Покупка квартиры юридическим лицом у юридического лица

Самое важное на тему: "Покупка квартиры юридическим лицом у юридического лица" с точки зрения профессионалов.

Покупка квартиры у юридического лица

Во многих случаях в качестве продавца квартиры выступает не физическое, а юридическое лицо. Общий принцип купли-продажи тут будет примерно тем же, однако есть свои особенности, нюансы и, что самое главное – дополнительные риски для потенциального покупателя. Как максимально обезопасится и на что обращать внимание – читайте в этой статье.

Риски покупки квартиры у юридического лица для покупателя

Существует ряд потенциальных рисков, из-за которых покупатель, в лучшем случае, потеряет свое время, а в худшем – деньги. Часть из подобных проблем имеет общий характер:

  • Поддельные документы. В данном случае предполагается, что юридическое лицо действительно существует, однако на самом деле, продавать недвижимость оно не собирается. Более того, есть вероятность того, что такая «продажа» инициатива одного или нескольких недобросовестных сотрудников компании.
  • Финансовые махинации. Компания с целью сокращения собственных расходов или уменьшения прибыли (для того, чтобы заплатить меньше налогов), а также по любой другой причине может продать квартиру по стоимости значительно выше или ниже рыночной.
  • Продажа квартиры поддельным юридическим лицом. Нередко бывает и так, что мошенники создают поддельное юридическое лицо (или даже просто подделывают документы) и продают жилье, которое им на самом деле не принадлежит.

Подобных проблем может быть еще множество, но наиболее распространенными являются именно перечисленные выше. Остальные «схемы» применяются реже.

Вторичный рынок

Помимо всего сказанного выше, существуют еще и различные особенности, связанные с тем, какая именно квартира приобретается и на каком рынке. Например, покупка жилья на вторичном рынке недвижимости обычно связана с минимальными рисками. Достаточно просто проверить саму компанию (что она существует), а также квартиру, что она действительно принадлежит этой компании.

Далее, если внимательно изучать все пункты договора купли-продажи и не соглашаться ни на какие фиктивные варианты (типа завышенной или заниженной стоимости) то особых проблем ожидать не стоит. Тем не менее и тут не лишней будет помощь юристов. Сопровождая сделку они смогут указать на спорные моменты, которые будут не очевидны обычному покупателю.

Новостройка

Покупка квартиры в новостройке (первичный рынок) это практически во всех случаях – сделка с юридическим лицом (застройщиком или подрядчиком). Лишь в редких и практически не встречающихся случаях застройщиком является физическое лицо, которое самостоятельно возвело, допустим, многоквартирный дом.


Так как все это требует очень серьезных затрат, разрешений, усилий и так далее, вероятность подобного стремится к нулю. Тем не менее следует учитывать, что если клиенту предлагается купить квартиру в новостройке именно на первичном рынке (то есть, у нее не было собственников ранее) и в качестве продавца выступает физическое лицо – это скорее всего мошенник.

Если же продавец – юридическое лицо, то нужно проверять его документы, факт существования подобной компании, наличие всех необходимых разрешений и бумаг, связанных со строительством дома и так далее. На практике, обычный покупатель просто не знает, где и как проверить все документы. Именно поэтому и рекомендуется пользоваться услугами юриста.

[2]

С точки зрения минимизации рисков, покупка квартиры в ипотеку – самый удобный и надежный вариант, особенно если приобретать жилье у тех застройщиков, с которыми работает финансовая организация. Они уже заранее проверены и потому риск того, что клиент лишиться и жилья, и денег, ничтожна. Банку это не выгодно и вполне логично, что он будет делать все возможное, чтобы заемщик действительно получит свою квартиру (ведь она будет являться залоговым имуществом).

Порядок оформления сделки

При покупке квартиры, принадлежащей юридическому лицу, нужно помнить о том, что передавать деньги в руки какому-либо представителю без должного документарного оформления строго запрещено. В идеальном варианте, средства следует перечислять прямиком на счета компании, чтобы данная операция прошла через банк. Если по какой-то причине это невозможно, то деньги можно выдать доверенному лицу компании, но только после проверки его полномочий и оформления соответствующего акта оплаты (приема-передачи средств). В противном случае сделку можно будет с легкостью оспорить в суде.

Порядок действий

Сама сделка оформляется практически идентично тому, как бы приобреталось жилье у физического лица:

  1. Найти подходящую квартиру.
  2. Проверить документы и факт существования юридического лица.
  3. Если требуется – обратиться в банк за ипотечным кредитом.
  4. Подготовить документы покупателя.
  5. Оформить договор купли-продажи.
  6. Заплатить за недвижимость.
  7. Оформить право собственности.

От покупателя обычно требуется только паспорт гражданина РФ. Если в качестве покупателя выступает несовершеннолетнее лицо, то дополнительно понадобится разрешение от органов опеки. Кроме того, если покупатель состоит в браке, может понадобиться согласие супруга/супруги. Оно точно нужно при оформлении ипотечного кредита, однако не всегда нужно при покупке напрямую, без займа.

От юридического лица, с целью его проверки, рекомендуется запросить примерно такой перечень документов:

Расходы на такую сделку идентичны тем, которые возникают при покупке квартиры у физического лица:

  • Стоимость жилья: договорная или на основании отчета об оценке.
  • Оплата услуг нотариуса за заверение договора: от 2 тысяч рублей и выше, в зависимости от цены квартиры, региона проживания и многих других факторов.
  • Нотариально заверенное согласие супруги: 1-2 тысячи рублей.
  • Оформление права собственности на квартиру: 2 тысячи рублей на 1 собственника.

Компания, если она действительно заинтересована в продаже недвижимости, не будет затягивать процедуру оформления. На все действия, начиная от этапа переговоров и заканчивая окончательным заключением сделки, может уйти до 1 недели (чаще 2-3 дня).

Договор купли продажи квартиры между физическим и юридическим лицом (образец)

Правила составления договора

Договор купли-продажи может составлять как компанией-продавцом, так и покупателем. Если в качестве продавца выступает застройщик, у него обычно уже есть все подготовленные типовые формы, в которые лишь нужно внести недостающие данные о клиенте-покупателе. Также составлять договор может нотариус, но это обычно платная услуга. Обсудить данный факт можно на этапе переговоров. В документе обязательно должны быть следующие пункты:

  • Детальная информация о сторонах сделки.
  • Очень подробное описание квартиры, которая продается-покупается. Недостаточно указать адрес. Нужно вписывать площадь (жилую и общую), этажность, количество комнат, стоимость и так далее.
  • Цена квартиры всегда указывается цифрами и прописью.
  • Должны быть права и обязанности сторон, а также действия в случае форс-мажорных обстоятельств.
  • Если это оговорено, могут применяться различные отлагательные условия (например, 50% от стоимости квартиры клиент платит сразу при заключении договора после чего получает возможность оформить право собственности и только после этого заплатить оставшиеся 50%).
  • Дата и подпись. Не допускается оформление договора «задним» числом или, наоборот, подписание его «с прицелом на будущее».
Читайте так же:  Зачем используют договор на неотделимые улучшения при покупке и продаже квартиры и когда он нужен об

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Как оформить покупку квартиры у юридического лица?

Приобретение жилья у юридического лица — процесс непростой и сопряжен с определенными рисками. Как уберечь себя от потери средств и стать счастливым обладателем квартиры, купив её у компании, рассмотрим далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Особенности продажи недвижимости

Основной тонкостью такой операции является статус продавца. При проведении оформления покупки квартиры необходимо будет получать согласование на отчуждение реализуемого имущества у всех учредителей юридического лица.

Если сделка попадает по своим признакам под определение крупной, а это случаи, когда стоимость реализуемого имущества больше 25% суммарной балансовой суммы всей недвижимости организации и иные операции с жилыми помещениями, установленными уставом организации, то их совершение необходимо согласовывать её руководителем с оставшимися участниками.

Решение принимается на совещании акционеров либо советом директоров. Приобретателю представляется итоговый протокол мероприятия. В случае, если продаваемый объект не входит в определение крупных, это удостоверяется документально.

Где лучше купить квартиру? Фото:gipernn.ru

[3]

Риски сделки

Покупка квартиры всегда сопряжена с определенными рисками. В ситуации, когда продавцом выступает какая-либо компания, они ещё более серьезны. Самыми вероятными из них могут быть:

  1. Проведение процедуры по ложным документам. К ним относятся:
  • Итоговое решение создателей;
  • Письменное одобрение учредителей;
  • Доверенность, удостоверяющая компетенцию представителя. Она оформляется на конкретную продажу с указанием характеристик объекта либо может быть генеральной, дающей возможность отчуждать активы компании. Нередко подделка документации проводится в целях обогащения или сокращения времени оформления.
  1. Расторжение соглашения юридическим лицом после его совершения в суде.

Как минимизировать опасность

Чтобы избежать мошеннических действий необходимо при совершении покупки внимательно проверять документы и само жилое помещение. А именно:

  • Поприсутствовать на собрании участников, где будет решаться вопрос о реализации квартиры;
  • Если владелец не представляет выписку из ЕГРП или приносит только на подписание соглашения, её можно запросить самому направив соответствующую заявку в Росреестр. Сведения о частой перемене собственников может настораживать.
  • Если учреждение стало владельцем жилой площади не более 3 лет назад, то сделка может оспариваться в суде.
  • За два дня до совершения процедуры нужно получить выписку из домовой книги. Если в квартире есть прописанные люди, их необходимо выписать до заключения договора.
  • Необходимо удостовериться, что продавец существует как юридическое лицо.
  • Проверить правомочия доверенного субъекта организации. Он должен обладать нотариально оформленной доверенностью, копиями учредительных бумаг, решением собрания участников и действующую выписку из реестра юрлиц.

Как купить квартиру у юрлица, расскажет это видео:

ВАЖНО! Сделка может быть признана ничтожной, если компания ликвидирована или обанкротилась, а у субъекта, удостоверившего договор, не было на это компетенции или такие возможности приостановлены либо закончился срок их действия.

Зачем нужно дополнительное соглашение при продаже или покупке квартиры, читайте тут.

Ни в коем случае не стоит отдавать деньги за жильё руководителю предприятия либо доверенному представителю. Их необходимо передавать в кассу компании либо переводить на её счет.

Перед подписанием соглашения необходимо выяснить наличие действующих исполнительных листов в отношении лица на сайте ФССП, так как существует вероятность существующего ареста жилого помещения. Это может значительно снижать цену на объект.

Покупка квартиры у организации

Процедура приобретения состоит из следующих этапов:

  1. Подбор имущественного недвижимости под стандарты покупателя;
  2. Проверка квартиры и документации на нее;
  3. Подготовка соглашения и его подписание;
  4. Передача денежных средств в счет оплаты объекта;
  5. Регистрация перехода права владения.

Особенности приобретения квартиры на этапе возведения дома

Основной чертой такой продажи является то, что предметом правоотношений выступает право собственности на жилплощадь. Кроме риска подделки документов существует вероятность того, что здание так и не будет построено и сдано в эксплуатацию. Сначала необходимо запросить следующую документацию:

  • Разрешительная на строительство объекта;
  • Лицензию застройщика;
  • Проект здания;
  • Правоустанавливающие бумаги на землю;
  • Заключение Гостройэкспертизы.

Как избежать рисков при покупке квартиры, смотрите в этом видео:

Особо внимательно изучить:

  • Правомочия на участок земли. Он должен принадлежать застройщику как объект собственности или находится долгосрочной аренде;
  • Пункты договора долевого участия о возможности увеличивать начальную стоимость квартиры в одностороннем порядке, за расторжение договорных обязательств применять штрафы или аннулировать соглашение по инициативе строительной компании.
  • Требования дополнительных выплат после заключения договорных отношений за подключение к коммуникациям, облагораживание окружающей территории, подготовка стоянки и другое.

Приобретение квартиры у юридического лица на вторичном рынке

В такой ситуации риски немного снижаются. Но залогом успеха остается внимательное изучение бумаг продавца и оценочная экспертиза покупаемого имущества. Схема оформления похожа на сделку с физическим лицом. Уменьшить потери можно при помощи профессиональных риэлторов, которые берут на себя работу по выявлению истории жилья и правоустанавливающей документации.

Покупка в ипотеку

Приобретение помещения с помощью кредитных средств мало отличается от стандартной процедуры. В такой ситуации потребуется осуществить следующие шаги:

  1. Собрать пакет требуемых бумаг и подать в банк заявление о предоставлении ипотечного займа.
  2. Произвести оценку жилого пространства и представить его в кредитное учреждение.
  3. Получив одобрение, подписать залоговое обязательство.
  4. Сдать документацию на регистрацию права.

Как правильно расторгнуть договор купли-продажи квартиры, смотрите в этой статье.

Главной особенностью является перечисление денежных средств не на счет физического лица, а на реквизиты компании- продавца.

Расчеты сторон

Оплата производится одним из нескольких способов:

  • Безналичный перевод на счет предприятия;
  • Банковский аккредитив.

ВНИМАНИЕ! Передачи наличных средств стоит избегать. В противном случае, можно оказаться жертвой мошеннических действий.

Налогообложение сделки

Продавая недвижимое имущество, организация должна заплатить налог, но это будет зависеть от вида, к которому она принадлежит. Например, установлено что операции по реализации жилых помещений освобождены от оплаты НДС. При этом компания обязана заплатить налог с получаемой прибыли.

Как купить квартиру? Фото:photo.7ya.ru

Чего стоит остерегаться

В любом случае сделка с юридическим лицом очень рискованна и в итоге можно лишиться не только времени и денег, но и правомочий собственника на приобретенный объект. К ним можно отнести ситуации продажи помещения:

  • По фальсифицированным документам;
  • Субъектом с ограниченной правоспособностью;
  • Полученного как наследственное имущество с помощью фиктивной документации.
Читайте так же:  Вариант договора аренды квартиры

Как при покупке квартиры получить имущественный вычет, подробнее здесь.

Снизить негативные последствия можно путем соблюдения некоторых правил, основными из которых являются приобретение имущества только при представлении документа, удостоверяющего личность, оформления сделки у нотариуса, проверки полномочий лица, подписывающего договор, и законности правоустанавливающих документов.

Купить квартиру у юридического лица

Здравствуйте, посетители сайта o-nedvizhke.ru! Данная статья посвящена вопросам: как купить квартиру у юридического лица? Какие могут быть подводные камни при покупке квартиры у юридического лица?

Вот что по этому поводу говорят эксперты, занимающиеся юридической практикой в сфере недвижимости.

На вторичном рынке жилья сделки совершаются. Покупатели приобретают жилье и у физических лиц – у граждан, и у юридических лиц.

Вот если с физическими лицами более или менее все бывает понятно: есть паспорт, который удостоверяет личность, а далее, если приобретается жилье у юридического лица, там все гораздо сложнее.

Вот если, предположим, какой-то покупатель, очень уверенный в себе, решил не обращаться ни к юристу, ни к нотариусу, и решил купить у юридического лица квартиру сам. Что можно ему посоветовать, хотя бы на первом этапе? Понять, чтобы вообще убедиться в том, чтобы сделку такую совершать самому или нужно идти к профессионалу.

Первый совет, конечно, обращаться к профессионалу, естественно. Так как юристы прекрасно понимают, что здесь очень много различных проблем.

Без юридического образования, человек не разберется с этим, скорее всего. И, более того, тут еще и эмоции. Когда гражданин непосредственно занимается своим вопросом, даже юрист, очень часто привлекает еще какого-то юриста-эксперта для того, чтобы оценить риски. Потому, что со своим делом гораздо сложнее разбираться, чем с любым другим.

Эмоции такого плана: да ладно, покупаем, я чувствую, что здесь все нормально, мне нравится. Поэтому профессионала в этом случае, скорее всего, необходимо привлекать, подводных камней потому что бывает очень много.

Начнем с правоспособности юридического лица. Точнее лица, которое действует от имени этого юридического лица. Очень часто в практике случается, что для того чтобы, например, исключить имущество из раздела, некоторые жилые помещения, нежилые, неважно какие, передаются в инвестиционные фонды.

И в дальнейшем, до совершения сделок, они используют это имущество и очень часто во время сделок выступает юридическое лицо, как управляющая компания от этого инвестиционного фонда, например. Бывает очень много вопросов.

Первое: надо, например, затребовать выписку из ЕГРЮЛ и посмотреть, является ли действительно данная компания управляющей компанией? Есть ли у нее полномочия для совершения сделок? Если есть полномочия, и она есть в выписке, это уже хорошо.

То есть если видно, что продает недвижимость юридическое лицо, надо требовать выписку из единого государственного реестра юридических лиц. Выписку смотрим: кто директор, может ли он выступать от имени юридического лица, или любое другое лицо, действующее по доверенности.

То есть покупатель должен посмотреть, кто является директором этого юридического лица, это в выписке должно быть указано. И может ли такое лицо совершать сделки по продаже этого конкретно имущества или выдавать доверенность для совершения таких сделок.

Доверенность тоже не говорит о том, что может совершать. Надо проверить полномочия в этой доверенности, существуют ли именно те полномочия, которые нам нужны, и выдавалась ли такая доверенность.

Кроме того, большой риск, например, имущество может быть под обременением. Для этого необходимо истребовать выписку по поводу объекта недвижимости из ЕГРП, и там тоже мы увидим, является ли данный субъект правообладателем данного помещения жилого (нежилого) и соответствуют ли те характеристики заявленного помещения тому помещению, которое собирается гражданин покупать.

Если смотреть по поводу сделок, по которым юридические лица продают недвижимость гражданам без юридического или нотариального сопровождения, как правило, где вообще основная проблема возникает?

Основная проблема в правоспособности и в дальнейшем оспаривании данных сделок. Самая большая практика оспаривания таких сделок, как совершенных неправомочным лицом.

Пример: очень интересным было дело по правоспособности. Там оспаривал гражданин сделку, при этом рассматривая генерального директора, как физическое лицо.

То есть там оспаривалась сделка, в связи с злонамеренным соглашением сторон. И вот злонамеренное соглашение сторон – это было общество и его генеральный директор, не как представитель общества.

Хотя мы знаем, что общество — это такой субъект, который не может ничего. Это не физическое лицо, не может ничего делать, а делает посредством физического лица. И в этом деле, это физическое лицо рассматривалось в качестве самостоятельного субъекта права, представляющего свои интересы. Я считаю, что очень интересная практика — сделку признали недействительной, и причем только в апелляционной инстанции.

Признали сделку недействительной. «Ох!» — говорит покупатель – «Как бы мне деньги обратно вернуть?».

Обращайтесь к адвокату. А чем ему поможет адвокат? Если юр. лицо, например, такую сделку совершает сознательно, с целью того, чтобы обмануть покупателя, на это у нас есть доказательственность процесса.

Соответственно, ничего не презюмируется изначально. Каждая сторона, имея достаточно хорошего юриста, может найти возможность, может быть, не доказать (конечно, гарантировать ничего нельзя), но, по крайней мере, попытаться найти причину для того, чтобы оправдать позицию доверителя.

Он, например, может быть добросовестным приобретателем признан. То есть никогда нельзя говорить о том, что однозначно дело проиграно.

А вот сказать — дело связано с добросовестным приобретателем, у нас же есть исключение в 302 статье, если имущество выбыло помимо воли собственника.

А кто в данном случае волю формирует у юридического лица, его органы или собственник? Тут очень сложно, но, вообще, скорее всего, учредители.

Как правильно купить квартиру?

Как использовать материнский капитал на покупку квартиры, читайте тут.

Например, физическое лицо покупает у юридического лица квартиру. «Да я даже смотреть ничего не буду!». «Почему?». «Да потому что мне право собственности в ЕГРП зарегистрируют, а потом только юр. лицу деньги отдам. А раз мне право собственности зарегистрировало государство в лице уполномоченного органа Росреестра и признало, что я являюсь собственником указанной недвижимости».

Видео (кликните для воспроизведения).

Приведем пример. Последнее интересное дело: оспаривали право собственности доверителя по истечении 10 лет с момента совершения сделки.

Кажется, что любой юрист бы сказал, что никаких шансов. На самом деле, очень сложно пришлось выиграть это дело. Оно длилось достаточно долго, год. И очень много доказательств пришлось применять, представлять в суд.

Проблема была в том, что якобы документы были утеряны и, соответственно, не по воле лица была совершено дальнейшая подложная сделка.

Выиграли за счет добросовестности приобретения доверителем данного объекта недвижимости, но было достаточно сложно, потому что как раз был аспект, что имущество выбыло вне зависимости от воли лица.

Читайте так же:  Ходатайство о рассмотрении дела по существу

Вывод следующий: если покупаем жилье у юридического лица, прямая дорога к профессионалу, хорошему юристу, для того чтобы документы все были оформлены правильно.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как купить квартиру у юридического лица?

Приобретение квартиры у организации/предприятия/учреждения, а иными словами – у юридического лица, характерно довольно непростой процедурой по оформлению документов.

Это объясняется, в первую очередь, тем, что возникает необходимость получения дополнительного согласия от всех учредителей данного юрлица на заключение сделки.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя

Специалисты в сфере жилищного законодательства, как правило, советуют гражданам быть особо внимательными при заключении таких сделок.

Суть даже не в ряде процессуальных сложностей, а в наличии дополнительных рисков со стороны покупателя. Если взять во внимание статистические данные, то количество обманных, мошеннических сделок при покупке недвижимости у юридического лица значительно выше, чем среди сделок между физическими лицами (обычными гражданами).

Особо широко распространенным и элементарным способом мошенничества выступает подделывание документа одобрения со стороны всех членов организации, всех соучредителей.

Разрешение на осуществление сделки может быть выражено несколькими формами:

  • Протоколом собрания учредителей или же совета директоров организации;
  • Выпиской из данного протокола;
  • Письменным согласием в свободной форме, которое подписывается всеми учредителями юридического лица.

Какие есть риски при покупке квартиры?

Как торговаться при покупке квартиры, читайте тут.

В судебной практике РФ существуют тысячи примеров по фальсификации подобных разрешений. Директором или же другим наделенным полномочиями сотрудником фирмы, в целях экономии времени и/или с целью личного обогащения, осуществляется подделка подписи и печати на документе.

После этого, неосмотрительному простоватому покупателю направляется повестка в судебный орган: один или несколько соучредителей организации решили оспорить сделку купли-продажи, поскольку не давали не нее своего согласия.

Со стороны суда, требования истца удовлетворяются, и сделка признается незаконной. Если следовать логике, то вам должны вернуть затраченные на покупку денежные средства, однако, так, как правило, не происходит, поскольку получателем данных денег является давно уволившийся сотрудник той самой организации, данные по местонахождению которого неизвестны.

Не редки также случаи, когда в роли мошенника выступает лицо, совершенно не причастное к стороне якобы «продавца».

Простой покупатель не в силах проверить эти факты. Все, что он делает, это «развесив уши» поддается обманным маневрам якобы представителям юридического лица и заключает фиктивную по характеру сделку купли-продажи. После этого вышеуказанные продавцы куда-то пропадают, а обманутый человек остается, как говорится «с носом».

Каким образом покупатель может себя обезопасить?

Для начала следует оставить панику и подобные приступы эмоциональности и неуравновешенности.

Кроме этого:

  • При наличии возможности присутствия на собрании учредителей организации-продавца, в обязательном порядке воспользуйтесь ею. Это даст вам гарантию законности будущей сделки;
  • При обстоятельствах, когда вас не пускают на совет директоров, то вам стоит с большой долей внимательности изучить документацию учредительного характера по фирме, прочитать их устав. В данных документах, вы сможете найти сведения по процедурной части принятия решений. При сверке, описанной в документации процедуры с выданным вам согласием на заключение сделки, вы, скорее всего, обнаружите ряд нарушений и несоответствий при наличии таковых;
  • При наличии возможности, получите консультацию у эксперта по договорным вопросам или же риэлтора, предоставив ему весь пакет документации по вашей сделке. Эти специалисты помогут вам обнаружить аспекты, способные вызвать обоснованные сомнения;
  • Помимо документов учредительного характера, постарайтесь внимательно изучить и документы правоустанавливающего типа. Обратите внимание не только на объект недвижимости, но и на землю под данным домом. Вы должны быть уверены, что юридическое лицо выступает в качестве собственника (доверенного управленца), а не арендатора.

Также действенным методом по обнаружению так называемых подводных камней послужит выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с данным имуществом. Данный документ можно заказать и получить в подразделении Росреестра (Регистрационной палате) в самостоятельном порядке, потратив лишь 150-200 рублей на выплату госпошлины. Размер суммы будет зависеть от формы справки (электронная или бумажная).

Данная выписка, помимо вышеуказанных данных, несет в себе и историю гражданско-правовых операций, которые проводились с искомым объектом недвижимости.

Вы сможете проследить, какие именно сделки проводились с приобретаемой вами квартирой, имелись и имеются ли какие-либо обременения на ней, а также отчуждалась ли данная квартира по решению суда.

Частота проведения операций с одной и той же недвижимостью должна стать для вас «тревожным звоночком» и поводом для подозрений.

В обязательном порядке, в подобных случаях, следует не забывать о сроке исковой давности, присущем сделкам жилищной направленности. Срок обращения в судебные органы, в данном случае, составляет 36 месяцев или же три года.

Это значит, что при условии, когда в последний раз какие-либо операции с искомым объектом недвижимости осуществлялись более 3-х лет назад, прежние владельцы никак не смогут подвергнуть оспариванию ваши права на купленную жилплощадь.

Также в качестве дополнительных мер подстраховки подойдет заказ выписки из домовой книги в прямом смысле за 2-3 дня до оформления сделки в Росреестре. Так у вас появится возможность узнать, не зарегистрирован ли по данному адресу кто-либо (при условии, что подобный момент не указан в тексте договора).

Если же выяснится, что есть некое несовершеннолетнее лицо, обладающее правом пользования помещением, то в ваших интересах требовать со стороны продавца получения от органа опеки и попечительства разрешения на отчуждение объекта недвижимого имущества, по адресу которого данный ребенок прописан.

Естественно, сыграет только полезную роль тщательное изучение доверенности, при условии, когда собственник квартиры совершает гражданско-правовые действия через доверенное лицо. К слову сказать, доверенность может быть представлена в нескольких видах (она может быть генеральной, специальной или же разовой).

Имеют различия и полномочия, которыми наделяется доверенное лицо. «Генералка» дает право совершать любые деяния с объектом недвижимости доверителя на протяжении обусловленного временного промежутка. Разовая доверенность позволит действовать доверенному лицу лишь в рамках одной сделки.

Касательно специальной доверенности, она обычно применяется с целью представить интересы в судебных органах. Стоит обращать внимание на перечень тех сделок, которые вправе совершать доверенное лицо, а именно есть ли у него право получения денежных средств на руки, а также право подписи документов.

Читайте так же:  Когда решение о расторжении брака вступает в законную силу

При обстоятельствах, когда указанные в тексте доверенности полномочия не совпадают с теми, которые выступят необходимыми при заключении сделки купли-продажи квартиры, рекомендуем отказаться от подобного приобретения.

Имеется ряд аспектов, которые связаны с договорами уступки прав требования. Довольно часто компании инвестиционной направленности занимаются скупкой отдельных квартир в новых домах, а то и скупают многоквартирные дома целиком.

Далее фирмы переуступают данные объекты недвижимости в пользу третьих лиц для получения, таким образом, прибыли. Если у вас именно такая ситуация, вам стоит проверить наличие в договоре уступки ссылки на первичный договор-основание, согласно которому объект недвижимости перешел в собственность к ее предыдущему владельцу.

Следует отметить немаловажный факт, а точнее отличительную и идентифицирующую особенность – договора уступки должны быть заверенными у нотариуса.

Итак, следует учесть, что сделки по покупке жилплощади у юридических лиц являются не только процессуально сложными, но и довольно опасными в плане вероятности мошеннических действий, а потому следует быть весьма осмотрительными в подобных ситуациях.

Также отметим, что для покупателя довольно важно владеть хотя бы основными азами по таким сделкам. При отсутствии уверенности в корректности оценки договора купли-продажи с юридическим лицом, в способности разобраться в учредительных и уставных документах, советуем обратиться к специалисту, компетентному в подобных вопросах.

Покупка квартиры у юридического лица: документы

Основной отличительной характерной чертой сделок с недвижимым имуществом, в которых в качестве продавца выступает юридическое лицо, является алгоритм составления документации и подтверждения юридической чистоты и законности продажи, которые отличаются от обычного.

Относительно открытых акционерных обществ (ОАО) и обществ с ограниченной ответственностью (ООО), норами законодательства РФ предусматривается порядок сделок с ценным имуществом.

При условии, что сделка осуществляется в направлении отчуждения подобного рода имущества, она, как правило, называется крупной.

Этот момент определяется тем фактом, что стоимость реализуемого имущества составляет 25% и более от общебалансовой стоимости активов организации. Кроме того, сделки с недвижимым имуществом могут быть отнесены к крупным самим уставом юридического лица.

Перед тем, как заключить крупную сделку, со стороны генерального директора организации должно быть проведено согласование с остальными участниками общества.

Следует учесть, что директор – обычно наемный сотрудник, и является всего-навсего одним из остальных учредителей. Это свидетельствует о том, что его персональное и односторонне решение может привести к негативным последствиям для организации-продавца в целом.

По этой причине, реализация квартиры должна пройти предварительное одобрение в рамках совета директоров или же на собрании акционеров.

Кто обычно продает недвижимость?

Это застройщики, фонды инвестиционной направленности, компании-девелоперы, реже – юридические лица, которые распродают свое имущество (как пример, в ходе процедуры банкротства).

Иными словами, крупные организации, руководители которых не будут заниматься оформлением сделок в самостоятельном порядке. С этой целью, приобщаются юристы от организаций или же специалисты из риэлтерских агентств, а также представителей дочерних фирм.

В любом из вышеперечисленных случаев, для представителя компании обязательно наличие доверенности, предоставляющей ему подобные полномочия.

Стоит обратить внимание на тот момент, прописано ли такое полномочие представителя организации-продавца как право на прием-передачу денежных средств.

Довольно распространенными выступают случаи, когда юридическое лицо, являющееся продавцом, не выступает собственником продаваемого объекта недвижимости.

Подобной ситуации не стоит пугаться, – это нормальное явление. Объяснить можно так: паевые инвестиционные фонды довольно часто отдают их имущество в доверительное управление иным компаниям, связанным с ними деловыми отношениями или материальной зависимостью.

Статус доверительного управления имуществом (в нашем случае, недвижимым) имеет аналогию с доверенностью, которая оформляется на кого-либо из сотрудников фирмы-собственника. В данных обстоятельствах, на свидетельстве о регистрации прав собственности на квартиру ставится соответствующая пометка.

Касательно документов, стоит заметить, что их набор мало чем отличается от пакета документации по купле-продаже между физическими лицами.

Существенные отличия могут касаться лишь одно пункта – документа-основания. Этот документ демонстрирует для государственного регистратора, как объект недвижимости оказался у его прежнего собственника.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

[1]

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Покупка квартиры у юридического лица: Особенности и Инструкция +Видео

Как оформить покупку квартиры у юридического лица? Если сравнивать сделку по покупке квартиры у физического и у юридического лица, то последняя, конечно, будет сложнее оформить.

Потому что при покупке квартиры у юридического лица требуется оформить большее количество документов, и учесть разные нюансы такой операции. Физическому лицу сначала лучше изучить данный вопрос, чтобы в дальнейшем умышленные действия юридического лица не привели к тому, что сделку признают недействительной.

Рассмотрим вопрос о том, какие есть особенности и риски у покупателя, когда он покупает квартиру у юридического лица.

Важные моменты сделки по продаже недвижимости от юридического лица физическому лицу

Здесь есть особый порядок по продаже имущества, которое принадлежит акционерным обществам. По таким сделкам есть определенные требования, когда продается имущество юридического лица, если эта сделка относится к крупным, когда объект стоит больше 25% от балансовой стоимости всего имущества организации. Также дополнительно по уставу компании к крупным сделкам они могут отнести все сделки по отчуждению или приобретению недвижимости.

Совершить такую сделку с недвижимостью можно после того, как генеральный директор согласовал этот вопрос с другими участниками организации. Для этого обычно собирают акционеров и совет директоров, после которого покупателю покажут протокол встречи.

Важно! Если объект недвижимости не относится к крупным, то на это также нужно подтверждающий документ.

Документы для сделки купли-продажи

Перед заключением сделки по покупке квартиры у юридического лица, физическому лицу, как покупателю, нужно запросить и изучить некоторые документы, чтобы исключить мошенничество. К таким документам относятся:

  1. выписка из ЕГРП на объект недвижимости, в этом документе видно, у кого есть право собственности на жилье, информация о регистрации права, указаны данные об обременении и судебных тяжбах, указан кадастровый номер, площадь квартиры, ее адрес;
  2. уставные документы организации юридического лица, это нужно для того, чтобы точно знать, у кого именно есть полномочия на совершение сделки по продажи недвижимости и право подписи документов;
  3. протокол ил приказ руководства о том, кто назначен директором доверенным лицом, сам документ доверенности с прописанными там полномочиями;
  4. документы с подтверждением факта продажи недвижимости от собственника, это может быть протокол собрания, совета директоров;
  5. документ о праве собственности на недвижимость, например, договор купли- продажи, решение суда;
  6. кадастровый паспорт на недвижимость;
  7. выписка из ЕГРЮЛ на организацию предыдущего владельца недвижимости;
  8. документы, подтверждающие полномочия человека, который действовал от предыдущего собственника;
  9. документ о согласовании продажи недвижимости от предыдущего собственника.

Это основной список документов, и могут потребоваться дополнительные документы в зависимости от ситуации. Если при проверке вы видите какое-либо несоответствие ил расхождение, то лучше отказаться от сделки. Обычно физическому лицу сложно разобраться во всех документах без специальной подготовки, возможно, будет лучше для надежности обратиться к юристу, риелтору или нотариусу, то есть к специалисту, который занимается недвижимостью и хорошо разбирается в нюансах.

В некоторых ситуациях документы можно показать и второму специалисту, чтобы исключить возможность ошибки или мошенничества со стороны первого специалиста. За юридические услуги нужно будет заплатить, но главное заключить юридически чистую сделку, чтобы не нести более тяжелые потери в случае признания сделки недействительной.

Читайте так же:  Упк рф законный представитель

Как избежать мошенничества при покупке квартиры у юридического лица

При мошенничестве в большем количестве случаев это касается ситуации, когда уполномоченное лицо дает поддельное разрешение от руководящего органа организации на продажу недвижимости. К ним относятся поддельные протокол собрания учредителей, письмо о согласии учредителей компании, которое оформлено в произвольной форме.

Бывают ситуации, когда документы подделывают для того, чтобы сэкономить время на подготовке документов, или для того, чтобы забрать прибыль себе лично. Если имели место такие события по подделке документов, то в суде такую сделку могут признать недействительной, если учредители, не согласные с продажей недвижимости, подали иск в суд. По решению суда будет предписано вернуть покупателю уплаченную им сумму денежных средств, но в реальности этот процесс может затянуться надолго.

Особенно тщательно нужно проверять оформленные доверенности, которые подтверждают переданные полномочия. В доверенности должно быть указано, на какую именно сделку она оформлена, или доверенность должна быть генеральной, по которой можно проводить отчуждение активов организации.

Вообще доверенность может быть одноразовой на определенную сделку с конкретными параметрами или же генеральной, которая дает представителю разные полномочия по распоряжению активами.

Для того чтобы избежать подобных рисков, как минимум нужно хорошо поверять все документы, представленные юридическим лицом. Для полной уверенности, что документы и разрешения подлинные, покупателю желательно попасть на собрание к учредителям, где они примут решение о продаже конкретного объекта недвижимости.

Если представители юридического лица отказываются представлять выписку из ЕГРП или говорят, что покажут ее только на сделке, то можно самостоятельно сделать запрос такой справки в Росреестре. Если вдруг в выписке есть информация и частой смене собственника недвижимости, то лучше проявить осторожность в такой сделке. Также, есть такой важный момент, что если недвижимость перешла в собственность юридическому лицу менее трех лет назад, то такую сделку можно оспорить в суде. За два дня до подписания сделки по купле-продаже недвижимости можно также заказать выписку из домовой книги, там уже никого не должно быть прописано.

Покупка квартиры на этапе строительства дома

В сделке по покупке квартиры, когда дом еще не достроен и не сдан, объектом договора является еще не сама квартира, а права на нее. Такую сделку оформляют как договор долевого участия. Здесь главным риском является тот факт, что дом могут так и не достроить и не сдать в эксплуатацию.

При покупке квартиры в доме, который еще не достроен и не сдан, нужно проверить у юридического лица следующие документы:

  • наличие лицензии застройщика;
  • разрешение на строительство многоквартирного дома;
  • проектная документация, где должны быть данные о цели проекта, в какие сроки он завершится поэтапно, сроки должны соответствовать фактической работе, указан список подрядчиков по основным видам строительных работ, откуда у компании финансовые средства;
  • документы о праве собственности на участок земли;
  • документ заключение государственной строительной экспертизы.

Часто у компании застройщика бывают проблемы именно с правом на участок земли под строительство, потому что земля должна быть или в собственности компании или хотя бы в долгосрочной аренде.

Односторонние права

При чтении договора нужно обратить внимание на пункты о том, что застройщик может в одностороннем порядке изменить стоимость квартиры в большую сторону, о применении высоких штрафов за расторжение договора дольщиком, такое бывает, когда темпы строительства значительно медленнее, чем было указано.

Уже после того, как был подписан договор ДДУ, застройщик может начать требовать с клиентов произвести еще оплату за подключение систем или коммуникаций, за уход за территорией, за оборудование стоянки.

Поэтому перед покупкой квартиры у застройщика нужно изучить всю возможную информацию, если возможно, то с юристом.

Договор переуступки прав требования

Еще квартиры в новостройке могут продавать по договору переуступки прав требования. Различие состоит в том, что договор заключается не с самим застройщиком, а с компанией юридическим лицом, которое уже купило эту квартиру по ДДУ. Здесь риск заключается в том, что вместе с квартирой покупатель может приобрести и обязанности по оплате каких-либо взносов застройщику, если они есть и были не оплачены. Перед заключением и подписанием договора нужно все изучить, в том числе проверить оплату всех платежей.

Покупка квартиры у юридического лица в ипотеку

Наиболее распространённой ситуацией является, когда человек покупает квартиру у компании застройщика с использованием ипотечных денежных средств. У застройщика и банка могут быть партнерские договорные отношения, что дает дополнительную скидку покупателю. Такие организации продают квартиры и на этапе строительства, и в уже построенных домах. В этом случае риск нарваться на мошенников почти минимален, так как банк проверяет застройщика.

Видео (кликните для воспроизведения).

Значит, при покупке квартиры у юридического лица, нужно проявлять большую осторожность и заранее готовиться к сделке. Потому что у такой сделки, по сравнению со сделкой по покупке у физического лица, больше особенностей и нюансов по оформлению документов. Поэтому к таким сделкам лучше готовиться со специалистом.

Источники


  1. Радько, Т. Н. Теория государства и права в схемах и определениях. Учебное пособие / Т.Н. Радько. — М.: Проспект, 2015. — 776 c.

  2. Годунов, Н. Мера ответственности / Н. Годунов. — М.: Юридическая литература, 2017. — 176 c.

  3. Корнийчук Г. А. Арбитражное процессуальное право. Ответы на экзаменационные вопросы; Экзамен — Москва, 2010. — 288 c.
  4. Миронов, Иван Борисович Суд присяжных. Стратегия и тактика судебных войн / Миронов Иван Борисович. — М.: Книжный мир, 2015. — 216 c.
Покупка квартиры юридическим лицом у юридического лица
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here