Продажа квартиры два собственника особенности сделки при нескольких владельцах

Самое важное на тему: "Продажа квартиры два собственника особенности сделки при нескольких владельцах" с точки зрения профессионалов.

Продажа квартиры два собственника: особенности сделки при нескольких владельцах

Отчуждение недвижимого имущества происходит в строго регламентированном законом порядке.

Даже простая сделка с одним продавцом и покупателем имеет свои нюансы.

Если же у квартиры несколько собственников, заключение договора занимает больше времени и требует дополнительных документов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Отличия общей долевой и общей совместной собственности

Институт общей собственности прочно закрепился в сфере недвижимости с момента укрепления демократии.

Она возникает, при продаже квартиры двумя собственниками, когда двое или более лиц приобретают права на один объект по личной инициативе или в силу закона.

Порядок реализации вещных прав в таком случае зависит от формы общей собственности:

Первая форма предполагает, что участники права на одинаковых условиях пользуются имуществом без выделения конкретной доли объекта.

Она образуется, когда жилое помещение приобретается в период брачных отношений.

Формально один из супругов будет титульным собственником, но без согласия другой стороны совершать сделки по отчуждению он не сможет.

При долевой форме происходит выделение каждому из участников конкретной дробной доли в праве на общее имущество.

Причины формирования общего долевого права:

  • приватизация социального жилья;
  • наследование имущества;
  • покупка объекта несколькими лицами.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Правовая база

Фундаментальные основы института общего права на имущество регулируются ст.244-256 Гражданского кодекса РФ, а также ст.42 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости».

Сособственники обладают равными правами на владение имуществом, извлечение из него выгоды и распоряжение дальнейшей судьбой объекта.

Причем размер доли не выражает конкретную часть квартиры, в которой лицо может проживать. Она имеет значение только в момент отчуждения права на помещение.

Ч.2 ст.246 ГК РФ предоставляет возможность каждому участнику долевой собственности любым способом распоряжаться своей частью квартиры, но только с согласия остальных сособственников, которое выражается в активной или пассивной форме.

Нюансы продажи квартиры, если несколько собственников

Порядок действий будет зависеть от вида общей собственности, но в любом случае стороны сделки должны сначала прийти к согласию по предмету договора, цене объекта, порядку расчета.

Совместная собственность

После составления проекта договора купли-продажи, в котором указываются данные титульного владельца, необходимо:

  1. Оформить согласие супруга на сделку у нотариуса, если невозможно личное присутствие обеих сторон.
  2. Собрать исчерпывающий пакет документов для регистрации договора.
  3. Подать комплект документов и заявление о переходе права на квартиру покупателю в территориальное подразделение Росреестра или через МФЦ.

Долевая собственность

Предметом сделки может выступать целый объект или его доля.

В первом случае нет особенностей в заключении договора, так как все собственники участвуют в купле-продаже.

Если же отчуждаются отдельные доли, то в адрес остальных участников долевой собственности направляется уведомление о планируемой сделке.

  1. Согласование условий договора и составление его проекта.
  2. Направление уведомления сособственникам с предложением выкупить долю (при отчуждении целого объекта этот этап пропускается).
  3. Месяц придется подождать для получения ответа.

Если участник долевой собственности изъявит желание выкупить долю, он приобретает ее на условиях, указанных в договоре.

При отказе от преимущественного права, сделка может быть заключена с любым лицом.

Отказ оформляется в письменной форме. Если ответ в течение месяца не поступил, это приравнивается к отказу от предложения.

  • Нотариальное заверение договора.
  • Регистрация сделки в Росреестре или МФЦ. Если со стороны продавцов участвует несколько лиц, присутствовать при подаче документов может один из них.
  • Сколько будет договоров?

    С юридической точки зрения неважно сколько человек выступает на стороне продавца – два или более.

    Условия и правила заключения сделки будут одинаковыми.

    Если объект долевой собственности отчуждается одному покупателю, то независимо от количества продавцов составляется один договор.

    В нем указываются паспортные данные всех участников, основания возникновения долевого права, а также выражается намерение продать общее имущество.

    При отчуждении доли может возникнуть ситуация, когда продавцы находят каждый себе покупателя.

    Перечень документов

    В регистрационный орган предоставляется:

    • выписка из реестра недвижимости или свидетельство о праве на объект;
    • справка из ЖЭКа о зарегистрированных проживающих;
    • документы, подтверждающие соблюдение уведомительного порядка при продаже доли;
    • если одним из участников сделки будет несовершеннолетний или опекаемый гражданин потребуется согласие законного представителя и разрешение от органов опеки;
    • согласие супруга на продажу при режиме совместной собственности;
    • паспорта всех участников сделки.

    Расходы на заключение сделки состоят из стоимости проекта договора и госпошлины.

    Нотариальный договор оплачивается по официальному тарифу, цена варьируется от 3500 до 20000 в зависимости от суммы сделки.

    Госпошлину в размере 2000 рублей оплачивает покупатель. Если требуется согласие супруга на сделку, придется заплатить еще от 1300-1500 рублей.

    Сроки регистрации

    При обращении в Рореестр проверка законности сделки занимает 7 рабочих дней.

    Если подавать документы через МФЦ общий срок продляется на 2 дня.

    Для нотариальных договоров установлен упрощенный порядок регистрации – 3 рабочих дня.

    Могут ли отказать в регистрации?

      Нарушение преимущественного права на выкуп доли.

    Продавец либо не предоставил письменный отказ участников долевого права или уведомление о предложении сделки, либо сделал это ненадлежащим образом.

    Уведомление вручается лично или отправляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

    Орган регистрации прав должен убедиться, что сособственники достоверно узнали о продаже имущества.

    Иначе они могут в течение 3 месяцев обжаловать решение регистратора и подать заявление о переводе на себя прав покупателя.

    Отсутствует нотариальное согласие супруга на сделку или брачный договор, если собственность совместная.

    В остальном действуют те же правила, что и для классической купли-продажи недвижимости.

    Если регистратору представлен полный пакет документов и договор составлен в соответствии с законом, сделка будет зарегистрирована в срок.

    Риски покупателя

    Покупатели не зря настороженно подходят к приобретению жилья от нескольких собственников, потому что такая сделка имеет свои риски.

    Читайте так же:  Выкуп земельного участка собственником здания

    В период брака имущество нередко оформляется на одного из супругов. Если произошел разлад в семье титульный владелец может продать квартиру, не поставив в известность партнера.

    Помните, что второй супруг имеет право в течение года поле регистрации сделки обратиться в суд с заявлением о признании договора купля-продажи незаконным.

    Обязательно требуйте от продавца предоставить нотариальное согласие сособственника или брачный контракт, если личное присутствие второго члена семьи невозможно.

    Такой гражданин может в судебном порядке восстановить пропущенный срок и признать за собой право на законную долю помещения.

    Рассмотренные сложности продажи квартиры с несколькими собственниками не должны стать причиной отказа от совершения купли-продажи.

    Учитывайте все нюансы, требуйте от продавца исчерпывающий пакет документов, чтобы избежать обмана.

    Воспользуйтесь услугой юриста, если сомневаетесь в чистоте сделки.

    Помните, что приобретение доли квартиры влечет за собой аналогичные сложности при последующей ее продаже.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Основания и особенности заключения договора купли-продажи квартиры с двумя собственниками и в других случаях

    Купля-продажа квартиры предусматривает наличие договора, заключенного между сторонами сделки.

    Каждая ситуация имеет свои особенности.

    Например, продавцов или покупателей может быть несколько сразу.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

    Законные основания заключения ДКП, в том числе с несколькими собственниками

    Единственным условием является правоспособность сторон. Каждый участник должен быть дееспособным и совершеннолетним. От имени детей, в таких случаях, действуют их законные представители. В то же время продавец должен обладать правом собственности на продаваемое имущество. Это должно подтверждаться данными Росреестра.

    Основные правила оформления ДКП

    По общим правилам соглашение о купле-продаже квартиры оформляется в письменной форме, в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Дополнительный экземпляр должен быть составлен для органа Росреестра. Стороны вправе оформить договор самостоятельно, либо обратиться к услугам нотариуса. Последний вариант позволит составить договор правильно и избежать разногласий в последующем.

    Участие нотариуса обязательно в следующих случаях:

    • продажа доли в квартире;
    • собственником жилья является несовершеннолетнее лицо.

    Согласно статьи 432 ГК РФ текст договора должен содержать следующие существенные условия сделки:

    1. Дата и место подписания.
    2. Сведения о сторонах сделки или их законных представителях – фамилия, имя, отчество, данные документа, на основании которого действует участник.
    3. Предмет сделки. В качестве такового будет выступать квартира или её часть.
    4. Стоимость и порядок расчетов. Цена недвижимости указывается в цифрах и прописью. Расчет может производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца или наличными.
    5. Права и обязанности сторон. Они сводятся к тому, что продавец должен передать, а покупатель принять и оплатить недвижимость.
    6. Ответственность участников. Меры воздействия на недобросовестную сторону выражаются в выплате штрафа или пени за каждый день неисполнения взятых на себя обязательств.
    7. Порядок разрешения возникающих споров. В этом разделе необходимо указать, что стороны обращаются в суд только при условии соблюдения претензионного порядка урегулирования разногласий.
    8. Реквизиты и подписи сторон.

    К соглашению прикладываются следующие документы:
    • Паспорта сторон.
    • Свидетельство о рождении ребенка в возрасте до четырнадцати лет, если он является собственником имущества.
    • Свидетельство о браке и согласие второго супруга, если имущество общее.
    • Подтверждение права собственности – свидетельство, выписка из ЕГРН, договоре дарения, мены или купли-продажи, которые продавец заключал ранее.
    • Технический паспорт недвижимости.
    • Выписка из домовой книги.
    • Разрешение органов опеки на продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу.
    • Справка об отсутствии задолженности по налоговым выплатам. Это касается подаренной или унаследованной квартиры.

    Два покупателя и один продавец

    Отличительными особенностями такого ДКП являются:

    • заключение сделки с двумя покупателями одновременно;
    • расчет с продавцом и регистрацию права собственности каждый приобретатель осуществляет самостоятельно.

    Покупателю следует обратить внимание на то, что другие участники являются совершеннолетними и дееспособными, либо от их лица действуют законные представители.

    В разделе о предмете договора необходимо указать, что недвижимость продается в совместную или долевую собственность. Лица, приобретающие квартиру в разделах договора должны именоваться «Покупатель 1 и 2». Если условие касается обоих, то указывается «Покупатели».

    Необходимо обратить внимание на стоимость квартиры. В договоре должна быть указана стоимость каждой доли. Это правило не касается, если имущество приобретается супругами или родственниками в совместную собственность. В таком случае расчет проводится солидарно.

    По несколько лиц с каждой стороны сделки

    Определяющим условием является статус собственности. Она может быть долевой или совместной. В первом случае каждый владеет своей частью и может распоряжаться ею самостоятельно. Во втором – имущество является общим и каждый владеет им в полном объеме.

    Например, квартира является общей для супругов. Они намерены продать её другой семье. В этом случае можно будет заключить одни единственный договор. Особых отличий от обычного ДКП он иметь не будет. По тексту стороны именуются «Продавцы» и «Покупатели». В условиях должно быть указано, что участник со своей стороны выполняют все обязанности солидарно.

    Несколько иначе ситуация будет складываться если все продавцы не состоят в родственных или семейных связях, а владеют имуществом на праве долевой собственности. В таком случае правильным будет заключить отдельные ДКП, на каждую из частей. Это будут две самостоятельные сделки, предметами которых будут доли в имуществе.

    Регистрация в Росреестре, в таком случае происходит по мере продажи каждой части. Это может быть и не одновременно, поскольку регистрируется не сделка, а право собственности на имущество.

    Если два продавца и один покупатель

    Специфика сделки купли-продажи в случае, если покупатель только один, а продавцов двое, также зависит от статуса жилья. Если оно является общим нажитым, то в ДКП владельцы указываются как «Покупатели».

    В случае с долевым имуществом правильным будет заключать договор на каждую из частей недвижимости. Продавцы с покупателем буду совершать отдельные сделки. В ДКП должен быть указан размер продаваемой доли.

    Количество договоров купли-продажи, зависит от статуса жилья. Если имущество общее, то оно продается целиком, в рамках одного ДКП. В противном случае необходимо оформить договор в отношении каждой доли. Законом не запрещено, чтобы в качестве продавца или покупателя выступали сразу двое.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Читайте так же:  Штраф оставление места дтп

    Особенности покупки квартиры с двумя собственниками

    Продажа квартиры трудоемкий процесс, в котором участвуют как минимум два лица – продавец и покупатель. В законодательстве РФ прописано, что собственников может быть больше чем один, соответственно возникают вопросы при сделке. В сфере покупки-продажи недвижимости легче всего попасть в руки мошенников. В статье рассказывается основные нюансы, которые вызывает покупка квартиры у двух собственников, также рассматривается вопрос вовлечения в сделку несовершеннолетнего лица и главные факторы риска для покупателя.

    Главные тезисы при покупке недвижимости с несколькими собственниками

    Возникновение вопросов при покупке жилья у двух собственников происходит в случае, когда по документам хозяин один, а на самом деле их может быть больше. Без разрешения дееспособных владельцев продать имущество на законных правах нельзя.

    Недвижимость находящиеся в собственности у двух и более лиц происходит в следующих случаях:

    • приобретение жилья двумя и более лицами;
    • осуществление приватизации на нескольких людей;
    • получение наследства на двух и более родственников;
    • покупка имущества законными супругами.

    Законодательством РФ определено, что собственники бывают двух видов:

    Долевая собственность

    При покупке жилплощади с двумя обладателями необходимо личное присутствие владельцев и соответствующие документы:

    • договор купли-продажи на недвижимость в долевой собственности;
    • свидетельство на право собственности или выписка из ЕГРН;
    • письменное уведомление об отказе на продажу доли, в случае если второй хозяин отказывается от принятия участия в сделке.

    Процесс покупки квартиры с долевыми собственниками выглядит следующим образом:

    1. Подготовка документов.
    2. Письменное уведомление одного из владельцев другому о предложении выкупа доли.
    3. В случае отказа найти приемлемый вариант, который устроит участников сделки.
    4. Составить договор с указанием покупателя и двух собственников.
    5. В ситуации отсутствия одного из собственников приемлем вариант предоставления нотариально заверенного разрешения на продажу имущества, тем самым на сделке будут присутствовать только покупатель и один продавец.

    [1]

    Совместная собственность

    Согласие супруга на продажу оформляется на бланке, который нотариально заверяется.

    Договор на продажу имущества заключается один, данные второго супруга не указываются, ставится только подпись при личном присутствии на сделке.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Брачный договор – один из нюансов продажи недвижимости в совместном владении. В договоре четко прописываются права мужа и жены, и единоличный собственник недвижимости.

    Наследство, также дает полноценное право пользования одним из супругов, без возможности владения второго.

    Доля несовершеннолетнего ребенка – возможные проблемы

    Опека проверяет не только продавцов, но также какая именно покупается квартира для ребенка. Рассматривается инфраструктура района, соблюдения долевой собственности и другие важные аспекты. Если покупатель выбрал объект, у которого есть доля несовершеннолетнего ребенка, необходимо затребовать у потенциальных продавцов разрешение органа опеки, без него сделка не будет законной.

    Коммунальная квартира – нюансы при продаже

    Коммунальная жилплощадь имеет особенности при продаже, которые вызывают определённые риски:

    • при обычной собственности доли делятся в соотношении, в коммунальной четко прописывается метраж каждого владельца;
    • обязательным условиям продажи доли в коммуналке – согласие соседей на продажу, документы должны быть оформлен официально.

    Недвижимость, находящаяся в ипотеке

    Ипотека все больше набирает популярность у населения России, поэтому часто возникает вопрос покупки с этим статусом, который может вызывать беспокойство. В сделки помимо долевых и совместных собственников участвует кредитная организация. В специальном документе банк дает согласие на продажу, с учетом погашения полной стоимости кредита.

    Приобретение квартиры в строящемся доме

    При решении купить недвижимость в строящемся объекте, необходимо осознавать определённый риск, так как собственность у продавца появится только после сдачи дома. Для этого типа сделки необходимо составить договор уступки права требования. И также для законного переоформления понадобится официальное согласие застройщика, который является обладателем квартиры. Если продавец погасил задолженность перед собственником, то предоставляется уведомление, но в случае остаточного долга придется запросить согласие.

    Ещё один вид собственности с установленными долями – товарищество. Покупателю придется вступить в сообщество и выплатить паевые взносы, которые определены соглашением с прописанными сроками и суммами. После сдачи дома и выплаты описанных паев, покупатель становится полноправным владельцем имущества.

    Договор на продажу с двумя собственниками

    Документ подтверждает согласие участников сделки на переоформление собственности. Составляется экземпляры договора в зависимости от количества законных продавцов и покупателей.

    В независимости от типа владения договор включает следующие обязательные пункты:

    • наименование документа, дата и место оформления;
    • личные данные, с указанием полного ФИО;
    • описание жилья – способ приобретения недвижимости, основание, месторасположение, площадь, с приведением метража жилых и нежилых комнат, а также доля каждого собственника;
    • цена недвижимости – общая и разделенная по долям;
    • права, обязанности и ответственность участников сделки;
    • отметка о дееспособности покупателей и продавца;
    • собственноручные подписи участников.

    Документы для сделки:

    1. Паспорта участников.
    2. Документы, подтверждающие собственность.
    3. Документы на квартиру (технический, кадастровый паспорт, домовая книга, справки ЖКХ об отсутствии задолженности).
    4. Договор.
    5. Акт передачи недвижимости.
    6. Другие документы в случае дополнительных обременений (ипотека, несовершеннолетний, недееспособный и прочее).

    По закону совместное владение не требует нотариального заверения согласия на продажу, но для того чтобы избежать проблем покупатели требуют данный документ.

    Приобретение квартиры с двумя собственниками может вызвать массу вопросов. Необходимо проверить недвижимость и узнать точное количество владельцев. Уточнить наличие согласия супругов, соседей, отсутствие доли у несовершеннолетнего ребёнка и подтверждение дееспособности покупателя. Нотариальное заверение не обязательно, если покупается жилье у совместных владельцев, но грамотный юрист по закону проверит необходимую информацию, что даст гарантию 100% легальности сделки. Ипотека, строящийся дом, коммуналка и другие обременения не помеха для покупки имущества, но необходимо тщательно проверить возможность проведения сделки, чтобы в дальнейшем избежать проблем при переоформлении собственности. Покупка квартиры ответственный шаг для гражданина, знания законодательства и привлечение профессионального юриста в лице нотариуса позволит провести сделку быстро и без проблем.

    Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

    Совет 1: Как продать квартиру, если два собственника

    • Как продать квартиру, если два собственника
    • Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником
    • Как продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний
    • -нотариальное разрешение на продажу от всех собственников
    • -постановление органов опеки и попечительства, если другой собственник несовершеннолетний или недееспособный
    • -уведомление, если второй собственник не дает разрешение на продажу
    • -выписка из кадастрового паспорта
    • -договор купли-продажи
    • -акт приема-передачи
    • -решение суда, если доли в натуре выделить нельзя
    • продажа квартиры 2 собственника
    Читайте так же:  Как и когда можно продать квартиру, купленную на материнский капитал

    Совет 2 : Как продать долю в собственности

    Совет 3 : Как продать квартиру, у которой несколько собственников

    Юридические особенности сделки при продаже квартиры двумя собственниками

    Автор: Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 19 сентября 2017. Время чтения 7 мин.

    Приобретение жилья у нескольких собственников характеризуется 3 следующими моментами: долевые владельцы должны отказаться от преимущественного права на покупку в пользу третьего лица, совместные владельцы принимают единогласное решение о продаже квартиры, орган опеки обязан одобрить сделку несовершеннолетнего собственника.

    Гражданское законодательство России устанавливает, что если продажу квартиры 2 собственника осуществляют сообща, то их отношения между собой могут быть оформлены:

    1. В виде долевой собственности.
    2. В виде совместной собственности.

    Исходя из этого, покупатель должен учитывать особенности сделки при продаже квартиры, принадлежащей двум собственникам, риски, возникающие при покупке жилья, и документы, которые необходимо истребовать у владельцев.

    Чем рискует покупатель

    При покупке жилья у несколько собственников покупатель рискует лишиться добросовестно приобретённого им жилища через суд, если:

    1. Один из собственников не получил согласия от другого сособственника на продажу недвижимости.
    2. Продавец не уведомил второго сособственника о предстоящей продаже жилья. Таким образом он нарушил его преимущественное право на приобретение доли в квартире.

    Документы для заключения сделки

    Чтобы исключить из сделки необоснованный риск, необходимо знать, какие документы нужно потребовать у продавца при заключении договора по купле-продаже.

    С долевым собственником

    Таблица 1. Основные документы при продаже недвижимого объекта долевым сособственником. Источник: правовой портал Консультант.ру

    Документ Вид документа Комментарий
    Основание для владения жилищем (приватизационный договор, решение суда, договор купли-продажи) Общий для договоров по купле-продаже жилых помещений Документ, удостоверяющий переход прав владельца от одного физлица к другому.
    Свидетельство на право собственности Общий Официальная бумага из Росреестра, подтверждающая факт государственной регистрации квартиры на собственника.
    1. Письменное уведомление второго сособственника с предложением приобрести долю.

    2. Письменный отказ второго собственника от покупки доли квартиры.

    Обязательный Документ, необходимый для передачи доли в недвижимости третьему лицу, если второй владелец не хочет её купить.

    С совместным собственником

    Таблица 2. Основные документы, необходимые совместному сособственнику для отчуждения жилья. Источник: правовой портал Консультант.ру

    Документ Вид документа Комментарий
    Основание для владения жилищем (приватизационный договор, решение суда, договор купли-продажи) Общий Документ, удостоверяющий переход прав собственника от одного физлица к другому.
    Свидетельство на право собственности Общий Официальная бумага из Росреестра, подтверждающая факт государственной регистрации жилья.
    Нотариально заверенный документ, подтверждающий согласие первого владельца на продажу жилья вторым владельцем. Этот документ необходим в случае, если один из собственников не может принять участия в сделке. Обязательный Совместной собственностью её владельцы распоряжаются сообща. Поэтому требуется либо личное присутствие обоих владельцев при заключении договора, либо письменное согласие одного из собственников на сделку.

    Важный нюанс: Если совместными сособственниками жилья являются жена и муж, то закон предусматривает возможность продать жилую недвижимость без получения нотариально заверенного согласия либо личного согласия одного из супругов. Продавцу во время совершения сделки необходимо предъявить покупателю брачный контракт. В документе должно быть указано, что квартира принадлежит только продавцу и у другого супруга нет прав собственника в отношении отчуждаемого жилья.

    Дополнительные документы

    К дополнительным документам, которые проверяются перед передачей денег при продаже квартиры двумя собственниками, относятся:

    1. Паспорт.
    2. Технический паспорт жилого помещения.
    3. Справка из ЖЭК, содержащая в себе сведения о прописанных в квартире жильцах.
    4. Счета на коммуналку об отсутствии долгов.

    Сколько договоров заключается?

    Если продажу квартиры осуществляют два собственника вместе, то достаточно заключения 1 договора. В документе нужно указать персональные данные двух владельцев жилой недвижимости и покупателя.

    Важный нюанс: Продавать жильё может один из долевых владельцев без присутствия второго в месте совершения сделки. В данном случае покупателю нужно потребовать, чтобы он показал нотариальное согласие второго собственника на продажу.

    При продаже квартиры, которой собственники владеют совместно, составляется 1 договор. Со стороны продавца его могут подписать как оба владельца, так и один из них. Единоличное распоряжение имуществом возможно, если второй сособственник это письменно разрешил. Такое разрешение обязательно заверяется у нотариуса.

    Порядок действий

    Для долевого собственника

    1. Подготовить пакет документов для заключения сделки.
    2. Направить письменное уведомление с условиями договора и ценой другому сособственнику с предложением выкупить долю.
    3. Ожидать ответа 1 месяц.
    4. При согласии второго владельца продать ему свою долю недвижимости на указанных в уведомлении условиях. Если второй сособственник не согласен с этими условиями, нужно на переговорах с ним попытаться найти приемлемый для обоих сторон вариант. В случае, если требования покупателя не устраивают продавца, то продавец может отказаться от продажи ему своей части жилья и начать искать другого покупателя.
    5. При получении письменного отказа или отсутствии ответа в течение 1 месяца обязанность продавца уведомить другого собственника считается выполненной. С этого момента он свободен в выборе покупателя.

    Для совместного собственника

    1. Заручиться письменным согласием второго сособственника, заверенным у нотариуса, либо согласием принять личное участие в сделке. Если решение продать квартиру у 2 собственников не будет единогласным, сделка не сможет состояться.
    2. Подготовить пакет документов, необходимый для заключения сделки.
    3. При составлении договора указываются персональные данные только одного из совместных владельцев. Второй сособственник, если он лично участвует в сделке, всего лишь подписывает документ.

    Кто платит налоги

    Закон возлагает обязанность по выплате НДФЛ в государственную казну на продавца.

    Если собственник владел квартирой более 5 лет непрерывно, то он получает право на налоговый вычет из цены сделки, равный 1 млн руб.

    Важный нюанс: минимальный срок владения недвижимым объектом для получения права на налоговый вычет уменьшается до 3 лет, если:

    • Продавец приобрёл жильё по договору пожизненного содержания с иждивением.
    • Продавец унаследовал или получил жилище в дар от близкого родственника либо члена семьи.
    • Продавец получил недвижимость, заключив приватизационный договор.

    Если один собственник — ребёнок

    В этом случае родители должны предъявить покупателю письменное разрешение, составленное работником органа опеки. Если разрешения у них не будет, то приобретение квартиры станет крайне рискованным. Дело в том, что орган опеки может оспорить такую сделку в судебном порядке, мотивируя иск нарушением жилищных прав несовершеннолетнего.

    Рисунок 3. Если один из двух владельцев жилья является несовершеннолетним ребёнком, то для продажи квартиры необходимо разрешение органа опеки. Источник: сайт Бископи.ит.

    Важный нюанс: При покупке жилья всегда проверяйте список лиц, прописанных в нём.

    Если в квартире будет зарегистрирован несовершеннолетний, то купля-продажа недвижимости будет невозможна до тех пор, пока:

    • Орган опеки не одобрит сделку.
    • Ребёнка не зарегистрируют по другому адресу.
    Читайте так же:  Долг по алиментам после смерти должника

    Можно ли продать квартиру, если один из собственников против?

    Таблица 3. Перечень действий при отказе одного из сособственников на продажу квартиры. Источник: правовой портал Консультант.ру.

    Кто возражает Как действовать
    Долевой владелец Второй собственник отправляет ему заказным письмом уведомление с предложением воспользоваться правом на преимущественную покупку доли. Если в течение месяца от второго владельца нет ответа или он присылает письменный отказ, то долю можно продавать третьим лицам.
    Совместный владелец Без единогласного решения двух владельцев о продаже квартиры нельзя заключать сделки по купле-продаже с третьими лицами.

    Варианты решения проблемы:

    1. Преобразовать совместное владение недвижимостью в долевую собственность.

    2. Предложить денежную компенсацию владельцу, препятствующему продаже жилья, в обмен на его отказ от совместного владения недвижимостью.

    Особенности совершения сделки в общедолевой коммунальной квартире

    При покупке комнаты, входящей в состав коммунальной квартиры, необходимо учитывать следующие особенности:

    1. Размер доли в коммуналке определяется исходя из площади комнаты относительно площади всей квартиры.
    2. Комнаты, используемые совместно всеми проживающими, например, ванная или кухня, разделяются в зависимости от размера долей жильцов, рассчитанных по правилам, указанным в пункте 1.

    Как поступить, если нужно продать комнату, а доли в общих комнатах документально не закреплены? Необходимо договориться с остальными жильцами о разделении общих комнат на доли и заверить соглашение у нотариуса.

    Коммунальная квартира является объектом долевой собственности. В связи с этим не следует забывать об уведомлении других жильцов о предстоящей продаже доли, так как у них есть право на преимущественное приобретение продаваемой комнаты.

    Важный нюанс: Если потенциальный покупатель страдает заболеванием, указанным в Постановлении Правительства России №378 от 16.06.2006 г., то соседи продавца по коммунальной квартире имеют право запретить ему продажу комнаты такому покупателю или потребовать в суде защиты своих интересов, если они будут нарушены продавцом.

    Видео: «Стоит ли покупать долю в квартире»

    Учитывая сложности, с которыми может столкнуться покупатель при приобретении квартиры у двух сособственников, следует прислушаться к мнению профессионалов. Они помогут избежать «подводных камней» при продаже жилья.

    Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

    [3]

    Как продать доли в общедолевой собственности. Подробная схема с нюансами, доступными вариантами и оформлением договора.

    Операции с долевой собственностью включают в себя массу особенностей и тонкостей. Разберемся в статье, как осуществляется порядок продажи доли в общедолевой собственности, на что следует обратить внимание и какие нюансы нужно учитывать в зависимости от ситуации.

    ○ Понятие общей собственности и доли.

    Общей собственностью признается имущество, находящееся в собственности двух или более лиц. При этом общая собственность может быть двух видов:

    1. Совместной – без выделения доли каждого собственника в общем праве.
    2. Долевой – когда доля каждого владельца определена.

    Общая собственность может возникнуть при переходе имущественных прав на неделимый объект к нескольким лицам. Например, если у супругов нет оформленного брачного договора, в котором говорится иное, любая недвижимость, приобретенная ими по возмездным сделкам, будет считаться общей собственностью.

    Доля – это выделенная часть в общем праве собственности, выраженная в арифметическом значении. В гражданском законодательстве установлен приоритет долевой собственности.

    Пункт 3 ст. 244 ГК РФ:
    Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

    ○ Особенности распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

    Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, сопряжено с определенными особенностями. Например, нельзя продать такой объект недвижимости без согласия на это всех сособственников. В документах продавцом будут выступать все владельцы.

    Если один из владельцев доли решит продать ее, он должен учитывать, что сособственники имеют преимущественное право покупки.

    Пункт 1 ст. 250 ГК РФ:
    При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

    Продавец должен направить всем сособственникам письменное уведомление о продаже доли и выждать месяц. Если они откажутся или проигнорируют уведомление, тогда можно продать объект третьему лицу. Без соблюдения этой процедуры сделка может быть признана в судебном порядке недействительной.

    Что касается иных способов отчуждения, то тут преимущественное право не действует. Собственник доли вправе ее дарить, завещать, отдавать в залог или распоряжаться иным безвозмездным способом без уведомления других владельцев.

    ○ Необходимость получения согласия остальных собственников.

    Письменное извещение собственников должно включать в себя информацию о предполагаемой стоимости продажи и других существенных условиях предстоящей сделки. Направить уведомление можно любым удобным способом:

    • Заказным письмом с описью вложений.
    • Вручение уведомления лично под расписку.
    • телеграмма.
    • Иные способы, подразумевающие получение подтверждения доведения информации до сведения адресата.

    Сособственники обязаны принять решение о выкупе или отказе от выкупа в течение месяца. Они могут сразу отказаться и оформить это письменно. Если все отказались – ждать месяц не нужно, можно продавать долю постороннему. Продажа также законна, если все совладельцы проигнорировали предложение.

    Если кто-то из сособственников выразит согласие (в любой форме), то он будет выступать покупателем и, таким образом, увеличит свою долю. Когда согласившихся несколько, они поделят долю поровну и будут участвовать в сделке на равных условиях.

    ○ Особенности долевой собственности супругов.

    Любое имущество, купленное супругами в период брака, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения за чьи средства оно приобреталось и на кого оформлено.

    Статья 34 СК РФ:
    1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
    2. Общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
    3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

    При оформлении имущества на мужа и жену единовременно собственность будет считаться долевой. Как правило, доли у супругов равные, но могут встречаться и другие варианты.

    Читайте так же:  Размер придомовой территории многоквартирного дома

    Как бы ни была оформлена собственность, ни один из супругов не может ничего сделать с имуществом без нотариального согласия второго супруга.

    Пункт 3 ст. 35 СК РФ:
    Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

    ○ Продажа доли постороннему лицу.

    Если все сособственники отказались от покупки или проигнорировали извещение о продаже доли, владелец может продать ее постороннему лицу. Сделка будет проходить в общем порядке.

    При нарушении процесса уведомления сособственников о предстоящей сделки любой из них вправе подать иск в суд и оспорить ее. Если суд согласится с доводами и примет решение в пользу истца, то к нему перейдут все права и обязанности покупателя.

    ○ Продажа доли родственнику.

    Заключение сделки купли-продажи с родственником ничем не отличается от реализации доли постороннему человеку. Отличие одно – в случае заключения сделки с близким родственником (родители, дети, братья и сестры) невозможно получить налоговый вычет с цены продажи.

    Граждане придумали выход из такой ситуации – вместо договора купли-продажи оформляется дарственная. Кроме того, в случае с дарением не требуется уведомлять о предстоящем отчуждении остальных сособственников, так как в этом случае преимущественное право не может быть реализовано.

    ○ Продажа доли, принадлежащей несовершеннолетнему.

    Если собственником доли является несовершеннолетний гражданин, сделка не может быть совершена без согласия органов опеки и попечительства и нотариуса. Разрешение будет выдано только в том случае, когда вместо отчуждаемой доли несовершеннолетнему будет передана в собственность доля в другом жилье. Она не может быть меньше существующей.

    Решение на продажу выдается органами опеки спустя две недели после подачи заявления. Только после получения согласия можно заключать договор купли-продажи.

    ○ Продажа доли в случае, если квартира находится в ипотеке.

    Если квартира, а значит и доли в ней, являются предметом залога, то продажа возможна только при наличии согласия на сделку от залогодержателя. В данном случае им является банк.

    Стоит учитывать, что ипотека подразумевает наличие обременения на недвижимости. Нужно очень внимательно к этому отнестись и прописать в договоре-купли продажи порядок снятия этого обременения. Право преимущественной покупки также должно быть соблюдено.

    ○ Роль нотариуса.

    Не зависимо от особенностей ситуации все сделки с долями в общедолевой собственности подлежат нотариальному удостоверению. Без этого будет невозможна государственная регистрация перехода права.

    [2]

    Для удостоверения сделки необходимо предоставить нотариусу:

    • Паспорта продавца и покупателя.
    • Договор купли-продажи.
    • Выписки из ЕГРН об объекте недвижимости.
    • Уведомление, направляемое ранее сособственникам.
    • Ответ, если он оформлялся письменно.

    Нотариус проверит все документы и удостоверит сделку. После этого можно обращаться в Росреестр для регистрации права.

    Пункт 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 г:
    Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

    ○ Как составить договор?

    Договор купли-продажи составляется в письменной форме и подлежит нотариальному заверению. Он должен включать следующие сведения:

    • Данные сторон.
    • Цена сделки.
    • Описание предмета сделки, по которому его можно идентифицировать.
    • Порядок передачи средств продавцу и имущества покупателю.
    • Сведения о лицах, прописанных в квартире и имеющих на нее право.
    • Иные условия, которые стороны посчитают существенными.

    Гражданским законодательством установлено, что по договору купли-продажи одна сторона обязана передать имущество за определенную плату, а вторая – принять его.

    Пункт 1 ст. 454 ГК РФ:
    По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

    ○ Налог с продажи.

    Денежные средства, полученные в результате продажи доли, облагаются налогом по ставке 13 %, так как являются доходом физического лица. Налоговой базой признается вся сумма продажи сверх 1 млн рублей (это объем единоразового имущественного вычета).

    Однако, если собственник владел имуществом более трех лет (пяти лет с 2016 года), то он освобождается от необходимости выплаты налога.

    ○ Как оспорить сделку?

    Оспорить сделку можно, если при ее оформлении были нарушены чьи-либо права:

    • Преимущественное право другого собственника.
    • Права несовершеннолетнего.
    • Права супруга/супруги и т.д.

    Для оспаривания необходимо обращаться в суд. Потребуется составить исковое заявление и приложить к нему документы, подтверждающие изложенные в иске обстоятельства.

    ○ Советы юриста:

    ✔ Можно ли передать долю в хозяйственное ведение или оперативное управление?

    Граждане задумываются о таком варианте, если что-то препятствует им заключить договор купли-продажи. Однако передача доли в хозяйственное ведение/оперативное управления неправомерна. Для того чтобы управлять имуществом им нужно обладать в натуре. Долю же выделить из общей собственности невозможно – к примеру, когда один из сособственников проживает в комнате, это не значит, что он является ее единоличным владельцем. У него по-прежнему есть только абстрактная доля, выраженная арифметически.

    ✔ Можно ли передать долю в аренду?

    Нет, нельзя. Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды передается имущество, а не право в отношении него. Так как доля не может быть определена в натуре, передать ее в аренду невозможно.

    В этом видео Вы узнаете о требованиях в процессе продажи доли недвижимости и порядке сделки.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

    Источники


    1. Тихомиров, М. Ю. Увольнение по инициативе работодателя. Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 499 c.

    2. Сю, Эжен Жертва судебной ошибки / Эжен Сю. — М.: Новелла, 2016. — 416 c.

    3. Энциклопедия будущего адвоката: моногр. ; КноРус — М., 2012. — 1000 c.
    4. Жанна, Владимировна Уманская История и методология науки. Учебник для бакалавриата и магистратуры / Жанна Владимировна Уманская. — М.: Юрайт, 2016. — 653 c.
    Продажа квартиры два собственника особенности сделки при нескольких владельцах
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here