Покупка квартиры несовершеннолетним от 14 до 18 лет

Самое важное на тему: "Покупка квартиры несовершеннолетним от 14 до 18 лет" с точки зрения профессионалов.

Покупка квартиры несовершеннолетним от 14 до 18 лет

Покупка квартиры несовершеннолетним – это достаточно частое явление. Именно таким образом многие родители заранее решают проблему ребенка, связанную с отсутствием жилплощади. В чем особенности этой сделки и чем она отличается от обычной купли-продажи недвижимости – читайте в этой статье.

Можно ли оформить покупку квартиры на несовершеннолетнего ребенка

По закону, несовершеннолетний, вне зависимости от возраста, может стать собственником квартиры, дома или любой другой недвижимости. Однако исходя из требований ст.26 и 28 ГК РФ, подобные договоры могут заключаться только при согласии или даже при прямом участии законных представителей ребенка: родителей, опекунов или попечителей.

Если не учитывать указанный выше момент, то такая сделка ничем не отличается от обычной, просто владельцем, по договору купли-продажи, указывается именно ребенок, вне зависимости от того, кто именно подписывает документ.

Следует учитывать, что дети в возрасте от 16 до 18 лет могут быть признаны, по решению суда, совершеннолетними. Это возможно если они вступили в брак или начали полноценно, официально работать.

Особенности владения квартирой несовершеннолетним

Несовершенный владелец квартиры имеет право проживать в ней, использовать ее по собственному усмотрению и так далее, но не может сдавать ее аренду, продавать, дарить, обменивать и так далее без разрешения органов опеки.

Кроме того, у несовершеннолетнего невозможно забрать жилье за долги, чем нередко пользуются представители. Достаточно сделать ребенка собственником жилья и банк не сможет его реализовать на аукционе.

Как оформить квартиру при покупке на несовершеннолетнего ребенка

Как было сказано ранее, сама процедура практически ничем не отличается от обычной купли-продажи жилья. Разница только в том, что представитель несовершеннолетнего или действует от его лица или дает разрешение на то, чтобы он действовал условно самостоятельно (под контролем взрослого).

Порядок действий

  1. Выбрать подходящую недвижимость. Самостоятельно или при помощи риелтора.
  2. Договориться с продавцом.
  3. При необходимости – обсудить ситуацию с ребенком. Это актуально, если несовершеннолетний очень самостоятельный или же в том случае, когда есть несколько вариантов для покупки и взрослый не может сам определиться с тем, какой выбрать.
  4. Заключить договор купли-продажи от лица ребенка или выдать ему согласие на подписание этого договора (согласие оформляется прямо у нотариуса, который будет заверять сделку).
  5. Совершить оплату исходя из достигнутых договоренностей.
  6. Оформить право собственности на ребенка в Росреестре.

Перечень документов для такой сделки практически не отличается обычного комплекта:

  • Паспорт представителя.
  • Документы ребенка (паспорт или свидетельство о рождении).
  • Документы, подтверждающие права представителя.
  • Бумаги на квартиру.

Расходы и сроки

При покупке квартиры несовершеннолетним выделяют только два основных вида расходов:

  • Оплата услуг нотариуса. Зависит от суммы сделки. Может варьироваться в широких пределах, но практически никогда не бывает меньше 2000 рублей.
  • Госпошлина за переоформление права собственности в Росреестре. 2000 рублей на 1 человека.

Сроки аналогичны обычной процедуре, ведь разрешение от органов опеки не требуется. Как следствие, если все предварительные договоренности достигнуты, то непосредственное оформление нужных документов займет от силы 1 день. И еще около двух недель будет происходить переоформление права собственности.

Доверенность от несовершеннолетнего на покупку квартиры

По закону, от лица несовершеннолетнего могут действовать его законные представители и доверенность им для этого не нужна. Более того, чтобы выдать такую доверенность, несовершеннолетний сначала должен получить согласие своего представителя. Получается, что представитель будет давать разрешение на выдачу доверенности самому себе, что является абсурдом.

Вместо доверенности достаточно предоставить документы, которые подтверждают факт того, что данный взрослый является законным представителем ребенка. В случае с родителями, обычно достаточно того, что ребенок будет записан у них в паспортах и у них на руках будет его свидетельство о рождении.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

А вам известно, как продать и купить квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок? Мы вам расскажем!

Законодательство разрешает несовершеннолетним владеть как квартирами целиком, так и долями в них. И такое жильё может быть как куплено, так и продано. Однако сделки с участием детей должны соответствовать особым требованиям закона.

Разберёмся же, можно ли при покупке квартиры оформить ее на несовершеннолетнего или продать жилье, в котором собственник ребенок. Также расскажем, как несовершеннолетнему купить квартиру и какие документы необходимо собрать перед покупкой.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли продать, если собственнику нет 18 лет?

Общие правила, которыми регулируются правила договора купли-продажи, содержатся в ГК РФ (а именно в § 7 главы 30) и ФЗ «О госрегистрации недвижимости».

Если проанализировать их содержание можно сделать вывод о том, что прямого запрета на продажу жилья, сособственниками которого выступают несовершеннолетние, закон не содержит. Однако при оформлении сделки нужно учитывать следующие ограничения:

  • Если ребёнку меньше 14 лет – он не подписывает договор. От его имени выступают родители или те лица, которые их заменяют (опекуны и попечители).
  • В возрасте от 14 до 18 лет собственники могут подписывать документы – но лишь с письменного разрешения обоих родителей, либо их заменяющих лиц.
  • Если несовершеннолетний подвергся процедуре эмансипации – ничьё дополнительное согласие не требуется. Он сам распоряжается своим имуществом.
Читайте так же:  Приватизация земельных участков земельное право

Особенности купли-продажи

Итак, как же продать жилье, если оно оформлено на собственника, которому ещё нет 18 лет. Если собственник ребенок сделка покупки приобретает следующие этапы:

  1. Получить согласие родителей, опекунов или попечителей.
  2. Получить согласие органов опеки.

На последнем следует остановиться особо. Согласно ч. 3 ст. 60 СК РФ и ч. 2 ст. 37 ГК РФ, на продажу квартиры требуется письменное разрешение от местных органов опеки, действующих в соответствии с ФЗ «Об опеке и попечительстве». Получить его можно в следующем порядке:

  1. Заинтересованное лицо обращается в орган опеки с заявлением. Нужно иметь в виду: заявление должны подавать оба родителя (кроме случаев, когда одного из них физически нет, либо он лишён родительских прав), а с 14 лет документ подписывает и сам ребёнок.
  2. К заявлению прикладываются копии документов (договоров купли-продажи как минимум).
  3. Орган опеки в течение 15 дней рассматривает заявление и приложенные к нему документы.
  4. В течение этого срока опека либо даёт согласие (выраженное в виде приказа за подписью главы местного самоуправления), либо мотивированно отказывает в осуществлении сделки. Отказ может быть обжалован в суде.
  • Скачать бланк заявления в органы опеки на разрешение совершения операций с недвижимостью
  • Скачать образец заявления в органы опеки на разрешение совершения операций с недвижимостью

Что добавляется к основному пакету документов?

В том случае, если одним из сособственников выступает несовершеннолетний, для регистрации перехода права дополнительно потребуется:
  1. Заверение договора купли-продажи у нотариуса. Согласно ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» такие договора должны совершаться в нотариальной форме.
  2. Разрешение опеки. О нём было сказано выше.
  3. Отказ сособственников от права первоочередной покупки – если приобретается только доля несовершеннолетнего.
  4. В том случае, если ребёнок владеет всей квартирой – требуется предоставить письменное доказательство того, что ему будет принадлежать новая квартира, купленная за вырученные средства. Если же речь идёт о покупке его доли – то нужны подтверждения того, что в новой квартире (которая по качеству должна быть не хуже проданной) ребёнок должен владеть долей не меньшей, чем та, которая принадлежала ему ранее.
  • Скачать бланк отказа сособственника от права первоочередной покупки доли квартиры
  • Скачать образец отказа сособственника от права первоочередной покупки доли квартиры

Образец разрешения органов опеки:

Можно ли купить недвижимость на детей в России?

Попробуем разобраться, может ли лицо, не достигшее 18 лет, купить жилье. В случае, если несовершеннолетний выступает не как продавец, а как покупатель – согласие опеки не требуется. Государство никак не контролирует прибавление в имуществе детей (в отличие от уменьшения объектов их собственности). Следовательно, родители (либо лица, их замещающие) вправе приобрести квартиру и оформить право собственности на неё на несовершеннолетнего.

Какие бумаги необходимы?

Итак, как же правильно оформить жилье на ребенка при покупке. Если несовершеннолетний выступает покупателем, потребуются следующие документы:

  • Свидетельство о рождении ребёнка.
  • Если ему уже исполнилось 14 лет – паспорт.
  • Если от его имени выступают не родители, а опекуны или попечители – судебный акт, подтверждающий их статус.
  • Если ребёнок был усыновлён, то потребуются документы об усыновлении.

Нюансы оформления

В целом оформление сделки купли-продажи с участием несовершеннолетних, если они выступают как покупатели, ничем не отличается от сделки, где участвуют только взрослые. Выглядит в целом это так:

  1. Продавец и покупатель находят друг друга.
  2. Происходит обсуждение условий сделки.
  3. Составляется договор либо (если нет возможности сразу подписать общий документ) предварительный договор или соглашение о намерениях.
  4. Подписывается основной договор.
  5. Происходит передача денежных средств.
  6. Переход права собственности регистрируется на нового собственника.

В результате ребёнок приобретает жилплощадь. Если он выступает только как покупатель, никаких дополнительных этапов и обращения в государственные или муниципальные органы не требуется.

Единственное исключение – если для покупки квартиры использовались средства, приобретённые ребёнком от продажи ранее ему принадлежавшей квартиры или доли в ней. Согласно ГК РФ, СК РФ и ФЗ «Об опеке и попечительстве», такие средства должны зачисляться на особый счёт в банке на имя ребёнка – и использоваться только для приобретения жилья. Без этого орган опеки никогда не даст согласия на распоряжение средствами, находящимися на депозите.

Стоит ли совершать такую сделку?

Покупка квартиры на детей оправдана в следующих случаях:

    Когда необходимо за счёт ребёнка уменьшить общую массу имущества, подлежащую разделу при разводе. Согласно СК РФ, дети не вправе претендовать на имущество родителей, пока родители живы (а после смерти в дело вступают правила относительно наследования по закону) – но и родители не могут претендовать на имущество детей. Таким образом, тот из родителей, с кем при разводе остаётся ребёнок (обычно это мать), получает право от его имени до совершеннолетия владеть и пользоваться квартирой.

Когда необходимо обеспечить будущую судьбу ребёнка. Родители не могут претендовать на его собственность – и, став взрослым, сын или дочь получат в своё распоряжение отдельное жильё.

  • Чтобы обойти нормы брачного контракта, заключённого родителями до рождения сына или дочери.
  • В том же случае, если ребёнок выступает как продавец, преимуществ крайне мало. Помимо основных норм, касающихся сделок с недвижимостью, необходимо заранее получить согласие опеки – и проследить за тем, чтобы несовершеннолетний в итоге приобрёл жильё площадью не меньшей, чем то, которое он вынужден был продать.

    Читайте так же:  Апелляционная жалоба по защите прав потребителей образец

    Вероятные риски

    Сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, не обходятся без рисков. Главный из них – это отсутствие согласия органов опеки на сделку. Если продажа и состоится – то опека вправе её оспорить.

    Вторым риском является объём полномочий опекуна или попечителя. Только родители являются полными представителями ребёнка во всех государственных или муниципальных органах. Опекуны и попечители связаны тем объёмом полномочий, который им предоставлен по решению суда. Выход за рамки их полномочий может привести к тому, что сделка будет признана несостоявшейся по суду.

    Избежать рисков можно лишь следующим способом:

    1. Тщательно проверять документы на каждом этапе сделки.
    2. Убедиться, что ребёнок приобретает право собственности на жильё.
    3. Проверить, что его родители не лишены и не ограничены в своих правах.
    4. Проводить любые действия (от передачи денег до регистрации права) только в присутствии инспектора органа опеки.

    Заключение

    Сделки по купле-продаже жилой недвижимости с участием несовершеннолетних – вполне нормальные договоры с точки зрения права. Однако чтобы такие сделки порождали надлежащие юридические последствия, требуется соблюдение как законов, так и норм, выработанных на практике.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    В собственниках квартиры есть несовершеннолетние дети (имеют доли) — документы для продажи такой квартиры в 2019 году

    Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Я помогла продать около 15 квартир, в которых доли имели несовершеннолетние дети. Эта ситуация очень популярна в РФ, поэтому я решила отдельно перечислить документы, которые нужно собрать собственникам (продавцам) для продажи такой квартиры. Не важно, несколько несовершеннолетних собственников или же он один, список тот же. Под каждым документом или справкой есть инструкция как и где их можно получить.

    Основные документы — нужны оформления сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС

    Основные документы нужны в обязательном порядке. Также внизу после основных я перечислила дополнительные документы, которые могут понадобятся покупателям: а) для проверки квартиры на «юридическую чистоту»; б) для одобрения ипотеки на покупку квартиры, если покупатели с ипотекой; в) для Пенсионного Фонда, если покупатели с материнским капиталом. Но запомните — для регистрации же сделки купли-продажи дополнительные документы не нужны.

      Разрешение органов опеки и попечительства;

    Органы опеки нужны, чтобы при сделках с недвижимостью не были ущемлены права несовершеннолетних детей и не были ухудшены их жилищные условия. По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.

    Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

    Если ребенку до 14 лет — свидетельство о рождении, от 14 до 18 лет — его паспорт.

    Договор купли-продажи квартиры;

    Когда в собственниках есть несовершеннолетние дети, то потребуется договор купли-продажи только в нотариально заверенной форме — п. 2 ст.54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Изменения в законодательстве (31 июля 2019 года), которые упростили требования нотариусов, не коснулись сделок с участием несовершеннолетних. Поэтому как и раньше придется обратится к нотариусу, чтобы он составил и заверил (удостоверил) договор купли-продажи.

    Согласие удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Составление и удостоверение стоит примерно 1500р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.

    [3]

    Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

    Свидетельство о браке или разводе.

    Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.

    Дополнительные документы — необязательные, но покупатели могут их потребовать

    Как и писала выше, есть документы, которые могут понадобятся покупателям для проверки квартиры на «юридическую чистоту». Также они могут понадобятся банку/Пенсионному Фонду, если покупатели с ипотекой, с материнским капиталом или вообще со всем вместе.

      Предварительный договор купли-продажи;

    Предварительный договор должен предоставить покупатель, собственникам его нужно только подписать. Этот договор нужен банку/Пенсионному Фонду в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.

    Если покупатели без ипотеки и маткапитала, то обычно этот предварительный договор они не требуют.

    Как проверить покупаемую квартиру: 1) на «юридическую чистоту»; 2) на долги по коммунальным платежам. После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — налоговый вычет.

    При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Об этом обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст своему банку или Пенсионному Фонду. Там же и покупатели могут спросить образец расписки.

    Выписка из домовой книги;

    Есть и другие названия этой выписки — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи.

    Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).

    Банки иногда просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика. Как выписаться из квартиры? Как выписать несовершеннолетних детей?

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Архивная (расширенная) выписка из домовой книги;

    Читайте так же:  Сколько стоит приватизация земли

    В этой выписке показаны кто когда прописывался и выписывался из квартиры, также кто временно выписан и имеет право прописаться. Сведения в ней должны быть со дня когда была приобретена квартира по сегодняшний. Как ее получить — https://prozhivem.com/obshchee/dokumenti/vzjat-arhivnuju-vypisku-iz-domovoy-knigi

    Выписка из лицевого счета;

    Эта выписка показывает покупателю, что у собственников нет долгов по коммунальным платежам. Берется она в бухгалтерии паспортного стола и обязательно с печатью начальника отдела.

    Справка об отсутствии задолженности за телефон, домофон, интернет и т.п.;

    Каждые справки берутся в компаниях, которые предоставляет эти услуги. Если покупатели не захотят переписать на себя телефон, интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями.

    В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее план. Тех.паспорт нужен, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Также его могут потребовать покупатели, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. Техпаспорт могут заказать только собственники. Инструкция заказа в БТИ и в МФЦ.

    Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;

    Официальное название — выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Объект недвижимости в нашем случае это продаваемая квартира.

    Обычно покупатели сами заказывают данную выписку, некоторые требуют ее предоставить. Она теперь заменяет свидетельства о регистрации права и кадастровый паспорт, которые не выдаются с июня 2016 года. В ней показаны ФИО собственников, есть ли какие-либо обременения/ограничения на квартиру и т.п. Если потребуется, то лучше заказывайте бумажную выписку. Как ее заказать читайте по ссылке.

    Справки из психоневрологического и наркологического диспансера.

    Если покупатели с ипотекой, то многие банки с их стороны требуют от продавцов такие справки. Причем часто банкам без разницы, что продавцы адекватные, не пожилые, не пьющие и т.п. Например, этим «грешит» банк ВТБ — требует справки у всех продавцов без разбора. Причем ВТБ настаивают пройти именно освидетельствование в диспансерах, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете. С одной стороны банки можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на психоневрологическом или наркологическом учете, потом может быть признана недействительной.

    Сами же покупатели редко требуют такие справки и только в случае, если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пройти освидетельствование и получить справку из психоневрологического диспансера.

    Справки платные, цены уточняйте в самих диспансерах.

    Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

    Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Жилье на ребенка

    Владельцем недвижимости может человек в любом возрасте и государством данные действия считаются законными.

    Оформление квартиры на ребенка имеет ряд особенностей. Рассмотрим весь процесс подробнее.

    Зачем покупать квартиру ребенку

    Одна из самых распространенных причин – это обеспечение ребенка собственным жильем. Родители задумываются о покупке недвижимости заранее, готовя своему чадо благополучную жизнь в будущем.

    Вторая частая причина оформления жилья на несовершеннолетнего – это предупреждение возникновения неурядиц в случае развода родителей.

    Реже регистрация недвижимости на детей осуществляется для исключения притязаний на имущество сторонних организаций. Например, в случае не исполненных финансовых обязательств перед кредиторами.

    Как оформить недвижимость на ребенка

    Оформление производится по стандартному порядку согласно правилам Российского законодательства. Разница заключается в том, что все действия выполняются законными представителями несовершеннолетнего – родителями или опекунами. А вот в документах владельцем прописывается непосредственно ребенок.

    На первом этапе продавец должен представить следующие документы:

    • Свидетельство о собственности на недвижимость;
    • В случае наличия нескольких владельцев, нотариально заверенное согласие всех собственников;
    • Выписку из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире);
    • Выписку с лицевого счета;
    • Справку из БТИ;
    • Копию кадастрового паспорта.

    Следующий этап – подписание договора купли-продажи квартиры. В пункте ФИО покупателя прописываются данные ребенка, а также данные законного представителя — родителя/опекуна, предоставляющего интересы несовершеннолетнего.

    После получения документов оплачивается госпошлина, и пакет передается в регистрирующий орган для оформления недвижимости. Через определенное время (как правило, через 30 дней) опекуны получают свидетельство о праве собственности. В документе субъектом права будет значиться ребенок.

    Дарение жилья несовершеннолетним

    В некоторых случаях жилье детям дарится, а не покупается. Договор дарения подписывается в случае, если родители решают переоформить собственную недвижимость на несовершеннолетнего.

    Для дарения дома собственнику достаточно оформления простого договора в письменной форме. В случае с детьми такой договор придется заверить у нотариуса.

    Если дарственная оформляется другим родственником или знакомым, то следует поступать как в случае с покупкой жилья: оформляется договор дарения, где указываются представители ребенка.

    После подписания договора собирается пакет документов (как при покупке квартиры).

    Пакет документов также передается в регистрирующий орган и через определенное время выдается свидетельство о праве собственности.

    Права и обязанности родителей

    Все действия с недвижимостью осуществляются законными представителями. К таким действиям относят только оплату налогов за имущество. В остальном распоряжаться жильем взрослые никоим образом не могут.

    Читайте так же:  Как делить кредиты и ипотеку при бракоразводном процессе

    Такую квартиру нельзя продать, подарить, обменять, сдать в аренду, передать в залог, разделить на доли, оформить в завещании и т.д.

    Как правило, положительный результат дается в случае предоставления альтернативной замены: обмен на квартиру такой же или большей площади.

    В ограничении действий с домом и заключаются главные отрицательные стороны оформления недвижимости на детей. Однако это дает гарантию сохранения имущества у несовершеннолетнего.

    Когда ребенок сможет распоряжаться имуществом

    До 14 лет квартирой несовершеннолетнего управляют опекуны. Естественно, только в разрешенном государством объеме (см. выше). Все действия контролируются органами по опеке и попечительству.

    Если ребенку исполнилось 14 лет, то до совершеннолетия (до 18 лет) он может совершать сделки с квартирой. Но для этого требуется также согласие родителей.

    Полное право распоряжаться своим имуществом подросток получает только после достижения совершеннолетнего возраста, то есть после 18 лет. Однако в некоторых случаях делаются исключения: ребенок может совершать сделки с жильем в случае эмансипации.

    Под эмансипацией подразумевается случай, когда несовершеннолетний признается судом или органами опеки дееспособным.

    Плюсы и минусы оформления квартиры на ребенка

    Главный плюс – материальное обеспечение детей. При регистрации недвижимости на несовершеннолетнего трудно что-либо сделать с ней: продать, поменять, оставить квартиру в залог и т.д. Это дает гарантию сохранения имущества.

    [2]

    Однако в этом и заключается главный минус. Если родители решили приобрести новое жилье, сдать дом в аренду и т.п., то сделать это очень сложно. Придется получить согласие в соответствующих органах.

    Еще один плюс оформления жилья на детей – это исключение раздела имущества между супругами в случае развода. Недвижимость сохранится за несовершеннолетним, и притязать на нее никто из супругов уже не вправе.

    Таким образом, оформление квартиры на детей дает гарантию на владение определенными материальными благами в будущем. И претендовать на данное имущество сложно. Однако опекунам несовершеннолетнего владельца трудно совершать действия с жильем. Учитывая эти особенности, родители решают, что делать.

    Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

    Продажа квартиры, в которой часть (доля) принадлежит несовершеннолетнему (лицу младше 18 лет – п. 1 ст. 21 ГК РФ) – возможна, закон не ограничивает собственников в правах на распоряжение своим имуществом. Однако, сделки такого рода могут быть на законных основаниях выполнены только при непосредственном участии органов опеки и попечительства (ООиП), на которые возлагается функция надзора за соблюдением прав несовершеннолетних граждан. Далее мы подробно разберем порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

    В глазах закона дети – это граждане, обладающие ограниченной дееспособностью. Родители являются выразителями интересов своих детей, а только потом в дело вступают ООиП, когда есть вероятность ущемления интересов детей. При продаже доли несовершеннолетнего число участников сделки увеличивается, поскольку необходимо не только получить разрешение из ООиП, но и лицензию в нотариате.

    Когда можно продать долю несовершеннолетнего?

    Попечительский совет уполномочен выдавать разрешения на совершение сделок купли-продажи квартир, доля в которых принадлежит несовершеннолетнему. Прежде, чем отправлять в ООиП, следует подготовить документы, подтверждающие передачу ребенку после продажи старой квартиры доли в новой квартире. Без получения документального разрешения сделка в судебном порядке будет расторгнута и аннулирована. Более того, участников могут привлечь к ответственности за нарушение закона.

    [1]

    Итак, при продаже доли малолетнего есть два пути:

    1. Если продажа квартиры – это конечная цель, новую квартиру покупать семья не планирует, тогда несовершеннолетнему должна быть предоставлена аналогичная доля в другом домовладении. Например, можно детей оформить собственниками долей в квартире бабушки или дедушки.
    2. При одновременной продаже старой и покупке новой квартире, по новому адресу на ребенка оформляется точно такая же доля в праве собственности. Закон допускает приобретение большей доли или равной прежней, но никак не меньшей.

    Просто продать квартиру и не предоставить несовершеннолетнему взамен другую недвижимость – незаконно, в этом отношении законодательство неумолимо.

    Прежде, чем окончательно решиться на продажу, стоит предварительно проконсультироваться в ООиП. Необходимо установить, на покупку какого типа жилья будет дано разрешение. Типичный пример: квартира продана, а ребенку куплена комната. ООиП – против, так как один ребенок проживать не может, а комната на двоих даже с одним из родителей – это слишком мало.

    Если до продажи в квартире детям принадлежала 1/2, то и в новой квартире на их имя следует оформить 1/2 или даже больше. Оформить меньшую долю – нельзя, даже если новая квартира существенно больше прежней. Фактически в такой ситуации ребенок, скажем, вместо прежних 10 кв.м. получит, например, 15 кв.м. ООиП одобрит такую сделку без возражений.

    Как подготовить документы к продаже?

    С 02.06.2016 г. принят ФЗ №172, согласно которому сделки по продаже долей в недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним подлежат обязательному удостоверению в нотариате. Именно поэтому полный перечень документов, который потребуется собрать родителям для продажи квартиры, становится шире.

    Для получения нотариального разрешения (лицензии) необходимо явиться в нотариальную контору обоим родителям, либо их представителям по заранее оформленной доверенности. Кстати, так часто и поступают, поручая выполнять сделку квалифицированному юристу. Если же это невозможно из-за:

    • отсутствия второго родителя по причине развода;
    • его несогласия с продажей;
    • безвестного отсутствия отца или матери,

    тогда второму родителю необходимо обратиться в суд для получения соответствующего решения. Нотариусу при отсутствии на месте второго родителя можно предъявить:

    1. нотариально заверенное письменное согласие отсутствующего родителя, а если он находится за границей, то подойдет письменное разрешение, заверенное российским консульством в стране пребывания;
    2. решение суда о лишении родительских прав отсутствующего родителя;
    3. решение суда о признании второго родителя безвестно отсутствующим (пропавшим без вести);
    4. свидетельство о смерти, если второй родитель умер.
    Читайте так же:  Временная прописка что это такое

    Местные муниципальные образования могут корректировать перечень документов, поэтому стоит свериться со списком на месте. Обычно для получения разрешения в ООиП требуется собрать:

    • Паспорта обоих родителей (опекунов, законных представителей);
    • Свидетельство о рождении ребенка (паспорт, если ему уже 14 лет);
    • Предварительный договор покупки новой квартиры, подтверждающий выделение несовершеннолетнему доли в ней;
    • Заявление;
    • Свидетельство о браке (если есть, то и о расторжении брака);
    • Техпаспорт старой квартиры;
    • Выписка из ЕГРП на старую квартиру;
    • Нотариальная лицензия на продажу;
    • Выписки с лицевых счетов на старую, и на новую квартиру;
    • Выписки из домовой книги старой и новой квартир;
    • Квитанция об оплате госпошлины.

    ООиП изучит документы, сравнит прежние и новые условия проживания несовершеннолетних, а при отсутствии нареканий выдаст разрешение. Суть проверки – убедиться, что сделка законна, а имущественные интересы детей соблюдены.

    В присутствии инспектора ООиП родители заполняют заявление, в котором обязуются соблюдать права и интересы своих детей. Инспектор ставит свою подпись на этом заявлении. Если ребенку на данный момент уже исполнилось 14 лет, тогда потребуется подготовить письменное разрешение от обоих родителей на продажу и покупку доли в квартире.

    Когда ООиП отказывают?

    Получить отказ – неприятно, без него сделка сорвется. Поэтому стоит сразу ознакомиться с перечнем ситуаций, в которых ООиП всегда отказывают заявителям:

    • Новая квартира приобретается в рассрочку, а старые продаются полностью;
    • Сделка проводится путем продажи и одновременно дарения;
    • Объект покупки – новостройка (здание не сдано в эксплуатацию);
    • Новое жилье меньше старого;
    • Новое жилье имеет меньший комплект удобств, чем старое (отсутствует водопровод, канализация и т.д.);
    • Новая инфраструктура существенно хуже прежней (нет садика или школы).

    Если сделка все-таки должна быть проведена на таких условиях, тогда у родителей нет иного выхода, кроме как дождаться совершеннолетия своих детей.

    Если причиной отказа названо то, что родители предоставили только предварительный договор купли-продажи на новую квартиру, вместо уже подписанного основного договора, то это – не правомерно. Предварительный договор обязывает стороны совершить сделку на указанных в нем условиях.

    Если же отказ выдан по причине, которая, по вашему мнению, противоречит законодательству, то его можно оспорить в судебном порядке. В этом случае суду потребуется предоставить тот же самый пакет документов, который был подан в ООиП. Ответчиком в данном разбирательстве выступает ООиП, а истцом – родители несовершеннолетнего, действующие в его интересах.

    Важно: не всегда необходимо ждать 18-летия, чтобы получить право совершать сделки с недвижимостью от своего имени. В ряде случаев подростки получают признание дееспособности в 16 лет. Например, когда вступают в брак, либо устраиваются на работу с оформлением полного соцпакета, а также становятся индивидуальными предпринимателями. Разрешение ООиП на сделку в таких случаях не потребуется.

    В отдельных случаях, когда родители не намерены покупать новое жилье после продажи старого, ООиП соглашаются на оформление персонального счета на имя ребенка, куда будет переведена сумма от продажи его доли в квартире. Счет оформляется таким образом, что получить с него деньги сможет только сам ребенок, когда ему исполнится 18 лет.

    Доказать ООиП, что при переезде условия проживания ребенка станут лучше, можно при аргументации:

    • Улучшение экологической обстановки;
    • Новая инфраструктура более развита (ближе к дому школа, больше магазинов, есть остановки общественного транспорта и т.д.);
    • Улучшение климатических условий;
    • Получение родителями более высокооплачиваемой работы.

    Когда под влиянием этих аргументов и представленных документов ООиП выдадут разрешение, можно назначать даты сделок купли-продажи.

    Как провести сделку?

    На выдачу разрешения у ООиП есть ровно 2 недели с момента получения от родителей заявления и прилагающегося к нему пакета документов. В оформляемом разрешении обязательно указывается полный адрес старой квартиры, а также дается согласие на приобретение новой квартиры и указывается ее адрес.

    Снятие с регистрационного учета по старому адресу проводится в следующем порядке: сначала выписывают родителей (опекунов), а потом только детей. Является ли несовершеннолетний собственником доли или же только зарегистрирован в старой квартире, без специального согласия ООиП нельзя снимать его с регистрационного учета. В противном случае сделка не пройдет регистрацию в Регистрационной палате.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    После совершения этих обязательных действий можно приступать непосредственно к проведению сделки:

    1. Договор купли-продажи составляется и заверяется у нотариуса, который также готовит акт о приемке-передаче недвижимости. Следует крайне внимательно изучить эти документы, чтобы избежать ошибок и неточностей.
    2. В Регистрационную палату подаются два заявления: на регистрацию продажи старой квартиры и покупку новой. В ответ выдаются две выписки из ЕГРП на оба объекта недвижимости.
    3. Подаются документы в УФМС по новому адресу для постановки на регистрационный учет несовершеннолетнего и его родителей (опекунов).
    4. Копии обоих договоров необходимо предоставить в ООиП, чтобы известить о получении несовершеннолетним равноценное замещение его прежней собственности.

    Источники


    1. ред. Кашанина, Т.В.; Кашанин, А.В. Основы права. Хрестоматия; М.: Высшая школа, 2012. — 279 c.

    2. Взаимодействие органов имущественного блока Санкт-Петербурга с юридическими и физическими лицами по вопросам оборота государственного недвижимого имущества и управления государственной собственностью. — М.: Леонтьевский центр, 2004. — 624 c.

    3. Тихомиров, М. Ю. Незаконное увольнение. Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 673 c.
    4. Гурвич, М.А. Советский гражданский процесс; М.: Высшая школа; Издание 2-е, испр. и доп., 2011. — 399 c.
    Покупка квартиры несовершеннолетним от 14 до 18 лет
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here