Важные нюансы продажи квартиры с прописанным человеком

Самое важное на тему: "Важные нюансы продажи квартиры с прописанным человеком" с точки зрения профессионалов.

Важные нюансы продажи квартиры с прописанным человеком

Иногда собственник жилья не может выписать родственников, или знакомых, которые были ранее прописаны им же.

[3]

В некоторых случаях прописанные лица всплывают только после приобретения квартиры и являются тяжёлым наследием прошлых владельцев.

Но жизнь вносит свои коррективы, и иногда такую квартиру требуется продать, невзирая на сложившуюся ситуацию.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли реализовать жилье с зарегистрированными там гражданами?

Сделка купли-продажи характеризуется передачей имущественных прав от продавца к покупателю и отчуждением, в результате сделки, права собственности. Она регулируется источниками законодательства, указанными в статьях 130, 131, 549, 550—558 Гражданского кодекса РФ. В данных нормах права нет никакого запрета на продажу жилья с прописанным в нём человеком.

Соответственно, совершать такую сделку можно. Однако данные источники указывают, что при сделке передаются все вещные права продавца, а также его обязанности по распоряжению и ответственному управлению своим имуществом. Это означает, что вместе с вещными правами покупателю переходят и проблемы, которые имел, но не решил, продавец.

Основу купли-продажи составляет регистрация сделки в Росреестре, после чего сделка считается совершённой. Регистрация регулируется нормами статьёй 131, п. 1 статьи 551, п.2 статьи 558 ГК РФ и Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.15 г. Эти источники также не препятствуют купле-продаже квартиры с прописанными людьми. Сделка регистрируется в стандартном режиме.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Как провести продажу жилья с обременением?

Прописанный в квартире продавца человек может иметь разный титул (собственник он там или не собственник и т.д.), от этого зависит, можно ли провести сделку, насколько она будет чиста. Таким человеком может быть:

  1. Сам собственник и члены его семьи, которые намерены выписаться после продажи квартиры. Особенно распространены такие ситуации при альтернативных сделках.
  2. Родственники или знакомые продавца, которых он ранее прописал, но не может выписать.
  3. Бывшие супруги после развода.
  4. Жильцы, давно не проживающие в квартире, оставшиеся от прошлых владельцев, и прописавшиеся до возникновения права собственности у продавца.

Независимо от этого, сделка имеет унифицированные характеристики, и совершается пошагово, в соответствии с определённым регламентом, предусмотренным для продажи недвижимости на вторичном рынке. Продавцу нужно соблюдать последовательность нижеприведённых действий:

  • оценка квартиры;
  • подготовка пакета документов на квартиру;
  • поиск покупателей;
  • проведение просмотров;
  • заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП) (по усмотрению сторон);
  • заключение основного договора купли-продажи (ДКП).

После регистрации сделки продавец обязан освободить квартиру и снять всех жильцов с регистрационного учёта, если договором не предусмотрено иное.

Оценка недвижимости

При определении актуальной стоимости нужно обязательно учитывать статус лица, которое не снято с регистрационного учёта. Если это собственник и члены его семьи, то их прописка не должна влиять на ценообразование объекта. В этом случае устанавливается стандартная стоимость, предусмотренная для соответствующего района населённого пункта.

Когда не выписан человек, которого потребуется выписывать через суд, цену придётся снизить для начала до 5%, а если покупатель будет не найден в течение месяца, нужно быть готовым к последующему её изменению в сторону уменьшения.

Подготовка пакета документов

У продавца квартиры, собственника, должна быть подготовлена следующая документация:
  1. Паспорт.
  2. Правоустанавливающий документ, которым может быть договор, свидетельство о наследовании, решение суда и иные аналогичные документы.
  3. Выписка из ЕГРН, которая является правоустанавливающим документом и кадастровый паспорт.
  4. Технический паспорт с экспликацией из поэтажного плана.
  5. Кадастровая справка об отсутствии обременения залогом и отсутствии ареста.
  6. Копия лицевого счёта.
  7. Выписка из поквартирной книги.

Дополнительно могут потребоваться:

  1. Согласие супруга, если квартира является совместной собственностью.
  2. Согласие органов опеки и попечительства, если собственник несовершеннолетний.

[2]

Все документы должны иметь правоспособный вид, обязательно предъявлять их оригиналы.

Поиск покупателей

Найти покупателей можно по объявлениям, которые размещаются в интернете или в местных СМИ. Объявление подаётся в стандартном режиме, указывать на наличие «лишних» жильцов не нужно. Но если с прописанными лицами покупателю придётся повозиться, в силу чего планируется снизить стоимость жилья, можно указать стандартную расценку, а рядом внести формулировку: «возможен торг».

Проведение просмотров

На этапе проведения просмотра, если не выписанные граждане являются существенной проблемой, о них требуется сообщить покупателю. Чтобы эта проблема не оттолкнула его, нужно вначале сделать акцент на преимуществах квартиры, а затем сообщить, что квартира проблемная, в связи с чем, предусмотрено снижение её стоимости.

Если же планируется сохранение выписки для собственника и членов его семьи, то сообщать о своём намерении сохранить регистрацию на какое-то время после сделки, на этом этапе не рекомендуется.

Заключение ПДКП

Если покупатель найден, и его не пугают прописанные в квартире лица, можно приступать к заключению ПДКП. Эта процедура регулируется нормами статьи 429 ГК РФ. При его заключении следует быть осторожным. Возможны случаи, когда покупатель соглашается на сделку и вносит по ПДКП задаток, а потом отказывается от сделки из-за прописанных лиц и требует возвращение задатка в двойном размере.

Чтобы избежать подобных неприятностей, нужно:

  • сразу заключить основной договор купчей;
  • или в ПДКП именовать предоплату не «задаток», а «аванс».
Читайте так же:  Половина штрафа когда вступит в силу

В остальном ПДКП составляется в стандартном режиме, никаких дополнительных требований к нему не предъявляется. Здесь обязательно нужно указать:
  • сведения о сторонах сделки;
  • характеристики квартиры;
  • цену для сделки;
  • сроки проведения сделки.

Предварительный договор имеет юридическую силу до момента заключения сделки и нигде не регистрируется. Но, чтобы избежать последующих претензий покупателя, в него имеет смысл внести дополнительное положение о прописанном в квартире человеке. Для этого можно использовать простую формулировку: «В квартире остаётся прописанным Петров Иван Иванович». Если вопрос касается хозяев помещения, то данный вопрос достаточно обговорить устно.

Заключение договора купли-продажи

В ДКП обязательно вносятся его существенные положения. Без них документ не имеет юридической силы и не пройдёт регистрацию в Росреестре.

Существенными положениями выступают:

  1. Предмет договора, где указываются стороны сделки: Продавец и Покупатель, а также параметры квартиры.
  2. Здесь же вносится стандартная формулировка о том, что недвижимость является собственностью продавца, и её продажа не нарушает прав третьих лиц. Такую формулировку следует внести, если прописанный не имеет законного права притязать на пользование квартирой.
  3. Цена жилого помещения.
  4. Условия и способ расчёта. Здесь имеется в виду использование жилищного сертификата, ипотека. Способ расчёта подразумевает наличные, аккредитив, банковскую ячейку.
  5. Сроки передачи денег, с указанием рассрочки или единовременного платежа.
  6. Условия передачи квартиры покупателю.
  7. Сроки освобождения квартиры. Если прописанными остаются собственник и его семья, то следует указать срок, когда они выпишутся.
  8. Права и обязанности сторон.
  9. Ответственность сторон. Здесь можно внести условие о назначении пени с продавца, если он и его семья не выпишется к указанному сроку.
  10. Заключительные положения. В них нужно внести сведения о прописанном, если он имеет законное право на прописку в квартире. В этом случае у покупателя впоследствии не будет возможности выписать его через суд.
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с прописанным человеком
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры с прописанным человеком

Если прописанным остаётся «проблемный человек», которого впоследствии придётся выписывать через суд, то сведения о нём в договор вносить не нужно. Но и игнорировать его присутствие в документе нецелесообразно, так как покупатель сможет оспорить сделку, если не захочет возиться с выпиской. Поэтому нужно составить дополнительное соглашение к договору, что в квартире остаётся прописанный человек, которого покупатель обязуется выписать через суд после вступления в права собственности.

Нюансы, если зарегистрирован пенсионер

Согласно п. 2 статьи 292 ГК РФ, право пользования жилым помещением для лиц, прописанных бывшим собственником, прекращается в момент совершения сделки. Но прекращение такого права может рассматриваться судом, так как к таким гражданам предъявляются определённые критерии:
  • возрастная и психическая дееспособность;
  • способность решить проблему с наличием жилья самостоятельно.

На этом основании суд может отказать в выписке лица, не соответствующего установленным критериям.

Несмотря на то, что для выписки лиц пенсионного возраста специальных норм не установлено, суд будет руководствоваться положением пенсионера, его состоянием здоровья и наличием родственников, у которых он мог бы проживать. Как минимум, ситуация с выпиской пенсионера не гарантирует, что суд вынесет решение в пользу истца. Поэтому лиц пенсионного возраста, несовершеннолетних детей и подростков нужно выписать заранее, до проведения сделки.

Если в квартире остаются прописанными третьи лица, обстоятельства зависят от того, насколько проблематична их выписка. В определённых случаях их выписки можно добиться через суд. Иногда их невозможно снять с регистрационного учёта, такую проблему можно корректировать только существенным снижением стоимости жилья.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Особенности продажи квартиры с прописанным в ней гражданином

Приобретение недвижимости вместе с прописанным человеком повлечет для нового владельца дополнительные проблемы. Также присутствие невыписанных граждан отпугивает потенциальных покупателей. Впоследствии выписать граждан сможет новый владелец недвижимости. Разрешение спорных ситуаций происходит через суд или путем заключения совместных договоров.

Перед продажей квартиры с прописанными гражданами следует определиться с обязательствами, возникающими у продавцов перед покупателями жилья. Обусловленные обязательства закрепляются в договоре продажи недвижимости. В документе отражаются сроки выписки прописанных лиц или обозначаются нюансы, согласно которым формально граждане будут прописаны в квартире, но без условия постоянного проживания по адресу.

Перед заключением основного договора, заключается предварительный договор купли продажи недвижимости. В Росреестре его регистрировать н нужно. Подробнее читайте в этой статье https://realtyinfo.online/5083-sostavlyaem-pravilnyi-predvaritelnyi-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti

Прописанные лица вправе самостоятельно обратиться в органы ФМС и написать заявление с просьбой выписаться с места жительства или подать прошение в электронном виде. Специалисты органов учета рассмотрят заявление в течение трех дней и произведут выписку.

При отказе от добровольной выписки собственник вправе обратиться в суд. Благодаря судебному решению гражданин будет выселен или признан лицом, утратившим права на пользование. В суде необходимо доказать, что гражданин:

  • Имеет другое жилье;
  • Проживает с другой семьей;
  • Проживает в другом городе на постоянной основе;
  • Не участвует в оплате расходов за коммунальные услуги.

Наличие прописанных граждан в приватизированной квартире не будет являться препятствием для ее продажи. Особенность сделки заключается в том, что не все согласятся приобретать квартиру, в которой будет зарегистрирован сторонний человек. После продажи жилья права на собственность будут автоматически прекращены для всех зарегистрированных жильцов.

Минусами продажи недвижимости с прописанными гражданами является низкая стоимость жилья (теряет около 40% от реальной стоимости), а также возникают проблемы при оформлении документации, что увеличивают сроки оформления сделки.

Важно отметить, что закон запрещает выписывать следующие категории граждан:

  1. Лиц с ограниченными возможностями;
  2. Несовершеннолетних;
  3. Пожилых.

Также выписка граждан невозможна при следующих обстоятельствах:

  1. Гражданин в период приватизации был прописан в квартире и составил письменный отказ от приватизации;
  2. Гражданин пользуется недвижимостью на основании завещания умершего собственника;
  3. Лица, внесшие средства (пай) за кооперативную квартиру;
  4. Дети, оставшиеся без попечения родителей.
Читайте так же:  Вступление в наследство через суд или как подать иск на признание права на наследство

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Если ребенок имеет долю собственности, то до оформления договора на продажу квартиры следует получить разрешение у органов попечительства. Необходимо доказать, что новое жилье, приобретенное на средства с продажи прежней квартиры, не будет хуже.

Для получения разрешения важно придерживаться следующего алгоритма действий:

  • Первоначально следует обратиться в орган попечительства по адресу регистрации несовершеннолетнего;
  • При подготовке документации на продажу квартиры важно повторно обратиться в орган попечительства вместе с заявлением. Ребенок, достигший 14 лет, подписывает заявление самостоятельно;
  • Если ребенок получит в собственность количество квадратных метров равное предыдущей доле, то органы попечительства выдадут разрешение на продажу;
  • Затем проходит процесс продажи недвижимости.

При продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком, прописанным в ней, но без доли собственности, не потребуется разрешение органов попечительства. Для проведения такой сделки следует выписать ребенка. Подробнее о выписке несовершеннолетнего ребенка из квартиры при продаже можно прочитать тут

Продать квартиру без согласия прописанных в ней людей — можно

Здравствуйте. Да, собственники квартиры могут продать свою квартиру без согласия прописанных/зарегистрированных в ней лиц. Не важно несовершеннолетние ли эти прописанные лица или нет, проживают ли в квартире или нет, родственники, пенсионеры, имеют ли инвалидность и т.п. В п. 2 ст. 209 ГК РФ написано — «Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам …» . Продажа относится к сделкам отчуждения — п. 1 ст. 235 и п. 1 ст. 549 ГК РФ. А прописанные граждане по закону не относятся к лицам, при которых нарушаются интересы при сделке. Поэтому не нужно спрашивать согласия у прописанных людей. Конечно, если они не являются собственниками.

Но есть важные нюансы:

    Вряд ли кто-то захочет купить квартиру, в которой после сделки останутся прописаны люди . Такие квартиры продаются долго и по заниженной цене. Ведь будущим собственникам придется обращаться в суд, чтобы выписать и выселить людей без их согласия.

К тому же банки не одобряют ипотечный кредит на покупку квартир, если кто-то не выпишется перед сделкой. Поэтому покупатели с ипотекой сразу отпадают, а их 49% на вторичном рынке — аналитика от Центра Дом.РФ.

Если прописанный человек отказался от участия в приватизации данной квартиры, то он имеет право проживать в ней даже после смены собственника (право пожизненного проживания) — ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда за январь-июль 2014 года.

«Отказник» от приватизации потеряет это право, если он сам выпишется из квартиры и пропишется в другом месте. Если же такой человек проживает в квартире и отказывается выписываться, то суд откажет в его выписке. Можно его выписать, только когда он не проживает в ней долгое время — инструкция.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму ниже или в комментариях ↓.

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в комментариях, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Как продать квартиру с прописанным человеком: риски и нюансы продажи, сбор и подготовка документов

Задумав осуществить продажу квартиры, ее собственники часто сталкиваются с некоторыми юридическими нюансами. Одним из таких является прописанный человек в квартире, выставленной на продажу. Об особенностях продажи жилья, в котором зарегистрированы другие лица, и пойдет речь в нашей статье.

Как правило, сделка купли-продажи квартиры осуществляется при отсутствии прописанных и проживающих в ней лиц. То есть заранее до оформления сделки все зарегистрированные жители выписываются с данной жилплощади.

Это объясняется, в первую очередь, тем, что большинство покупателей не хотят приобретать жилье «в нагрузку» с другими людьми, что в дальнейшем может послужить поводом для конфликтов и судебных споров.

Как продать квартиру с зарегистрированными лицами?

В первую очередь, продавцу такой недвижимости необходимо понимать, что он, как собственник, может распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе:

  • Продавать;
  • Прописывать в свою квартиру иных лиц.

Видео (кликните для воспроизведения).

Стоит отметить, что только законный собственник может прописать в свое жилье любого человека. Но регистрация в квартире не порождает для других лиц права собственности. То есть лица могут только проживать, но распоряжаться имуществом они не имеют права.

И если владелец квартиры желает продать квартиру, то сделать это он может без согласия на то прописанных в его квартире людей. Другая ситуация, если квартира принадлежит нескольким владельцам на праве совместной собственности и кто-либо из совладельцев также прописан в продаваемой квартире. В этом случае продажа без участия других совладельцев невозможна.

Риски при покупке жилья

Поэтому, теоретически заключить сделку купли-продажи жилплощади с зарегистрированными лицами возможно. На практике же при покупке такой недвижимости новые владельцы могут приобрести массу проблем, связанных, в первую очередь с:

  1. Совместным проживанием под одной крышей;
  2. Пользованием помещением;
  3. Условиями проживания.

Часто подобные дела мирным путем решить не представляется возможным, а разрешить данный спор может только судебный орган. А потому, юристы рекомендуют непосредственно перед оформлением сделки выписать всех лиц из квартиры.

Читайте так же:  Как лишить отца родительских прав особенности подготовки документов и иска

Продажа квартиры без согласия прописанных лиц

Наиболее оптимальным решением ситуации с прописанным человеком в продаваемой квартире — выписать его в добровольном порядке. В этом случае выписка займет немного времени и финансовых затрат, нежели принудительная процедура, которая заключается в выписке человека через суд.

Но нужно понимать, что просто так невозможно выписать человека даже через суд – для этого должны быть веские основания нарушение прав других жильцов:

  • Длительное не проживание по данному адресу;
  • Использование квартиры не по назначению;
  • Ухудшение жилищных условий и прочее.

Это далеко не исчерпывающий перечень причин для выселения, но если человек соблюдает все правила общественного проживания, выписать его будет непросто. Очень важно заблаговременно уведомить будущего покупателя о том, что в квартире прописаны другие люди. Поскольку, если этого не будет сделано, покупатель может обратиться в суд для обжалования такой сделки и признания ее недействительной.

Как продать жилье, в котором прописаны дети до 18 лет?

При продаже жилья, где зарегистрированы малолетние или несовершеннолетние дети, возникает гораздо больше сложностей. Связано это с тем, что закон охраняет интересы и права ребенка.

Ребенка после рождения обязательно регистрируют по адресу проживания одного из родителей, в результате чего он приобретает право проживания. Так, в случае продажи жилья, ребенок не должен оказаться на улице.

Поэтому, законодатель предусмотрел возможность такой сделки при соблюдении ряда условий. Продажа квартиры, в которой прописаны лица до 18 лет, возможна в следующих случаях:

  1. Ребенка перепрописывают в другое жилье (например, можно прописать по месту проживания второго родителя);
  2. На имя ребенка приобретается иное жилье, жилая площадь которого не меньше той, что продается.

Продажа недвижимости ребенка

Рассмотрим ситуацию, когда собственником квартиры или ее совладельцем выступает сам несовершеннолетний ребенок. Необходимо обратить внимание, что сделка купли-продажи от имени ребенка возможна только с разрешения органа опеки и попечительства.

Для этого, его законные представители – родители или опекуны – обращаются в местный орган опеки с заявлением, предоставив все необходимые документы.

Далее выносится решение о разрешении на продажу или об отказе. Письменное разрешение органа опеки – обязательный документ для документального оформления договора купли-продажи квартиры. Если на имя ребенка покупается новое жилье и в результате такого приобретения улучшатся жилищные условия его проживания, то обычно выносится положительное решение о продаже имущества несовершеннолетнего.

Как правильно продать квартиру с прописанным в ней человеком, смотрите в следующем видео:

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Наличие зарегистрированных лиц всегда отпугивает потенциальных покупателей жилья. Даже несмотря на то, что прописка вовсе не означает право владения, подобные ситуации могут создавать ряд трудностей. Сама продажа, равно как и покупка, разрешена законом, а вопрос того можно ли продать квартиру с прописанным человеком частично регулирует Жилищный кодекс, а также ряд постановлений Верховного суда, разъясняющие некоторые особенности.

Нюансы продажи квартиры с прописанными людьми

Продажа такого жилья практически никак не отличается от продажи свободных квартир. Тем не менее существует ряд моментов, на которые нужно обратить внимание как продавцам так и покупателям:

  • наличие прописки не приравнивается к праве собственности. Зарегистрированный человек не может проводить никакие манипуляции с недвижимостью;
  • при продаже не требуется разрешение прописанных лиц;
  • найти покупателя на такое жилье крайне сложно, но при этом Вы обязаны сообщать о наличии таких лиц потенциальным покупателям;
  • существуют специализирующиеся на такой жилплощади риэлторы, однако цены у них на 30-40% будут ниже аналогичных по рынку;
  • от количества прописанных жильцов зависит размер оплаты коммунальных сборов. Поэтому даже если прописанный гражданин «не мешает», то платить за него придется;
  • прописанные лица, не являющиеся собственниками не платят налог с продажи квартиры (взимается если была в собственности менее 3-х лет).

В случае продажи ипотечной квартиры, вопрос с прописанными лицами вставать не может вовсе, т.к. еще перед тем как выставить залоговую квартиру на продажу Вы должны выписаться самостоятельно и выписать всех остальных жильцов из нее. Это отражено в договоре между банком и получателем кредита.

Сам же процесс продажи с обременением прописанными жильцами абсолютно ничем не отличается от продажи обычной квартиры. Это касается и пакета необходимых документов и последующего алгоритма купли-продажи с актом приема-передачи и регистрации нового собственника в Регпалате.

Если Вы покупаете квартиру в которой могут быть прописаны другие жильцы, то можно подстраховаться, запросив выписку из домовой книги, которая содержит сведения о каждом из них. При этом в ней будут указаны и временно выписанные лица (осужденные, проходящие срочную службу и т.д.). После получения прав на квартиру Вы сможете самостоятельно снять с регистрации нежелательных граждан.

Можно ли выписать человека?

Сама такая возможность существует. Прежде всего прописанный гражданин имеет право выписаться самостоятельно по собственному желанию. Законодательство также предусматривает механизм выписки через судебное решение.

Сама попытка скрыть наличие такого «бремени» на жилплощади может привести к дальнейшему обнулению сделки купли-продажи. Соответственно продавец обязан будет вернуть деньги за жилье. При этом нет ничего незаконного в наличии прописанного человека, который обязан освободить жилье до определенного числа. Этот срок указывается в договоре.

В российском праве предусмотрены следующие возможные действия для выписки человека из квартиры:

  • добровольная самостоятельная выписка. Прописанный отправляется в УФМС, либо предварительно подает заявление на онлайн ресурсе ГосУслуги. У него забирают паспорт и должны в течении трех дней вернуть его с проставленной отметкой о прекращении регистрации;
  • исковое обращение в суд от собственника квартиры, с просьбой рассмотреть возможность выписки нежелательных лиц;
  • аннулирование прописки при выявлении ошибочных действий Росреестра или других регистрационных органов при регистрации этого гражданина.
Читайте так же:  Признание договора купли продажи квартиры недействительным судебная практика

Для судебного разбирательства нужно быть готовым доказать ряд обстоятельств, которые помогут вынести решение в вашу пользу:

  • прописанный гражданин систематически уклоняется или вовсе не участвует в оплате коммунальных счетов за эту собственность;
  • длительное время фактически проживает в ином месте с другой семьей;
  • выехал на постоянное место жительство в другой регион или за рубеж для работы и не собирается возвращаться;
  • имеет в собственности иное жилье и в нем постоянно проживает. Это один из ключевых факторов, т.к. суд практически никогда не допускает выписки граждан «в никуда».

Помимо этого человек может быть и вовсе изначально неправомерно быть прописан в квартире, т.к. предоставил в свое время поддельные документы и сведения.

Всех ли можно при необходимости выписать?

Соответственно Жилищному кодексу, при отчуждении жилья, все родственники бывшего владельца теряют право пользоваться квартирой, а у нового собственника есть несколько механизмов воздействия на этих жильцов и он вправе добиваться их принудительного выселения.

Но из любого правила существует исключения. Перечень лиц которых выписать попросту невозможно следующий:

  • лицо было прописано в квартире до того как она была переведена из муниципальной собственности в частную. Во время ее приватизации гражданин написал отказ, заверенный нотариально. Подобное решение было принято Верховным судом РФ и касается даже неоднократно переходившего из рук в руки жилья;
  • гражданин прописан и пользуется квартирой, перешедшей к нему по наследству. В редчайших случаях в завещании может быть указана конечная дата права пользования, но чаще это право устанавливается бессрочно;
  • прописанный претендует на право пользования жильем по договору пожизненной ренты;
  • при расторжении брака один из супругов продает жилье, тогда как другой может требовать продлить свое право на проживание в нем через суд;
  • лица участвовавшие в кооперативном строительстве квартиры. В таком случае не нужно даже наличие отметки регистрации — вносивший материальный вклад гражданин все равно имеет право на проживание;
  • несовершеннолетние владельцы остались без родителей/опекунов. Дети подлежат выписке только при условии предоставления им равноценного жилья.

Выписать ребенка все же можно, но при этом нужно плотно взаимодействовать с органами опеки и попечительства вашего региона, без согласия которых процедура выписки несовершеннолетнего попросту невозможна. К альтернативному жилью предъявляются особые требования, засвидетельствовать выполнение которых обязан инспектор БТИ.

Покупка квартиры с прописанным человеком: все нюансы вопроса

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 — Москва
+7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Приобретение квартиры с прописанным человеком – это не лучший вариант для будущего жильца, это вид обременения, которого всегда опасаются покупатели. Но при соблюдении всех правил покупки квартиры ничего страшиться не следует.

Прописанные в квартире или «обременение» для недвижимости

После завершения сделки купли-продажи прописанные в квартире жильцы уже не имеют права в ней находиться. Они незамедлительно должны покинуть жилплощадь, предварительно снявшись с регистрационного учета. Главное чтобы сделка была оформлена правильно, и новый хозяин квартиры являлся ее полноправным владельцем.

Но существуют категории граждан, которых нельзя выписывать из купленной квартиры:

  • члены жилищного кооператива;
  • отказавшиеся от приватизации в пользу других;
  • лица, которые имеют право пользования недвижимостью по завещательному отказу.

Чтобы покупка квартиры с прописанным человеком не стала неприятным сюрпризом, следует заблаговременно позаботиться обо всех нюансах. Потребуется:

  • запросить выписку из домовой книги, чтобы убедиться в отсутствии прописанных граждан;
  • внимательно изучить ее и при необходимости затребовать расширенную выписку с полными данными о жильцах, которые могли быть временно выписаны из квартиры (по месту отбывания наказания, из-за недееспособности).

Варианты развития событий

В некоторых ситуациях новые владельцы квартиры могут без труда смириться с тем, что на их территории прописаны «лишние» люди. Это возможно, если фактически прописанный человек не проживает на одной территории с владельцем, а только числится там. К таким категориям граждан можно отнести:

  • получателей ренты при заключении договора пожизненного содержания с иждивенцем;
  • нанимателей данного жилого помещения;
  • получателей ссуды по договору безвозмездного пользования конкретной недвижимостью.

Выселить граждан, относящихся к вышеуказанным категориям, не получится ни при каких обстоятельствах. Их право на квартиру считается неприкосновенным. Ситуацию облегчает лишь их фактическое отсутствие на приобретенной жилплощади.

Но существуют и варианты, когда будущий владелец квартиры знает о проживании в ней другого человека и не имеет никаких возражений. Это возможно при соблюдении следующих условий:

  • за приобретение недвижимости с прописанными людьми или одним человеком покупателю полагалась большая скидка;
  • несовершеннолетние и недееспособные граждане в квартире не прописаны;
  • человек, проживающий в квартире, не является родственником владельца;
  • прописанный гражданин постоянно не находится в квартире, имея иное место жительства.

В иных ситуациях следует незамедлительно обратиться в суд, чтобы выписать нежелательных «гостей». Если у владельца квартиры просят дополнительное время для выезда и снятия с себя регистрационных прав, не следует попадаться на такие уловки. Иначе процесс выселения людей затянется на неопределенные сроки.

Выписка по договоренности и по закону

Вопрос о том, как при покупке квартиры с прописанным человеком выписать его, возникает у многих граждан, оказавшихся в сложной ситуации. Здесь возможны три варианта развития событий:

  • выписка по договоренности;
  • выписка по закону.

[1]

Во многих ситуациях, удается достигнуть мирного соглашения, так как новоявленный владелец жилплощади идет на различные уступки, в том числе и финансовые, чтобы остаться без «соседа» по квартире. Но это не всегда возможно, ведь прописанный человек фактически может проживать в другом городе или стране.

Читайте так же:  Как уволиться быстро

Если прописанный живет в другой стране, дело надлежит решать иными методами:

  • обратиться в консульство страны и оформить процедуру выписки из квартиры там, где проживает гражданин;
  • новому собственнику надлежит обратиться в судебную инстанцию с соответствующим заявлением;
  • прописанный в чужой квартире гражданин может отправить свое письменное согласие о выписке. Но документ должен быть заверен в нотариальном порядке.

Уже после оформления документации на квартиру может объявиться «владелец», который ранее отбывал срок в местах лишения свободы. Он может иметь право претендовать на проживание в квартире, если ранее подписывал отказ от приватизации. Тогда потребуется обратиться в суд, чтобы признать сделку купли-продажи недействительной и взыскать деньги с продающей организации.

В результате суд может:

  • вынести решение в пользу добросовестного покупателя квартиры;
  • назначить определенную сумму выплат бывшему владельцу недвижимости.

Такой исход нельзя назвать положительным, ведь у человека, отбывавшего где-то наказание, может не быть никакого имущества и денежных средств. Тогда взыскание всей суммы будет происходить постепенно с его доходов. Очевидно, что процесс выплат может затянуться на долгие годы.

Вопрос о сроках выселения прописанного гражданина в судебном порядке является спорным. Дело может разрешиться за неделю, несколько месяцев или даже лет. Все зависит от особенностей конкретной ситуации.

В квартире прописан ребенок: как быть?

Покупка квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не является редкой ситуацией.

Но если вам удалось заблаговременно узнать о таком «сюрпризе», лучше будет поискать другую недвижимость. Рассмотрим основные ситуации:

  • если несовершеннолетний ребенок является собственником данной жилплощади или доли недвижимости, для ее продажи потребуется согласие представителя органов опеки. Но это возможно лишь при предоставлении ребенку жилого помещения, равнозначного имеющемуся. В противном случае его не получится выписать из квартиры;
  • если дети не являются собственниками, при выписке родителей они просто следуют за ними. При этом потребуется лишь договоренность или судебное разбирательство с родителями несовершеннолетнего иждивенца.

Если предотвратить сложности при приобретении недвижимости с прописанными гражданами не удалось заранее, придется запастись деньгами, которые пойдут на судебные расходы.

Покупка недвижимости по ипотеке

Ипотека – это распространенное явление в современном обществе. Многие люди прибегают к использованию долгосрочной банковской ссуды для приобретения недвижимости. В дальнейшем гражданин может обратиться к риелтору для поиска квартиры и заключения договора купли-продажи. Если сделка уже состоялась и внесен задаток, но выяснилось, что на жилплощади прописаны другие люди, нужно воспользоваться следующими советами:

  • не стоит вступать в споры с банковской организацией, предоставившей ипотеку. Проблема должна решаться на уровне агентства недвижимости, в которое вы обратились;
  • вернуть задаток можно в судебном порядке, обратившись в соответствующую инстанцию с заявлением;
  • задаток не возвращается, если клиент по своей инициативе пытается расторгнуть договор. Поэтому сначала нужно найти в документе запись о том, что продавец гарантирует отсутствие прописанных в квартире людей. Если этот пункт обозначен – риелтор нарушил договор. Задаток будет возвращен, а договор расторгнут;
  • если в документе нет такого пункта, следует обратиться с письменным заявлением к продавцу и потребовать внесение пункта о том, что он гарантирует снятие прописанных лиц с регистрационного учета. Тогда при отказе представителя агентства можно будет подавать заявление в суд на законных основаниях.

Покупка квартиры по ипотеке с прописанным человеком – это стандартная процедура, предполагающая заключение договора с банком и агентством недвижимости. Чтобы не возникло сложной ситуации, следует заранее подробно изучить выписку с целью выявления зарегистрированных на данной жилплощади лиц.

Остались вопросы?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

  • +7 (499) 350-84-35 — Москва
  • +7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
  • +7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Рекомендуем к прочтению

Задаток при покупке квартиры: особенности оформления и важные вопросы

Определение задатка содержится в Гражданском кодексе. Это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон другой стороне в счет общей суммы договора.

Как продать квартиру в ипотеке: ликбез для собственника

​Многие владельцы квартир, купленных в ипотеку и находящихся в залоге у банка, считают, что продать такое жилье невозможно. Но это заблуждение. Рассмотрим несколько вариантов реализации ипотечной квартиры.

Какие документы нужны для продажи квартиры: полный перечень

Если заблаговременно узнать, какие документы нужны для продажи квартиры, то сделка пройдет быстро, выгодно и безопасно.

Что нужно знать при покупке квартиры: секреты безопасного и выгодного приобретения

Видео (кликните для воспроизведения).

Покупка собственного жилья – не только радостное, но и чрезвычайно ответственное событие. Большинство жителей нашей страны делают это раз в жизни. Сегодня мы представим краткий ликбез для покупателя квартиры.

Источники


  1. Беляева, О. М. Актуальные проблемы теории государства и права. Практикум / О.М. Беляева. — М.: Феникс, 2015. — 448 c.

  2. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. Учебник. В 2 томах. Том 1. Государство / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 752 c.

  3. Чайковская, Ольга Закон и человеческое сердце / Ольга Чайковская. — М.: Московский рабочий, 2016. — 152 c.
Важные нюансы продажи квартиры с прописанным человеком
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here