Покупка квартиры по доверенности риски

Самое важное на тему: "Покупка квартиры по доверенности риски" с точки зрения профессионалов.

Продажа квартиры по доверенности: покупать или нет?

Вы подобрали квартиру для покупки? Выяснилось что продавать ее будут по доверенности? — стоит отказаться от такой покупки. О том, почему это нужно сделать, вы узнаете прочитав нашу статью.

Покупателю необходимо четко понимать мотивацию продавца, почему он продает ее по доверенности. Если ответ на этот вопрос он не находит, то от такой сделки действительно стоит отказаться – вероятен вышеописанный исход дела с решением суда в пользу продавца. Если хозяин квартиры – пожилой, старый или/и серьезно больной человек, которому весьма затруднительно присутствовать при заключении договоров, то необходимо прояснить все детали. С ним нужно встретиться лично (разговор по телефону здесь «не проходит»), проверив все документы, убедиться, что он лично является собственником и действительно намерен продавать квартиру. При этом он действует по своей воле, без какого-либо принуждения со стороны. Либо продавец не может присутствовать на сделке по причине необходимости лечения, отдыха (включая пребывание за границей), но он лично подписывает предварительный договор (задатка). В этих случаях, если документы продавца в порядке, покупателю не стоит переживать по поводу законности сделки.

Если при проверке выясняется, что нельзя проверить действие доверенности, так как она оформлялась в другой стране или другом городе, то от такой сделки также стоит воздержаться. Доверенность должна быть оформлена надлежащим образом: срок ее действия не должен истечь до момента сделки, подпись на доверенности должна быть идентична подписи в паспорте продавца жилья. Если доверенность была выдана в этом же самом городе, есть смысл проверить наличие нотариуса, выдавшего ее, проверить, работает ли такой нотариус (может случиться, что нотариус уже прекратил свою деятельность, и доверенность была выдана до срока прекращения деятельности, то данные о выдаче такой доверенности наверняка можно отыскать в соответствующих архивах города).

Чего опасаться если продавец продает квартиру по доверенности

И теперь – самое главное, что необходимо сделать покупателю жилья, если он решил все-таки, несмотря на риски, приобретать жилье по доверенности. В день сделки необходимо ответить на два вопроса:

  1. Жив ли доверитель (продавец)? Если он находится в этом же самом городе, с ним необходимо увидеться.
  2. Не отменена ли выданная доверенность? Это выясняется у нотариуса, выдавшего ее.

Приведем пример: доверитель – дедушка, который был жив, когда подписывался договор задатка на квартиру. За один или несколько дней до сделки дедушка умирает. Официально доверенность еще не отменена. Вы заключаете сделку, передаете деньги. Юридически в результате смерти доверителя сделка признается недействительной.

Еще один важный совет покупателю при таких сделках. Ни в коем случае не соглашайтесь на то, чтобы при заключении сделки была указана заниженную (оценочную) сумму сделки вместо ее реальной цены. Вас могут убеждать снизить сумму налоговой оплаты, ведь сумма затрат на услуги нотариуса, госпошлина и платеж в пенсионный фонд будут зависеть от суммы сделки, указной в договоре. В этом случае, возможно, продавец захочет возложить на Вас лишнее «бремя излишних платежей» либо, в лучшем случае, согласится на оплату таких услуг в равных долях.

Понести повышенные затраты в данном случае для покупателя – это залог того, что у продавца (доверителя) не будет, прежде всего, материальной заинтересованности признать такую сделку недействительной. Если же лицо, которому собственник доверил от своего имени заключать сделку, отказывается от сделки по причине Вашего отказа указать в договоре его полную цену, то это с большой долей вероятности означает лишь одно: Вы столкнулись с мошенниками, а значит, можете смело отказаться от сделки. Ведь экономия на нотариальных и обязательных платежах может Вам очень дорого обойтись.

Покупка квартиры по доверенности

Нотариально заверенная доверенность на покупку квартиры гарантирует безопасность сделки для выгодоприобретателя (за исключением некоторых случаев). Если у вас нет возможности ходить по инстанциям, оформлять документы, то это отличный выход из ситуации.

Оформите у нотариуса соответствующий документ, выбрав доверенное лицо, готовое взять на себя эти хлопоты. Данная бумага позволит уполномоченному человеку осуществлять оговоренные действия в пользу доверителя (статья 185. ГК РФ). Главное все сделать по закону и постараться просчитать возможные нюансы.

Виды доверенностей

Все доверенности можно разделить на три основные типа:

Выбор вида документа зависит от того, какое количество операций должно быть совершено. Для одной достаточно разового вида, специальная — для серии однородных операций, а генеральная дает максимальную полноту действий.

В случае с покупкой одной квартиры (независимо от количества операций по одному договору) потребуется доверенность генерального или разового вида.

При особых условиях допускаются иные виды:

  • для лиц, отбывающих наказание, доверенность может быть заверена руководителем исправительного учреждения;
  • для лиц, находящихся под особой соцзащитой, — руководителем учреждения;
  • для военнослужащих, проходящих службу в месте, где нет нотариальных контор, — командиром части.

Предварительно следует продумать все действия, которые необходимо заверить. Обратите внимание на:

  1. Тип договора (покупка квартиры, заключение договора долевого участия и т.п.).
  2. Точный адрес приобретаемого объекта недвижимости;
  3. Права на действия по получению:
  • справок;
  • удостоверений;
  • документов и дубликатов к ним во всех организациях и учреждениях;
  • документов в органах технической инвентаризации;
  • документов в отделах и управлениях Администрации города, сельского поселения и т.п.

Также следует обусловить права на:

  • сдачу документов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации;
  • подачу заявления о приостановлении, прекращении и возобновлении государственной регистрации;
  • получение уведомления о государственной регистрации;
  • сообщение об отказе в государственной регистрации;
  • право подачи дополнительных документов;
  • внесение изменений в ЕГРП;
  • внесение изменений в документы;
  • оплату тарифов, сборов, пошлин;
  • получение выписки из Единого государственного реестра прав и всех необходимых зарегистрированных документов;
  • написание от имени доверителя заявления;
  • роспись за доверителя;
  • все действия, связанные с данным поручением;
Читайте так же:  На что может рассчитывать молодая семья

Точный список действий, на который следует обратить внимание для конкретного случая, можно получить у нашего юриста в режиме онлайн-консультации. Доверенность на однократную сделку оформляется на определенный период. В зависимости от конкретных условий это может быть как 1 день, так и календарный года.

Участники договора. Участниками договора считаются клиенты, для которых требуются доверенности при покупке квартиры:

  • иногородние граждане;
  • иностранные граждане;
  • люди, экономящие свое время.

На кого может быть оформлена доверенность на покупку квартиры:

  1. Близкого для покупателя человека.
  2. Родственника.
  3. Риэлтора.

Разница между этими лицами может состоять в материальной выгоде. Риэлтор работает за определенный гонорар, который следует оговорить заранее. Вариант с родственниками и близкими людьми также должен быть обозначен сразу, потому что не всегда бывает бескорыстным.

C риэлтором также возможна и другая договоренность. Если покупатель приобретает новое жилье через агентство, в котором числится этот сотрудник, оплата хлопот может уже войти в договор приобретения.

Виды сделок приобретения квартиры по доверенности. Нотариально заверенный документ позволяет совершать оформление документов третьим лицам в сделках с чистой продажей квартиры, либо с участием в долевом строительстве. Разница будет только в прописанных действиях: в сделке по покупке квартиры основное — это «совершение действий по покупке квартиры», при долевом участии — заключение договора долевого участия.

Риски при покупке квартиры по доверенности

Нотариально заверенная доверенность на покупку квартиры гарантирует безопасность сделки для выгодоприобретателя. В тоже время остается несколько ситуаций рисков для обеих сторон:

  1. Человек, которому потребовалась доверенность для проведения сделки купли-продажи, может аннулировать ее в любое удобное для него время. Для этого ему просто необходимо прийти в любую нотариальную контору и заявить о своем желании (п. 1 ст. 188 ГК РФ).
  2. Если доверитель умер до дня совершения сделки, то она может быть аннулирована по требованию его наследников (п. 2 ст. 189 ГК РФ).
  3. Если будет доказано, что один из присутствующих (доверитель и лицо, принимающее обязательства) были на момент подписания доверенности недееспособным, то сделка может быть расторгнута (пп. 6 п. ст. 188 ГК РФ).

Необходимо знать, что по сделкам с недвижимостью срок исковой давности 1 календарный год. В течение этого периода она может быть расторгнута. Чтобы этого не случилось потом, рекомендуем обратиться к юристам в режиме онлайн прямо сейчас.

Документы для оформления доверенности. Так как к нотариусу идут обе стороны договора, то и у доверителя, и у лица, исполняющего его поручения, при себе должны быть действующие паспорта Российской Федерации. В связи с этим риска при оформлении доверенности и дальнейших действиях от лица покупателя для обеих сторон на законодательном уровне не существует.

Квартира по доверенности с материнским капиталом. Использование средств пенсионного фонда влечет за собой возникновение дополнительных условий в доверенности. В данном случае необходимо указать, что потенциальный покупатель доверяет не только от своего имени, но и имени несовершеннолетнего ребенка (в этом случае указывается имя, отчество, фамилия ребенка, дата рождения, место рождения, свидетельство о рождении и его номер).

[1]

Законность доверенности. Доверенность вступает в силу с момента подписания ее сторонами. Обязательное условие: она является номерным документом, это подтверждается местом заключения, датой, подписью и печатью нотариуса. Внизу документа ставится номер, занесенный в открытый реестр.

Стоимость услуги. Клиент оплачивает услугу по подтверждению дееспособности и законности договора. Общая стоимость складывается из тарифа и услуг технического характера, последние примерно составляют от 1 500 рублей, а тариф от 200 рублей. Взыскание основано на статье 15, 23 ОЗН.

Как обезопасить себя?

Обезопасить себя хотят все стороны сделки купли-продажи квартиры. В рассматриваемом варианте – это три участника:

Для покупателя считается наиболее безопасным вариант оформления разовых доверенностей на один вид работы. Совершили операцию, а далее или продолжайте самостоятельно, или делайте новую доверенность. Но каждый визит потребует дополнительных материальных затрат и времени.

Покупателю необходимо проверить лично:

  • наличие реального продавца (знакомство с ним);
  • есть ли в списке нотариусов тот человек, к которому собираются идти для оформления доверенности;
  • паспорт доверенного лица.

Приобретение и продажа недвижимости должны проводится под четким руководством юристов. Агентство недвижимости может предложить своим клиентам услуги собственного юридического отдела, а клиент может воспользоваться этим предложением.

Работа с нотариальной доверенностью снижает риски при проведении сделки купли-продажи, но основные нюансы следует просчитывать до того, как переданы документы на жилье или деньги. Как это сделать с минимальными затратами для обеих сторон, готовы рассказать наши юристы в режиме онлайн.

Особенности покупки квартиры по доверенности: что важно знать

Покупка квартиры по доверенности со стороны покупателя не очень распространена, но все же практикуется. Так может действовать человек, который по определенным обстоятельствам не имеет возможности самостоятельно заниматься покупкой. Но купля собственного жилья – это дело ответственное и важно понять, так ли безопасна подобная сделка, и какие риски покупки своей новой квартиры по доверенности.

Зачем доверенное лицо при покупке квартиры

В некоторых ситуациях самостоятельно искать недвижимость, осматривать ее и заключать сделку нет возможности. Возможно частые командировки, отсутствие по другим причинам, но свое жилье иметь хочется, и для этого имеются средства. Осталось только найти надежного человека, которому бы можно было получить такую задачу.

Но прежде чем принять такое решение нужно разобраться в сути доверенности и рисках при покупке квартиры через доверенное лицо.

Порядок сделки

Для того чтобы заполучить такую желанную квартиру в свое владение нужно пройти такие этапы:
  • Найти квартиру.
  • Осмотреть объект и выбрать.
  • Переговорить с продавцом.
  • Передать аванс и заключить авансовое соглашение.
  • Составление договора приобретения, его подписание.
  • Регистрация договора.
  • Получение ключей и составление акта передачи.
Читайте так же:  Ликвидация государственного учреждения

Все это можно проделать не самостоятельно, а через доверенное лицо, важно не оставлять эти дела на самотек, а контролировать.

Зачем нужна доверенность

По доверенности можно делать все что угодно, в том числе приобретать квартиру. Еще одной причиной, по которой практикуется оформление ее, является необходимость проведение определенных действий профессионалом. Например, при покупке квартиры по доверенности можно воспользоваться услугами риэлтора.

Оформление такого документа всегда проводится в письменном виде, а если дело касается операция с недвижимостью, то еще и заверяется нотариусом.

Удобно оформить документ на доверенное лицо при купле квартиры:

  1. В другом городе.
  2. Если состояние здоровья не позволяет лично заниматься всеми этапами.
  3. Нет времени и/или желания заниматься бумажными делами.

Удобнее всего поручить эти процессы риелтору или родственнику.

Важно! Такой процесс муж может поручить жене или наоборот, но для этого, если брак официально зарегистрирован нужно согласие на покупку.

Не все одинаково хороши

Именно так можно сказать о доверенности. Там где появляются большие деньги или маячит недвижимость, даже самые сильные родственные узы ослабевают, поэтому к выбору человека, которому будет поручена покупка нужно отнестись внимательно.

Если сомнения есть, а также в тех ситуациях, когда оформлением занимается посторонний человек, например риелтор, оформлять генеральную доверенность не стоит. Такой тип документа позволит совершать человеку любые действия от имени покупателя, и он не сможет контролировать это.

Самым надежным, но не самым дешевым или удобным методом будет оформление разовой доверенности или документа разрешающего делать от имени покупателя, какое либо одно действие.

В первом случае доверенность выдается только на один шаг так сказать, то есть договориться о встрече, посмотреть квартиру, проверить документы. Во втором случае для выполнения одной задачи. Например, есть задание подобрать недвижимость, которая соответствует определенным параметрам. Для этого нужно связаться с несколькими владельцами, осмотреть не один десяток квартир.

Удобно поручить доверенному лицу процесс оформления и подписание договоров от своего имени, уже после выбора подходящего объекта. Так можно сэкономить время и использовать его более полезно.

Порядок оформления

Оформлять такой важный документ нужно у нотариуса. Для того, чтобы другое лицо могло заниматься не только подбором но и оформлением документов на недвижимость необходимо предоставить такие документы:

  1. Документ о собственности от теперешнего владельца выбранной жилплощади.
  2. Паспорт свой и доверенного лица.
  3. Разъяснение цели составления доверенности. То есть, на какие именно действие выдается разрешение.
  4. Документ про оплату госпошлины.

Так как действий у доверенного может быть много, следует сразу оформлять несколько экземпляров, которые также должны быть заверены. Это исключит дальнейшее торможение процесса.

В документе должны быть такие обязательные реквизиты:

  • Дата и место составления.
  • Паспортные данные покупателя и доверенного.
  • Цель создания доверенности.
  • Срок выдачи документа. Теперь нет граничного срока, как было раньше в 3 года. Если период действия не указан, то он по умолчанию составляет 1 год.
  • Возможность передоверения, то есть составления доверенным лицом доверенности на третье лицо.

Какая доверенность считается недействительной

Для того чтобы все действия были проведены без задержек важно проверить все ли с доверенностью правильно и не будет ли повода признать ее недействительной и оспорить факт получения купленной недвижимости. Важные нормы:

  1. Наличие даты оформления.
  2. Она не должна быть просроченной.
  3. Срок не указан и прошло больше 1 года с момента оформления.
  4. Доверитель погиб.
  5. Доверенность отозвана.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Покупка квартиры по доверенности” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Рисковость доверенностей на покупку

Для того чтобы не рисковать ни деньгами ни имуществом нужно следовать некоторым советам, при подобной покупке:
  1. Передавать деньги продавцу нужно всегда лично. Для такого дела можно отпроситься с работы или приехать в другой город.
  2. Проверять выписку из Росреестра, в которой указаны обременения. Важно увидеть дату ее получения. Если лично это сделать не получается, всегда есть интернет, следует попросить доверенного продемонстрировать этот документ например через веб-камеру.
  3. Важно своими глазами убедиться, что собственник квартиры единственный, в этом случае работает правило: доверяй, но проверяй.
  4. В доверенности нужно прописать, что покупка по предварительному договору запрещена. Это риск скорее со стороны недобросовестного продавца. Это мошенничество практикуется, когда у «собственника» еще нет документов на квартиру, а он уже стремиться ее продать. Часто это происходит при наследовании. Это чревато появлением наследников, которые захотят отсудить квартиру.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Покупка квартиры по доверенности со стороны покупателя” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Доверять покупку квартиры за себя можно только в случае если доверенный надежный человек. Даже в этом случае необходимо лично передавать деньги и проверять некоторые документы, только в этом случае удастся, и время свое сэкономить, и квартиру купить.

Покупка квартиры по доверенности

В большинстве случае процедуру продажи и покупки квартиры проводится при непосредственном участии покупателя и продавца. В ряде случаев при определенных обстоятельствах от их интересы могут представлять доверенные лица, которые действуют на основании нотариально заверенных доверенностей.

Какие риски могут проявиться в ситуации, если одна из сторон или обе действуют по доверенности? На что стоит обратить внимание при заключении сделки? Разберем эти и другие вопросы в данной статье.

Общие сведения

Доверенность

Оформление доверенности на доверенное лицо может наделить последнего достаточно большим спектром прав и возможностей:

  • Заниматься сбором документов от имени собственника,
  • Проводить сделки по отчуждению недвижимости,
  • Сдавать объект недвижимости в аренду,
  • Решать возникающие вопросы в государственных и иных учреждениях от имени собственника,
  • Распоряжаться квартирой практически на правах аналогичных правам собственника.

В тексте доверенности в обязательном порядке должны быть указаны:

  • дата и место составления документа,
  • подробная персональная информация о доверенном и доверителе,
  • технические характеристики продаваемого объекта недвижимости, его юридический адрес и кадастровый номер,
  • подробный перечень всех действий, которые может совершать по отношению к данному объекту недвижимости доверенное лицо,
  • срок действия доверенности,
  • подпись и печать нотариуса, который выдал документ.
Читайте так же:  Вступление в наследство через суд или как подать иск на признание права на наследство

Виды доверенности

Генеральная доверенность дает возможность доверенному лицу на определенный срок производить любые действия связанные с поручением доверителя, включая сделки по отчуждению имущества, передачу в аренду, в некоторых случаях и дарение (если это предусмотрено текстом доверенности).

Видео (кликните для воспроизведения).

Наличие генеральной доверенности снимает с доверителя обязательства получения разрешения на свои действия со стороны собственника. Наличие генеральной доверенности автоматически признает законными сделки, осуществленные на ее основе.

Генеральная доверенность может быть оформлена только в нотариальной конторе при личном присутствии доверителя, присутствие доверенного лица не требуется

Для оформления документа потребуются следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя в оригинале, документы доверенного лица могут быть в виде копий,
  • документ о правах собственности на объект недвижимости,
  • В случае оформления доверенности при перспективе передачи недвижимости в дар – персональные данные одариваемого лица.

ВАЖНО В качестве документов, удостоверяющих личности участников процесса, нотариус имеет право принимать только общегражданские паспорта.

В некоторых случаях могут потребоваться и дополнительные документы.

Специальная доверенность выдается доверенным лицом на выполнение определенного ряда действий в рамках крупной задачи, например, на сбор документов для продажи квартиры.

Разовая доверенность выдается на выполнение одного поручения доверителя, например, получение конкретной выписки в конкретном учреждении.

Срок выдачи доверенности

Срок выдачи доверенности устанавливается на усмотрение доверителя, предельный срок действия доверенности равнее трем годам. Если в тексте доверенности не указывается срок ее действия, то она по умолчанию признается выданной на срок в 1 год.

Статья 185 ГК РФ допускает выписывание доверенности сразу на несколько человек. В ряде случае это является оправданной мерой значительно ускоряющей процесс заключения сделки. На основании доверенности им может предоставляться равный набор прав или они могут быть разграничены для каждого доверенного лица в индивидуальном порядке.

Сделки, заключенные от имени продавца или покупателя их доверенными лицами, несут в себе некоторые риски, которые стоит разобрать более подробно.

…для покупателя

При покупке квартиры у доверенного лица продавца возникают следующие рискованные обстоятельства:

  • Выданная доверенность может быть аннулирована когда угодно, причем закон даже не предписывает необходимость сообщения об этом доверенному лицу. Для аннулирования доверенности достаточно обращения к любому нотариусу. Доверенное лицо может не знать о том, что его доверенность была аннулирована. Договор, заключенной по доверенности, которая не имеет юридической силы, будет признан недействительным.
  • Доверенность может быть аннулирована в связи со смертью доверителя, о чем так же может своевременно не узнать доверенное лицо. Такая сделка тоже будет признана недействительной и расторгнута, а квартира вернется родственникам умершего продавца.
  • Доверенность может оказаться аннулированной, если будет доказан факт невменяемость или недееспособности доверителя в момент ее составления. Кроме того невменяемы или недееспособным может признано и доверенное лицо на момент заключения сделки, что так же приведет к ее аннулированию.
  • Сделка может быть отложена в связи с пропажей без вести доверителя до момента передачи денежных средств за покупку. Этот вопрос может затянуться на долго – до момента признания судом его пропавшим без вести.

Это наиболее вероятные риски, возникающие из положений закона. Как показывает практике, в реальности эти риски менее вероятны, чем заключение сделки с доверенным лицом и доверителем, которые являются мошенниками. Их единственной целью является обман покупателя, который в конечном итоге приведет к отсутствию у последнего и денег и недвижимости.

…для продавца

Риск потерять денежные средства, которые доверенное лицо присвоит себе и благополучно с ними исчезнет. Гарантировать то, что доверенное лицо надлежащим образом исполнит все свои договоренности нельзя. Поэтому чаще всего доверенность выдается близким родственникам, друзьям, в некоторых случаях может быть выдана риэлторам для заключения сделки.

Взыскать свои деньги возможно только зная место положение доверенного лица и имею убедительные доказательства того, куда пошли денежные средства после их получения от покупателям. На практике, как мы понимаем, это сделать не так просто. В плачевном положении тут может оказаться и покупатель, и продавец недвижимости.

Поэтому не рекомендуется выписывать на представителя генеральную доверенность на любые действия с объектом недвижимости. Наиболее безопасным будет вариант выписывание доверителем доверенности на отдельные действия пошагово, по мере их выполнения. Так на любом этапе сделки продавец может контролировать ход ее выполнения, вносить коррективы, и даже заменить доверенное лицо либо закончить сделку самостоятельно.

Как обезопасить себя при заключении сделок с доверенностью?

Для того, чтобы избежать все возможных рисков, как для продавца, так и для покупателя, стоит пользоваться простыми правилами безопасности:

Оптимально для покупателя будет, если доверенность будет не генеральной, и если деньги в конченом итоге будут передаваться собственнику, а не доверенному лицу. Если это не возможно, то стоит получить через доверенное лицо расписку от собственника о получении переданной суммы денег от покупателя и датировать ее днем заключения сделки.

Основные риски в сделках по доверенности возникают в случае подписания договора купли- продажи доверенным лицом и получением им денег за квартиру. В остальных случаях действия доверенного лица особых рисков для покупателя и для продавца не несет.

Покупка квартиры по доверенности – достаточно рискованная сделка. Кроме риска того, что доверенность может быть отозвана в любой момент сделки, существуют риски мошеннических манипуляций недвижимостью, жертвой которых может стать простой покупатель.

Поэтому стоит избегать таких сделок, если нет возможности лично пообщаться с собственником. В случае необходимости заключения сделки по доверенности стоит привлечь к ее проведению профессиональных юристов и нотариуса. Деньги, потраченные на оплату услуг специалистов, явно будет меньшим расходом, чем потеря денег в результате действий мошенников.

Риски при покупке квартиры по доверенности

Покупка квартиры по доверенности связанна с большим количеством рисков. Такой способ купли-продажи недвижимости нередко используют мошенники в попытках присвоить средства от продажи или саму жилплощадь. Поэтому, прежде чем прибегать к подобному методу приобретения жилья, каждой из сторон следует иметь представление о том, как оформляется уполномочие, на какие нюансы нужно обратить внимание, а главное сопоставить все положительные и отрицательные стороны ведения сделки данным способом.

Читайте так же:  Как отменить сокращение штата

Зачем оформлять доверенность

Ситуации, когда приобретатель оформляет доверенность на покупку жилплощади, встречаются не часто. Однако такие случаи все же бывают. Необходимость оформления уполномочивающего документа возникает при отсутствии у одной или обеих сторон возможности лично присутствовать во время заключения сделки. Такое может произойти в случаях:

  • нахождения приобретателя в другом регионе, городе или стране;
  • тяжелой болезни покупателя, в результате которой он оказался в больнице;
  • службы приобретателя в армии;
  • большой занятости приобретателя (оформление на представителя, например помощника);
  • приобретения жилплощади родителями в пользу детей;
  • покупки жилья на нескольких лиц (один из будущих владельцев действует от имени остальных);
  • покупки квартиры юридическим лицом и т.д.

В написании доверенности нет необходимости при покупке жилья одним из супругов. Ст. 34 СК РФ гласит, что если брачно-семейные отношения заключались без подписания брачного соглашения, то купленная недвижимость и так принадлежит обоим супругам, вне зависимости от того кто присутствовал во время ее приобретения. При наличии брачного договора, собственнические права распределяются согласно соглашению.

Однако в некоторых случаях доверенность от одного супруга другому все-таки требуется. Она необходима, если покупатель, например жена, а владельцем будет выступать муж и наоборот, а также при оформлении жилища в долевую собственность. В остальных ситуациях достаточно письменного согласия второго супруга на покупку.

Виды доверенностей и права представителя

Содержание и разновидность доверительного документа зависит от перечня полномочий, которыми наделяется лицо, непосредственно участвующее в сделке:

  • общая (генеральная) – предоставляет представителю право вести любые виды сделок, собирать сведения, оперировать деньгами, а также регистрировать собственнические права покупателя в Росреестре.
  • разовая – позволяет доверенному, в определенный срок совершить какое-либо одно или несколько действий (найти квартиру, подготовить документацию).

[3]

Непосредственное приобретение возможно только по генеральной доверенности. В соответствии с ней поверенный вправе:

  • оговаривать стоимость жилплощади с продавцом;
  • подписывать соглашение от имени приобретателя;
  • подавать заявку на регистрацию собственнических прав;
  • оплачивать покупку жилища по договору;
  • подписывать передаточный акт.

Оформление

Доверительный документ можно составить и заверить у любого нотариуса. При этом поверенный во время оформления документа может не присутствовать. Приобретатель должен обратиться к юристу лично. Нотариус прописывает в заранее подготовленном бланке всю информацию о приобретателе и поверенном. Если покупателем выбрана конкретная квартира, вносятся сведения о ее местонахождении (адрес).

Покупатель должен предоставить:

  • паспорта (доверенного и свой) либо их заверенные копии;
  • адрес квартиры.

Доверенность оформляется на предварительно подготовленном бланке, в котором прописывается право поверенного на конкретные действия.

В некоторых ситуациях уполномочивающий документ может заверить:

  • командир корабля или воинской части;
  • руководитель исправительного учреждения (колонии);
  • главврач медучреждения;
  • Российский консул.

Срок действия доверенности законодательством не ограничен. Если в документе не указана дата прекращения действия уполномочий, его срок годности окончится через год. Даже при наличии точной даты окончания, приобретатель (доверитель) может прекратить действие уполномочий в любой день по своему желанию, обратившись к нотариусу.

Риски покупателя

Наиболее распространенные риски при покупке квартиры по доверенности сводятся к следующему:

  1. Право отмены – п. 1 ст. 188 ГК РФ позволяет доверителю в любой момент отменить действие доверенности. Аннулировать документ можно в любой конторе нотариуса, по желанию автора. При этом он обязан сообщить о своем намерении представителю (п. 1 ст. 189), однако сроки для извещения не установлены, а значит сделать это можно уже после сделки. Купля-продажа по отмененной доверенности считается ничтожной.
  2. Смерть доверителя – гибель автора уполномочивающего документа автоматически отменяет действие выданного им документа. В таком случае сделка по покупке жилплощади признается недействительной, а жилище переходит к наследникам владельца. Если же погибает приобретатель, то поверенный может не возвращать средства его правопреемникам, так как ответственен он был только перед покупателем.
  3. Невменяемость поверенного ­– даже если доверительный документ ранее был заверен в нотариате, это не препятствует его дальнейшей отмене в случаях, когда автор признается невменяемым на момент оформления (пп. 6 п. 1 ст. 188 ГК РФ).
  4. Недееспособность автора – доверенное лицо также может быть признано недееспособным, что ведет к недействительности покупки.
  5. Право распоряжения – документ разрешает поверенному распоряжаться имуществом автора (например, сдать купленное жилище в аренду).

Риски продавца

Если рассматривать опасные моменты при покупке недвижимости по доверенности, кажется, что для продавцов риск минимален. Однако при передаче квартиры человеку, представляющему интересы приобретателя, продавец рискует не меньше, ведь договор по неправильно составленному доверительному документу можно отменить в суде.

Купля-продажа считается недействительной, если доверенность оформлена от имени:

  • несовершеннолетнего младше 14 лет;
  • ребенка старше 14 лет, но без разрешения родителей (представителей);
  • невменяемого или недееспособного человека;
  • человека, находящегося под давлением (угрозы, уговоры, насилие).

Если доверенность утратила силу по окончанию срока действия, сделка также будет считаться незаконной. Однако для этого покупатель должен уведомить как доверенного, так и продавца об окончании действия документа. Факт уведомления требует документального подтверждения.

Чтобы обезопасить себя, обеим сторонам сделки рекомендуется не экономить и составлять только разовые доверенности, в которых четко будет прописан круг полномочий доверенных. При необходимости можно составить несколько документов для разных процедур.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Продажа и покупка квартиры по доверенности: риски покупателя и продавца

Совершение различных сделок по доверенности в наши дни получило широкое распространение. В их число входят и операции с недвижимостью. Однако покупка квартиры по доверенности таит в себе риски, о которых мы расскажем в этой статье.

Данные правовые тонкости необходимо знать как покупателю недвижимости, так и ее продавцу. В противном случае возможны негативные последствия, которые долго останутся в памяти.

Читайте так же:  Долги супругов при разводе

Как правило они связаны с признанием сделки по купле продаже квартиры, недействительной и приведением сторон в первоначальное положение. Плюс ко всему, налицо будут и финансовые потери одной из сторон сделки.

Риски при совершении сделки купли-продажи квартиры по доверенности

Они могут подстерегать как самого владельца квартиры, так и покупателя.

Начнем с собственника жилья. Главные риски продавца квартиры кроются в недобросовестности будущего представителя. Газеты и интернет сегодня пестрят описанием различных мошеннических схем, которые применяются при сделках с жильём по доверенности.

Например, представитель может путём ряда манипуляций переписать жилье на себя или же совершить сделку на крайне невыгодных для собственника условиях. Может случиться так, что представитель окажется недееспособным. В таком случае сделку в будущем легко поставить под сомнение.

Существует и финансовая составляющая рисков. После продажи квартиры представитель может забрать вырученные по сделке деньги и просто исчезнуть. Поэтому во избежание таких проблем рекомендуется продавцу самому присутствовать при сделке или же не предоставлять представителю полномочия по получению средств за проданное жилье.

Риски для продавца может таить и неправильное оформление доверенности. Тогда не исключено, что представитель будет наделен более широким кругом полномочий, что может нанести вред интересам собственника.

Чем рискует покупатель

В сделках отчуждения недвижимости по доверенности присутствуют и риски покупателя квартиры. Основные из них сводятся к следующему.

Зачастую мошенники подделывают доверенности. В этом случае покупатель может остаться не только без жилья, но своих средств. Поэтому внимательно следует рассмотреть удостоверительную надпись нотариуса. И если будут малейшие сомнения в её подлинности, то от совершения сделки лучше отказаться.

Используется и такая схема, при которой одна и та же квартира продаётся мошенниками несколько раз. В этом случае покупателю следует быть готовым к длительным судебным тяжбам. Чтобы этого избежать, необходимо заранее запросить данные о собственнике жилья в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).

Одним из подводных камней может оказаться и то, что доверенность уже отозвана или просрочена. Тогда сделка по купле — продаже может также быть признана недействительной как такая, которая совершена с отсутствием необходимых полномочий.

[2]

Бывает так, что доверенности на распоряжение своим жильём часто выдают пожилые люди. И не исключена вероятность того, что на момент финального этапа сделки они уже умирают. В этом также кроится составляющая риска для покупателя, поскольку свои права на жилье, в том числе, могут предъявить и наследники умершего.

Ещё одна схема обмана кроется в том, что под видом собственника квартиры мошенники выдают лицо, внешне схожее на него и используя при этом украденный паспорт владельца. В таком случае настоящий хозяин жилья может быть и в неведении относительно его продажи.

Как минимизировать возможные риски

Если происходит продажа квартиры по доверенности, риски со стороны продавца можно уменьшить, если при нотариальном удостоверении доверенности будет присутствовать сторонний представитель, юрист или адвокат.

Снижению риска будет способствовать также и правильное оформление доверенности. Под этим подразумевается указание точных данных о доверителе и представителе, подробной характеристики квартиры, чётких полномочий у представителя.

При этом представителя можно уполномочить совершить только часть необходимых для сделки действий. Основные же этапы сделки будут контролировать собственник недвижимости.

Что же касается второй стороны, то при покупке квартиры по доверенности со стороны покупателя риски также допустимо свести к минимуму. В первую очередь следует стремиться наладить личный контакт с собственником и убедится, что квартира принадлежит именно ему.

Если продаётся только часть квартиры (одна из долей в общедолевой собственности), то следует убедиться в том, что остальные собственники дали по всей форме согласие на продажу.

Особое внимание перед подписанием сделки купли-продажи следует уделить изучению правоустанавливающих документов на жилье. При этом нужно проследить их комплектность, а также сверить содержание изложенной там информации с данными доверенности и договором купли-продажи.

Что делать, если возникли проблемы

Несмотря на все предосторожности, вероятности встречи с мошенниками все же исключить нельзя. В таком случае нужно сразу писать заявление в правоохранительные органы, а также начинать работу по судебному возврату средств или квартиры (в зависимости от того, кто обращается с иском).

При этом ответчиками по делу об оспаривании сделок могут выступать продавец, покупатель, представитель, а также иные лица, которые причастны к спорному соглашению. При этом нужно упомянуть в иске не только требование признать сделку недействительной, но и вернуть имущество.

Есть одна деталь. Иск будет рассматриваться в суде по месту расположения спорной квартиры: об этом говорят правила исключительной подсудности.

Видео (кликните для воспроизведения).

Как мы видим, и продажа, и приобретение квартиры на основании доверенности таит в себе немало рисков для всех сторон сделки. Поэтому важно внимательно подойти к составлению доверенности, определению круга полномочий представителя, оформлению всех документов касательно основной сделки.

Источники


  1. Чучаев, А. И. Нотариальная деятельность как объект уголовно-правовой охраны (de lege lata и de lege ferenda) / А.И. Чучаев, О.В. Филипова. — М.: Проспект, 2016. — 116 c.

  2. Решетников, В.И. Экологическое право. Курс лекций; М.: Щит-М, 2011. — 331 c.

  3. 20 лет Конституции Российской Федерации. Актуальные проблемы юридической науки и правоприменения в условиях совершенствования российского законодательства. Четвертый пермский международный конгресс ученых-юристов (г. Пермь, 18-19 октября 2013 г.): моногр. . — М.: Статут, 2014. — 643 c.
  4. Бурлаков, С. А. Крупные сделки юридических лиц. Правовое регулирование / С.А. Бурлаков. — М.: Инфотропик Медиа, 2013. — 224 c.
Покупка квартиры по доверенности риски
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here