В каких случаях при продаже комнаты нужно согласие собственников, и как получить и оформить отказы о

Самое важное на тему: "В каких случаях при продаже комнаты нужно согласие собственников, и как получить и оформить отказы о" с точки зрения профессионалов.

Как получить отказ от соседей при продаже доли

Как получить отказ при продаже комнаты от соседей— преимущественного права покупки продаваемой доли.

Как получить отказ соседей, от приемущественного права покупки.

По причине множества звонков и задаваемых вопросов на тему — отказ от соседей при продаже комнаты, доли , я решил написать небольшую статью которая обязательно пригодиться тем , кто решил продать свою долю в квартире или коммуналке.

Как получить отказ и продать долю если сособственники не идут на диалог , не хотят давать отказ соседи от права покупки но, и покупать не собираются!

[2]

Если вы решили продать долю , тогда вам необходимо позаботиться об отказах ваших » сособственников»- другими словами соседей. Потому что без них продать просто не получиться — сделка не пройдет регистрацию. Советуем делать это одновременно с поиском клиентов на покупку вашего жилья дабы не терять зря времени. Хорошо если с соседями у вас хорошие отношения, и они согласятся съездить к нотариусу и подписать заявление- отказ от покупки вашей части, тогда вообще все просто.

В противоположном случае когда с соседями не удается договориться и они начинают «вставлять палки в колеса» и по каким либо причинам не хотят или «не могут» пойти вам на встречу есть три выхода из этой ситуации:

Первый самый простой для вас и невыгодный для покупателя:

Предлагаете покупателю провести сделку путем Дарения вашей собственности. Составляете договор Дарения и выходите на сделку. При дарении отказы от права покупки -не нужны . Есть одно НО — покупателю (а в данном случае одаряемому) помимо денег за вашу собственность придется выложить кругленькую сумму в виде 13% налога на прибыль от кадастровой стоимости.

Второй распространенный способ :

Отправить нотариально заверенные письма всем сособственникам об уведомлении в продаже вашей доли. Есть один минус — цена письма от 2500 — 3500р. Дороговато ! Сроки от 1 до 2х месяцев. Если учесть что есть третий не менее эффективный и недорогой способ.

Третий выгодный и эффективный способ :

Отправить письма самому. Разницы при регистрации сделки абсолютно никакой, по срокам тоже самое от 1-2 мес. Но отправка такого письма вам обойдется всего в 150рублей. Что делаем:

1) Составляем текст письма — Вставляем свои и данные уведомляемого.

2) Идем на почту (любую) и покупаем обычный конверт под формат А-4. Заполняем:

Объявляем ценное письмо стоимостью в один рубль (дороже нет смысла)

3) На почте вместе с конвертом возьмите опись, и уведомление о вручении исходя из расчета — на каждого сособственника по две описи и одному «уведомлению о вручении». Форма заполнения :

заполнить необходимо две таких описи (одна вкладывается в конверт вторая остается у Вас)

4) Заполняем уведомление о вручении с двух сторон :

Осталось положить в конверт письмо и одну опись (конверт не заклеиваем работник почты проверит соответствие описи — фактическому вложению и подтвердит подписью и печатью. Чеки за отправку письма сохраняем.

Письма отправили теперь вопрос времени если соседи соизволят подписать уведомления у почтальона и сходить на почту за письмом, тогда оно придет к вам быстрее и спустя ровно месяц с даты вручения уведомления вы спокойно можете идти в регистрационную палату и подавать документы на регистрацию купли-продажи.

В случае полного игнора , если соседи не хотят давать отказ от права покупки вашей комнаты или доли, спустя месяц на почте вы заберете все письма(ни в коем случае не вскрывать) и приложив к ним вторую опись(которая будет у вас на руках), чеки и не подписанные уведомления сдаем их вместе с остальными необходимыми документами на регистрацию.

Отправив письма с уведомлением о продаже своей доли вы действовали в рамках законодательства и уже не важно получили они их или нет — закон на вашей стороне т.к. вы со своей стороны сделали все возможное . Будьте уверенны сделка пройдет без приостановок.

Четвертый способ продать долю в (коммунальной) квартире

Случается так что сособственников от которых придется получить согласия (отказы) или уведомить о продаже своей части доходит до 30 человек, согласитесь это дорого и проблематично. И покупатель торопит, хочет скорее купить вашу недвижимость.

Покупателю который согласен передать задаток , но не готов долго ждать, и не хочет проводить сделку путем дарения предложите следующее:

1. Дарите «покупателю» часть вашей доли соответствующей сумме внесенного им задатка ( условно 1метр) — налог там будет копеечный. через 5 -7 дней Вы получаете новое свидетельство где метраж на 1 метр меньше, он получает свидетельство на ту дольку которую ему подарили.

2. У вашего покупателя (теперь уже сособственника) по законодательству возникло преимущественное право покупки вашей оставшейся части, смело подготавливайте договор купли продажи и подавайте документы в регистрационную палату. ОТКАЗЫ СОБИРАТЬ НЕ НАДО!

Нужно ли брать отказ от преимущественного права покупки у соседей при продаже комнаты в коммуналке?

Здравствуйте! Продаю комнату в коммунальной квартире. В свидетельстве указана как » 1 комнатная квартира в помещении коммунального заселения N° 5.» Нужно ли брать в таком случае отказ от преимущественного права покупки у соседей?

Ответы юристов ( 2 )

Да, в вашем случае такая необходимость имеется.

Основания регулируются ст. 250 ГК РФ

В ином случае Управление Росреестра приостановит регистрацию перехода права собственности, а потом вовсе откажет.

До продажи Вам нужно письменно известить всех сособственников о предстоящей продаже комнаты.

Также эта обязанность установлена ст. 42 п.6 ЖК РФ

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Здравствуйте Дина! Нет у соседей ничего не нужно получать, это касается если имеются долевые собственники. ст.250 ГК РФ

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Читайте так же:  Менее тяжкий вред здоровью

(см. текст в предыдущей редакции)

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

В каких случаях при продаже комнаты нужно согласие собственников, и как получить и оформить отказы от соседей?

Долевая собственность на квартиру допускает продажу доли одним из участников.

При этом следует учитывать нюансы проведения сделки.

Рассмотрим, в каких случаях требуется согласие от соседей или собственников при продаже комнаты, а в каких нет.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго и других собственников и как с ними договориться?

Долевая собственность, согласно статье 244 ГК РФ, возникает при оформлении одного объекта на двоих и более, человек.

Она предусматривает совместное пользование, владение и распоряжение помещением. Поэтому все вопросы, связанные с такой квартирой требуется решать сообща. Не исключение и процедура купли-продажи.

Согласно нормам статьи 250 ГК РФ совладельцы на правах долевой собственности имеют преимущественное право покупки недвижимости, в том числе – доли в квартире.

Это означает, что при планировании купли-продажи их нужно уведомить надлежащим образом в первую очередь, а их отказ от своих преимуществ, предъявляется при проведении сделки и её регистрации.

Договориться с ними можно несколькими способами. Оптимальный вариант, если продавец делает сообщение о предстоящей продаже доли и предлагает её выкупить на правах имеющихся преимуществ.

При отказе от приобретения доли, им следует обратиться в нотариальную контору и там оформить согласие на сделку с отказом от права преимущественной покупки.

Если соседи отказываются идти в нотариат под благовидным или иным предлогом, продавец вправе воспользоваться другим вариантом уведомления, отправив его Почтой РФ.

Как получить документ от совладельцев недвижимости у нотариуса и без него?

Без предъявления согласия от соседей сделка состояться не может. Оформленный и подписанный договор купли-продажи комнаты (ДКП) не пройдёт регистрацию без предоставления сведений об отказе совладельцев.

А без регистрации сделка не будет внесена в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), что означает полное отсутствие правовой базы и не вступление договора в силу.

Нотариальное согласие на сделку подготавливается приблизительно в течение часа после обращения в контору, его подготовка обойдётся примерно в 1-1,5 тысячи рублей.

Оформление уведомления о продаже заказным письмом производится продавцом доли. Если его соседи проживают вместе с ним в квартире, то ему следует отправить заказное письмо на собственный адрес, а получателем указать своего соседа.

Каждому сособственнику требуется отправить отдельное письмо. При отсутствии одного из совладельцев, следует узнать его адрес, и выслать такое письмо по адресу нахождения.

В письме-уведомлении должно быть указано следующее:
  • факт продажи доли в квартире;
  • уведомление о праве преимущественной покупки со ссылкой на ст. 250 ГК;
  • цена доли.

Письмо нужно вложить в конверт и не запечатывать его. Оператор почтового отделения удостоверится, что в конверт действительно вложен обозначенный документ, сделает опись вложения и передаст её отправителю. После этого письмо запечатывается и отправляется с уведомлением о получении.

Доставка письма зависит от скорости работы почты и может в среднем занимать от двух-трёх дней до недели.
Стоимость отправления с простым уведомлением может немногим превышать сумму в 100 рублей. Отправление такого письма, если не последовало согласия на выкуп доли, равноценно получению отказа от соседей.

Можно ли без согласия?

Рассмотрим, можете ли вы продать долю в квартире или комнате без согласия соседей. Иногда получение отказа от соседей является проблематичным. Например, они вступают в противоборство и намеренно срывают сделку.

Видео (кликните для воспроизведения).

Или – один из них не проживает на совместной жилплощади. В этом случае можно выбрать один из подходящих способов продажи, ориентируясь на следующие варианты:

  • дарение комнаты;
  • продажа покупателю доли комнаты;
  • продажа комнаты после уведомления собственников.

Каждый из перечисленных вариантов имеет свои плюсы и минусы и может применяться совершенно законно, но с некоторыми предосторожностями.

Нужно ли разрешение совладельцев при регистрации по договору дарения?

Дарственная на долю в квартире оформляется без согласия соседей, что является существенным плюсом.

Сама по себе сделка дарения является законной, но её особенностью является то, что взамен подаренного имущества даритель не вправе получать деньги, услуги или иные вещные права.

Поэтому передача денег за получение комнаты в дар будет обеспечена некоторыми рисками, и полностью зависеть от добросовестных намерений сторон.

Провести эту сделку можно, составив договор дарения самостоятельно, а затем – удостоверив его нотариально. Или полностью заключив у нотариуса. Оформление такого договора, если стороны не родственники, обойдётся в стоимость:

  • технических услуг, которые могут составлять 5-10 тысяч рублей;
  • госпошлины, составляющей 0,6% общей стоимости доли (родственникам 0,3%).


Так как в дарственной стоимость объекта не указывается, нужно принести один из документов:

  • справку из БТИ о цене объекта;
  • кадастровую справку о кадастровой стоимости указанной доли;
  • заключение эксперта по оценке.

Кроме этих трат одариваемое лицо уплачивает 13% от стоимости дара в виде НДФЛ. Эта оплата вносится обязательно в течение налогового периода заполнением декларации. От налогообложения освобождаются только близкие родственники:

  • родители и дети, в том числе усыновители и усыновлённые;
  • супруги;
  • бабушки и дедушки, внуки и внучки.
Читайте так же:  Как оформить куплю продажу квартиры между родственниками

Сама сделка оформляется нотариусом в тот же день, на её регистрацию уйдёт приблизительно неделя, если документы будут переданы через МФЦ и 3 дня, если их сразу примет отделение Росреестра.

Оформление сделки

Если соседи не чинят препятствий для подписания отказа, но продавец желает продать квартиру определённому лицу, обойти проблему преимущественного права покупки можно продажей ничтожной части доли. Алгоритм действий следующий:
  1. Владелец доли уведомляет соседей о продаже ничтожно малой части доли в квартире, оценённой им по максимальной рыночной стоимости.
  2. Они дают отказ от преимущественного права покупки, или он оформляет его рассылкой заказных писем.
  3. Продавец оформляет договор купли-продажи с покупателем на малую часть своей комнаты, регистрирует сделку.
  4. После регистрации сделки покупатель становится таким же совладельцем долей, как прочие соседи. Между ними право преимущественной покупки не действует.
  5. Стороны оформляют куплю-продажу на оставшуюся долю, регистрируют ДКП в Росреестре.

Также как и в случае с дарением, эта сделка оформляется в нотариальной конторе или удостоверяется нотариально. Это правило распространяется на все сделки с долями.

Поэтому к нотариусу придётся обращаться дважды. Чтобы сэкономить деньги на составлении договоров, их можно будет составить самостоятельно. Тогда потребуется оплата только за удостоверение.

Эта сделка является совершенно законной, в юридическом плане у неё отсутствуют слабые места. Но и здесь имеются свои, хоть и не столь существенные минусы.

Например, один из соседей не откажется от своего преимущества и согласится выкупить изначальную долю. Тогда вся схема развалится, и наилучшим выходом для продавца буде продажа всей своей имущественной части в общем праве.

Что делать после уведомления собственников?

После уведомления собственников надлежащим образом, посредством отправки заказного письма, нужно подождать в течение месяца.

Если он не даст положительного ответа, можно приступать к сделке. При получении официального отказа, можно приступать к оформлению сделки немедленно. Эти нормы регламентированы п.2 статьи 250 ГК РФ.

Нотариусу (юристу) при оформлении ДКП, а также в МФЦ при передаче документации на регистрацию, предъявляются доказательства отправки писем. Ими служат следующие бумаги, полученные в почтовом отделении:
  • квитанция об отправке заказного письма с уведомлением;
  • опись вложения;
  • уведомление о том, что письмо получено адресатом.

Если приходило письмо с официальным отказом, его следует также приложить к пакету документации, удостоверяющей факт надлежащего уведомления соседей.

Если регламент процедуры нарушен, сособственник может выступить истцом и истребовать восстановление нарушенного ответчиком права преимущественной покупки. Такие полномочия сохраняются за ним на протяжении трёхмесячного срока.

Чтобы процедура уведомления имела максимальную правоспособность и не могла быть впоследствии оспорена соседями, уведомление можно отправить через нотариат. В этом случае отправляется нотариальная бумага, сообщающая все необходимые сведения, а отправителем оформляется нотариус, заполнивший уведомление.

В этом случае продавцу нужно только оформить документы у нотариуса, а затем подойти через месяц за нотариальной выпиской о надлежащем проведении процедуры. Каждое такое уведомление обойдётся собственнику в пределах полутора тысяч рублей.

При продаже комнаты или иной доли в квартире, в первую очередь следует уведомить соседей. Если они препятствуют сделке, можно оформить дарственную на покупателя или вначале продать ему малую долю, а затем – остальную часть прав. После отправки уведомление, если его проигнорировали, то нужно подождать один месяц.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Продажа комнаты соседу нужен ли отказ другого

Как получить отказ от соседей при продаже доли

Письма отправили теперь вопрос времени если соседи соизволят подписать уведомления у почтальона и сходить на почту за письмом, тогда оно придет к вам быстрее и спустя ровно месяц с даты вручения уведомления вы спокойно можете идти в регистрационную палату и подавать документы на регистрацию купли-продажи.

Если вы решили продать долю , тогда вам необходимо позаботиться об отказах ваших » сособственников»- другими словами соседей. Потому что без них продать просто не получиться — сделка не пройдет регистрацию. Советуем делать это одновременно с поиском клиентов на покупку вашего жилья дабы не терять зря времени. Хорошо если с соседями у вас хорошие отношения, и они согласятся съездить к нотариусу и подписать заявление- отказ от покупки вашей части, тогда вообще все просто.

Нужен ли отказ соседей при продаже комнаты в коммунальной квартире

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно п.6 ст.42 Жилищного кодекса РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Процесс продажи комнаты в коммунальной квартире

В течение месяца соседи обязаны: либо отказаться от покупки, либо приобрести продаваемую комнату. Подписи отказавшихся от покупки желательно заверить у нотариуса. Если же в квартире есть не приватизированные комнаты, то отказ от покупки надо получать от муниципалитета. После чего продавец имеет право продать свою комнату любому другому лицу, но по цене не ниже, чем было предложено соседям.

С одной стороны всё кажется простым и ясным, но есть моменты, которые могут усложнить и затянуть процесс продажи. Например, соседи могут оказывать всяческое противодействие при продаже комнаты, тянуть время, отказываться давать письменный отказ от преимущественного права покупки или идти к нотариусу и т.д. Бывают ситуации, когда продавцу неизвестно реальное место жительства другого или других собственников.

Продажа комнаты соседу нужен ли отказ другого

Не забудьте указать, на основании чего вы владеете комнатой, а также точную сумму, которую вы планируете получить при успешной продаже. Также укажите реквизиты документа, который подтверждает собственность на комнату. Затем максимально четко предложите соседу воспользоваться его законным правом преимущественной покупки жилплощади. Также донесите до его сведения, что вы не согласитесь на меньшую сумму, а также на рассрочки и отсрочки.

Читайте так же:  Аннулирование приказа об увольнении

Есть несколько способов получить так необходимые отказы от соседей. Если все соседи согласны предоставить вам отказы, то просто пригласите их к нотариусу всех вместе и сразу оформите все отказы. За это, разумеется, платить придется вам. В другом случае назначьте встречу соседям прямо в регистрационной палате в то время, когда будет назначена подача документов на регистрацию сделки по продаже комнаты. Тогда ваши соседи и смогут написать официальные отказы.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире

Для этого потребуется отсутствие информации о гражданине в продолжение года. При написании заявления о безвестно отсутствующем человеке важно указать, что основанием обращения в суд служит необходимость соблюдения преимущественного права приобретения комнаты.

  • в ней проживает сразу несколько семей, по отдельности вносящие средства в качестве уплаты коммунальных платежей;
  • одной семьей или жильцу принадлежит личная комната (в собственности или по договору социального найма), присутствуют места общего пользования – кухня, ванная, туалет, прихожая и коридор;
  • каждая семья или жилец приобретает комнату по основанию, независящему от остальных людей, проживающих в квартире (соглашение аренды, покупки, мены и т.д.).

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Операцию по продаже согласовывают только с теми жильцами, которые приватизировали свою часть квартиры. Людей, проживающих в квартире на правах соцнайма, уведомлять не требуется, однако в таком случае извещение направляется в органы управления муниципальным имуществом.

Продать комнату в коммунальной квартире в сегодняшних условиях достаточно хлопотно. Для этого может понадобиться немало времени. Нужно будет выяснить статус квартиры, правильно оформить документы на продажу, найти подходящего покупателя. При этом надо помнить, что у соседей есть преимущественное право покупки. Именно из-за этого часто возникают различные трудности, когда не получается найти соседей, или же они отказываются от получения извещения о продаже.

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Продажа комнаты в коммунальной квартире — более длинная сделка, чем обычная и немного сложнее. Именно поэтому стороны обращаются к нотариусу и неоправданно переплачивают. А ведь закон в большинстве случаев не требует обязательного удостоверения такой сделки нотариусом.

Добрый день!Скажите пожалуйста,какой пакет документов(для продажи) ,должен предоставить нам продавец комнаты, в коммунальной квартире?Квартира двухкомнатная.Мы соседи.Занимаем вторую комнату.Обе комнаты в собственности.Предложение о покупке произошло,в приватной беседе.Должна ли соседка извещать нас письменно?Спасибо.

Коммунальная квартира: как быстро и правильно продать комнату

  1. В отделении реестра выяснить, кто именно является собственниками помещений в вашей коммунальной квартире.
  2. Уточнить адреса собственников.
  3. Составить уведомления о том, что вы продаете комнату (на одного собственника – 2 экземпляра).
  4. Отправить их почтой заказным письмом (желательно с уведомлением о вручении).
  5. Составить реестр своей рассылки.
  6. Заверить реестр у почтового работника. Обязательно поставить на документ (реестр) печать почты, указать дату рассылки.
  1. Этаж, на котором расположена квартира. Верхние и нижние этажи снижают стоимость.
  2. Площадь самой квартиры, комнаты, кухни. Естественно, чем она больше, тем выше цена.
  3. Наличие вспомогательных помещений: подсобного помещения, кладовой, совмещенный санузел или нет, площадь коридоров.
  4. В каком состоянии находится комната и квартира в целом, состояние самого дома.
  5. Инфраструктура района. Есть ли поблизости магазины, школа и детсад, далеко ли остановки общественного транспорта. Цена на недвижимость в районе с развитой инфраструктурой, включая и коммунальную, выше.
  6. Соседи. Их характеры, взаимоотношения с ними и тому подобное. Однако можно сказать, что, чем соседей меньше, тем выше стоимость.

Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире

Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.

В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: договор, уведомление и согласие соседей

Еще одним из вариантов может быть заключение фиктивного договора займа, залогом в котором становится комната в коммуналке. Продавец как бы «не успевает» вернуть деньги по договору, и комната переходит кредитору в виде обеспечения по долгу. Преимущественное право, в таком случае, тоже не действует.

Далее, если среди собственников присутствует ребенок до четырнадцати лет, то решение о приобретении (или отказе) пишут родители. Если ребенку от четырнадцати лет до восемнадцати, то он сам принимает решение, при этом сделка заключается все равно родителями, от его имени. Кроме того, все сделки, совершаемые с участием детей, контролируют органы опеки и попечительства, имейте это в виду, покупая или продавая комнаты в коммунальной квартире.

Возможные проблемы продажи комнаты

Хотя на дворе уже XXI век — время грандиозных инноваций, передовых технологий, суперсовременного жилья и цивилизованной жизни, до сих пор в любых районах столицы, ее пригородах люди живут в коммунальных квартирах, не говоря уже о других городах и весях России.

На вторичном рынке недвижимости, по мнению аналитиков, на комнаты в таких квартирах приходится где-то пять-шесть процентов предложений, в отличие от предложений на квартиры в Подольске от застройщика. Больше всего коммуналок находится именно в домах времен даже сталинской эпохи, «красующихся» до сих пор по всей стране. Второе место по этому показателю занимают типовые панельные здания хрущевских времен. Кстати, комната в коммуналке, сейчас, самое дешевое жилье. Она, примерно, раза в три дешевле отдельной квартиры такого же класса. Кажется, что реализовать сделку купли-продажи дешевого жилья при малых габаритах комнатки будет проще простого. Но, в действительности, продажа комнаты в коммуналке таит в себе бесчисленное количество препон.

Задумав, скажем, продать комнату коммунальной квартиры без посредников в Подольске, нужно помнить, что вы – не единоличный хозяин квартиры. Здесь есть одна очень важная юридическая закавыка – «первоочередное право покупки». Как говорится в 250-й статье ГК РФ, им обладают соседи-собственники по коммунальной квартире, а также местные власти, если она не приватизирована жильцами. Из этого следует, что перед совершением сделки купли-продажи в такой квартире нужно будет в обязательном порядке согласовать ее со всеми соседями, так как они и имеют вышеозначенное право. В этом случае вы обязаны письменно известить остальных собственников квартиры (возможных покупателей) о желании продать свою комнату кому-то со стороны, указав цену и другие условия, на которых вы продаете ее. Если соседи письменно откажутся от покупки в течение месяца, то только тогда вы будете вправе продать свою жилплощадь любому другому лицу. Отказ заверяется нотариусом и прилагается к документам договора купли-продажи, предоставляемым в Федеральную регистрационную службу для государственной регистрации. Однако «гладко было на бумаге, но …». Добиться отказов соседей – это только первая из многих проблем, касающихся продажи комнаты коммунальной квартиры без посредников в Подольске.

Читайте так же:  Иск о признании права собственности на наследственное имущество

В данной статье мы попробуем коснуться всех самых животрепещущих вопросов и проблем, с которыми оказывается лицом к лицу продавец комнаты квартиры без посредников в Подольске, и дать, по возможности, достаточно обоснованные ответы на них.

Ситуация 1

Соседям предложено купить комнату в коммунальной квартире или дать отказ на первоочередное право покупки. Но они уже два месяца не делают, ни того, ни другого. Можно ли в этом случае продать комнату без их согласия?

Предложение сделать можно, но будет ли спрос?

В Гражданском Кодексе РФ говорится, что по истечении одного месяца, владелец комнаты получает право продажи ее любому другому покупателю. Однако же, если у покупателя нет согласия от своих будущих соседей, появляются проблемы с государственной регистрацией права собственности на будущую жилплощадь. Согласно статье 24 Закона РФ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для регистрации права собственности на долю (комната) в общей долевой собственности (квартира) должны быть в наличии документы о согласии соседей (долевые собственники) на такую регистрацию. Если их нет, регистрация приостанавливается на два месяца. За это время Управление ФРС извещает соседей, чтобы они предоставили свои возражения против данной регистрации. Если они сделают это, служба отказывает в регистрации покупателю и предлагает сторонам обратиться в суд. Если же в указанный срок возражений не поступит, то право собственности покупателя комнаты регистрируется. Словом, покупатель может или согласиться преодолеть вышеуказанные трудности, добившись взаимопонимания с соседями, или отказаться от сделки.

Ситуация 2

Трехкомнатная коммунальная приватизированная квартира. Один из соседей согласился с предложенной ценой за комнату. А другой хочет купить жилплощадь за более низкую цену, иначе он не даст согласия на продажу. Что делать?

Ничего! Спокойно продайте комнату соседу, которому цена подходит, потому что преимущественное право покупки касается только случаев продажи комнаты от квартиры в Подольском районе постороннему покупателю.

Это не относится к процессу регистрации права собственности покупателя, как об этом уже говорилось выше. Если несогласный сосед откажет в этом, можно смело с ним судиться. Вряд ли у него найдутся какие-то основательные доводы и возражения против суда.

Ситуация 3

Владелец комнаты в коммуналке за крупную сумму денег предложил соседям купить свою жилплощадь. Таковых денег у них не оказалось, и у нотариуса были подписаны соответствующие документы об отказе. Сосед продал комнату. Несколько позже соседи узнали, что фактическая цена комнаты оказалась намного меньше заявленной, и они могли бы приобрести ее. Что в такой ситуации им делать?

Соседям необходимо подать в суд иск о переводе на них прав и обязанностей нового владельца данной комнаты. Если суд удовлетворит его, то признает за истцами право собственности на проданную комнату и, кстати, обяжет их выплатить обратно неудачливому хозяину цену, по которой он реально приобрел эту квартиру у бывшего владельца.

Они должны иметь в виду, что с момента получения информации о нарушении права соседей, иск предъявляется в суд в трехмесячный период. В суде придется доказывать, что бывший владелец комнаты изначально предлагал им купить у него жилье за более крупную сумму денег. Здесь большое значение будут иметь наличие письменной формы сделки, а также содержание документов, оформленных у нотариуса. Кроме того, продавец и покупатель могут предъявить суду доказательства о фактически уплаченной цене, то есть доказательства того, что за комнату уплачена иная цена. Так что, есть возможность отсудить проданную комнату.

Ситуация 4

Немногим более четырех лет тому назад без вести пропал сосед. О родственниках его не известно. Сам он был безработный, страдал алкогольной зависимостью. Сейчас его комната не заселена. Недавно смотрели новостройки в Подольске, решили переехать в новую квартиру. Как продать свою часть в двухкомнатной квартире? Квартира приватизирована

Для того чтобы осуществить сделку с квартирой, нужно подать заявление в суд на рассмотрение дела о признании гражданина соседа пропавшем без вести человеком. При подаче заявления обязательно следует отметить, что такое решение необходимо для осуществления сделки по продаже доли совместного недвижимого имущества. Гражданский правовой законодательный кодекс устанавливает положение, по которому решение о признании гражданина отсутствующем без вести выносится на основании подтвержденных данных о его безвестном отсутствии по месту постоянной регистрации в течение одного календарного года. В качестве доказательства может быть представлена справка из милиции о розыске вашего пропавшего соседа. Сделку по продаже долевой собственности можно осуществить сразу же по вступлении в силу решения судьи. При этом в органы регистрации предоставляется копия судебного решения, которая должна содержать печать и личную подпись судьи, вынесшего это решение.

Ситуация 5

Такой вопрос. Мы владельцы доли в приватизированной квартире. Хотим продать свою комнату. Отправили заказным письмом извещение соседям, но они отказались его забрать. По закону, если совместные собственники не выкупили жилую площадь в течение календарного месяца с того момента, как получили и подписали уведомление, то долевой собственник имеет право продать жилую площадь другим покупателям. Год назад мы, просмотрев районы новостройки в Подольске, переселились в новую квартиру. Комната в старой «трешке» использовалась соседями на «соседских правах». Теперь ситуация неопределенная. Что можно сделать? Спасибо!

В случае, если прислано назад уведомление о вручении заказного письма, то это уведомление по прошествии месячного срока можно считать документом, подтверждающим желание соседей осуществить продажу комнаты другому владельцу. В случае, если такое уведомление не вернулось или произошел возврат письма в связи с тем, что никто его не получил на почте, то можно отправить вашим соседям заказное ценное письмо с отметкой для почтальонов – «вручить лично гражданину …». Этот вариант предполагает доставку письма работником почтовой связи прямо на квартиру адресатам и вручение под личную роспись. В отметке о получении содержится информация, о дате доставки и об адресате. Даже если и на этот раз от соседей не последует реактивных действий, то осуществить сделку, не нарушая закона, можно только по прошествии 31 дня, то есть календарного месяца.

Читайте так же:  Особенности и способы снятия с регистрационного учета по месту жительства

Ситуация 6

Сложная ситуация. Раньше жил в комнате в общежитии, продал. Новый хозяин документы, как следует, не оформил. И теперь все квитанции о коммунальных платежах приходят на мое имя. Оплата за услуги не производилась уже больше года, работники ЖКХ подали на меня в суд и начислили штрафы за просрочку платежей. Сам я давно живу в новой квартире в районе новостройки в Подольске. Какие у меня могут быть основания на защиту?

Если вы не имеете регистрации по месту жительства в старом жилье, не являетесь хозяином этой комнаты, а также сохранили документы о продаже (договор), то вы имеете полное право отказаться от данных платежей. В суде нужно будет продемонстрировать документы, подтверждающие описанные факторы. Коммунальной службе все равно с кем судиться и с кого взыскивать платежи. Поэтому при вынесении приговора в вашу пользу, все назначенные платежи должны быть переадресованы новому владельцу

Ситуация 7

Комната в квартире совместного проживания была получена от бабушки по наследственному завещанию. Поскольку недавно приобрели в кредит квартиру из новостройки в Подольске, решили продать полученную комнату. Соседи выставили неприятные требования продать жилплощадь им совсем за бесценок, в противном случае грозятся отказать в согласии на регистрацию прав собственности. Что можно предпринять в данной ситуации?

Можно получить отказ в регистрации и обратиться с исковым заявлением в суд. Как правило, решение выносится в пользу продавца недвижимости. Обусловлено это не только целесообразностью, но и несовершенством законной статьи по этому вопросу. Надо отметить, что соответствующие проекты по законодательной части уже подготовлены к рассмотрению. После принятия поправок, регистрировать и продавать объекты жилой площади, полученные в результате наследственного завещания или дарения, можно будет без согласия на то соседей. Поэтому второй вариант – просто подождать с регистрацией до принятия соответствующего законопроекта.

Ситуация 8

Живу в коммунальной квартире. Со мной – родственник, зарегистрированный по этому адресу по прописке. Недавно смотрел новостройки в Подольске, хочу купить квартиру. Нужно ли, для того чтобы продать эту комнату своему родственнику, получить в обязательном порядке отказ от покупки соседей?

Это зависит от того, каким образом была оформлена жилая площадь – как долевая собственность или как отдельное жилое помещение. В первом случае – обязательно уведомление соседей о намерении продать жилую площадь с предоставлением им права на покупку комнаты в течение одного месяца. Во втором случае – их разрешение не нужно. То есть вы можете продать свою комнату кому угодно независимо от желаний или требований соседей продать жилплощадь именно им.

Ситуация 9

Комната, которая продается, не приватизирована. Что это значит?

Это значит, что комната не является чьей-то собственностью, а потому в роли продавца выступает государство. Функциональные права и обязанности по продаже свободной жилой площади ложатся на работу Департамента муниципальных жилых площадей и осуществления жилищной политической программы. Специальная городская комиссия по вопросам приватизации жилплощади и по вопросам управления содержания квартир жилищного фонда в каждом конкретном случае определяет стоимость освободившихся помещений. После этого происходит уведомление жильцов с предложением выкупить свободную комнату. В качестве покупателей могут быть одобрены лица, зарегистрированные по данному адресу и постоянно проживающие в данной квартире. При этом не имеет значения, кем является это лицо по отношению к жилой площади квартиры – владельцем отдельных помещений, долевым собственником или нанимателем комнаты. Приоритет одобрения покупки отдается тем владельцам, которые нуждаются в улучшении своих условий проживания. Есть и другие критерии выбора претендентов на жилплощадь. Споры разрешаются постановлением суда. Если среди описанной категории лиц не нашлось желающих на приобретение комнаты от квартиры в Подольском районе, то она может быть продана любому желающему.

Ситуация 10

Хотели продать комнату в приватизированной квартире, но не успели получить отказ от покупки соседа, так как он безвременно скончался. Теперь нотариус подтверждает договор купли продажи. Что можно предпринять?

[1]

Нотариус в данной ситуации полагается на законные основания. Право долевой собственности вместе с правом приоритетного выкупа будет унаследовано его родственниками. Они, в свою очередь должны зарегистрировать свое право, прежде чем совершать сделки. Оформить комнату соседа на свое имя наследники смогут только по истечении полугода с момента выдачи свидетельства о смерти вашего соседа. Если наследников у соседа не имеется, то его имущество передается в государственный фонд. Однако произойдет это не сразу, а только спустя необходимое время для поиска наследников.

[3]

Видео (кликните для воспроизведения).

В данной статье были рассмотрены наиболее характерные случаи затруднений, связанных с продажей долевой собственности (комнаты, квартиры). Однако, как показывает практика, споров на почве сделок с долевым недвижимым имуществом бывает намного больше, ситуации могут быть самыми неясными и сложными. В любом случае следует не забывать о правах соседей, которые являются сособственниками. Они имеют приоритет в выборе претендентов на продажу. При обстоятельствах, когда мнение и желание соседей не учтено, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.

Источники


  1. Хропанюк, Валентин Теория государства и права / Валентин Хропанюк. — М.: Димов, Ткачев, Дабахов, 1996. — 384 c.

  2. Тихомиров, М. Ю. Увольнение по инициативе работодателя. Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 499 c.

  3. Белецкий, А.С. Настольная книга судебного пристава-исполнителя / А.С. Белецкий. — М.: АСТ, 2015. — 881 c.
В каких случаях при продаже комнаты нужно согласие собственников, и как получить и оформить отказы о
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here