Риски для покупателя при покупке квартиры по наследству менее 3 лет

Самое важное на тему: "Риски для покупателя при покупке квартиры по наследству менее 3 лет" с точки зрения профессионалов.

Покупка квартиры, полученной по наследству

Современный рынок жилья содержит различные варианты. Они отличаются по стоимости, а также по способу приобретения прав текущим владельцем. К унаследованной недвижимости покупатели относятся с особой осторожностью. Это вызвано тем, что выгодоприобретатель, ставшим хозяином жилплощади может быть не единственным. Законом предусмотрена возможность оспорить решение о перераспределении благ покойного даже через десятки лет, если новый преемник докажет, что он бездействовал ранее по веским причинам. Итак, обоснованы ли риски при покупке квартиры, полученной по наследству или проблема преувеличена?

По каким принципам происходит получение собственности, нажитой усопшим?

Недвижимость , приобретенная гражданами по наследству, передается в законном режиме (очередность по степени родственной связи) или в порядке, предусмотренном волеизъявлением покойного.

Правовой режим сопряжен с распределением заинтересованных лиц по группам. В каждую входят родственники умершего. Первоочередная включает родителей, детей, супругов. Остальные преемники получают возможность оформить блага на себя только тогда, когда более близкой родни у человека нет или от них поступил отказ.

Если официальный отказ от претензий на имущество не был оформлен у нотариуса, то гражданин вправе подать иск о перераспределении ценностей даже через несколько лет после оформления активов новыми собственниками. Суд примет сторону ходатайствующего, если тот докажет, что не мог ранее вступить в права по объективным причинам. При этом нотариальная контора не обязана удостоверяться в наличии близких, которые могли бы претендовать на ценности, но не обратился с соответствующим заявлением.

Важно! Если инстанция встанет на сторону лица, выдвинувшего требование о пересмотре результатов процедуры наследования, то дело будет открыто повторно, а все свидетельства, полученные другими преемниками, аннулируются. После повторного распределения благ, граждане получают новые акты. Если квартира была реализована, то покупатель с большой долей вероятности попадет в неприятную ситуацию. Она связана с тем, что заплаченные им деньги будут уже потрачены первоначальным выгодоприобретателем. Жилье, в свою очередь, будет отчуждено в пользу нового наследника.

По завещанию

При наличии волеизъявления риски для покупателя снижаются. Однако они все равно существуют. Завещание не гарантирует полной безопасности при совершении сделки. Дело в том, что при наличии всех преемников, обозначенных в распоряжении, документ может быть оспорен в суде. Если в тексте будут содержаться ошибки, а процедура удостоверения и подписания акта проводилась с нарушениями, то с большой долей вероятности наказ аннулируется. Помимо этого, часто возникает ситуация с наличием обязательной группы наследников. Они имеют право на получение половины от той доли активов, которая причиталась бы им по закону. К таким лицам относят несовершеннолетних детей, а также нетрудоспособных граждан, находившихся на полном обеспечении покойного.

Период давности и основные нюансы (риски)

НПА установлен срок, в течение которого претенденты могут вступить в наследование. Он равен полугоду с момента кончины близкого. Данный период указан с учетом возможности совершения всех процессуальных действий, предусмотренных процедурой. Однако далеко не всегда человек успевает реализовать все мероприятия из-за болезни, длительной командировки, а также неосведомленности о смерти наследодателя.

По обозначенным выше причинам ст. 1155 ГК РФ установлена возможность притязания на ценности усопшего по истечении срока давности. Для этого необходимо составить иск и направить его в районную (городскую) инстанцию по месту регистрации ответчика. Это можно сделать в течение 10,5 лет после получения информации о возможности получить наследство (ст. 196 ГК РФ).

Покупка жилья, если она находилась в собственности у преемника менее 3 лет

До 2016 года период владения недвижимостью, который освобождал собственника от последующей уплаты налога при продаже объекта, составлял 3 года. Сегодня он увеличен на два года. Вместе с тем существуют исключения. К ним относятся: возникновение прав до 2016 года; получение квартиры по безвозмездной сделке.

Так, для жилплощади, унаследованной от покойного, срок составляет три года. При реализации объекта хозяин обязан внести в казну 13% от полученного дохода. Иногда продавцу и покупателю удается договориться об оформлении сделки на сумму менее 1 млн рублей. Операция, проведенная по указанной цене, также не подлежит налогообложению. Однако человек, заплативший намного больше, рискует потерять деньги при аннулировании сделки.

Реализация квартиры, перешедшей в собственность преемника более 3 лет назад

Если с момента оформления объекта умершего прошло более 36 месяцев, то новый владелец может смело его продавать, не уплачивая при этом налог. Это влечет за собой потерю актуальности для попыток махинаций с суммой сделки. Однако покупатель все равно рискует.

Прежде всего, неприятности возникают при наличии родни, которая никак не обозначила себя при открытии дела 3 года назад. Они могут восстановить срок через суд. Собственник квартиры, купивший ее у преемника усопшего, не имеет точной информации, чем обернется совершенная им операция.

Риски при составлении доверенности

Зачастую продавцы не являются владельцами активов. Они действуют по доверенности реального хозяина. Эксперты предупреждают, что на такие сделки никогда не нужно соглашаться. Иногда выгодоприобретатель по безвозмездной сделке находится в невменяемом состоянии, что позволяет злоумышленникам завладеть его благами и получить за них деньги посредством применения мошеннических схем. При наличии оснований операция аннулируется судом.

Кроме того, действие доверенности может прекращаться путем ее отзыва или отмены. Так, вероятна ситуация, при которой гражданин взимает задаток с покупателя, подтверждая полномочия доверенностью, а после документ утрачивает силу и человек остается без денег.

Что необходимо предпринять, чтобы подстраховаться от обмана?

Первое, что должен сделать потенциальный покупатель квартиры – удостовериться в том, что наследодатель действительно мертв. После этого необходимо проверить историю всех наследников. Важно ознакомиться со следующими документами:

  1. свидетельства, подтверждающие статус человека и его связь с покойным;
  2. согласие официального супруга продавца на совершение операции;
  3. регистрационная выписка с составом семьи и прописанными в жилплощади лицами;
  4. завещание. Бумага может содержать завещательный отказ, который устанавливает обязанность преемника предоставить жилье постороннему человеку в безвозмездное пользование.
Читайте так же:  Как и куда подать алименты на ребенка

Операция считается законной только тогда, когда имеются основания полагать, что человек, реализующий объект, полностью дееспособен. Чтобы недвижимость не вернулась к предыдущему правообладателю через суд нужно сделать запросы в психоневрологический диспансер, а также орган опеки.

Важно! Не стоит иметь дело с объектами, которые выставлены на продажу по заниженной стоимости. Данный факт должен насторожить, ведь скидка зачастую является свидетельством проблем с юридической чистотой недвижимости.

Бывает ли такое, что инстанция встает на сторону покупателя при появлении новых наследников или неправомерных действиях третьих лиц?

Несмотря на строгость законодательства суд все чаще принимает позицию обманутого покупателя. Такое происходит тогда. Когда пострадавший может доказать, что не имел понятия об обременениях, которые связаны с жилплощадью или о наличии лиц, вовремя не заявивших о своих претензиях на наследство. Так, согласно Постановлению КС РФ лицо, считающее себя прямым претендентом на имущество, не может возвратить его, если сделка была оформлена добросовестно. Аналогичные положения содержатся в разъяснениях ВС РФ.

Заключение

Таким образом, покупка квартиры, некогда полученной в порядке наследования, обременена высокими рисками. Стоит с настороженностью относиться к такого рода объектам. Чтобы не попасть в затруднительное положение человек должен знать основные моменты, которые нужно изучить перед составлением договора. Несмотря на отношение судов к подобным проблемам лучше подстраховаться и запросить у продавца всю документацию, связанную с историей жилища. Чтобы избежать серьезных проблем при совершении операции рекомендуется привлечь к делу опытного юриста.

Квартира по наследству – риски покупателя

Часто покупатели категорически отказываются приобретать квартиру, узнав, что продавец получил ее в наследство. Действительно, покупка наследственной квартиры относится к одной из самых рискованных операций с недвижимостью. Но так ли велики риски, как кажутся? Как можно подстраховаться в подобной ситуации? И стоит ли отказываться от понравившегося варианта только потому, что жилье было унаследовано?

Риски квартиры по наследству

В наибольшей группе риска оказываются объекты, сроки вступление в наследство по которым составляют меньше 3 лет.

Что может ожидать покупателя:

  • Появление наследников, пропустивших шестимесячный срок, заявивших о своих правах.
  • Возможны притязания лиц, пропустивших установленные сроки, которые имеют права на долю наследства в обязательном порядке.
  • Наследодатель мог дать распоряжение относительно лиц, за которыми закреплено право проживать в квартире, а продавцы могут умолчать об этом факте.
  • Есть риск признания продавца недостойным наследополучателем уже после продажи недвижимости.
  • Наследство оформлено без выделения супружеской доли.
  • Завещание признается недействительным по разным причинам.

По прошествии 3 лет с момента наследования риски значительно снижаются. Сроки исковой давности, распространяющиеся на наследственные дела, составляют именно 3 года. Крайний срок для оспаривания права собственности на наследственную квартиру составляет 10 лет со времени смерти наследодателя. Но, согласно судебной практике, уже спустя 3 года претензии сторонних лиц резко снижаются.

Квартира по завещанию: риски

Недвижимость, унаследованная продавцом по завещанию, имеет свои риски. Многие покупатели считают, что при наличии завещания риски меньше, чем при наследовании по закону.

Риски приобретения имущества по завещанию:

  • Завещание могут оспорить существующие наследники по закону.
  • Наличие завещательного отказа, согласно которому определенному лицу предоставляется право проживания в квартире, которое сохраняется даже если право собственности перешло другому лицу (покупателю).
  • Есть наследники обязательной доли, которые могут претендовать на нее даже при наличии завещания.
  • Признание наследника недостойным.

Так стоит ли покупать наследственную квартиру?

От покупки такого объекта недвижимости лучше отказаться, если:

  • Наследство «свежее», менее трех лет.
  • Объект продается по доверенности, и нет связи с собственником.
  • В квартире есть зарегистрированные лица.
  • Продавец пожилого возраста, и отказывается предоставлять справки, подтверждающие его дееспособность.
  • Есть вопросы и спорные моменты в документах на недвижимость.

Как максимально обезопасить сделку

Снизить риски при приобретении унаследованной квартиры можно, обратив внимание на следующие моменты:

  • Изучить правоустанавливающие документы, взять выписку ЕГРН, из домовой книги, проверить паспорт продавца, основание собственности.
  • Удостовериться, что документы подлинные, попросить предоставить для ознакомления оригиналы, а не копии.
  • Изучить историю квартиры, сделки, которые по ней проходили, людей, в ней зарегистрированных. Для проверки истории собственников квартиры нужна выписка из ЕГРН о переходе прав.
  • Получить справку об отсутствии задолженности и обременений (Выписку из ЕГРН).
  • Проверить в завещании наличие или отсутствие распоряжения по завещательному отказу.
  • В ДКП обязательно указать всю стоимость жилья.
  • Оплату лучше всего производить через банковскую ячейку или использовать аккредитив.

Но нужно знать, что полностью обезопасить подобную сделку нельзя, даже приняв необходимые меры предосторожности. Для проведения комплексной проверки объекта и повышения безопасности покупки квартиры лучше обратиться за сопровождением сделки к юристам по недвижимости или риелторам.

Внимание: Чтобы проверить недвижимость — вы можете заказать выписку из ЕГРН онлайн. Это быстро и удобно.

• Чтобы заказать выписку – заполните форму ниже.

Риски покупки квартиры менее 3 лет

Покупка квартиры в собственности менее 3 лет риски покупателя увеличивает значительно. Помимо мошеннического фактора, здесь значение приобретает и невозможность получения некоторых правовых льгот. Кроме того, сама по себе продажа недавно приобретённого жилья должна настораживать людей, планирующих купить его. Ведь просто так купленную квартиру никто сразу не продаёт, так что стоит ознакомиться с причинами продажи, а также взвесить все риски.

Что если квартира в собственности менее трёх лет?

От того, находилось ли жильё в собственности владельца менее или более трёх лет, в основном зависит налоговая составляющая вопроса продажи или покупки. Жилые помещения являются особым объектом собственности, который имеет стратегическое значение для страны. По этой причине в налоговом законодательстве закреплены некоторые льготы в отношении лиц, покупающих и продающих жильё.

Читайте так же:  Подача ходатайства в арбитражный суд

На сегодняшний день от срока владения жильём более или менее трёх лет зависят следующие налоговые особенности:

  1. Лица, продающие квартиры, которые были в их собственности более трёх лет, освобождаются от уплаты налога на полученные в результате продажи жилья денежные средства.
  2. Лица, впервые приобретающие жильё, которое было во владении продавца более трёх лет, получают налоговый возврат по сумме, выплаченной за квартиру.

Соответственно, если квартира находилась в собственности меньше трёх лет, рассчитывать на такие налоговые поблажки не приходится.

По этой причине рекомендуется покупать и продавать жильё лишь после трёхлетнего фактического и юридического владения им.

Кроме того, три года в гражданско-процессуальном законодательстве отмечены в качестве максимального срока, в течение которого лица могут обжаловать сделку по поводу продажи жилья. Соответственно, если продавец владеет жильём более трёх лет, то никаких проблем и претензий со стороны третьих лиц покупателю угрожать не будут. К сожалению, из-за высокой волатильности рынка недвижимости очень часто такой рекомендации не придерживаются.

Такие положения законодательства становятся удобным инструментом в руках мошенников, которые путём обмана получают прибыль. Поэтому жилые помещения, которые находились во владении продавца меньше трёх лет, необходимо тщательно проверить.

Как проверить квартиру?

Разумеется, каждый хочет проверить продавца, квартиру, перед тем как купить её.

[1]

Для начала стоит отметить, что при наличии следующих признаков нужно насторожиться и приступать к проверке:

  • продажа осуществляется по доверенности через представителя;
  • квартира была во владении продавца меньше трёх лет;
  • продавец сам официально не зарегистрирован в продаваемой квартире;
  • помимо собственника, в квартире прописаны ещё и другие лица;
  • сомнительная причина продажи квартиры;
  • заниженная стоимость квартиры и так далее.

При наличии одного из вышеуказанных признаков лучше всего отказаться от покупки, но если квартира показалась достаточно привлекательной, то всё же следует проверить её по нескольким источникам.

Мошеннический аспект

К сожалению, помимо правовых проблем при покупке квартиры зачастую встречаются недобросовестные продавцы, которые преднамеренно обманывают покупателей, чтобы заполучить их деньги.

Разумеется, это далеко не полный перечень методов мошенников, однако самые распространённые способы обмана при продаже квартиры. Таким образом, от покупателей требуется чрезмерная осторожность, чтобы не быть обманутым и не потерять денег.

Общие риски покупателя

Риски при покупке квартиры довольно серьёзные.

Помимо того, что покупатель может остаться и без денег, и без квартиры, существуют менее значимые последствия, которые могут наступить вследствие покупки квартиры, находившейся во владении продавца менее трёх лет:

  • претензии со стороны предыдущих владельцев (тех, что владели квартирой до продавца);
  • отмена договора;
  • невозможность получения налоговых льгот;
  • обременения на имуществе.

В следующих случаях могут иметь место претензии со стороны третьих лиц:

  1. Когда квартира была подарена продавцу менее трёх лет назад, даритель может оспорить факт продажи, а также факт дарения.
  2. Когда продавец квартиры менее 3 лет назад покупал её, предыдущие владельцы могут оспорить соответствующую сделку, тогда как новый покупатель будет лишь третьим лицом, без права подачи иска.
  3. Когда на квартире имеется обременение со сроком давности менее трёх лет, кредитор может потребовать изъятия обременённой квартиры в счёт погашения долга.
  4. Если в квартире прописаны третьи лица, они могут в судебном порядке потребовать своего права проживания.
  5. Когда квартира находилась в совместном владении нескольких лиц, любой из совладельцев может оспорить сделку в судебном порядке.
  6. Если для приобретения квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или же недееспособному лицу, не было получено разрешение органа опеки.
  7. Если квартира приватизировалась на платной основе, но выплаты ещё не были окончены, то уполномоченный орган может затребовать погашения остатка от покупателя.
  8. Если идёт бракоразводный процесс в семье продавца, то по его окончании супруг или супруга могут предъявить претензии к действительности сделки.

Любая из указанных ситуаций может стать основанием для признания сделки недействительной. Вследствие признания сделки таковой все её последствия отменяются, соответственно, деньги возвращаются покупателю, а квартира продавцу для дальнейшего определения её судьбы.

Разумеется, покупатель может указать на фактически уплаченную сумму. Но в таком случае стороны рискуют получить санкции со стороны налогового органа. Причём за уклонение от уплаты налогов ответственность может быть даже уголовной.

Особые случаи продажи

Есть несколько особых случаев, при которых приобретать квартиру крайне нежелательно:

  1. В некоторых случаях продажа квартиры осуществляется согласно доверенности. В таких случаях под сомнение может быть поставлена легитимность такого документа. Если доверенность будет признана незаконной и не имеющей юридической силы, то сделка, совершённая по ней, тоже будет признана незаконной.
  2. Продажа квартиры, полученной по наследству, тоже является делом рисковым. Ведь, как правило, у наследственного имущества больше одного собственника, которые могут не согласовать между собой действия, что становится причиной возникновения споров.

Во всех подобных ситуациях дело доходит до суда. Редко какие продавцы, обманутые дольщики или покупатели соглашаются мирно решить вопрос. Если в таких случаях продавец или иное лицо, предъявляющее претензии, согласится на мирное урегулирование вопроса, к примеру, путём доплаты, то, скорее всего, это работа мошенников. Ведь большинство покупателей не хотят проблем в суде, считая это бесполезным действием. Недостаточная юридическая подкованность лиц заставляет их становиться жертвами мошенников.

Любое мирное соглашение по данному вопросу, которое не утверждено соответствующим актом суда, не будет достаточным основанием для страховки от проблем в последующем. В любом случае необходимо решить вопрос актом суда, иначе рано или поздно подобное может повториться.

Способы перестраховки

Наилучшим способом перестраховаться при покупке квартиры является обращение к специалистам, риелторам и другим профессиональным участникам рынка недвижимости. Как правило, такие организации ведут учёт сведений о каждом потенциальном объекте купли-продажи.

Пусть даже эти процедуры занимают достаточно много времени и могут потребовать некоторых финансовых затрат, так можно будет удостовериться в безопасности покупки. Это также позволит не ввязываться в сомнительные сделки, которые могут в дальнейшем вылиться в ещё большие проблемы.

Читайте так же:  Как перевести квартиру в жилой дом

Тщательная проверка объекта купли-продажи, а также самого продавца является основным условием проведения безопасной сделки. Предварительная проверка является залогом предотвращение нежелательных последствий. Рискованная квартира не сулит ничего хорошего.

Существует много частных организаций, которые за определённую плату проведут весь комплекс исследовательских работ и дадут профессиональное заключение. Однако и риелторским организациям также не стоит сильно доверяться. Ведь зачастую мошеннические действия осуществляются самими риелторами либо с их подачи.

В любом случае возникновения проблем с недавно приобретённой квартирой или предъявления претензий со стороны третьих лиц необходимо сразу же обращаться в суд. Обычно лишь таким образом можно сохранить за собой права на квартиру либо вернуть уплаченные за неё деньги.

Основным правилом покупки квартиры является правильное составление договора. Несмотря на никакие уговоры продавца нельзя занижать цену сделки в договоре, а фактически уплачивать больше, иначе купишь дом с сюрпризом. Это может означать не только мошеннические действия, но и угрозы быть привлечённым к ответственности согласно налоговому законодательству.

Мошенники редко соглашаются на точное соблюдение рамки закона и, если продавец не идёт на это, то, скорее всего, от покупки такой квартиры лучше отказаться.

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Больше половины всех вторичных квартир на продажу собственники получили в наследство. При этом покупатели стараются не иметь дело с таким жильем, так как боятся неожиданных наследников, которые могут заявить о своих правах уже после продажи жилья. Насколько обоснованы такие опасения и как снизить риски при покупке наследственной квартиры, рассказывает адвокат Олег Сухов из «Юридического центра адвоката Олега Сухова».

Бытует мнение, что покупатель наследственной квартиры не в состоянии проверить и выявить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на имущество. Поэтому многие покупатели шарахаются от квартир, полученных по наследству, рассчитывая найти на рынке приватизированную либо приобретенную по договору купли-продажи недвижимость.

Впрочем, с каждым годом «чистых» вариантов становится все меньше. «Пока еще живы люди, приватизировавшие жилье в 90-х и «нулевых». Однако уже в обозримом будущем вряд ли возможно будет найти на рынке квартиру, в истории которой не было бы переходов прав по наследству», – констатирует адвокат Олег Сухов. Многие люди напуганы драматическими историями о том, как обделенные при дележе наследства родственники в буквальном смысле слова разрывают квартиры на части. Однако, по мнению Олега Сухова, при определенных условиях риски при покупке унаследованной квартиры существенно ниже, чем при покупке жилья, права на которое приобретено в результате коммерческих сделок.

Известны прецеденты, когда наследники неожиданно появлялись спустя несколько лет после совершения сделки и предъявляли права на недвижимость, оспаривая заключенные добросовестными приобретателями договоры. Однако в последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных приобретателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства.

Видео (кликните для воспроизведения).

В зоне повышенного риска находится так называемое «свежее» наследство, то есть квартиры, унаследованные относительно недавно, за 2–3 года до того, как жилье было выставлено на продажу. Неудивительно, что сроки экспозиции таких объектов в 1,5–2 раза выше среднестатистических, а дисконт зачастую составляет 5–10%. Наиболее рискованны сделки с недвижимостью, которая была завещана одинокими стариками дальним родственникам, либо унаследована ими по закону.

Если проанализировать судебную статистику, то чаще всего оспариваются сделки с имуществом, унаследованным от мужчин: о правах заявляют внебрачные дети. Разумеется, на сто процентов гарантировать сделку с наследственным жильем невозможно. Однако ряд превентивных мер позволяют обойти наиболее острые «подводные камни».

1. Желательно приобретать квартиры, унаследованные не вчера, а 7–10 лет назад. В этом случае вероятность появления на горизонте никому не известных наследников сохраняется, однако сводится к минимуму.

2. Необходимо тщательно изучить документы и историю перехода прав на квартиру, круг наследников. Не будет лишним оформить от имени наследника-продавца нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения судебных разбирательств продавец удовлетворит все финансовые и имущественные претензии, связанные с квартирой, за свой счет.

3. Необходимо указывать в договоре-продаже только реальную цену. В противном случае при возникновении спора суд может признать действия покупателя недобросовестными со всеми вытекающими из этого последствиями в виде истребования имущества и взаиморасчетов исходя их зафиксированных в договоре сумм.

Текст: «Юридический центр адвоката Олега Сухова»

Почему покупка квартиры полученной по наследству и менее 3 лет в собственности несет огромные риски? Стоит ли идти на этот шаг?

Перефразируя классика, нас всех испортил квартирный вопрос, и очень часто жилье становится предметом ожесточенных споров, а порой и откровенно преступных действий.

Чтобы не оказаться в эпицентре подобных событий, осуществляя покупку квартиры полученной по наследству менее 3 лет в собственности, предлагаем к ознакомлению нижеследующую информацию.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Так стоит ли покупать квартиру по наследству?

На этот вопрос достаточно уклончиво отвечают даже специалисты в сфере недвижимости.

Сложно выявить всех потенциальных наследников, которые вполне могут объявиться спустя годы после совершения сделки и заявить о своих претензиях.

Ст. 1155 ГК РФ допускает, что наследник мог не быть проинформирован о смерти наследодателя до определенного времени и предоставляет ему возможность восстановления своих прав в суде, если он докажет этот факт.

[3]

Очевидно, что предугадать развитие событий при такой формулировке практически невозможно.

Однако покупатель тоже защищен законом благодаря Постановлению Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 года, в котором фигурирует понятие “добросовестный приобретатель”. Если действия покупателя соответствуют этому определению, т.е. квартира честно оплачена и доказано, что он не мог быть информирован относительно сложившейся ситуации, суд оставляет квартиру в его собственности.

Читайте так же:  Составление брачного договора примерная стоимость вопроса

Риски покупки квартиры по наследству

Чтобы наглядно представить основной риск такого приобретения, обратимся к перечню наследников, определяемых законом:
  1. Первая очередь – дети, родители, супруг(а). При этом дети как родные, так и усыновленные.
  2. Вторая очередь – бабушки и дедушки с обеих сторон, а также братья и сестры, полно- и неполнородные.
  3. Третья очередь – тети и дяди.

Список продолжается до седьмой очереди, которую замыкают падчерицы, пасынки, мачехи и отчимы. Если вспомнить, что у каждого из них есть свой круг потенциальных наследников, которые в рассматриваемом случае могут наследовать по представительству, становятся понятными опасения приобретателей недвижимости.

Кроме того, зачастую квартира принимается в наследство будучи в залоге или вкупе с долгами наследодателя. В этом случае покупателю придется иметь дело с требованиями кредиторов.

Еще один распространенный риск – обременение квартиры правами третьих лиц. Например, жилье может быть арендованным на длительный срок. По закону договор аренды не может быть расторгнут даже при смене собственника.

Также не исключено, что продавца могут признать недостойным наследником уже после совершения сделки.

Мошеннические схемы

До сих пор речь шла о рисках, вызванных большей частью стечением обстоятельств.

Однако покупатель вполне может стать жертвой намеренного корыстного умысла.

Наиболее популярные мошеннические действия:

  1. Сознательное сокрытие наследников в период заключения сделки и последующее их появление с целью отсудить жилье у покупателя после приобретения. Как правило, мошенники настаивают на значительном уменьшении фактически уплаченной за квартиру стоимости по договору, мотивируя этот шаг снижением налога.
  2. Поддельное завещание. Обычно применяется с привлечением нотариуса к участию в мошенничестве. Для покупателя такая схема чревата появлением законных наследников.
  3. Использование мошенником генеральной доверенности, полученной у покойного собственника путем обмана. В такой ситуации преступники пытаются сбыть недвижимость как можно быстрее и скрыться, а новому владельцу приходится разбираться с обманутыми наследниками.
  4. Получение завещания квартировладельца обманным путем и его последующее убийство. Эта схема активно применялась в 90-х и обычно используется в отношении лиц, страдающих алкоголизмом.

[2]

Советы покупателям

Чтобы максимально уберечь себя от убыточной сделки, перед ее совершением следует обязательно удостовериться в смерти предыдущего владельца, личности продавца, выяснить все операции, совершаемые с жилплощадью до настоящего времени.

Обязательно стоит узнать по возможности о составе семьи покойного.

Если квартира оставлена по завещанию, рекомендуется получить письменный отказ законных наследников оспаривать его в суде.

Если законных наследников несколько, в договоре должна быть подпись каждого из них.

Когда продавец представляет интересы всех наследников, нужно внимательно ознакомиться с доверенностью, заверенной нотариально.

Если она находится в собственности менее трех лет, от такой сделки лучше отказаться. Более наглядно представить себе всю последовательность действий поможет.

Пошаговая инструкция

  1. Шаг первый. Получение выписки из ЕГРП с целью проследить историю жилья и выявить вероятные обременения.
  2. Шаг второй. Запросить выписку из домовой книги и узнать таким образом обо всех прописанных на данной жилплощади.
  3. Шаг третий. Получение информации от соседей. Порой это наиболее верный способ узнать о возможных подводных камнях.

Типичны ситуации, когда покойный проживал с гражданской супругой, имея при этом детей от законной жены, не прописанных в квартире, но имеющих право претендовать на долю в квартире.

  • Шаг четвертый. Определение круга наследников, насколько это возможно. Если зафиксированы отказы от наследства, нелишне поинтересоваться их причиной.
  • Шаг пятый. Изучение документов – паспорта продавца, свидетельства о смерти предыдущего владельца, при наличии доверенности остальных наследников и т.п.
  • Покупка квартиры, полученной по наследству и находящейся в собственности менее трех лет

    Как известно, квартира может быть продана только собственником.

    Если продавец, получивший квартиру по наследству, стал ее собственником менее трех лет назад, риски покупки такого жилья существенно возрастают:
    1. Во-первых, вспомним о сроке исковой давности по делам о наследстве: менее трех лет и при покупке квартиры вероятность появления не известных ранее претендентов на квартиру значительно увеличится.
    2. Во-вторых, зачастую нерадивые продавцы настаивают на снижении суммы сделки, аргументируя эту меру нежеланием платить налог, взимаемый при продаже жилья, находящегося в собственности менее трех лет.

    Заключение

    Покупка квартиры по наследству менее 3 лет в собственности может обернуться значительным ущербом и длительными судебными разбирательствами, если не проявить изрядную долю бдительности.

    Учитывая множество деталей, требующих внимания при заключении такого рода сделки, рекомендуем перед ее совершением обратиться за помощью к специалистам.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    +7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

    Чем рискует покупатель при покупке квартиры — полный список!

    Риски покупателя при покупке квартиры или купить квартиру и не остаться «без штанов».

    Довольно много людей согласятся со мной, что в сделках больше всех рискует покупатель.

    Именно он, заключая сделку сделку по покупке квартиры может столкнуться с тем, что деньги отдал, а сделку признали недействительной. И ищи потом many в поле…

    Несложно представить себе, что вот он этот долгожданный миг получения ключей от квартиры, который происходит обычно в Регпалате или на пороге вновь купленной квартиры.

    Покупатель счастлив и доволен своим новым приобретением. А почему бы и нет?! Он имеет на это право! Скрупулезный подбор вариантов, казалось бы бесконечные просмотры, напряженные переговоры и быстрое оформление сделки и вот он результат.

    На этом можно было бы поставить точку для тех людей, которые не привыкли смотреть несколько впереди себя. А вот для тех, кто более предусмотрителен – вернемся к началу и узнаем, какие риски поджидают даже осведомленного человека.

    Дело в том, что радость от покупки новой квартиры может сойти на нет, если неожиданно появится риск её лишиться.

    Читайте так же:  Раздел имущества в гражданском браке

    И даже не потому, что купля-продажа совершалась с участием мошенников, а просто потому что на это есть предпосылки.

    Стоит так же отметить, что чаще всего закон, в таких случаях, на стороне бывших собственников жилья.

    Риски покупателя при покупке квартиры в 2018 году

    1. В первую очередь, чтобы избежать рисков, обращайте внимание на стоимость объекта. Если его цена на 20-25% ниже рыночной, то есть большая вероятность того, что с квартирой что-то «не чисто». Бесплатный сэндвич только из неликвида;

    2. Если Вам говорят, что собственник не может присутствовать на сделке и оформление документов будет производиться по доверенности, то это признак будущих осложнений и должно Вас насторожить.

    Если Вы решитесь все-таки купить эту квартиру, то подходите к этому делу с особой тщательностью. Некоторые банки, вообще исключают работу с доверенностями, например, Росбанк, в свое время. Это как один из жестких вариантов исключения риска покупателя квартиры;

    3. Следующее на что необходимо обратить внимание, чтобы нивелировать риски покупателя при покупке квартиры – это количество продаж, выбранной вами квартиры и интервал их проведения. Чем больше собственников жилья было у этой квартиры, тем осторожнее надо принимать решение о её покупке;

    4. Обязательно постарайтесь встретиться с собственником и, по возможности, увидеть прописанных в квартире лиц. Обратите внимание на его адекватность. В настоящее время банки требуют от собственников справки ПНД и НД, чтобы удостовериться в том, что последний здоров.

    Что касается ранее прописанных лиц, особенно которые передали в дар часть своей доли настоящему собственнику, то они, в данном случае, должны быть тщательно проверены.

    Если этого не сделать то, возможно, в один «прекрасный» момент, квартира, в судебном порядке, может быть у Вас отобрана;

    5. В случае приобретения объекта недвижимости за наличные деньги органы юстиции техпаспорт не требуют на сделку. Однако Вам необходимо у бывшего собственника потребовать данный документ БТИ.

    Иначе, если в квартире была сделана перепланировка – Вы об этом можете не узнать, но позже заплатить штраф и ещё за оформление документов, в купе с запланированным ремонтом;

    6. В случае указания в договоре купли-продажи не всей стоимости квартиры, риски возрастают. Ни для кого не секрет, что в настоящее время для того, чтобы не платить налоги продавцы идут на хитрость и проводят т.н. «миллионные» договора.

    В результате, в случае признания такой сделки недействительной или расторгнутой по какой-то причине, Вы получите обратно только ту сумму, которая указана в договоре. Для того, чтобы избежать таких щекотливых ситуаций, необходимо правильно оформлять расписки и передавать деньги;

    7. Наличие в прописанных несовершеннолетних детей, куда и когда они были выписаны. Если детям не было предоставлено другое жильё взамен с условиями проживания не хуже предыдущего, то это т.н. «мина замедленного действия» для нового собственника.

    Практика показывает, что при нарушении прав ребенка такие объекты возвращаются через суд детям и страдают невинные покупатели — это основной и серьезный риск при покупке квартиры;

    8. Состоит или состоял ли собственник в браке. Вам необходимо будет выяснить, приобреталась ли эта квартира на момент состояния в браке или нет. Если собственник состоял в браке на момент приобретения квартиры, то второй супруг тоже имеет на нее право, вне зависимости на кого она оформлена.

    Тогда потребуется согласие супруга на продажу квартиры, иначе после покупки вы будете делить с ним часть приобретенной недвижимости.

    Тот же исход может вас поджидать, если собственник в разводе, но меньше трех лет. Бывший супруг(а) может заявить о своих правах на часть, приобретенной вами квартиры — это неприятный риск покупателя;

    9. Обязательно обратите внимание, есть ли среди выписанных из квартиры лиц тот, кто отбывает срок в местах ни столь отдаленных. Закон предусматривает право таких лиц на восстановление в праве прописаться и жить в такой квартире;

    10. Среди оснований приобретения права собственности на квартиру обратите свое внимание на получение его по наследству. При этом обязательно проверьте – завещание это или наследование по закону. Для чего это делать? Для того чтобы быть в курсе от какого еще наследника ожидать претензий на данный объект.

    В этом случае можно с бывшим собственником подписать соглашение, в котором, он обязуется, если появятся другие наследники — передать им часть денежных средств, полученных с продажи объекта недвижимости;

    11. Не лишним будет проверить находится ли, выбранная вами квартира под обременением или объектом спора в суде, это существенно снизит риски при покупке квартиры.

    Резюме по рискам покупателя

    • Надеюсь, что данная выборка даст вам понимание основных рисков покупателя.
    • Смею заметить только, что этот список не является исчерпывающим и каждая ситуация по квартире строго индивидуальна.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Кстати, вы всегда можете задать вопрос полноценному юристу, который занимается решением перечисленных в статье щекотливых вопросов. Он поможет нивелировать риски, либо решить проблему, если у вас уже что-то случилось.

    Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»

    Источники


    1. Ганапольский Правосудие для дураков, или Самые невероятные судебные иски и решения / Ганапольский, Матвей. — М.: АСТ, 2017. — 416 c.

    2. Михайловская, Н.Г. Искусство судебного оратора / Н.Г. Михайловская, В.В. Одинцов. — М.: Юридическая литература, 2016. — 176 c.

    3. Неустойка. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 746 c.
    4. Общая теория государства и права. Учебник. В 3 томах. Том 3. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.
    Риски для покупателя при покупке квартиры по наследству менее 3 лет
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here