Можно ли продать только что приватизированную квартиру

Самое важное на тему: "Можно ли продать только что приватизированную квартиру" с точки зрения профессионалов.

Квартира после приватизации, когда можно продавать без налогов?

Актуальность статьи: март 2019 г.

Имея квартиру, каждый распоряжается ею по своему желанию. Кто-то собирается сдавать ее для получения дохода, кто-то остается в ней жить, а кто-то решает продать недвижимость.

Сделать это возможно только, если жилье оформлено в собственность. Не следует забывать и о налогах, которые полагается выплачивать с любой сделки, приносящей доход.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Приватизация (общие правила)

Под приватизацией понимается предоставление в собственность жилой недвижимости лицам, которые проживают в ней на законных основаниях. Происходит передача жилья из государственной в частную собственность (статья 217 ГК РФ).

Процесс оформления квартиры в собственность проводится по определенным правилам:

  • Участвовать в бесплатной приватизации разрешается только 1 раз в жизни (статья 11 ФЗ №1541-1). Исключение составляют несовершеннолетние граждане, получившие свою первую собственность до 18 лет.
  • Участники приватизации должны иметь в нем постоянную прописку.
  • Обязательно наличие письменного согласия всех проживающих на приватизируемой территории граждан. За детей такое согласие подписывается родителями или опекунами. Отказ от участия в приватизации требуется оформить в нотариальной конторе.
  • Квартира или комната, переходящая в частную собственность, не должна находиться в общежитии или в аварийном здании, не должна числиться в фонде служебных помещений или в закрытом военном городке.
  • Обязательно наличие на руках документов на жилье: кадастровый паспорт и технический.

Возможно Вас заинтересует статья, можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, прочитать об этом можно здесь.

Законодательство

Законодательной основой приватизации является ФЗ №1541-1 от 04.07.1991г. «О приватизации жилищного фонда».

Здесь обозначены основные принципы и цели процесса перехода жилья в частную собственность.

В законе прописано, что право собственности на квартиру возникает в момент регистрации документов в ЕГРП (статья 7).

В ФЗ №122 от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав недвижимости» указывается организация, выполняющая функции контроля и оформления всей документации, связанной с приватизацией. Эта роль возложена на ЕГРП (статья 12).

Установлен точный порядок проведения приватизации (статья 13):

  1. Предоставление документов на квартиру и на ее владельцев в ЕГРП.
  2. Рассмотрение предоставленных бумаг, установление их правовой основы.
  3. При принятии положительного решения оформление всех положенных записей в едином реестре и выдача свидетельства о приватизации.

к содержанию ↑

Через какое время можно продавать?

Права на недвижимость предоставлены собственнику, который распоряжается ею по своему усмотрению. Он может продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду находящееся в собственности жилье.

Такая возможность наступает сразу после получения свидетельства и постановки жилья на государственный учет в Росреестре.

Продать квартиру собственник может в тот же день, как получит на руки документ о собственности.

Стоит учесть, что недвижимость при приватизации достается бесплатно, поэтому она составляет доход для ее владельца.

При продаже квартиры гражданин получает прибыль и по законам российского государства с нее требуется заплатить налог (НДФЛ).

Читайте статью, как правильно написать объявление о продаже квартиры тут.

Как продать, чтобы не платить налоги?

Налог на доходы является основным прямым налогом с физического лица.

Его расчет производится по формуле, в которой ставка (13%) умножается на величину налогооблагаемой базы.

Уменьшение базы происходит за счет вычета, оформить который нужно в налоговой инспекции после предоставления декларации.

Имеется несколько вариантов, позволяющих значительно уменьшить налог на доход, получаемый от продажи недвижимости, или совсем не платить его. Все варианты являются законными.

Уменьшаем налогооблагаемую базу

По НК РФ (ст. 220 п. 2 пп. 1) разрешается из стоимости продаваемого жилья делать вычет в размере 1 млн. рублей.

Предоставляется такая возможность любому гражданину многократно за его жизнь. Ограничение в том, что применить вычет можно один раз за отчетный год.

Обычно пользуются такой льготой при следующих обстоятельствах:

  • Получение квартиры без каких-либо крупных расходов: в виде подарка или наследства;
  • Стоимость недвижимости менее 1 млн. рублей;
  • Нет документации, подтверждающей приобретение жилья.

Например. Комната была подарена и через год продана новым владельцем за 800 тысяч рублей. После этой сделки не потребуется платить налог на получение доходов, так как прибыль от продажи меньше установленного по закону вычета.

Если вы хотите узнать, может ли муж получить имущественный налоговый вычет за жену при покупке квартиры, советуем вам прочитать статью.

Уменьшение налога на сумму расходов

Налоговая база при продаже квартиры может быть уменьшена на сумму расходов, которые были затрачены ранее на ее приобретение (ст. 220 п. 2 пп. 2 НК РФ).

Вариант применим при имеющихся в наличии документах на приобретение недвижимости.

Например. Жилье было куплено за 2,1 млн. рублей. Через несколько лет его продали за 2,4 млн. рублей. Налогооблагаемая база составит 2400000-2100000=300000 рублей. С этой суммы потребуется оплатить налог в размере 300000рублей*13%=39000 рублей.

Взаимозачет налоговых выплат

Для проведения взаимозачета важно, чтобы процедура приобретения и последующей реализации квартиры происходила в одном отчетном периоде.

Если эти операции будут выполнены в разные годы, то придется сначала заплатить налог на доход, полученный в одном году, а затем получить обратно налоговый вычет за другой год.

Например. Квартира была куплена за 2,2 млн. рублей. Налогооблагаемая база из-за отсутствия документов о расходовании средств на приобретение жилья снижена только на 1 млн. рублей и составляет 1,2 млн. рублей. С этой суммы размер НДФЛ равен 120000 рублей*13%=156000 рублей.

Налоговый вычет предоставляется только 1 раз в жизни на сумму, не превышающую 2 млн. рублей. Причем гражданин должен быть плательщиком НДФЛ.

Особенности налогообложения

Платить или нет, налог на доходы от реализации недвижимости определяется количеством лет, сколько квартира находилась в собственности у владельца.

Если продажа квартиры состоялась сразу после получения ее в собственность, гражданин обязан оплатить налог с полученных доходов.

В случае невыполнения наступают штрафные санкции. Нарушитель заплатит кроме налога дополнительно 20% штрафа от суммы.

Читайте так же:  Нужна ли защита прав матери на ребенка при оформлении развода

Если будут доказаны умышленные действия, то по статье 122 НК РФ взимаются в качестве штрафных санкций 40%.

Согласно статье 198 УК РФ, если сумма сокрытия составляет более 600 тыс. рублей, то наступает уголовная ответственность.

Через 3 года

По статье 217.1 НК РФ за проданное жилье, которое было приобретено до 1 января 2016 года и находилось в собственности 3 года, налог не выплачивается.

Такой же срок установлен и для квартир, полученных в наследство, подаренных или приватизированных, если регистрация была оформлена после 1 января 2016 года.

Для остальной недвижимости, полученной после этой даты, срок увеличивается до 5 лет.

Момент, с которого начинается отсчет вступления в права собственности, является дата регистрации в Росреестре.

Исключение составляет жилье, полученное в наследство, в этом случае отсчет производится от даты смерти завещателя.

Какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры

Для заключения сделки по продаже приватизированной квартиры требуется пакет документов:

  1. Паспорт собственника. Если владельцев жилья несколько, то нужны документы всех собственников.
  2. Документ о праве собственности.
  3. Правоустанавливающие бумаги. При получении квартиры в наследство требуется завещание, при дарении – дарственная, при покупке – договор купли-продажи.
  4. Кадастровый и технический паспорта на недвижимость.
  5. Выписка из домовой книги (Форма №9) обо всех прописанных лицах.
  6. Справка из Росреестра об отсутствии обременений на квартиру.
  7. Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ.
  8. Согласие всех собственников на продажу недвижимости.

Право на реализацию квартиры возникает сразу, как только получено свидетельство о собственности.

Если продажа оформляется по истечении установленного законодательством срока, то с владельца не взимается налог на доходы.

Но если продать квартиру нужно срочно, а срок, после которого возможно реализовать жилую недвижимость без взимания налога, не истек, то продавец обязан оплатить налог.

Как продать квартиру и не платить налог, предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !
Поделиться с друзьями:

[2]

Также рекомендуем к прочтению:

Если Вы хотите получить консультацию, то пишите не в комментарии, а в онлайн-консультант справа.

Рубрики

Аренда квартир
Ипотека
Налоги
Наследство и дарение
Оформление
Приобретение квартир
Продажа квартир
Споры с соседями и сожителями
Уcлуги ЖКХ

Средняя стоимость м 2

Город окт 2019 сен 2019
Москва 216,8 т.р. 213,5 т.р.
С-Петербург 133,9 т.р. 132,7 т.р.
Екатеринбург 74,4 т.р. 74,3 т.р.
Новосибирск 72,5 т.р. 71,9 т.р.
Сочи 122,1 т.р. 121,5 т.р.

Подписка по E-mail

Подписка Вконтакте

Можно ли продать квартиру сразу после приватизации?

Наличие приватизации допускает проводить с недвижимостью всевозможные действия, включая сдачу в аренду и продажу. Как скоро можно осуществлять эти мероприятия, является актуальным вопросом, так как при некоторых ситуациях требуется за короткое время перевести государственное жилье в собственность и сразу его продать.

Через сколько можно продать

Согласно законодательству и общепринятым правовым нормам, официально приватизированную квартиру допускается продавать в любое время. Обязательное условие — наличиеправоустанавливающих документов, включая выписку ЕГРН. Как только выписка будет выдана, проведены соответствующие отметки, владелец вправе подготавливать договор купли-продажи.

Откладывать продажу приватизированной квартиры часто приходиться из-за организационных вопросов, в связи со сбором необходимых свидетельств, бумаг, спорных ситуаций с наследованием.

Можно ли сразу после приватизации

Выжидать регламентированный период после приватизации квартиры не нужно. Как только недвижимость переходит в собственность одному или нескольким владельцам, так доступными становятся другие манипуляции с недвижимостью. Это не только продажа, но и аренда, дарение, передача по завещанию и другие сделки. При готовности участвующих сторон, наличии соответствующих документов приватизировать и продать жилье можно сразу в этот или наследующий день.

Процедуры, связанные с изменением вида собственности, а также с использованием недвижимости, предполагают документальное подтверждение. Договоры или соглашения оформляются при условии подписания фигурирующих сторон, преимущественно с привлечением нотариуса. Если необходимо срочно реализовать квартиру, то собственник должен знать о некоторых нюансах сделки,в частности, об оплате налога.

Налогообложение

Приватизация или переход в собственность квартиры, которая изначально принадлежала государству, числилась у граждан в социальном найме продолжительное время, не требует уплаты налога при переоформлении. Предполагается оплата госпошлины, за кадастровый паспорт, а также некоторые другие расходы. Являясь уже собственником, требуется ежегодно вносить налог на недвижимость.

Если продается квартира, то необходимость оплаты налога будет зависеть от ряда обстоятельств. Эти особенности требуется знать каждому владельцу приватизированного жилья, чтобы понимать, какие дополнительные материальные вложения предстоят.

Когда нужно платить налоги

При определенных условиях договор купли-продажи и последующая процедура переоформления приватизированной квартиры сопровождается выплатой налога. Действия основывается на том, что физическое лицо в результате сделки получает деньги, рассматриваемые, как доход. К таким ситуациям относится:

  • Продажа квартиры сразу после приватизации. Если квартира продается сразу после оформления приватизации, то требуется оплатить налог в 13% от стоимости жилья. Процесс рассматривается в виде получения прибыли, регламентируется НК РФ Статья 208.
  • Продажа квартиры в период до 5 лет. Еще до 2016 года этот срок составляет до 3 лет, но на основании вступивших изменений, согласно N 382-ФЗ, это период продлили до 5 лет. От стоимости недвижимости, обозначенной в договоре, оплачиваетсяНДФЛв размере 13%, если другое не обозначено иными условиями.

Оплата налогов регламентируется законодательством, за уклонение предусматриваются штрафы, в особых случаях уголовное наказание. Как освободиться от уплаты или снизить размер выплат в спорных ситуациях – способен проконсультировать юрист, соответствующей квалификации.

Освобождение от уплаты

Предусматриваются обстоятельства, при которых можно не платить налоги или сократить их величину. Важно делать это законно, так как уклонение о неуплаты предусматривает штраф, а также взыскание сбора, что в сумме получается дороже, если ранее было бы выплачено только НДФЛ.

Читайте так же:  Штраф за выезд на разделительную полосу

Освобождение от уплаты налога при продаже приватизированной квартиры предусмотрено в следующих случаях:

Налоги для пенсионеров

Сделки с приватизированным жильем при участии пенсионеров по схеме не отличаются от мероприятий, проводимых с трудоспособными гражданами.Отдельные льготы при купле-продаже не предусмотрены. Пенсионер способен воспользоваться налоговым вычетом или выдержав срок не менее пяти лет продать жилье.

Освобождаются пенсионеры только от ежегодного налога на недвижимость, если квартира или ее часть оформлена в собственность.Исключение — дорогостоящее имущество, ценностью не менее 300 млн рублей.

Какие документы нужны для продажи

Для продажи приватизированной квартиры подготавливается пакет документов. Процедуру рекомендовано организовывать под контролем нотариуса, с проверкой и заверением предоставленных бумаг. Это поможет обезопасить сделку, так как в процессе оформления могут возникать неоднозначные вопросы. Важно удостовериться в собственности недвижимости, при долевом владении требуется согласие всех участников. Выясняются вопросы относительно несовершеннолетних или недееспособных, если они прописаны или числятся собственниками. Нюансов относительно много, важно их своевременно учесть.

Для осуществления законной сделки потребуются следующие документы:

  1. Паспорт собственника или всех владельцев недвижимости.
  2. Свидетельство, подтверждающее право собственности, выписка ЕГРН.
  3. Договор, заключенные при приватизации.
  4. Кадастровый паспорт, при необходимости технический.
  5. Выписку с домовой книги по месту регистрации.
  6. Согласие зарегистрированных собственников, если квартира приватизирована на нескольких граждан.
  7. Справка об отсутствии обременения, задолженностей по ЖКХ.

[3]

В зависимости от обозначенных в договоре условий оплаты, проводится взаиморасчет. При использовании средств материнского капитала предусматривается предоставление дополнительных официальных бумаг.

Можно ли продать неприватизированное жилье

Проводить манипуляции с недвижимостью, неявляющейся собственностью, юридически невозможно. По закону и бумагам владельцем квартиры считается государство или муниципалитет. Несмотря на это, есть способы, когда неприватизированная квартира может быть продана. Варианты законные, но имеет ряд особенностей и рисков, поэтому если есть возможность провести приватизацию, то лучше перед продажей сделать это самостоятельно.

При отсутствии приватизации квартира может быть реализована следующими способами:

Перед проведением манипуляций, направленных на сделку с неприватизированной квартирой, требуется подтверждение, что недвижимость подлежит переходу в собственность.

Купля или продажи квартиры предполагает множество юридических особенностей, соответствий ЖК и СК, поэтому проводить такие серьезные сделки нужно совместно с юристом, риелтором или другим проверенным специалистом, уполномоченным грамотно и законно решать подобные вопросы.

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

Можно ли продать квартиру сразу после приватизации? Советы, сложности

Многие после приватизации квартиры задаются вопросами, связанными с продажей. Приватизацией называют процесс, когда объект недвижимости переходит в собственность гражданина, ранее владевшего этим объектом на основе соглашения по социальному найму. После этого можно распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Но у оформления сделок имеются свои особенности. Поэтому лучше заранее изучить вопрос относительно того, можно ли продать квартиру сразу после приватизации.

Что подразумевается под первичной приватизацией?

Приватизация дает право сдавать квартиру в аренду, продавать, страховать

Первичная приватизация предполагает непосредственную смену статуса жилья – из государственного оно становится частным. Сама продажа квартиры или дома в будущем зависит от этой процедуры и её условий.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если приватизация оформлена совсем недавно – то продажа предполагает применение стандартных схем. Как если бы сделка оформлялась задолго до смены статуса.

Главное – оформить основной документ, подтверждающий право владеть собственностью. Обычно это свидетельство, где и описывают соответствующие права.

Вопросами продажи можно заниматься самостоятельно, но допустимо обращаться за помощью к сотрудникам риэлторского агентства. Не рекомендуется снижать цену искусственно, чтобы потом заплатить меньше налогов. Иначе при возникновении судебных споров возникают проблемы.

Перед совершением самой сделки рекомендуется изучить все нюансы, связанные с этим направлением:

  1. В случае продажи жилья, собственником которых были несовершеннолетние граждане, важно создать более комфортабельные условия в будущем. Или, по крайней мере, не ухудшать их.
  2. Недвижимость автоматически переходит в статус общей, если она приобретена во время брака.
  3. Налог может быть увеличен, если кто-то решит снизить стоимость квартиры. При совершении сделок между родственниками налоговые службы проявляют особенное внимание.
  4. Если дом или квартира проданы близким родственникам – последние не смогут получить налоговый вычет.

Преимущества продажи после первичной приватизации

Главное преимущество – в том, что у человека уже на руках практически весь готовый пакет документации. Актуальны бумаги будут и в случае продажи имущества. Не придётся тратить время на то, чтобы собрать всё заново. Лучше всего продавать близким родственникам, ведь тогда снижаются расходы. Главное – приготовиться к тому, что такие сделки берут на особый контроль.

Основной документ: свидетельство о праве собственности

Вместо свидетельства о праве собственности выдается выписка из Госреестра о регистрации

Свидетельство о праве собственности оформлялось на любые объекты, начиная с 1998 года. Этот документ подтверждал, что само право собственности, как и изменение статуса объекта, прошло государственную регистрацию.

Форма, внешний вид свидетельства бывают разными, единых требований к нему не установлено. Всё зависит и от времени, когда он выдаётся.

Но любое свидетельство содержит определённую информацию, в том числе:

  • Описание особых условий, если они есть.
  • Документ-основание, определяющий право.
  • Информация относительно собственника.
  • Технические показатели, характеристики объекта.

При сделках до 1998 года у собственника может не быть свидетельства. Ведь до этого времени выдача документов не производилась. Свидетельства не выдают и тем, кто купил квартиры после 2016-ого года.

Сейчас этот документ заменён выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Она описывает право собственности на сам объект недвижимости. Заявление в Росреестр или МФЦ пишут, чтобы получить такую выписку. Можно воспользоваться официальными сайтами Росреестра и Госуслуг для подачи письменного запроса. Ответ тоже выдают в печатном либо электронном виде.

Лучше печатный вид, если личное пользование не предполагается. На этом документе ставят печать, ответственное лицо расписывается.

Читайте так же:  Как писать договор купли продажи

Продажа квартиры через агентство недвижимости

Если агент – добросовестный, то он будет предпринимать следующие действия во время продажи:

Пакет документов, необходимый для продажи

Нужно заранее позаботиться о подготовке всех бумаг.

Заключение самого соглашения

Для нотариуса пакет документации содержит следующие позиции:

  • Справки об опекунского и попечительского совета о разрешении на продажу. Нужны, если затронуты права несовершеннолетних граждан.
  • Справка об оценке по рыночной стоимости объекта.
  • Согласие супруги или супруга, если идёт речь о совместной собственности.
  • Справка из ЖЭКа об отсутствии коммунальных долгов.
  • Справка о количестве членов семьи, зарегистрированных в приватизированной квартире.
  • Документы, подтверждающие законное владение имуществом.
  • Технические документы, где описаны основные характеристики жилого помещения.
  • Копии всех страниц паспорта, где листы заполнены.

Отсутствие коммунальных долгов и прописанных граждан – важные условия, чтобы продажа прошла быстро. В некоторых случаях покупатели соглашаются на сделку, даже если у квартиры есть определённые долги по коммунальным платежам.

Регистрация соглашения по купле-продаже

Нотариус формирует и выдает заявителю выписку из реестра

Когда сделка совершена с участием нотариальной конторы – нужно зарегистрировать действие. За этот этап уже отвечает орган Росреестра.

Регистраторам из документов понадобится сам договор на куплю-продажу, а также свидетельство о праве собственности на нового владельца. После того, как стороны оплатят госпошлину, на саму регистрацию уходит около месяца.

[1]

Обычно цена госпошлины разделяется поровну, между заинтересованными сторонами. Допускается вариант, когда на этом этапе присутствуют не лично заинтересованные стороны, а их законные представители, с соответствующими оформленными документами. Тогда нотариусу передают соответствующий документ, где описываются полномочия.

Особенности налогообложения

Сделка по продаже квартир относится к налогооблагаемым действиям. Значит, продавец сразу после завершения процедуры должен отчитаться перед ФНС о той прибыли, которую он получил. Налог перечисляется в адрес бюджета со стандартной ставкой 13%. Для всех россиян доступен вычет на стоимость, не превышающую 1 миллиона.

Если квартира продана на указанную сумму или дешевле – налог просто не платят. При этом НДФЛ сейчас определяют с учётом так называемой кадастровой стоимости объекта.

Законное освобождение допустимо при владении объектом на протяжении определённого времени. Для освобождения от НДФЛ надо владеть квартирой минимум пять лет. Раньше этот срок равнялся 3 годам. Правило распространяется на все квартиры, полученные в собственность после 2016-ого года.

Это правило, однако, не применяют к приватизированному жилью. Квартиру освобождают от налогов не сразу после перевода из государственной собственности в частную. После этого гражданин должен быть законным владельцем на протяжении некоторого времени.

Особенности процедуры

Юридический статус собственников или прописанных, самого объекта недвижимости – вот лишь некоторые факторы, из-за которых при совершении сделок появляются некоторые сложности.

О долевой собственности

Каждый из собственников квартиры должен дать письменное согласие

Если квартира приватизирована на нескольких лиц – то собственниками считаются они все. Продажа такого объекта допустима, только если все владельцы дают согласие на подобное действие.

Других нюансов нет, в целом мероприятие проходит по такому же порядку,0 что и с одним собственником.

У остальных собственников появляется преимущественное право продажи, если владелец доли продаёт только её одну.

Чтобы продать объект другим лицам, надо подтвердить, что другие граждане от своих прав отказались.

Если прописан человек

С юридической точки зрения этот вопрос достаточно сложный.

Надо учитывать несколько основных особенностей:

  • При продаже обычной квартиры всё просто – прописанного человека выписывают добровольно, либо по суду.
  • В случае с приватизированной квартирой даже после решения суда добиться соответствующего решения практически невозможно.
  • Покупатель должен потребовать выписки прописанных с адреса до того, как сделка и переход права собственности будут зарегистрированы.

Сложная ситуация – когда на момент приватизации регистрация у гражданина по адресу была. Но по той или иной причине он не смог участвовать в приватизации, официально подписать отказ. Тогда велика вероятность отмены всех сделок с участием конкретного объекта недвижимости. Неважно, сколько времени прошло.

Если затронуты интересы несовершеннолетнего

Продать квартиру с несовершеннолетним собственником можно только с согласия органов опеки

Распространена ситуация, когда по адресу зарегистрирован несовершеннолетний ребёнок, но он не является собственником. Тогда в качестве альтернативного варианта гражданина регистрируют по другому адресу до того, как сделка пройдёт окончательно.

Иначе выписка возможна только при наличии судебного решения для недавно приватизированной картины это практически невозможно.

Дети до 14 лет должны быть прописаны только со своими родителями, об этом говорит статья 20 ГК РФ. Поэтому всем членам семьи при таких обстоятельствах нужно позаботиться о выписке, новой регистрации.

Если же несовершеннолетний – собственник, то для продажи обязательно потребуется согласие от органов опеки, попечительства.

Важна одновременная покупка другого жилья, соответствующего определённым требованиям:

  1. Запрещено ухудшать жилищные условия.
  2. В новой квартире доля ребёнка должна быть не меньше, чем в старой.

Продажа квартиры с долями детей:

Продажа неприватизированных квартир: допустимо ли?

С юридической точки зрения это невозможно. Ведь физическое лицо не влияет таким объектом. Но законодательство при необходимости разрешает находить выходы из подобных ситуаций. Главное – полное доверие между сторонами, которое длится уже определённое время.

Переоформление договора социального найма на продавца – один из допустимых вариантов. Тогда деньги передаются продавцу, который как бы «выписывается» из квартиры. Совместное оформление приватизации обеими сторонами – более распространённое решение.

Сначала продавец вносит задаток за квартиру, для оформления бумаг и оплаты расходов. После оформления приватизации квартиру просто продают, она переходит покупателям.

Продажа приватизированной и неприватизированной квартиры имеет свои нюансы. Их не так много, но лучше разобраться заранее. Сроки оформления, обходные пути для решения вопросов заслуживают максимального внимания в этом случае.

Продать жильё можно сразу после приватизации, но тогда возникает необходимость уплатить налог в 13%. Лишь после 5-летнего срока владения квартирой эта обязанность снимается. Поэтому иногда лучше подождать.

Читайте так же:  Кто оплачивает услуги риэлтора при покупке и продаже квартиры

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Как исчисляется налог с продажи только что приватизированного имущества?

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ доходы физических лиц, полученные от продажи недвижимости, облагаются НДФЛ по ставке 13%.

Положениями п. 2 и 3 ст. 217.1 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы физических лиц, полученные от продажи объекта недвижимого имущества, при условии, что объект недвижимого имущества находился в собственности налогоплательщика не менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, а именно не менее трех лет — для объектов недвижимого имущества, право собственности на которые получено налогоплательщиком в результате приватизации.

Условия приобретения физическими лицами занимаемых ими жилых помещений в собственность установлены Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Согласно ст. 7 этого закона право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, срок владения объектом недвижимости составит менее трех лет.

Сумма налога рассчитывается налогоплательщиком самостоятельно, исходя из фактически полученного дохода с учетом положений ст. 217.1 НК РФ. При этом положениями ст. 220 НК РФ налогоплательщику дается право выбрать наиболее выгодный вариант расчета НДФЛ, а именно:

согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ возможно воспользоваться имущественным вычетом в размере, не превышающем 1 млн руб.;

согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения имущественного вычета возможно уменьшить сумму дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой недвижимости.

Обратите внимание, что в вашем случае в связи с возникновением права собственности на реализуемую недвижимость после 1 января 2016 г. необходимо учитывать положения п. 5 ст. 217.1 НК РФ, в котором определено условие, что если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Приватизация квартиры осуществлена в 2016 году. Кадастровая стоимость на 1 января 2016 г. составляет 3 900 000 руб.

  1. Квартира продается в 2016 году за 5 млн руб. При расчете налога можно воспользоваться имущественным вычетом. Сумма НДФЛ составит 520 тыс. руб. ((5 000 000 – 1 000 000 ) х 13%).
  2. Квартира продается в 2016 году за 2,5 млн руб. При расчете налога можно воспользоваться имущественным вычетом. Сумма НДФЛ составит 224 900 руб. ((3 900 000*,07 – 1 000 000) х 13%).

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 220 НК при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на приобретение на территории РФ квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 млн руб. Согласно пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры налогоплательщик представляет документы, подтверждающие право собственности на квартиру.

Обратите внимание, что абз. 4 пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ определяет право получения имущественного налогового вычета при приобретении квартиры в строящемся доме при обязательном наличии не только договора участия в долевом строительстве, но и подписанного сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятии его участником долевого строительства. То есть налогоплательщик вправе обратиться с заявлением в налоговый орган о предоставлении ему имущественного налогового вычета по доходам за тот налоговый период, в котором был подписан акт о передаче квартиры.

Если продажа приватизированной квартиры и подписание передаточного акта при приобретении новой квартиры по ДДУ происходит в одном налоговом периоде, то налогоплательщик может воспользоваться каждым из имущественных вычетов.

Приватизация квартиры осуществлена в 2016 году. Кадастровая стоимость на 1 января 2016 г. составляет 3 900 000 руб.

  1. Квартира продается в 2016 году за 5 млн руб. По договору участия в долевом строительстве стоимость новой квартиры составляет 6 млн руб., передаточный акт подписан в 2016 году. При расчете налога можно воспользоваться каждым из имущественных вычетов. Сумма НДФЛ составит 260 тыс. рублей ((5 000 000 – 1 000 000 ) х 13% ) – 2 000 000 х 13% ).
  2. Квартира продается в 2016 году за 2,5 млн руб. По договору участия в долевом строительстве стоимость новой квартиры составляет 6 млн руб, передаточный акт подписан в 2016 году. При расчете налога можно воспользоваться каждым из имущественных вычетов. Сумма НДФЛ составит 0 руб. ((3 900 000*,07 – 1 000 000) х 13%) – (вычет, не превышающий суммы в 224 900 рублей из расчетной величины 2 000 000 х 13 %).

Если налоговые органы откажут в получении двух вычетов одновременно, такой отказ можно обжаловать.

Как можно продать муниципальную квартиру без приватизации

Несмотря на то что программа приватизации в нашей стране работает уже более двадцати лет, еще есть жилье, где недвижимое имущество не передано в частную собственность. В нем можно жить, но продавать, дарить и передавать по наследству не получится. Казалось бы, на этом можно и завершить статью. Но, как и в других случаях, есть «лазейки», посредством которых, и невозможное становится возможным. Поговорим о том, как продать муниципальную квартиру без приватизации.

Можно ли выйти из положения?

Итак, собственником неприватизированного жилья является государство. Если в квартире живут по договору социального найма, то его нельзя продать. В противном случае такие сделки будут признаны недействительными. Как же тогда быть, если нужно улучшить жилищные условия? Можно ли продать квартиру, если она не приватизирована?
Читайте так же:  Алименты на содержание ребенка до года в 2019 году

Начнем с того, что приватизация должна быть осуществимой в этом жилище, в принципе. Есть квартиры, которые невозможно оформить в собственность. К ним относится жилплощадь:

  • в общежитии;
  • в военных городках;
  • в служебном жилфонде;
  • находящаяся в аварийном состоянии;
  • когда кто-то из проживающих против приватизации;
  • в домах социальной защиты в сельской местности.

Об отчуждении такой недвижимости не может быть и речи.

Но, если приватизировать квартиру имеется возможность, то пути выхода из ситуации есть. Вот они:

  1. Совместная приватизация с покупателем и обычная продажа.
  2. Обмен неприватизированными квартирами.
  3. «Буферный» обмен.

Рассмотрим каждый из этих вариантов по отдельности.

Найти покупателя и приватизировать жилье

Этот вариант, пожалуй, оптимальный. В данном случае ищут покупателя, который готов взять на себя расходы по приватизации. Он вносит определенный задаток, который идет на приватизацию. Пункт прописывают в договоре.

Процесс приватизации занимает примерно два с половиной месяца. При этом собирают следующие документы:

  • справку о жилищной квоте;
  • о составе семьи;
  • о жилом помещении;
  • чеки «Жилье», если они имеются;
  • право на льготы;
  • документы, подтверждающие личности прописанных лиц.

Собрав полный пакет документов, направляются всей семьей в администрацию. На месте заполняют заявление, которое подписывают все члены семьи. Вопрос рассматривается в течение 30 дней. Затем заключают договор приватизации, который заверяют у нотариуса. С этого момента дом по закону — приватизированный.

Когда можно продать квартиру и каковы последствия?

Как только «новоиспеченный» собственник получает свидетельство Росреестра о собственности, он может продавать квартиру. Поэтому сделку можно осуществить сразу же. Однако здесь нужно учесть некоторые детали. По договору купли-продажи придется заплатить НДФЛ. Не подлежит налогообложению продажа лишь в случае, если приватизированная недвижимость в собственности более 3 лет (статья 217, пункт 17 Налогового кодекса).

В то же время собственник может рассчитывать на возврат суммы, если продажа осуществляется в связи с приобретением нового жилья. Это право имущественного вычета. Но оно действует только три года и распространяется на тех, кто является плательщиком НДФЛ.

Обмен с неприватизированными квартирами

Не все знают, но альтернативой сделки купли-продажи является обмен. Его реализация актуальна для неприватизированных квартир. Рассмотрим достоинства и недостатки этого способа:
  1. Когда квартиры имеют разную ценовую категорию, предусматривается доплата. Но в договоре об этом упоминания быть не должно. Считается, что обмен происходит равноценный. Поэтому передача денег может быть зафиксирована только в расписке.
  2. Если наниматель истратит право на приватизацию, то собственником он стать уже не сможет.
  3. Налоговый вычет получить при таком обмене невозможно.
  4. Плюсом договора считается гарантия того, что сделка ни из-за ареста, ни из-за залога не сорвется.
  5. Кроме того, могут быть без труда обменены квартиры, находящиеся в разных городах.

Как происходит обмен?

Решившись на такую сделку, нужно понимать, что найти подходящий вариант очень непросто. Если уже есть родственники или знакомые с подобным жильем, дело упрощается. Но такое встречается редко. Поэтому в основном придется потрудиться. Поиск может вестись:

Понятно, что риелтор возьмет на себя почти все заботы и объяснит все нюансы. Однако его услуги стоят недешево. Для таких сделок необязательно проверять юридическую чистоту недвижимости. Поэтому главная задача специалиста заключается в поиске подходящей квартиры. Но это вполне можно делать и самостоятельно.

Когда возможный вариант найден, собирают следующие документы:

  • заявление об обмене;
  • для Москвы единый жилищный документ, но могут потребовать справки о том, что задолженности отсутствуют, а также выписки из домовой книги;
  • договор соцнайма;
  • документы, подтверждающие личности всех участников сделки;
  • согласие со стороны прописанных в квартире лиц, которые отсутствуют, оно заверяется у нотариуса;
  • технические документы;
  • заявление нанимателя о том, что у него нет других помещений в собственности или по договору соцнайма.

При наличии детей и недееспособных членов семьи необходимо согласие органа опеки.

Вопрос решается в жилищной комиссии при муниципалитете. Если стороны получили разрешение, переходят к обмену. Для этого расторгают действующие договоры и заключают новые. Эти действия необходимо совершить в течение десяти дней со дня обращения.

«Буферный» обмен

Если наниматель обратится в агентство недвижимости, ему предложат хитрый вариант, как продать муниципальную квартиру без приватизации. Основной составляющей выступает «буферная» недвижимость, числящаяся в собственности агентства. Покупатель сначала ее оформляет в свою собственность. Затем продавец неприватизированной квартиры и покупатель осуществляют между собой обмен. В результате продавец становится собственником «буферной» недвижимости, а покупатель приобретает неприватизированную квартиру. Затем «буферную» недвижимость снова продают агентству. Таким образом, первоначальный владелец получает деньги за неприватизированную квартиру.

Конечно, этот способ сопровождается немалым риском. Продавец в итоге может остаться без жилья и денег. Поэтому на такую сделку можно решаться только в случае, если агентство является по-настоящему надежным.

Видео (кликните для воспроизведения).

Для подстраховки каждый шаг нужно документировать: оформлять договоры, где четко указывать все моменты, включая цену, деньги получать под расписку. Также важно осмотреть «буферную» недвижимость. Лучше всего поможет обойти все скользкие моменты опытный юрист, если привлечь его к сделке.

Источники


  1. Бредихин, А. Л. Правоведение. Учебное пособие / А.Л. Бредихин. — М.: Феникс, 2015. — 256 c.

  2. Братановский, С. Н. Теория государства и права / С.Н. Братановский. — М.: Приор-издат, 2003. — 174 c.

  3. Грудцына, Л. Ю. Адвокатское право / Л.Ю. Грудцына. — М.: Деловой двор, 2014. — 320 c.
  4. Гусов, К.Н. Комментарий к трудовому кодексу Российской федерации (вводный); М.: ВИТРЭМ, 2013. — 240 c.
  5. Зайцев, Р. В. Признание и приведение в исполнение в России иностранных судебных актов / Р.В. Зайцев. — М.: Wolters Kluwer, 2013. — 208 c.
Можно ли продать только что приватизированную квартиру
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here