Практика принудительной продажи квартиры в долевой собственности

Самое важное на тему: "Практика принудительной продажи квартиры в долевой собственности" с точки зрения профессионалов.

Принудительная продажа доли

Краткое содержание

  • Не предполагается ли закон о принудительной продаже долей по решению суда?
  • В каком случае статья о принудительной продаже меньшей доли НЕ действует?
  • Продажа доли
  • Продажа доли квартиры
  • Договор продажи доли
  • Купля продажа доли договор
  • Продажа доли дома

1. Не предполагается ли закон о принудительной продаже долей по решению суда?

1.1. Добрый день! Нет. Такого нет. В последствии при признании права собственности отдельным иском, если доля наследников будет очень незначительная, то в судебном порядке можно попробовать определить сумму выкупа но это уже после принятия наследства и оформления права собственности.

2. В каком случае статья о принудительной продаже меньшей доли НЕ действует?

2.1. На усмотрение суда. Чаще всего если собственник не имеет больше жилья, то не обяжут продавать.

3. Вопрос: Каково правовое основание судебного иска о принудительной продаже доли в квартире по п.4 ст.252 ГК РФ, если ответчик не требовал выдела доли в общей собственности?

3.1. Нет такого правового основания, поскольку доля не выделена.

3.2. Если доля не выделена, то какой м.б. иск?

4. Евгений
Здравствуйте! Моей матери досталась 2-комн кв-ра в наследство. У нее есть родная сестра. Кв-ра в долях по 1/2 у каждой. У второго собственника долг гюперед банками на 800 тысяч рублей, на ее доле арест + по коммуналке 150 т.р. Она не собирается продавать. Так уже шесть лет прошло. Она там не живет, работает в Москве и у нее там ипотека. Возможна ли принудительная продажа квартиры в данном случае?

И каков шанс выиграть дело?

4.1. Да, шанс есть. Если она не пользуется квартирой и в целом не имеет к ней интереса, то это возможно. Суды не очень охотно удовлетворяют такие иски, но все же удовлетворяют.

Вопрос будет в цене выкупа и тех долгах, которые есть сейчас и в том, как их учесть. Предположу, что придется привлекать к участию в деле службу приставов и кредиторов. Это не проблема, но их права будут затрагиваться возможной продажей. Как вариант можно выкупить ее долги и снять все ограничения. Тогда процесс пойдет веселее.

Вам нужно будет внести деньги на депозит суда в счет оплаты за 1/2 доли на случай, если ваш иск будет удовлетворен.

5. Ситуация в следующем, дом на двоих в долевой собственности доставшийся в наследство, обладатель большей части принуждает к продажи ему моей доли за маленькую цену. Подскажите пожалуйста могут ли принудительно заставить продать долю, доля 1/4,дом 427 кв. м.?

5.1. Нет, не могут. «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)
Статья 35

1. Право частной собственности охраняется законом.
2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
4. Право наследования гарантируется.

5.2. Только если она является незначительной например 1/100 и тд,ваша доля ни в одном суде мира не будет признана незначительной поэтому именно вас принудить продать невозможно.

5.3. Здравствуйте, Яна.
Нет, принудительно заставить вас продать долю второй собственник не может.

6. После развода супруг не даёт разрешение на продажу дома купленного за материнский капитал. Трое детей у нас и его доля пятая часть. Мне нужно улучшить детям условия. Как заставить бывшего продать долю? Может ли суд обязать его? Из за его не согласия дети не могут получить лучшие условия. Суд как может решить в такой ситуации? Принудительно?

6.1. Доброго дня есть вариант через орган опеки если они для получения его согласия сделают вызов ему а он не явится, либо определить порядок общения с детьми (хотя это крайний и тяжелый случай), тут много косвенных моментов, платит ли он алименты, есть ли еще у него собственность, был ли раздел имущества!

7. Отец пенсионер-инвалид, пенсия 50 тыс, подает на алименты на дочь, которая не работает, на иждивении у мужа, есть несовершеннолетний ребенок, может ли суд взыскать алименты с ее недвижимого имущества — еще одна квартира от бабушки по дарственной, путем принудительной продажи и выделения доли отцу?

В вашем случае, отец должен доказать нуждаемость в вашей помощи, возражайте. Без юриста не справитесь, нужно грамотно выстроить вашу позицию.

8. Я получила наследство по закону 1/8 от 10 соток земельного участка. Собственников два. Второй собственник подал иск в суд с целью о признании моей доли незначительной и выкупить ее. Цена занижена и меня не устраивает. Вопрос: Может ли суд принудительно заставить меня продать долю земельного участка и имею ли я право отказаться от продажи. Спасибо. Надежда.

8.1. Имеете право вам нужно только в возражениях на исковое написать что вы заинтересованы в этой доле земли например для проживания или огорода или застройки, тогда суд вряд ли иск удовлетворит.

8.2. Суд иск удовлетворит, т.к. из 1/8 Вашей доли невозможно сформировать самостоятельный земельный участок. Можете просить суд назначить другую оценку стоимости участка.

9. Вопрос о разделе совместно нажитого имущества. Квартира куплена в браке. При покупке были использованы собственные средства от продажи добрачного имущества в размере от 50% стоимости квартиры по ДКП. Со мой при разводе остался несовершеннолетний ребёнок, не имеющий долю в делимой квартире. Вопрос: можно ли ходатайствовать в суде об отступлении от равенства долей и принудительном выкупе доли супруга, определив что она составляет 23%? На какие статьи можно сослаться.

9.1. Здравствуйте!
Данное требование может быть включено в просительную часть искового заявления. Ссылка на ч.2 ст. 39 Семейного Кодекса. Однако, в иске важно верно обосновать Ваши требования, также со ссылками на закон и судебную практику.

о принудительной продаже доли квартиры, взыскании денежной компенса

Наш телефон +7-905-5555-200

Дело № 2-1796/10 ** июля 2010 г.

Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации

Красносельский Федеральный районный суд Санкт-Петербурга

в составе председательствующего судьи Мазурова Н.Е.

при секретаре Борониной И.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шевчука Александра Леонидовича к Узелковой Ирине Петровне о принудительной продаже доли квартиры, взыскании денежной компенсации

Читайте так же:  Как происходит раздел дарственной квартиры после развода проблемы и способы решения

Шевчук А.Л. обратился в суд с иском к Узелковой И.П. о принудительной продаже однокомнатной квартиры *** в Санкт-Петербурге и выплате ему после её продажи *** рублей, ссылаясь, что они оба являются в равных долях собственниками этой квартиры, совместное проживание в ней невозможно, в том числе его проживанием в другом городе. Затем истец уточнил свои требования, просил обязать ответчицу в этой же сумме выплатить ему денежную компенсацию в соответствии с положением ст. 252 ГК РФ.

Решением Красносельского районного суда от 21 декабря 2009 года Шевчуку А.Л. отказано в удовлетворении иска.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербурского городского суда от 30 марта 2010 года решение районного суда отменено. Дело направлено на новое судебное рассмотрение в ином составе суда.

В судебном заседании представитель истица поддержала его требования , просила обязать ответчицу выплатить Шевчуку А.Л. качестве компенсации принадлежащей ему ½ доли спорной квартиры *** рублей. Этот размер компенсации является реальным, соответствует оценки рыночной стоимости одной второй доли, в том числе установленной Санкт-Петербурским государственным унитарным предприятием , «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и аннулировать запись о регистрации за ним ½ доли названной квартиры.

Ответчица считает размер компенсации завышенным, согласна выплатить истцу за его долю в спорной квартире *** рублей.

Заслушав доводы ответчицы, представителя истицы, исследовав собранные доказательства, суд считает иск обоснованным, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом стороны согласно свидетельству о праве на наследство по завещанию от 23.04.2006 года являются собственниками в равных долях однокомнатной квартиры *** в Красном Селе (л.д.21-26).

[3]

Шевчук А.Л. проживает в г. *** и обратился к ответчице с предложением выкупить его долю. Размер компенсации его доли, которую он просит взыскать с ответчицы, составляет в *** рублей.

В соответствии с положением названной статьи требования истца являются обоснованными и с ними согласилась ответчица.

Размер компенсации в *** рублей соответствует представленному им отчету об оценке рыночной стоимости одной второй доли спорной квартиры, составленному СПб Унитарным государственным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости». Подтверждается выпиской из Бюллетеня недвижимости от 12.07.2010 года о стоимости одинаковой по размере однокомнатной квартиры в *** рублей.

Приблизительно такая же рыночная стоимость ( в *** рублей) определена Центром оценки и консалтинга Санкт-Петербурга, исходя из их отчета от 01.07.2010 года, представленному ответчицей, а её доводы о том, что в случае не продажи квартиры в течение трех месяцев её стоимость снижается на 20%, не опровергает рыночную стоимость этой квартиры в *** рублей.

При таких обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:

Обязать Узелкову Ирину Петровну выплатить Шевчуку Александру Леонидовичу в качестве компенсации принадлежащей ему ½ доли квартиры *** в Санкт-Петербурге *** рублей.

Признать за Узелковой Ириной Петровной ** декабря 19** года рождения паспорт ***, выданный ***, зарегистрированной в *** право собственности на всю однокомнатную квартиру №** общей площадью 29,6 кв. метров, расположенную на шестом этаже жилого дома ***.

Признать недействительным регистрацию права собственности на ½ долю этой квартиры за Шевчуком Александром Леонидовичем **.05.19** года рождения от 25.08.2008 года регистрационный номер ***.

Решение суда может быть обжаловано в Санкт-Петербурский городской суд в течение 10 дней.

ВС рассказал, как вынудить собственника продать долю в квартире

Случается, что собственниками одной квартиры оказываются чужие друг другу людинебольшая часть помещения может перейти к постороннему человеку в дар или по завещанию. Обычно владелец меньшей части квартиры не против ее продать, особенно если сам в ней не живётно по завышенной цене. А есть ли шанс обязать несговорчивого совладельца продать свою долю по рыночной стоимости? Такая возможность существует, и о ней в очередной раз напомнил Верховный суд. ВС объяснил, при каких именно условиях владелец большей части жилого помещения может принудительно выкупить у других собственников принадлежащую им незначительную долю в квартире.

Квартиру делили в суде

Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК. Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя – например, в случае, когда она слишком мала. Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию – разумеется, если он на это согласен. Однако возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.

Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам – и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество, а с другой – кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности и имуществом фактически не пользуется, поясняет Оксана Ступина, юрист «Хренов и партнёры». Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного суда.

Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в «трёшке» площадью 66,4 кв. м. Когда-то квартира была приватизирована поровну на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры – фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения.

Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы и сами предлагали такой вариант, однако стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья решила действовать через суд. В иске, направленном в Измайловский районный суд, они попросили признать доли Новиченковой и Захарченко в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также признать за несовершеннолетней дочерью истцов право собственности на принадлежавшие ответчикам доли.

В первой инстанции заявителям отказали. В апелляции, Мосгорсуде (дело № 33-14211/2016), напротив, решили, что требования вполне обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, возможности нет. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, заключили в апелляции. Ответчики попытались оспорить решение Мосгорсуда в ВС.

Читайте так же:  Производственная травма на предприятии

Когда можно заставить собственника продать долю

Ответчики настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили и никак не пытались доказать, что стоимость должна быть другой.

Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Вячеслава Горшкова поддержала апелляцию (дело № 5-КГ17-51). В определении суд напомнил п. 4 ст. 252 ГК: там разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, даже если на такой сценарий он не согласен. Для этого, помимо незначительности доли, а что такое «незначительность», по словам Александра Латыева, партнера «Интеллект-С», никто не определял, просто «все понимают, что 1/3 – это существенная доля, а 1/100 – несущественная», – должны быть одновременно соблюдены еще два условия. Во-первых, должна отсутствовать возможность реального выдела доли. А во-вторых, собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику доля или нет, предстоит решать в каждом конкретном случае, обратила внимание коллегия. Обращать внимание надо на возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессию, наличие у него детей и прочие обстоятельства, сослался ВС на п. 36 Пленума ВС и ВАС от 1 июля 1996 г. № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ».

Как подтвердить отсутствие интереса в использовании жилья у «лишнего» собственника?

1) Представить данные о наличии у этого лица другого недвижимого имущества (это можно подтвердить выпиской из ЕГРН), указать на то, что он никогда не использовал (не проживал) спорное имущество.

[1]

2) Заинтересованные собственники могут представить документы, подтверждающие, что они несут все расходы по содержанию спорного имущества.

3) Суд также может оценивать отношения сторон (наличие родственных и семейных связей) с целью оценки перспектив и возможности совместного использования общего имущества.

4) Возможность выделения доли в натуре оценивается исходя из общей площади спорного объекта, количества помещений (или комнат) и возможности выделения изолированного помещения, конструктивных особенностей объекта, обуславливающих возможность его перепланировки. Поэтому иск заинтересованных сособственников может быть удовлетворен, только если доля «лишнего» собственника настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение либо сама конструкция помещения не позволяет выделить долю так, чтобы собственник мог полноценно реализовывать свое право собственности.

Если суд придет к выводу, что все условия соблюдены и стороны не могут прийти к соглашению о порядке пользования общим имуществом, то иск, заявленный на основании абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ будет удовлетворен.

Оксана Ступина, юрист «Хренов и партнёры»

Изучив обстоятельства спора, ВС оставил решение Мосгорсуда без изменения.

Учитывая, что в совокупности «незначительная доля» двух сособственников составляет 1/3 квартиры или чуть больше 22 кв. метров в московской квартире, выводы судов, на первый взгляд, могут шокировать, замечает Елена Полеонова, партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры». В деле не всё однозначно, считает она: суды пришли к выводу об обоснованности иска, оценив обстоятельства спора: то, что предоставление изолированных помещений в квартире всем участникам долевой собственности невозможно (квартира состоит из трех жилых комнат, а сособственников 7 человек), что ответчики не родственники, на жилой площади не проживают фактически, и т. д. «Но мне непонятно, по какой причине к участию в деле не привлечены ещё два собственника, владеющих соответственно долями в размере 1/6 и 1/12 – ведь решение по спору затрагивает и их права», – замечает она. Свою роль в деле сыграло и то, что истцы заняли очень активную позицию, а ответчики, напротив, даже не подкрепили аргумент о пересмотре рыночной стоимости доли доказательствами.

[2]

В статусе ответчика в подобном споре может оказаться практически любой участник долевой собственности. «На мой взгляд, спорные вопросы о пользовании квартирой, находящейся в долевой собственности, лучше решать в досудебном порядке. Это требует активного участия всех заинтересованных в разрешении ситуации собственников. Судебное решение всегда определяет сторону выигравшую и проигравшую, и судебный спор всегда – время, деньги и нервы», – говорит Елена Полеонова.

«Если ваш спор уже дошел до суда, то нужно со всей ответственностью подойти к защите своей позиции.
Для этого нужно получить и своевременно предоставить суду доказательства, подтверждающие ваши доводы и опровергающие доводы оппонента, заявить о назначении экспертиз, вызове и допросе свидетелей, истребовании доказательств (если закон не представляет вам права самостоятельно получить их).
Все это нужно потрудиться сделать при рассмотрении дела в первой инстанции. Чтобы достичь успеха, сторона в судебном процессе должна быть активна и защищаться грамотно».

Елена Полеонова, партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры»

* Имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

Какие есть случаи из практики принудительной продажи всей квартиры с долевой собственность,

если 3 собственника за продажу и разьезд а четвертый против? И может ли суд вынести проожительное решение если у всех 4 х собственников это единственное жилье.

Только если признать долю четвертого незначительной и в судебном порядке прекратить его право собственности на его долю с выплатой денежной компенсации (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Но так как у сособственника его доля — единственное жилье, то и это будет проблематично.

Такой практики нет. 3 собственника имеют право продать свои доли. При этом, вы, как 4-й собственник квартиры имеете преимущественное право на покупку долей.

Видео (кликните для воспроизведения).

Так, согласно ст. 250 Гражданского кодекса «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности».

Спасибо за помощь!

Я из числа 3 х собственников которые за продажу. Тк это позволяет всем купить отдельные квартиры в т.ч и 4 му собственнику. Но он против.

Тогда трем собственникам остается только одно — продавать свои доли и покупать себе другое жилье. Это конечно будет значительно меньшая сумма, чем если продать всю квартиру и поделить деньги.

Либо вести переговоры с четвертым собственником и сделать ему предложение, от которого он не сможет отказаться.

Если можете реально помочь предложите ваши условия

Здравствуйте, Наталья. Обязать 4 собственника продать долю или выплатить вместо выдела его доли в натуре компенсацию нельзя, согласно определению Конституционного суда РФ от 7 февраля 2008 г. N 242-О-О ОБ ОТКАЗЕ В ПРИНЯТИИ К РАССМОТРЕНИЮ ЖАЛОБЫ ГРАЖДАН САНГАДЖИЕВА АНАТОЛИЯ АНАТОЛЬЕВИЧА И СИДОРОВА ОЛЕГА АНАТОЛЬЕВИЧА НА НАРУШЕНИЕ ИХ КОНСТИТУЦИОННЫХ ПРАВ АБЗАЦЕМ ВТОРЫМ ПУНКТА 4 СТАТЬИ 252 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2.1. Статья 252 ГК Российской Федерации закрепляет общий принцип, который предполагает необходимость достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности о способе и условиях раздела имущества, находящегося в долевой собственности, или выдела доли имущества одного из них (пункты 1 и 2). Вместе с тем данная статья предусматривает, что недостижение участниками долевой собственности соответствующего соглашения не лишает их субъективного права на раздел общего имущества или выдел из него доли в натуре и что заинтересованный участник вправе предъявить в суд требование о выделе своей доли из общего имущества, а если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3).

Согласно абзацу второму пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, однако в исключительных случаях суд может принять решение о выплате денежной компенсации истцу, требующему выдела доли в натуре, без его согласия: в частности, если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия на компенсацию доли в натуре обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему соответствующую компенсацию. При этом закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна.

Читайте так же:  Как оформляется земельный участок в собственность

Следовательно, применение правила абзаца второго пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Субъективный характер последнего условия требует, чтобы этот вопрос решался судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Практика принудительной продажи квартиры в долевой собственности

Продажа доли по принуждению: судебная практика

Если совладелец квартиры, доля которого незначительна, продавать ее не хочет, при этом досаждая другим собственникам, разрешить конфликт можно через суд.

Если совладелец квартиры, доля которого незначительна, продавать ее не хочет, при этом досаждая другим собственникам, разрешить конфликт можно через суд. Подробности – в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Квартира одна, хозяев много – зачастую такие ситуации возникают при наследовании недвижимости. Когда в товарищах согласья нет, жилплощадь превращается в постоянное поле битвы: допустим, чтобы прописать члена семьи, необходимо разрешение других совладельцев. Что делать?

Статья 252 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность принудительного выкупа доли , допустимого при отсутствии согласия ее владельца. Обязать к участию в такой сделке может лишь суд, и то при наличии следующих условий: доля незначительна, не может быть выделена в натуре, а собственник не проявляет интереса к пользованию общим имуществом.

Например, гражданину Н. принадлежит 1/20 в праве собственности на однокомнатную квартиру, в которой он не проживает, вещей своих не хранит, за услуги ЖКХ не платит – раз так, другие совладельцы предлагают выкупить у него этот «кусок», но Н. отказывается.

С учетом всех обстоятельств суд может обязать остальных собственников (или собственника большей части) выплатить Н. выкупную цену, после чего последний потеряет право на долю. Выкупную цену назначают по результатам оценки, которую проводят по ходатайству сторон или решению суда, с привлечением экспертов. Чтобы подтвердить серьезность своих намерений, покупателю доли лучше заранее доказать наличие денежных средств для выкупа, предоставив хотя бы банковскую выписку.

Единого универсального решения по таким делам нет. Первоочередная задача истца – доказать, что у содольщика с «незначительной частью» нет желания ее использовать.

Выписка из домовой книги удостоверит отсутствие регистрации, а квитанции, где в качестве плательщика указан вовсе не ответчик, – его нежелание нести расходы по содержанию квартиры. Нелишними и будут и свидетельства соседей о том, что этот «жилец» никогда не появлялся по данному адресу.

К сожалению, четкого определения незначительной доли закон не дает, поэтому решение суда во многом зависит от того, возможно ли выделить ее в отдельное помещение для полноценного использования, или нет.

Когда собственник незначительной доли проживает в квартире, исправно оплачивает коммунальные услуги и другого жилья не имеет, выплатить компенсацию и распрощаться с ним уже не получится.

Показательным в этом отношении является определение № 5-В11-134, которое вынесла Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ 3 апреля 2012 года на примере ситуации с одной московской квартирой.

В 1999 году женщина купила трехкомнатную квартиру и через некоторое время зарегистрировала в ней своего мужа. Семейные отношения не сложились, и при разводе, состоявшемся в 2008 году, суд разделил недвижимость следующим образом: 13/14 – жене и 1/14 – мужу. Мужчина на данной жилплощади больше не проживал, а спустя год после бракоразводного процесса по договору пожизненного содержания с иждивением передал свои два с половиной (!) квадратных метра сыну. Тот, в свою очередь, зарегистрировавшись в квартире как по месту проживания, более не проявлял к недвижимости никакого интереса. Еще через несколько месяцев отец разорвал договор с сыном и собственником незначительной доли, опять же по договору содержания, стала новая жена экс-супруга, которая прописалась там, но фактически не проживала. Собственница основной доли не захотела мириться с частой сменой совладельцев и обратилась в суд с требованием принудить супругу бывшего мужа к продаже 1/14. Однако та подала встречный иск, изъявив желание не только вселиться в квартиру, но и выделить себе комнату площадью 11,4 квадратного метра.

Первая судебная инстанция отказала в удовлетворении требований истицы и по встречному иску вселила в квартиру жену мужчины, однако запрашиваемые ею «квадраты» все же не выделила. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила решение «младших коллег» в силе. И только Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону женщины, обратив внимание, что суды первой и кассационной инстанций существенно нарушили нормы материального права.

Во-первых, 1/14 доли в спорной квартире – это всего лишь 3,8 квадратного метра, из которых жилыми являются только 2,5 «квадрата», и комнат такой площади в «трешках» нет, поэтому выделить их в пользование нельзя. Во-вторых, было отмечено, что до подачи иска о прекращении права собственности на 1/14 долю ответчики никаких претензий не предъявляли, тем самым соглашаясь с имеющимся порядком пользования спорной квартирой.

В-третьих, «верховные» судьи уточнили, что вселить хозяина 2,5 «квадратов» в квартиру, не нарушив прав второго собственника, не представляется возможным, поскольку жилец пользуется общим имуществом (кухней, ванной, туалетом и коридором) соразмерно своей доле, которая в этом случае мизерна. Кроме того, высшая инстанция указала, что здесь имеет место «исключительный случай, когда объект не может быть использован всеми сособственниками без нарушения прав собственника с большей долей», и защита интересов последнего возможна только путем принудительной выплаты второй стороне денежной компенсации. При этом суд, с учетом результатов экспертной оценки спорного имущества, понизил выкупную цену до 371 736 рублей, тогда как изначально владельца 13/14 доли предлагала 400 000 рублей.

Читайте так же:  Расторжение брака по семейному кодексу что нужно знать

Этим делом Верховный суд хотя и не сформировал единый шаблон действий при разрешении подобных споров, но показал, как суды должны рассматривать дела о долях.

Принудительная продажа квартиры

Краткое содержание

  • Составить иск в суд о принудительной продаже квартиры.
  • Документы для продажи квартиры
  • Договор купли-продажи квартиры
  • Продажа доли квартиры
  • Сделка купли-продажи квартиры
  • Могут ли меня принудительно выселить из квартиры

1. Составить иск в суд о принудительной продаже квартиры.

1.1. Добрый день. О составлении документа Вы можете обратиться к любому понравившемуся юристу с данного сайта. А по ситуации есть ли основании кого-то принудительно заставить продать своё имущество?

1.2. Здравствуйте! В данном случае, если Вам требуется помощь, то можете обратиться к любому юристу на сайте и договориться с ним.

1.3. Доброго времени суток
В соответствии с нормами действующего законодательства РФ это в принципе невозможно, если это то, о чем я думаю.
Вам суд откажет — нельзя заставить принудить продать
Удачи Вам в решении Вашего вопроса.

1.4. Составление документов-услуга платная, обратитесь к любому юристу сайта в личные сообщения или поищите в интернете образцы исковых заявлений.

1.5. Здравствуйте! Обращайтесь с данным вопросом в личном сообщении к выбранному юристу, объясняйте ситуацию, основания, так как требования скорее всего придется менять.

1.6. Здравствуйте, Регина! Заставить кого-либо продать свое имущество невозможно, даже в судебном порядке. Суд, конечно, такой иск примет к производству, но с вероятностью, близкой к 100%, откажет в иске (если и не откажет суд первой инстанции, то апелляция точно это сделает). Ваш вопрос надо решать как-то по-другому (как именно — зависит от ситуации).
С уважением, А.Д.Руслин.

2. Вопрос: Каково правовое основание судебного иска о принудительной продаже доли в квартире по п.4 ст.252 ГК РФ, если ответчик не требовал выдела доли в общей собственности?

2.1. Нет такого правового основания, поскольку доля не выделена.

2.2. Если доля не выделена, то какой м.б. иск?

3. Евгений
Здравствуйте! Моей матери досталась 2-комн кв-ра в наследство. У нее есть родная сестра. Кв-ра в долях по 1/2 у каждой. У второго собственника долг гюперед банками на 800 тысяч рублей, на ее доле арест + по коммуналке 150 т.р. Она не собирается продавать. Так уже шесть лет прошло. Она там не живет, работает в Москве и у нее там ипотека. Возможна ли принудительная продажа квартиры в данном случае?

И каков шанс выиграть дело?

3.1. Да, шанс есть. Если она не пользуется квартирой и в целом не имеет к ней интереса, то это возможно. Суды не очень охотно удовлетворяют такие иски, но все же удовлетворяют.

Вопрос будет в цене выкупа и тех долгах, которые есть сейчас и в том, как их учесть. Предположу, что придется привлекать к участию в деле службу приставов и кредиторов. Это не проблема, но их права будут затрагиваться возможной продажей. Как вариант можно выкупить ее долги и снять все ограничения. Тогда процесс пойдет веселее.

Вам нужно будет внести деньги на депозит суда в счет оплаты за 1/2 доли на случай, если ваш иск будет удовлетворен.

4. Однокомнатная квартира 4 сособственника, 1 собственник подает иск о праве пользования квартирой определить за ним, продавать квартиру он не согласен. Возможно ли подать иск о принудительной продаже квартиры другими собственниками.

4.2. Каждый из участников общей долевой собственности враве продать принадлежащую ему долю, предварительно предложив сособственникам право преимущественной покупки. Обязать принудительно всех сособственников продать квартиру не возможно. Это не основано на законе.

5. Выигран суд по возврату долга и процентов. Долг большой. За 3 года не выплачено ни копейки, должник нигде не работает официально, но имеет 25% 3-комнатной квартиры. Сособственники — родня, возможно зарегистрирован ребёнок. Есть ли смысл подавать в суд на арест и принудительную продажу его части собственности? Есть ли прецеденты?

5.1. Здравствуйте. Если жилье единственное, то смысла нет.

5.2. Определённо есть смысл наложить обеспечительные меры на долю должника, так вы его привяжете к этой квартире и они не смогут её продать. А если у него есть другое имущество, то эту долю можно будет реализовать. Если долг больше 500 т. р., и у него в период возникновения долга перед вами было ещё какая либо недвижимость то можно начать процедуру банкротства должника, оспорить предыдущие сделки, и получить деньги от продажи тех долей.

6. Отец пенсионер-инвалид, пенсия 50 тыс, подает на алименты на дочь, которая не работает, на иждивении у мужа, есть несовершеннолетний ребенок, может ли суд взыскать алименты с ее недвижимого имущества — еще одна квартира от бабушки по дарственной, путем принудительной продажи и выделения доли отцу?

В вашем случае, отец должен доказать нуждаемость в вашей помощи, возражайте. Без юриста не справитесь, нужно грамотно выстроить вашу позицию.

7. Долг по ЖКХ уже за миллион. Квартира в собственности на 5 человек! Никто не платит более 10 лет! И не собирается! Есть ли выход? Было 2 суда, приходили приставы, описывать не чего, арест, выезд и прочее, ничего не пугает их. Прописаны 5 несовершеннолетних. Если детей выписать, куда обратиться для принудительной продажи с аукциона? Как быть, долг никто не оплатит. Все тунеядцы и безответственные. Официально никто не работает.

7.1. Ирина, а вы в этом деле чьи интересы представляете?

8. Была продажа квартиры меньше года назад, собирали все справки о том что нет долгов и уехали в другой край. Сейчас пишут в соц сети якобы с упровляющей компании что у меня долг по тому адресу 3000 и по решению суда я должна заплатить или снимут в принудительном порядке. Как мог пройти суд без меня и присудить мне этот долг ещё и направить исполнительный лист чтобы снять в принудительном порядке? Заранее спасибо за ответ.

8.1. Можете оспорить решение суда, восстановите сроки на обжалование. Запросите решение в суде.

Принудительный выкуп доли в праве собственности на квартиру допустим

Принудительный выкуп доли в праве собственности на квартиру возможен, при условии, что эта доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

ЗАПИСЬ НА ЮРИДИЧЕСКУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ ПО ТЕЛЕФОНУ: 8 (495) 740-55-17

Читайте так же:  За какой период можно подать на алименты

Комментарии (2)

Прочитав статью, у меня сложилось впечатление, что Гражданский Кодекс написан и действует только в Москве. У меня аналогичная ситуация, я сужусь 2 года — бесполезно. Видимо в Ростове свои законы или судьи не компетентны. В отличии от Сидоровой, мне было отказано, несмотря на предоставленные мной все документы. Суд даже не учел, что это мое (я — истец) единственное жилье (у ответчика есть еще 2 квартиры).

В известной степени клиенту нашей фирмы повезло, поскольку уже после вынесения судебного решения по данному иску было принято Определение Конституционного Суда РФ от 07.02.2008 N 242-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева Анатолия Анатольевича и Сидорова Олега Анатольевича на нарушение их конституционных прав абзацем вторым пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации», которое разрешает принудительный выкуп доли только в том случае, если сам собственник незначительной доли заявит в суде, сначала иск о выделе своей доли в натуре, а затем (когда суд установит, что его доля незначительна и не может быть выделена в натуре) заявит требование о принудительном выкупе его доли другими собственниками квартиры.

Как продать квартиру, если второй собственник против?

Продать квартиру, если второй собственник против, не так уж сложно, если знать все нюансы совершения сделок с долевой или совместной собственностью. Однако возражения второго собственника жилого помещения могут существенно затянуть процесс продажи, так как продавцу предстоит соблюсти ряд обязательных формальностей.

Продажа квартиры при долевой собственности

Если на жилое помещение установлена общая долевая собственность, каждому совладельцу будет принадлежать конкретная доля квартиры. Вне зависимости от размера долей, у каждого собственника будут равные права при отчуждении собственности. Для этого потребуется выполнить следующие действия:
  1. найти покупателя доли в квартире;
  2. согласовать все существенные и факультативные условия договора купли-продажи;
  3. подготовить проект договора, в котором указать цену и порядок расчета между сторонами;
  4. уведомить второго собственника о предстоящей сделке и предоставить ему право выкупить долю на условиях, указанных в уведомлении (они должны совпадать с условиями проекта договора купли-продажи);
  5. дождаться 30 дней после вручения уведомления;
  6. даже если второй собственник заявит возражения против продажи, обратиться в нотариальную контору для удостоверения договора купли-продажи;
  7. после удостоверения договора у нотариуса, обратиться с учреждение Росреестра или Многофункциональный центр для регистрации сделки и перехода права собственности;
  8. получить выписку из ЕГРН, после чего права на долю в квартире переходят новому собственнику.

Возражения второго собственника относительно продажи доли могут быть предъявлены на каждой из указанных стадий сделки. Вне зависимости от причин такого несогласия, оно не будет иметь юридического значения и способно только затянуть сделку.

Влияние на срок проведения сделки может быть оказано на стадии предъявления уведомления. В этом случае, если второй собственник не планирует воспользоваться правом преимущественного выкупа, он может сразу после получения уведомления заявить в письменной форме об отказе от такого права. Тогда продавец может не ждать истечения 30 дней и сразу приступить к следующему этапу сделки – нотариальному удостоверению.

Как быть, если при ответе на уведомление второй собственник никак не выразил свое мнение о преимущественном праве выкупа, а заявил о категоричном запрете на продажу чужой доли? Такое заявление можно попросту проигнорировать и дождаться истечения месячного срока, которое закон предоставляет для рассмотрения уведомления.

На последующих стадиях возражения второго собственника также не будут иметь значения. При нотариальном удостоверении договора и регистрации сделки в службе Росреестра участие второго собственника исключено. Даже если письменное возражение будет направлено в указанные органы, оно не повлечет никаких юридических последствий.

Может ли второй собственник воспрепятствовать сделке путем обращения в суд? Даже при судебном оспаривании запрет на распоряжение собственностью недопустим, второй собственник получит отказ в удовлетворении иска. Единственный вариант сорвать сделку – воспользоваться правом преимущественного выкупа, однако в этом случае продавец ничего не теряет, ведь продажа пройдет на аналогичных условиях.

Продажа квартиры при совместной собственности

Если на жилое помещение установлена совместная собственность (например, супругов в браке), любое распоряжение с ней требует согласия обоих сторон. Никакого официального уведомления делать не придется, для совершения сделки оба собственника должны подписать договор купли-продажи и передать целую квартиру в собственность других граждан.

Как быть, если супруги развелись, и одному из бывших партнеров необходимо получить свою часть денежных средств за жилье? Продать недвижимость, пока она находится в совместной собственности, без согласия второго собственника нельзя, ни при каких обстоятельствах. Предварительно потребуется перевести ее в общую долевую собственность, либо разделить в судебном порядке.

Как продать квартиру через суд, если один из собственников против продажи жилья? Эта процедура будет неизбежна, если второй владелец не согласился на добровольный порядок распределения долей между гражданами. При рассмотрении подобных дел в суде речь будет идти не о продаже квартиры, а об определении долей истца и ответчика.

Допускаются следующие варианты распределения долей на совместную недвижимость в судебном порядке:

  • выдел истцу и ответчику равных долей (стандартное правило при бракоразводных процессах);
  • выдел в неравномерных долях (например, ввиду необходимости соблюсти права и интересы детей, либо недобросовестное отношение к семейному бюджету одного из бывших супругов);
  • передача квартиры в собственность одного из граждан с одновременной выплатой в пользу второй стороны компенсации за часть квартиры.

Если судом назначена выплата компенсации, она будет рассчитана исходя из рыночной стоимости объекта. Для этого потребуется заказать у профессионального оценщика отчет о рыночной стоимости жилья. При таких обстоятельствах выплата компенсации по решению суда будет примерно соответствовать сумме, которую продавец получил бы при отчуждении своей части квартиры.

Если судом произведен раздел квартиры на доли, необходимо обратиться в органы Росреестра и зарегистрировать право долевой собственности. После получения выписки ЕГРН, процедура продажи пойдет по рассмотренному ранее варианту с долей в квартире. Обязательным правилом будет уведомление второго собственника.

Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, даже при совместной форме собственности, отсутствие согласия или открытое возражение со стороны второго владельца может повлиять только на общий срок проведения сделки, но не на право продать часть жилого помещения.

Источники


  1. Кулаков В. В., Каширина Е. И., Карапетян Л. А., Старков О. В. Правоведение; Феникс — Москва, 2011. — 224 c.

  2. Попов, В. Л. Курс лекций по судебной медицине / В.Л. Попов, Р.В. Бабаханян, Г.И. Заславский. — М.: ДЕАН, 2016. — 400 c.

  3. Наумов, С.Г. Доверенность: часто задаваемые вопросы, образцы документов; М.: Юрайт, 2011. — 169 c.
  4. Липшиц, Е.Э. Законодательство и юриспруденция в Византии в IX-XI вв. Историко-юридические этюды / Е.Э. Липшиц. — М.: Наука, 2013. — 248 c.
Практика принудительной продажи квартиры в долевой собственности
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here