Какие документы нужно требовать с продавца при покупке квартиры — список, нюансы для новостройки и в

Самое важное на тему: "Какие документы нужно требовать с продавца при покупке квартиры — список, нюансы для новостройки и в" с точки зрения профессионалов.

Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавца

Приобретение жилища – важный и ответственный момент в жизни каждого человека. Процедура оформления требует внимательности и проверки документации. В зависимости от сотрудничества с застройщиком или компанией – представителем, процедура оформления предполагает ряд основных и дополнительных документов. Вторая группа предполагает разные наборы документов, в зависимости от вида сотрудничества.

Для успешной регистрации приобретенного жилья в собственность, согласно 122 статье, предусмотренной федеральным законом, существует определенный перечень документов, подающийся для регистрации жилья. Большинство проблем возникает с приобретением ранее эксплуатируемого жилья. В таком случае необходимо проверить, существует ли обременение правом владения третьими лицами.

Документация, обязательная для проверки

Существует обязательный пакет документов, необходимый для проверки, чтобы в будущем человек спокойно проживал в своей квартире. Стоит обратить внимание на тот аспект, что ответственность за проведение добросовестной проверки целиком лежит на потенциальном покупателе.

I. Проверка основного и сопутствующего пакетов документации

К данному пункту относятся следующие документы:

  1. Официальная выписка ЕГРН с информацией о продаваемом строительном объекте. В 2017 году действуют внесенные ранее изменения: выписка ЕРГН является единственным подтверждающим документом о владении жилищным объектом. Ранее выдаче подлежали свидетельства о владении объектом, в данном случае, квартирой. С 2016 года свидетельства не выдаются.
  2. Договор о приобретении жилой площади, оформленный на имя будущего владельца.
  3. Продавец или застройщик обязан предоставить кадастровый и технический паспорта. При отсутствии документа, он должен оформляться в соответствующих органах. В противном случае покупатель на всех основаниях имеет право разорвать сделку, не выплачивая положенные пенни, даже при том условии, что пункт об этом указан.

II. Отсутствующие лица, имеющие право проведения финансовых операций с жилищем

Собственник может быть не прописан (временно выписан) в квартире, но иметь права на продажу, или проживать с новыми хозяевами.

К хозяевам относятся следующие группы населения: отбывающие наказания в местах лишения свободы, военнообязанные выполняющие срочную службу, несовершеннолетние дети, воспитывающиеся в специальных учреждениях, пожилые люди, не имеющие возможность самостоятельно ухаживать за собой, лица, проходящие лечение в психоневрологическом диспансере или других заведениях.

К сожалению, никаких конкретных документов, позволяющих проверить наличие подобных «скрытых» собственников, не существует. Информацию нужно «добывать». Проверку можно выполнить:

  1. Ходить самостоятельно по управлениям жилищного хозяйства и паспортным столам, проверяя историю прописок. Путь сложный и маловыполнимый.
  2. Нанять агента со связями, который будет выполнять эту работу за вас.
  3. Обратиться к нотариусу, который может запросить все нужные документы для сделки.

III. Проверка на возможное обременение третьими лицами

Следует удостовериться, что:

  1. Помещение не используется в качестве арендуемого. Собственник имеет право выставить квартиру на продажу в любой момент. Если помещение сдано в аренду, собственник обязан разорвать договор, либо уведомить другую сторону о намерении продажи. В случае оплаты всей суммы за пользование помещения, арендаторы имеют право эксплуатации квартиры до конца действия договора.
  2. Квартира не обременена залоговыми обязательствами. При оформлении кредитного договора на получение большой суммы наличными средствами, заемщик обязан предоставить залоговое имущество как обязательное условия для предоставления займа. Проверить информацию можно на сайте Росреестра.
  3. Жилье не обременено арестом. Процедура производится судебной властью, если собственник имеет большую задолженность по оплате коммунальных услуг или по выплате кредитных обязательств. Квартира или дом, находящий под арестом, не может быть продан другому владельцу. Это становится возможным только после его снятия. Любая сделка признается недействительной.
  4. Не фигурирует в судебном заседании в качестве предмета споров.

IV. Законность перепланировки с участием несущих стен

Вопрос касается вторичного жилья. Продавец обязан представить подтверждающие документы на законность проведения строительных работ и перепланировки помещения. В противном случае, новый собственник обязан подавать документы на узаконивание всех работ. Это занимает много времени и требует финансовых затрат. В случае приобретения жилья за счет ипотеки, без предоставления справки об одобрении проведения перепланировки, банк вынесет отрицательное решение.

V. Способ приобретения жилья в пользование

Важно проверить информацию о том, каким образом жилье перешло в пользование к настоящему собственнику. Если это жилье в новостройке и приобретается у застройщика, то информация не актуальна. В случае приобретения вторичного жилья, вопрос важный и подлежит тщательной проверке.

Риски и опасности

Перед приобретением жилья в собственность, рекомендуется ознакомиться с основными юридическими моментами. В большинстве случаев, мошенничество преследует потенциальных покупателей на рынке вторичного жилья.

Юридический аспект – самый распространенный. Существует категория жуликов, осведомленных в юридической сфере и показывает потенциальному покупателю всю серьезность намерений, оперируя заумными фразами и явлениями. Другие покупатели попадают в капкан к шарлатанам в силу собственной невнимательности и доверчивости.

Для обеспечения собственной безопасности, перед покупкой квартиры, нужно узнать как можно больше информации о собственнике и каким образом ему досталась квартира, запросить справки в ЖЭК об отсутствии задолженности по уплате коммунальных услуг, через ЕГРП получить подтверждение, что квартира не является залоговым имуществом и не является предметом судебных тяжб.

Существует опасность, о которой может не догадываться сам собственник. К примеру, дом может входить в план по расселению. Наличие технических дефектов важно при приобретении квартиры. Необязательно они должны находиться в самом помещении. Может протекать крыша, либо отсутствие длительного ремонта в подъезде сказывается на состоянии дома.

Для обеспечения собственной безопасности, потенциальный покупатель обязан требовать с собственника все справки из государственных служб и нотариально заверенные документы. Во втором варианте их следует обязательно проверять на подлинность (через сервисы системы СПАРК), поскольку их подделать не составит большого труда. При обращении в суд, если справки будут недействительными, это 99% вероятности проигрыша дела.

Консультация на видео

О проверке документов рассказывает директор агенства недвижимости Артур Пригородов.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупая квартиру, следует иметь в виду ряд моментов: как правильно выбрать, как оформить документы? Иначе можно легко оказаться жертвой мошенников, потеряв деньги и возможность стать полноправным собственником жилья.

Когда выгоднее покупать

Риэлторы и юристы в этом вопросе придерживаются единого мнения – приобретать жилье на «вторичке» выгоднее всего весной и осенью. Именно в это время рынок недвижимости заметно оживляется, появляются новые предложения, поэтому можно заключить выгодную для обеих сторон сделку. А вот зимой, в разгар праздников, или летом, когда большинство проводит время в отпусках, наступает некоторое затишье.

Как покупать на вторичном рынке

Пошаговая инструкция осуществления этой сделки заключается в следующем:
  1. Поиск квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем, можно обратиться в риэлторское агентство.
  2. Осмотр жилплощади. На этом этапе обязательно нужно обратить внимание на документы, а также на техническое состояние не только квартиры, но и всего здания.
  3. Проверка продавца. При покупке вторичного жилья всегда есть риск того, что продавец может оказаться не его собственником.
  4. Проведение переговоров. Стороны должны обсудить стоимость объекта недвижимость, сроки и другие нюансы сделки.
  5. Заключение договора купли-продажи. Присутствие нотариуса при подписании документа в большинстве случаев является обязательным.
  6. Регистрация договора в Росреестре.
Читайте так же:  Благоустроенное жилье определение

Это стандартные действия при покупке квартиры, которые обязаны осуществить стороны сделки.

Порядок оформления

Процедура оформления сделки осуществляется на основании договора купли-продажи. Его заключение и регистрация – это завершающий этап, подтверждающий переход права собственности на имущество.

Если недвижимость находится в долевой собственности, то по новым правилам договор необходимо заверять нотариально.

Далее документ подается в Росреестр с остальными бумаги. Стороны сделки могут сделать это лично или передать их через многофункциональный центр. Что касается передачи денег, то хозяин квартиры и покупатель обязаны договориться об этом заранее. Деньги могут быть переведены на расчетный счет, переданы лично в руки или через банковскую ячейку.

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

Договор купли-продажи должен быть составлен по правилам, установленным гражданским законодательствам. Документ обязательно включает существенные условия:
  • адрес, по которому находится недвижимость;
  • характеристики имущества (метраж, этаж и т. д.);
  • стоимость;
  • сведения о собственнике;
  • условия оплаты.

Для оформления сделки стороны обязаны предоставить:

  • личные документы;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца;
  • доверенность (при необходимости);
  • заявление (для регистрации договора);
  • справку об оплате пошлины;
  • дополнительные бумаги.

К дополнительным документам относится согласие на сделку совладельцев или органов опеки. Покупатель имеет право потребовать от владельца жилплощади:

К сведению: если хозяин квартиры отказывается показывать эти бумаги, есть вероятность мошенничества с квартирой.

Правила покупки

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:
  1. Выплата аванса. Продавец может потребовать небольшую сумму наперед и имеет на это все основания. Для покупателя аванс является гарантией того, что сделка «не сорвется». Но юристы все же советуют заключать договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги обратно в случае непредвиденных обстоятельств. Документ также должен содержать информацию о штрафных санкциях за отказ от сделки.
  2. Если стороны решили заключать соглашение об авансе, также необходимо составить отдельное приложение о техническом состоянии квартиры. К нему прилагаются фотографии и другие документальные доказательства.
  3. Передавая аванс продавцу, покупатель должен получить расписку. Именно она подтверждает получение продавцом денег, а не договор авансирования.
  4. На следующем этапе покупатель должен начать процедуру подготовки документов. Если квартира приобретается по ипотеке, то список необходимых бумаг предоставит банк.

Далее осуществляется оформление сделки и передача всей суммы за квартиру.

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов:

  1. Когда продавец и члены его семьи выпишутся из продаваемой квартиры?
  2. Когда они освободят жилплощадь физически (если продавец проживает в квартире)?
  3. Что в помещении продавец оставит покупателю?
  4. В какой срок бывший владелец вывезет вещи?

Все эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг.

Справка: особенно это касается выписки жильцов, так как после осуществления купли-продажи эта процедура может затянуться. И новому собственнику придется выписывать посторонних людей самостоятельно.

Сделки с недвижимостью нередко срываются по причине того, что владелец квартиры поднимает цену. У покупателя есть несколько вариантов действий:

  1. Отказаться от покупки.
  2. Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
  3. Дать согласие на повышение цены.

Риски. Как не дать себя обмануть

Такая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:

Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше.

Вопросы-ответы

Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?

Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца. Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена. Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.

Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски.

Рекомендации на видео

О рисках и правилах покупки жилья на вторичном рынке — личное мнение в блоге Романа Гринева.

Документы, требуемые от продавца при покупке квартиры

Для того, чтобы сделка прошла успешно и в полном соответствии с действующим законодательством, покупателю необходимо знать, какие документы нужно требовать с продавца при покупке квартиры. Немаловажным делом станет проверка юридической чистоты, законность правообладания и легитимность сделки по отчуждению.

Чтобы избежать проблем с регистрацией права на собственность, притязаний со стороны посторонних, а также беспрепятственно пользоваться жильем, покупатель предпринимает ряд мер с целью проверки документов, качества жилья и иных параметров предстоящей сделки.

Проверка квартиры перед покупкой

В процессе подбора жилья, покупатель предъявляет свои требования к квартире. Чтобы не пожалеть о сделке в самое ближайшее время, покупатель предпринимает следующие действия, прежде, чем составить предварительный договор или оформить задаток:
  1. Осмотр территории, изучение инфраструктуры и ближайших домов. Осмотр следует начинать с придомовой территории, двора.
  2. Внешний вид дома, в котором расположена квартира: есть ли трещины, в каком состоянии балконы и пр.
  3. Состояние подъезда. Внутри покупатель должен обратить внимание на степень чистоты лестничных пролетов, площадок, лифта, исправен ли мусоропровод, состояние соседствующих с квартирой дверей.
  4. Осмотр внутри квартиры производится в следующем порядке: планировка, наличие перепланировки, толщина стен, высота потолков, качество ремонта, наличие плесени и грибка, подтеков на стенах и потолке, состояние инженерных коммуникаций, работа вытяжки, газовых приборов, сантехнического оборудования.
  5. Вид из окна важен, так как от него зависит психологический комфорт проживающих.
Читайте так же:  Как выписаться из квартиры

Оптимальным вариантом станет обследование квартиры совместно с экспертом, который сделает оценку степени изношенности и техническое состояние будущего приобретения, либо обратиться к независимое экспертное бюро для проверки и оценки квартиры.

Проверка документов

Правоустанавливающие документы

Если предварительно квартира прошла проверку и покупателя устраивает и состояние квартиры и ее окружения, самое время перед покупкой квартиры проверить, какие документы нужно требовать с продавца недвижимости.

У продавца запрашивают сведения об обстоятельствах, при которых недвижимость перешла в собственность к владельцу (договор мены, купчая, дарственная, наследство, приватизация и т.п.) Следует проверить правоустанавливающие документы на наличие исправлений, подделки, заверены ли они нотариусом, есть ли отметка о регистрации.

Рекомендуется внимательно ознакомиться с документами, изучить пункты, в которых могут быть прописаны условия, неисполнение которых влечет за собой расторжение сделки (например, обязательства по выплате в адрес продавца после покупки квартиры и подписания документов). Настораживающим фактором станет и быстрая продажа квартиры сразу после вступления в наследство.

История квартиры

Чтобы узнать всю историю квартиры и узнать о ее предыдущих владельцах, а также основаниях переоформления собственности, у продавца запрашивают выписку из ЕГРП, реестра прав на недвижимость). Из данного документа уточняют обо всех действиях с недвижимостью, начиная с 1998 года, а также проверяют наличие споров в отношении жилья или наложенного ареста. Если жилье являлось предметом спора, следует помнить, что существует установленный по закону срок давности – в течение 3 лет.

В некоторых случаях получить выписку ЕГРП не удастся ввиду отсутствия сведений в ЕГРП. Это означает, что с момента ведения реестра, в течение многих лет никаких сделок с данным объектов не проводилось. Максимальную уверенность в чистоте недвижимости может дать отправка запроса в отдел жилищной политики на предмет законности прав владельца.

Проверка качества

О качестве и техническом состоянии квартиры можно судить из техдокументации, получаемой в БТИ. Осмотр квартиры вместе с изучением плана позволит выявить несоответствия и проверить на наличие неузаконенной перепланировки. При выявлении несоответствий рекомендуется отказаться от сделки или подождать, когда продавец приведет документы в порядок.

Проверка личности продавца

Нелишним в процессе подготовки к сделке станет проверка личности продавца и подлинность его права распоряжения имуществом. Особенное внимание следует уделить сделке, выполняемой не самим продавцом, а его представителем по доверенности. Необходимо помнить об обязательности нотариального заверения подобной документации. Помимо этого, проверяют сроки действия доверенности, а также круг компетенций, которыми наделено доверенное лицо. Отдельно проверяют дееспособность продавца, так как законной будет признана сделка, заключенная со здоровым, психически дееспособным человеком. Справки их психоневрологического и нарко-диспансеров позволят быть абсолютно уверенными в дееспособности личности.

Притязания третьей стороны

С помощью домовой выписки проверяется факт наличия прописанных на отчуждаемой жилплощади лиц. Если на момент сделки кто-либо останется прописанным по данному адресу, необходимо узнать, сохранят ли данные граждане право на проживание после отчуждения собственности. В некоторых случаях среди зарегистрированных жильцов обнаруживаются безвестно отсутствующие лица. В данном случае существует риск оспаривания сделки по прошествии времени со стороны нашедшегося гражданина.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Как проверить квартиру перед покупкой” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Особая процедура предусмотрена законодательством в отношении жилья в которой собственниками выступают несовершеннолетние дети. В этих сделках потребуется обязательное разрешение от органов опеки по месту нахождения собственности.

Если квартира были куплена прежним владельцем совместно с супругой, потребуется письменное согласие на продажу от нее, вне зависимости от текущего семейного положения.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Документы, требуемые от продавца при покупке квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Документы к сделке от продавца

Если вся информация удостоверена и никаких препятствий к сделке со стороны закона нет, назначают дату оформления договора купли-продажи и проверяют, какие документы должны быть у продавца.

К сделке продавец должен предоставить следующие документы:

  1. Гражданский паспорт.
  2. Правоустанавливающие документы.
  3. Техпаспорт, кадастровый паспорт.
  4. Документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по налоговым сборам.
  5. Справка о своевременности платежей ЖКХ и отсутствии долга.
  6. Выписка из домовой книги, справка о составе семьи по адресу отчуждаемой квартиры.
  7. Нотариально заверенное согласие всех собственников на продажу.
  8. Разрешение отдела опеки (если собственник – ребенок до 18 лет).
  9. Нотариальное согласие второго супруга на сделку.

Только, если все требуемые документы будут предоставлены, возможна регистрация перехода права собственности в Росреестре и, следовательно, заключение договора купли-продажи с подписанием передаточного акта.

Полный перечень документов, которые необходимо проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке

При продаже жилья продавец обязан предоставить оригинал паспорта и документы, подтверждающие его права распоряжаться имуществом (договор предыдущей купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о праве на наследство и прочее). Покупатель предоставляет оригинал паспорта. Документы при покупке квартиры (вторичка) составляют большой список, каждую бумагу из которого нужно тщательно проверить.

Какие документы должен предоставить продавец покупателю

Заявление о государственной регистрации права

Где получить: бланк размещен на сайте Росреестра, можно взять образец в справочной региональной службе.

[2]

Содержание: наименование территориального органа Регистрационный службы, ФИО заявителя, паспортные данные, семейное положение, дата рождения, адрес проживания, контакты, основание, вид права, тип договора, кому переходят права, вид недвижимости, площадь, кадастровый номер, адрес, прошение выдать свидетельство, дата и время подачи заявления.

Квитанция об оплате государственной пошлины

Где получить: любой банк РФ.

Содержание: официальное подтверждение оплаты со всеми реквизитами. Госпошлина за регистрацию договора купли продажи недвижимости для покупателя составляет 1000 рублей.

Договор купли-продажи

Где получить: составляется у нотариуса в 3-х экземплярах.

Договор купли-продажи должен состоять из множества разделов (на основе таких сведений и документов):

  1. информация о времени и месте проведения сделки;
  2. основные сведения о продавце и покупателе (ФИО, дата рождения, место жительства, данные из паспорта);
  3. информация о том, что продавец принял адекватное и свободное решение передать квартиру в собственность второй стороны, которая обязуется выплатить за нее определенную сумму;
  4. описание квартиры по кадастровому паспорту (адрес, площадь номер и прочее);
  5. информация о государственной регистрации прав продавца;
  6. стоимость жилья, сроки и порядок оплаты;
  7. сведения об отсутствии долгов, арестов, обременения данного жилья;
  8. документы, подтверждающие согласие законных представителей;
  9. свидетельство о соответствии жилья указанной в документах планировке;
  10. справку о том, что в квартире никто не зарегистрирован (отсутствуют прописки);
  11. документ о том, что по делу нет притязаний со стороны третьих лиц;
  12. справка о том, что квартира не рассматривается в рамках судебного дела.

Акт приема-передачи жилья

Прилагается к договору купли-продажи.

Кадастровый паспорт

Где получить: МФЦ, Кадастровая палата, сайт Ростреестра.

Содержание: кадастровый номер, сведения о жилье, стоимость, схемы расположения жилья и его строения.

Читайте так же:  Как сотрудника перевести на полставки

Примечание: если кадастровый паспорт уже сдавался в Регистрационную службу, повторная подача не совершается.

Согласие супруга

Где получить: написать заявление на специальном бланке у нотариуса.

Содержание: в случае, если продавец состоит в браке или недавно его расторгнул, в заявлении супруг выражает согласие с будущей сделкой.

Примечание: согласие не требуется, если имеет место брачный договор или жилье является наследством или подарком.

Выписка из домовой книги

Где получить: МФЦ, УФМС, БТИ, управляющая компания, товарищество собственников, в администрации, портал Госуслуги.

Содержание: сведения о прописанных гражданах.

Какие дополнительные документы нужно проверить при покупке квартиры

Свидетельство о смерти, если супруг скончался

Где получить: ЗАГС.

Видео (кликните для воспроизведения).

Содержание: ФИО покойного, дата и место смерти, номер акта, место регистрации, дата выдачи.

Выписка из Единого государственного реестра права

Где получить: МФЦ, Регистрационная палата.

Содержание: сведения о правообладателе, обременении жилья.

Состояние лицевого счета

Где получить: сайт Госуслуги, ПФР, МФЦ.

Содержание: сведения о клиенте, суммы полученных и поступивших на счет средств, пенсионные накопления, инвестирование накоплений.
Образец выписки из лицевого счета квартиры можно посмотреть в этой статье

Уведомление об отсутствии коммунальных задолженностей

Где получить: МФЦ, ЕИРЦ, Жилищно-эксплуатационная контора, обслуживающая компания.

Содержание: сведения о владельце жилья, информация о квартире, кем выдан, официальное подтверждение, требование представления.

Примечание: помимо электричества, газа и воды, учитывается также оплата домофона, телефона и даже интернета.

Справка от психиатра-нарколога и невролога

Где получить: психоневрологический, наркологический диспансеры по месту регистрации.

Содержит: заключение врача об адекватности продавца.

Примечание: покупатель вправе потребовать этот документ даже, если нет повода сомневаться во вменяемости продавца.

[1]

Справка об отсутствии налоговых задолженностей

Где получить: налоговая инспекция.

Содержание: подтверждение уплаты налогов.

Примечание: нужна, если квартира была унаследована или подарена.

Отказ от доли, когда продается часть квартиры

Где получить: написать от руки.

Содержание: ФИО отказчика, предмет отказа, какая доля отведена отказчику, стоимость доли и порядок оплаты.

Согласие родителя на покупку, если ребенку 14-18 лет

Где получить: оформляется у нотариуса.

Содержание: сведения о заявителе и ребенке, фактическое согласие, информация о сделке.

Договор купли-продажи, подписанный родителем от имени ребенка (до 14 лет)

Где получить: оформляется в органах опеки.

Содержание: подтверждение того, что родитель действует исключительно в интересах ребенка.

Свидетельство о рождении ребенка

предоставляется в Росреестр. Эти документы понадобятся лишь в том случае, если ребенок является собственником продаваемого жилья. Если же он не был собственником, разрешение опеки не понадобится.

Заявление о регистрации договора при долевой покупке квартиры в новостройке

Где получить: образец размещен на сайте Ростреестра, в регистрационном управлении.

Содержит: информация о сторонах, предмет договора, сроки, права и обязанности сторон, порядок сделки и расчета.

Договор о долевом участии

Где получить: оформляется у нотариуса.

Содержит: информацию о собственниках, жилье, интенсивности строительства, процент затрат покупателя.

Покупка квартиры без риелтора

Люди делятся на два типа: те, кто, покупая квартиру, пойдут к риелтору, и те, кто возьмутся проверить все бумаги и оформить сделку своими силами. Что на самом деле подразумевается под словами «купить квартиру без риелтора» и есть ли вообще смысл в посредниках?

Ситуация 1. Покупка квартиры в новостройке

Самый, на первый взгляд, простой и надежный способ не попасть впросак с документами, покупая жилье, – выбрать квартиру в новостройке.

Но и здесь есть нюансы. Квартиры в одной и той же новостройке могут продаваться напрямую от застройщика и через партнерские агентства недвижимости. В обоих случаях покупатель подписывает не только ДДУ, но и договор на услуги по сопровождению сделки. Это сопровождение включает и регистрацию сделки, и оформление права собственности (для этого дольщику нужно подписать доверенность). Стоимость этих услуг может зависеть от стоимости квартиры (например, 1–2% от цены), но чаще это фиксированная сумма около 30–50 тысяч рублей.

Важно заранее узнать, сколько будут стоить эти услуги и что в них входят. Если денег в обрез, это может повлиять на то, какую квартиру вы выберете. Дело в том, что продавец часто заявляет, что оформление документов является обязательной услугой и отказаться от нее невозможно. Если вы хотите сэкономить, настаивайте как минимум на том, что хотите самостоятельно оформить право собственности на квартиру, – на это застройщик или агентство может согласиться. Регистрацию ДДУ, скорее всего, придется оплачивать, так как продавец вообще может отказаться от сделки: если покупатель не зарегистрирует ДДУ правильно или вовремя, то Росреестр придет с претензиями к застройщику.

«Услуга по регистрации ДДУ практически всегда включена в стоимость, это один из важных этапов сделки, которая согласовывается с застройщиком. На крупных и хорошо продаваемых объектах торг по услугам чаще всего неуместен. В случае несогласия клиента со схемой сделки и оплатой услуг покупка может не состояться», – поясняет председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

И у застройщика, и у агентства должны быть правоустанавливающие документы на объект. И это первое, что вам нужно увидеть, если вы думаете купить квартиру в этой новостройке. В обязательный пакет входят документы о праве застройщика на земельный участок, разрешение на строительство, проектная декларация по каждому корпусу. «Если на объекте уже зарегистрирован первый ДДУ, его копию также могут продемонстрировать потенциальному покупателю», – добавляет Ирина Доброхотова.

В целом узнать о репутации компании можно и у других агентов, и на интернет-форумах дольщиков и жильцов. Самостоятельная проверка информации в любом случае необходима. Начните с текущего состояния дел застройщика и истории реализованных проектов. Удостоверьтесь, что компания есть в реестре застройщиков, что документы на строительство объекта в порядке. Полный список документов, которые понадобятся для проверки, вы найдете в этой статье.

Ситуация 2. Покупка вторичного жилья

На вторичном рынке ситуация сложнее.

Итак, вы нашли идеальную квартиру и готовы приступить к оформлению документов.

Первым делом внимательно изучите правоустанавливающие документы на квартиру, сверьте данные в них с паспортами собственников. Владельцев может быть несколько, и каждый из них должен дать согласие на сделку. Все собственники должны быть дееспособными (можно попросить взять справку в психдиспансере). Если в квартире владеют долей несовершеннолетние, то для сделки потребуется согласие от местных органов опеки.

Минимальный пакет документов для самой сделки небольшой:

  • копии паспортов всех владельцев недвижимости;
  • свидетельство о государственной регистрации прав собственности;
  • документ, подтверждающий право собственности на квартиру (договор купли–продажи, приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследование или решение суда);
  • согласие от органов опеки (если собственниками квартиры или доли являются несовершеннолетние);
  • кадастровый и технический паспорта на квартиру.

[3]

Все документы должны быть в подлинном виде (копии не подойдут, даже если они нотариально заверены).

Не забудьте попросить у продавца справку об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг, так как задолженность перейдет на вас вместе с правом собственности. Имеет смысл запросить выписку из ЕГРН и удостовериться в том, что на квартиру нет обременений, она не является предметом спора, не выставлена на аукцион, не находится в залоге.

Читайте так же:  Договор поставки продуктов

Если владелец состоит в браке, то для грамотно оформленной сделки нужно нотариальное оформленное согласие супруга или супруги на продажу или решение суда о разделе совместного имущества.

В России не существует единого реестра регистрации браков и разводов. На практике это значит, что если человек поменял паспорт (например, потерял предыдущий) и не поставил отметку о том, что он состоит в браке или находится в разводе, то вы никак не сможете это проверить. Даже если запросить справку по месту регистрации, в ней будет указано лишь то, что человек не состоит в браке в этом районе этого города. Поэтому, если продавец не в браке, нужно добавить к документам его нотариально оформленное заявление об этом. В случае, если через какое-то время внезапно объявится разгневанный супруг или супруга, вы сможете апеллировать к факту мошенничества.

Если вы собираетесь приобрести вторичное жилье в ипотеку, то банк проверит не только вас, но и квартиру, на покупку которой вы намерены взять кредит. Квартира должна быть ликвидной, банку важно понимать, во что он вкладывается и сможет ли он получить обратно свои деньги, если кредитор окажется недобросовестным. Однако не стоит обольщаться: правовую сторону вопроса банки не проверяют – их интересует только, что жилье не аварийное и оценено адекватно.

И еще один нюанс: если в выставленной на продажу квартире прописаны люди, то передавать деньги нужно лишь после того, как все они сделают постоянную регистрацию по новому адресу. Как правило, в этом случае платеж проводится через банковскую ячейку, в которой вы оставляете деньги, и они там блокируются до тех пор, пока не придет подтверждение, что все выписаны и квартира чиста.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

В этой статье мы расскажем всё, что нужно знать о покупке квартиры в новостройке, про особенности выбора жилья, в том числе на вторичном рынке. Получите ответ на вопрос: покупать готовую квартиру, но неновую, или вложить деньги в новостройку, но еще не законченную. Ситуация непростая и требует изучения рынка до покупки и грамотного оформления документов.

Преимущества все-таки на стороне новостройки, и все больше покупателей отдают предпочтение именно такому виду жилья. Связано это и с тем, что выбор жилья очень разнообразен, и застройщики буквально «ловят» своих покупателей, предлагая удобные и гибкие условия покупки недвижимости.

Однако в этой сфере есть множество нюансов. И многие все же опасаются покупать жилье на этапе строительства. Тем более что число обманутых не так уж и маленькое. Попытаемся внести ясность в самые распространенные пунктики приобретения нового жилья в новостройке, дать качественные ответы на волнующие вопросы, и помочь избежать неприятностей в дальнейшем в хлопотном и серьёзном деле.

Главными лицами в процессе заключения квартирной сделки являются следующие стороны:

  • Застройщик – юридическое лицо. Имеет в собственности участок определенной территории или владеет землей, взяв ее в аренду. Не имея своих определенных финансов, привлекает денежные вливания инвесторов в строительство;
  • Дольщики – участники долевого строительства. Определяющая их миссия в этом деле: быть спонсорами строительства. Вместе с застройщиками они и возводят современные сооружения. Один занимается строительными работами, другой на это все дает деньги.

Как документально проходит юридический процесс?

После разрешения на ввод дома в эксплуатацию, застройщик передается дольщику объект или его часть с условием, что будут задействованы его денежные вливания в строительство. Потом они совместно подписывают юридический документ — договор долевого участия.

Разные виды жилья имеют положительные и отрицательные стороны. Однозначного ответа в пользу одного либо другого типа объекта нет. Остается лишь сравнивать все их преимущества и делать выводы.

Плюсы приобретения недвижимости в новостройке:

  • огромный выбор разнообразных предложений, хорошая возможность подобрать себе подходящий вариант;
  • современная планировка;
  • просторные комнаты;
  • возможность поменять планировку, выходя из своих потребностей;
  • новые коммуникации;
  • качественные и долговечные материалы;
  • отсутствие «чужой ауры»;
  • молодые соседи;
  • экономия денежных средств (на раннем этапе строительства);
  • возможность получения рассрочки;
  • это хорошее капиталовложение, которое всегда ценится;
  • наличие новых детских площадок и спорткомплексов, мест отдыха, паркинга.

Минусы приобретения недвижимости в новостройке:

  • Большая вероятность продолжительного промежутка времени между совершением сделки покупки объекта и реальным вселением.
  • Затяжной характер ремонтных работ в соседних квартирах. Ведь новые жильцы еще будут заселяться.
  • Квартиры сдаются с черновой штукатуркой, поэтому затраты на ремонт большие.
  • Строительные недоделки.
  • Строительство «заморозилось».

Учитывая эти преимущества и недостатки новостроек, нужно не забывать и про множество других моментов.

Расположение недвижимости

  • Месторасположение дома: дом расположен «на отшибе» либо в элитном квартале. Большую роль играет наличие поблизости транспортной развязки.
  • Качество постройки объекта: проект, год постройки, качество стройматериалов и т. п.
  • Наличие места для парковки, консьержа, лифта, кладовки.
  • Характеристика жилой площади: метраж кухни, вид санузла, высота потолков, количество комнат, наличие лоджий или балконов, этаж.

Должное внимание уделите и виду придомовой территории. Если с окна видны зеленые насаждения, то стоимость такой квартиры намного выше. Соответственно, если выходят окна на мусорные баки, то стоимость значительно понижается.

Состояние новостройки

Узнайте, на какой стадии идет строительство дома. С какими темпами идет процесс возведения многоэтажки. Сколько построенных и сданных в эксплуатацию домов у этого застройщика. Дает ли банк ипотечный кредит на этот объект.

Теперь рассмотрим юридическую сторону. Еще перед заключением сделки, нужно обязательно потребовать, чтобы сам застройщик или его представитель предъявил следующие правоустанавливающие документы и всю сопутствующую документацию:

  • свидетельство о праве собственности на земельный участок (либо аренда);
  • решение соответствующего органа власти о выделении земельного участка;
  • непросроченный договор аренды;
  • разрешение на проведение строительства;
  • проект, его экспертиза;
  • лицензия;
  • государственная регистрация права собственности;
  • инвестиционный контракт;
  • протокол по распределению квартир;
  • технические условия на коммуникации.

Если застройщик увиливает от предоставления документации, следует насторожиться и задуматься. Порядочный застройщик с удовольствием предъявит все нужные документы.

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

Теперь вам надо определиться по какому виду договора будете совершать долгожданную сделку. Их несколько.

Перечислим основные виды договоров с компаниями:

  • Договор долевого участия в строительстве (ФЗ 214);
  • Договор уступки права требования (цессии);
  • Договор инвестирования (форма договора о совместной деятельности);
  • Предварительный договор, вексельная схема и прочие не совсем законные схемы.

Все они являются законными на определенном этапе. Рассмотрим их подробнее.

Первая, распространенная схема — приобретение недвижимости по договору долевого участия граждан.

Читайте так же:  Как подать заявление на развод и одновременно на алименты

Этот договор четко регулируется законом и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Поэтому вероятность подвохов здесь маленькая. Он же имеет приоритет над другими видами. Заключение договоров по этой схеме обеспечивает покупателю определенные гарантии.

Договором цессии является любой договор, который в той или иной форме уступает другой стороне право на что-то. Инвестор покупает объект у застройщика, а потом перепродает ее другому покупателю, заключив договор по переуступке. Нужно быть внимательным и знать, что по этому виду договора возможные риски ложатся не только на продавца.

Чтобы обезопасить покупателя недвижимости следуйте по этой схеме:

  • Нужно убедиться в реальности существования договоров.
  • По факту совершения оплаты — наличие копии платежек.
  • Нужно убедиться, что сделки не оспаривались.
  • После определенных условий можно подписывать договор об инвестировании.
  • Наличие разрешения на строительство.
  • Правильно оформленный участок.
  • Проект прошел все необходимые согласования.

Договор инвестирования регулируется Федеральным законом№ 39-ФЗ (от 25 февраля 1999 года). Он заключается между застройщиком и потенциальным инвестором. Инвестиции – это финансовые вливания, ценные бумаги и другие валютные ценности.

Вполне справедливо считаются «серыми» схемами такие правовые конструкции:

Обязательные пункты договора:

  • четкая характеристика объекта (с указанием этажа, планировки, номера, площади);
  • сроки выполнения работ и сдачи дома;
  • цена договора;
  • порядок и форма оплаты;
  • срок гарантий на объект;
  • описание непредвиденных обстоятельств;
  • список документации, необходимой для проведения строительства;
  • срок действия этого договора;
  • реквизиты сторон.

Если хоть один из этих пунктов не заметите в списке, договор заключать не стоит.

Сам механизм приобретения квартир в новостройках еще не на сто процентов отлажен. Много трудностей нужно преодолеть, чтобы стать полноправным хозяином собственного жилья.

Регистрация прав собственности

Процесс регистрации прав на недвижимость состоит из таких разделов:

  • Ввод в эксплуатацию.
  • БТИ утверждает план объекта.
  • ФРС выдает свидетельство о регистрации прав на объект.
  • Вносятся пометки ЕГРН.

Список основных документов, чтобы осуществить регистрацию:

  • заявления правообладателя;
  • документация о правах на недвижимость;
  • платеж, подтверждающий уплату государственной пошлины;
  • паспорт;
  • план из БТИ;
  • договор с застройщиком;
  • акт приёма-передачи квартиры.

Кроме оригиналов не забудьте сделать копии. Регистратор обязан дать расписку о получении всех документов. Вместе с покупателем эту процедуру должен пройти и продавец.

Процесс оформления квартиры в собственность в новостройке проходит в несколько очередных этапов:

  • Нахождения агентства недвижимости.
  • Выбор определенной квартиры.
  • Заключение с компанией договора по оформлению квартиры в собственность.
  • Оплата.
  • Подписание договора уступки права требования.

Риски при покупке квартиры в новостройке:

  • строительство приостановилось;
  • застройщик заключил договор без регистрации в Росреестре;
  • присутствие двойных продаж;
  • застройщик в целях экономии изменил отделку квартиры;
  • несоответствие фактических размеров площади жилья с обмерами квартир БТИ;
  • возможность подмены квартир (в плане нарисована одна, в реальности – другая);
  • квартиры продаются на дополнительных этажах;
  • изменение в процессе строительства цены на квартиры;
  • многочисленные задатки за один и тот же объект – это больше присуще деятельности недобросовестных риелторов;
  • полностью незаконченные документы у застройщика, хотя дом построен;
  • разные цены на одну и ту же квартиру, очень распространённый случай встречается в объявлениях – то тоже больше всего на совести брокеров;
  • слишком заниженная стоимость жилья вызывает сомнения, если это, конечно, не акция.

Конечно, предугадать все возможные риски нельзя. И заверять, что с описанного выше что-то может наверняка случиться тоже никак нельзя. Но нужно проявлять осторожность и тщательно изучать документацию.

Рынок недвижимости очень разнообразен. И цена квартиры несравнима с ценой, например, велосипеда. Человек, может, долго копил эти кровно заработанные деньги, чтобы купить себе или наследникам долгожданное жилье. Но многие непорядочные застройщики не брезгуют такими нечестными заработками и обманывают покупателей, придумывая разные схемы обмана.

Видео (кликните для воспроизведения).

Вот примеры некоторых из них:

  • Продавец объясняет, что в целях экономии ваших финансов, можно подписать предварительный договор, так как он не подлежит обязательной регистрации в Росреестре. И предлагает заключить договор купли-продажи векселя, цена которого равна стоимости покупаемой квартиры. Здесь можно заключить эту сделку и с третьей компанией. Покупатель впоследствии просто лишается квартиры.
  • Застройщик озвучивает платные дополнительные услуги (страхование рисков, деньги за оформление документации).
  • Недвижимость поначалу продавалась от имени застройщика, но потом сам договор заключался с совсем иными организациями.

Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке?

  • Вначале следует собрать больше данных о самом застройщике, поинтересоваться его репутацией, проследить историю его фирмы.
  • Нужно посетить сайт компании, почитать отзывы покупателей, посмотреть строительные форумы, съездить на саму фирму. Там ознакомится с его проектами, узнать,сколько у него сейчас объектов в процессе строительства. Обязательно нужно посетить и сам объект недвижимости, желательно не раз и в разное время. Можно много информации узнать у самих рабочих, обычно они говорят как есть. После такого тщательного мониторинга, можно сделать соответствующие выводы о компании застройщика. Поэтому внимательно подходите к выбору застройщика.
  • Следующее, не поленитесь и сделайте мониторинг цен на недвижимость, проанализировав их стоимость. Преуспевающие кампании не буду сильно занижать свои цены, а нестабильные застройщики будут манить скидками.
  • Проверяйте скрупулёзно правоустанавливающие документы. Смело приглашайте юриста, чтобы обезопасить себя и свои сбережения.
  • Обращайте внимание на сроки действия лицензии, разрешения на строительство. Можно взять на изучение копию проектной документации.
  • Внимательно изучайте все пункты договора. Будьте бдительными, подписывая документ по переуступке прав на квартиры в новостройках. Неплохая идея приобрести недвижимость через уполномоченных организации муниципалитета. Здесь риск сведен до минимума.
  • Следует обратить ваше внимание на то, что на сегодня покупатели новостроек являются соинвесторами строительства недвижимости. Все это значит, что если фирма обанкротилась, первыми в очереди кредиторов стоят инвесторы.

Очевидно, купить себе гнездышко — рискованное дело. Абсолютной безопасности в приобретении жилья пока нет. Если учитывать эти рекомендации, можно свести до минимума возможные риски и превратить покупку жилья в радостное занятие. Запомните: будущий дом – ваша крепость, и какова она будет, зависит от вас.

Источники


  1. Чайковская, Ольга Закон и человеческое сердце / Ольга Чайковская. — М.: Московский рабочий, 2016. — 152 c.

  2. Энциклопедия будущего адвоката: моногр. ; КноРус — М., 2012. — 1000 c.

  3. Глинка-Янчевский, С.К. Во имя идеи; СПб.; Типография Э. Арнгольда, Литейный проспект,№59, 2011. — 196 c.
  4. Мархгейм, М. В. Правоведение / М.В. Мархгейм, М.Б. Смоленский, Е.Е. Тонков. — М.: Феникс, 2009. — 416 c.
  5. Малько, А.В. Теория государства и права / А.В. Малько. — М.: ЮРИСТЪ, 2000. — 304 c.
Какие документы нужно требовать с продавца при покупке квартиры — список, нюансы для новостройки и в
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here