те или иные действия практически невозможно. Единственный вариант – если данные собственники совершают противоправные действия.

Пример: Петя, один из владельцев трехкомнатной квартиры, сдал свою часть в аренду третьим лицам. Однако с этим не согласны остальные владельцы, с которыми Петя не согласовал свои действия. Они имеют право подать на Петю в суд, чтобы он расторг договор аренды, однако они все равно не смогут заставить его продать им свою часть имущества.

Как следствия из всего вышесказанного, судебные разбирательства больше всего актуальны для супружеских пар, планирующих развод, но не имеющих возможности договориться о разделе имущества самостоятельно.

Порядок действий

  1. Провести оценку недвижимости (как и в случае с соглашением, требуется для определения размера государственной пошлины).
  2. Составить исковое заявление.
  3. Направить его в суд по месту регистрации или по месту расположения спорной недвижимости.
  4. Оплатить государственную пошлину.
  5. Дождаться решения суда и действовать в соответствии с положениями, указанными в нем.

Документы и исковое заявление

В суд нужно предоставить:

  1. Документы, подтверждающие личность.
  2. Исковое заявление.
  3. Квитанцию об оплате государственной пошлины.
  4. Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.

Кроме того, может потребоваться свидетельство о разводе, о браке, о рождении и другие документы, способные доказать правоту истца.

Размер государственной пошлины определяется исходя из пп.1 п.1 ст.333.19 НК РФ. В законодательстве предусматривается разбивка по сумме, но в случае с трехкомнатной квартирой, стоимость которой явно будет больше 1 миллиона рублей, актуальным является лишь один вариант. Придется заплатить 0,5% от суммы свыше 1 миллиона рублей, но не больше 60 тысяч рублей и дополнительно фиксированный платеж в размере 13 200,00 рублей.

Пример: Квартира стоит 5 миллионов рублей. В расчет берется 4 миллиона рублей. 0,5% от них – это 20 тысяч рублей. Добавляем сюда 13,2 тысяч и получаем общий платеж в размере 33 200,00 рублей.

Особенности раздела трехкомнатных квартир

Помимо всего вышеперечисленного, существует еще ряд особенностей, связанный с теми или иными вариантами получения квартиры.

Материнский капитал

Если недвижимость приобреталась (или улучшалась) за счет средств материнского капитала (что автоматически подразумевает наличие как минимум двух детей), их интересы также необходимо учитывать. Более того, как только материнский капитал был использован, дети автоматически получают право на равную долю в недвижимости, даже если от общей стоимости жилья материнский капитал составил лишь небольшую часть.

Пример: У трехкомнатной квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, два собственника-супруга: Петя и Маша. У них двое детей. В случае развода, дети обязаны получить равные доли. Как следствие, у Пети с Машей получается не 50% недвижимости, а только по 25%.

Если недвижимость в ипотеке и при этом ее планируется разделить, рекомендуется заранее обговаривать эту возможность с представителем банка. У финансовой организации могут возникнуть свои требования, связанные с разделом (например, они могут дать согласие, но только при условии преждевременного погашения долга). В противном случае, банк может поставить заемщика перед фактом досрочного закрытия кредита, иначе отберет квартиру и реализует ее.

Дарственная или наследство

Если трехкомнатная квартира досталась в наследство или была подарена нескольким собственникам, они могут делить ее по собственному усмотрению любым из перечисленных выше способов. В то же время, если один из них вступает в брак, такая недвижимость остается его личной собственностью и при разводе не подлежит разделу.

Какие трехкомнатные квартиры не делятся

Не подлежат разделу государственные (муниципальные) и служебные виды недвижимости. В лучшем случае получится их разменять. Например, трехкомнатную квартиру, в теории, можно разменять на две однокомнатные. И если в случае со служебным жильем, это еще хоть как-то возможно, то найти подходящую муниципальную недвижимость практически невозможно.

Раздел трехкомнатной квартиры может производиться множеством различных способов и определить конкретный вариант можно только рассмотрев возникшую ситуацию. Перед началом раздела рекомендуется обсудить все нюансы на нашей бесплатной консультации. После этого юристы смогут успешно защитить ваши права у нотариуса или в суде.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Разделить доли по комнатам

Краткое содержание

  • Покупаю долю в квартире. Могу ли сделать раздел комнат. По факту доли.
  • Как разделить лицевой счёт и комнаты в двух комнатной квартире по долям?
  • Раздел квартиры по долям
  • Раздел собственности по долям
  • Разделить наследство по долям
  • Разделе жилого дома в натуре по долям
  • Иск о разделе квартиры по долям
Читайте так же:  Страховая компания кардиф расторжение договора

1. Покупаю долю в квартире. Могу ли сделать раздел комнат. По факту доли.

1.1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 29.12.2017)
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

2. Как разделить лицевой счёт и комнаты в двух комнатной квартире по долям?

[1]

2.1. Обратитесь в управляющую компанию с таким заявлением. Если откажет, то нужно подать в суд исковое заявление об определении порядка оплаты за коммунальные услуги.

3. Имею 1/2 доли в трёхкомнатной квартире. Доля выделенная по суду (бОльшая из трёх комнат) разделены счета по суду.
Могу ли я пустить на свою половину квартирантов? Ссылку пожалуйста на статьи. Заранее спасибо за ответ.

3.1. Здравствуйте.
Есть требования ст.247 ГК РФ.

4. У меня в доле 1/2 3 х комнатной квартиры. Могу ли я сдавать, если по обоюдному согласию мы разделили комнаты 2 е мне площадью 9 и 12 и одна комната 23 кВ.м у второго дольщика и он уже поставил замки.) могу ли я без его согласия сдавать эти две комнаты?

4.1. Здравствуйте к сожалению не можете.

5. У меня и отца моего ребенка (мы не были расписаны и не живем уже пять лет) есть комната в коммуналке по 1/2 доле. Я взяла ипотеку и съехала с ребенком на квартиру. Подала на алименты. Он не платит. В этой комнате остался жить он, при этом не платит за ком. услуги. Сейчас там долг около 200 тыс. Есть ли шанс как-то эту комнату разделить? Может через суд, хоть как-то?

5.1. То, что вы не проживаете в комнате, не означает, что вы не должны за нее платить. Рассчитайте долг соразмерно по количеству собственников и прописанных лиц, определите свой долг и долг ребенка. За 6 месяцев можете обратиться за перерасчетом к администрации общежития с документами, подтверждающими оплату коммунальных услуг по месту фактического проживания.
По неуплате алиментов обратитесь к приставу с заявлением о представлении вам сведений по исполнительному производству.

6. Проконсультируйте, пожалуйста, у меня и отца моего ребёнка (мы не были расписаны и уже пять лет не живём вместе) есть комната в коммунальной квартире по 1/2 доле. Как нам её разделить, он не хочет ни деньги отдавать за мою половину, ни продавать её. Если я подам в суд на раздел, есть шансы как-нибудь её разделить. И ещё я подавала на алименты, но он не платил и не платит, это может как то повлиять на раздел в мою пользу?

6.1. В суд Вам обращаться не с чем. Суд не может обязать второго собственника продать его долю либо выкупить Вашу.
Вы вправе продать свою долю, предварительно направив второму собственнику письменное предложение выкупить ее. Если он откажется или не выкупит долю в течение месяца со дня получения уведомления о продаже, можете продавать любому лицу. Цена не должна быть ниже указанной в предложении.

6.2. Какой раздел вы хотите? Если у вас и так по 1/2 у каждого? Вы квартиру распилить хотите или что? Максимум свою долю можете продать кому нибудь, если найдутся желающие, продать ее или забрать у него никак не сможете.

7. Суд при вынесении решения отошёл от исковых требований и вынес решение выделить доли в натуре, в доме две комнаты достались мне и две бывшему мужу, хотя в исковых требованиях доли в натуре никто не просил выделить. Мог суд вынести решение на свое усмотрение? В исковых требованиях ещё был автомобиль, по разделу его требования удовлетворил.

7.1. Суд не имеет право выходить за пределы исковых требований. Это является грубым нарушением процесса и является безусловным основанием для отмены решения.

8. Я прописана в комнате в общежитии, там находится моя доля, то есть 1/2 квартиры, квартира приватизирована, но фактически проживаю в другом месте, можно ли разделить квитанцию, чтобы мне по фактическому адресу приходила квитанция для оплаты своей доли? И конечно без коммунальных услуг, так как я там не проживаю и естественно не пользуюсь электричеством, водой и т.п.
Заранее спасибо за ответ.

8.1. Для того, чтобы квитанции приходили по адресу Вашего фактического проживания, нужно подать соответствующее заявление в УК. Оплачивать коммунальные услуги, содержание жилья и взносы за кап. ремонт придется пропорционально вашей доле в праве собственности.

9. Супруги развелись, 3-х комнатная квартира оформлена на двух собственников – муж и сын (26 летний) по ½ доли. Жена и еще один сын, который проживает отдельно со своей семьей, прописаны в квартире. Муж временно не проживает в квартире во избежание конфликтов. Имеет ли он право закрыть одну из комнат для хранения своих вещей? Раздела совместно нажитого имущества не было.

9.1. Пока нет запретов по распоряжению совместным имуществом, например, установленных в судебном порядке, то и нет нарушения чьих либо законных прав.

Видео (кликните для воспроизведения).

9.2. По общему правилу имеет право, т.к. является собственником и по всей видимости, пользовался комнатой, в которой сейчас хранит свои вещи.
Кроме того, он в любое время может снова заселиться в квартиру и в случае пользования вами его комнатой или чего хуже пропажи вещей возникнет конфликт.
Лучший способ решить вопрос — это договориться с бывшем мужем.

Источники


  1. Арсеньев К. К. Заметки о русской адвокатуре; Автограф — М., 2013. — 560 c.

  2. Матузов, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Матузов, А.В. Малько. — М.: Дело, 2013. — 528 c.

  3. Соколова Э. Д. Правовое регулирование финансовой деятельности государства и муниципальных образований; Юриспруденция — Москва, 2009. — 264 c.
  4. Гусов, К.Н. Комментарий к трудовому кодексу Российской федерации (вводный); М.: ВИТРЭМ, 2013. — 240 c.
  5. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 2. Учебник. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.
Как разделить трехкомнатную квартиру
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here